Равнение на лидеров
Публичные лидеры рынка – «Группа ЛСР» и ГК «Эталон», на этой неделе отчитались о вводе и продажах жилья в 2017 году. По итогам года «Группа ЛСР» сократила продажи в деньгах на 7% до 63,5 млрд рублей. А «Эталон», напротив, нарастил выручку от продаж на 6% до 50,2 млрд рублей. Тем не менее, оба застройщика планируют в текущем году увеличить ввод жилья на рынок. Другие девелоперы города равняются на лидеров.
Первой на прошлой неделе о работе в 2017 году отчиталась «Группа ЛСР» Андрея Молчанова. Согласно отчету, совокупно во всех регионах присутствия компания заключила контракты на продажу 640 тыс. кв.м. жилья, что на 6% меньше, чем годом ранее. В денежном выражении продажи сократились на 7% до 65,3 млрд рублей. Цены на жилье в компании год к году сократились на 2% и составили в среднем 102 тыс. рублей за 1 кв.м. Доля сделок с ипотекой достигла 47% против 38% годом ранее. Между тем «Группа ЛСР» увеличила за год ввод объектов в эксплуатацию и продажу. Ввод в эксплуатацию вырос на 15% до 909 тыс. кв.м., а ввод в продажу увеличился на 7% до 780 тыс. кв.м.
Традиционно основные продажи девелопера пришлись на Петербург. Здесь за 2017 год «Группа ЛСР» продала 407 тыс. кв.м. жилья (на 6% больше, чем в 2016 году) на сумму 41,3 млрд рублей (рост в деньгах составил 13%). Ввод в эксплуатацию жилья в Петербурге у застройщика вырос за год на 23%, до 607 тыс. кв.м. Для сравнения, за 2017 год в Москве «Группа ЛСР» заключила новые контракты по продаже всего 122 тыс. кв.м. недвижимости на сумму 17,7 млрд рублей (в натуральном выражении и в деньгах спад составил 37%). И ввела в эксплуатацию только 193 тыс. кв.м. недвижимости.
«У «Группы ЛСР» были проблемы с флагманским московским проектом «ЗИЛАрт». Девелопер его переделывал - уменьшал размеры квартир. Поэтому в продажу проект вышел в ноябре, на несколько месяцев позже, чем ожидалось. Это повлияло на общие натуральные показатели», - пояснил аналитик "БКС" Марат Ибрагимов.
Но в самой «Группе ЛСР» сообщили, что результаты работ за 2017 год полностью соответствуют ожиданиям. «В 2018 году мы намерены реализовать около 840 тыс. кв.м. недвижимости во всех в регионах присутствия, в том числе за счет вывода на рынок новых проектов, которые мы анонсируем позднее", — сообщили в пресс-службе «Группы ЛСР».
Что касается г руппы «Эталон» Вячеслава Заренкова, то за 2017 год она продала во всех регионах присутствия недвижимость общей площадью 512,2 тыс. кв.м. на сумму 50,2 млрд рублей, увеличив показатель прошлого года в натуральном выражении на 3%, и в деньгах на 6%. При этом средняя цена «квадрата» жилья у «Эталона» выросла на 3% до 98 тыс. рублей. А доля сделок с ипотекой у девелопера выросла до 41% против 23% годом ранее. Ввод объектов девелопер за год увеличил на 0,7%, до 423 тыс. кв. м.
Аналитик "Уралсиб Капитал" Денис Ворчик обратил внимание на то, что денежный поток «Эталона» в значительной степени поддерживает тот запас готовой недвижимости, который у компании возник за последние годы, - она на растущем рынке строила больше, чем продавала. «Но сейчас рынок стал сложнее, и компания, видимо, сбалансирует свою стратегию», - рассуждает Денис Ворчик.
Глава компании Вячеслав Заренков назвал итоги года ожидаемыми. И сообщил, что в 2018 году, ГК "Эталон" планирует сдать еще больше площадей. «Мы намерены ввести в эксплуатацию в 2018 году 480 тыс. кв.м. (на 13% больше, чем годом ранее) и реализовать недвижимость на сумму около 57 млрд рублей, что также на 13% больше, чем в ушедшем году», - сообщил Вячеслав Заренков. Он напомнил, что за прошлый год «Эталон» приобрел несколько новых проектов: проект бизнес-класса на ул. Летниковской в Москве и два проекта в Петроградском районе Петербурга. И в течение 2018 года, по его словам, компания еще увеличит долю проектов с центральным расположением в двух столицах в своем портфеле.
Другие застройщики Петербурга также сообщили о росте продаж и ввода жилья по итогам 2017 года. Многие из них планируют придерживаться этой стратегии и дальше. Так, в холдинге Setl Group сообщили, что объем ввода за год увеличили с 1 млн кв. м. до 1,2 млн кв. м. Показатели продаж компания не раскрывает.
Директор департамента недвижимости группы ЦДС Сергей Терентьев сообщил, что в 2017 году компания ввела 580 тыс. кв. м. (5 тыс. квартир в городе и агломерации) против 400 тыс. кв. м. годом ранее. «А в 2018 году компания планирует вывести в реализацию шесть новых объектов общей площадью 760 тыс. кв. м., из которых четыре будут в черте города», - добавил он.
Заместитель генерального директора «Строительного треста» Беслан Берсиров рассказал, что за 2017 год компания ввела в эксплуатацию 130,4 тыс. кв. м. и продала 105 тыс. кв. м. недвижимости (без учета домов в коттеджных поселках и инфраструктурных объектов). «Продажи и в натуральном выражении, и в деньгах немного превышают аналогичный показатель 2016 года. Объем ипотечных сделок в портфеле компании в 2017 году составил 61%», - сообщил Беслан Берсиров. В 2018 году, по его словам, компания займется реализацией двух масштабных проектов: в Купчино и на проспекте Тореза. Их общая площадь – 230 тыс. кв. м. И начнет строительство 10-го лота ЖК NEW ПИТЕР в Новоселье. «Всего в 2018 году мы планируем ввести в эксплуатацию 125 тыс. кв. м. недвижимости», - сообщил Беслан Берсиров.
Выросли ввод и продажи жилья и у «УНИСТО Петросталь». Президент компании Владимир Оксман рассказал, что за 2017 год фирма увеличила ввод на 20% до 87 тыс. кв. м. и продажи на 6,7% до 42 тыс. кв. м. Доля ипотеки у компании превысила 70%. «Мы разрабатываем сразу несколько проектов комплексного освоения территории, некоторые из которых выйдут в продажу в следующем году», — поделился планами Владимир Оксман.
Компания «Главстрой-СПб» за 2017 год ввела в эксплуатацию 501,7 тыс. кв. м. и планирует в 2018 году ввести более 300 тыс. тыс. кв. м., сообщили в пресс-службе застройщика. Объемы продаж в компании не раскрывают, но говорят, что они находились на плановом уровне. «У нас сбалансированный товарный запас, проведена работа по оптимизации квартирографии и повышению функциональности жилья. Доля квартир с ипотекой составила 60%», - заключили там.
Но эксперты предупреждают, что активный вывод новых проектов на рынок может привести к «надуванию пузыря». Сейчас предложение на рынке жилья в Петербурге, по разным данным, превышает спрос на 20-30%. «Желающих купить квартиры уже не хватает на всех девелоперов. Рынок на всех парах несется к классическому кризису перепроизводства», — считает генеральный директор Knight Frank St Petersburg Николай Пашков.
Подмосковный девелопер ФСК «Лидер» выходит на рынок Петербурга и Ленобласти. Холдинг вложит 7 млрд рублей в строительство 112 тыс. кв. м жилья комфорт-класса в Буграх и в течение пяти лет хочет войти в тройку крупнейших застройщиков агломерации.
О планах по выходу на рынок Петербурга и области рассказал президент ФСК «Лидер» Владимир Воронин. По его словам, участок в 10 га в поселке Бугры во Всеволожском районе Ленобласти компания приобрела у компании «Евроинвест». Сумму сделки топ-менеджер назвать отказался. Для реализации проекта еще в январе 2014 года было зарегистрировано ООО «ФСК «Лидер Северо-Запад». По данным отчетности, 80% компании принадлежит офшору – «Систем Трейнинг энд Девелопмент Лтд» и 20% - «Овермарш Лимитед».
Строительство пяти многосекционных 12-этажных домов комфорт-класса площадью более 200 тыс. кв. м (из них площадь квартир – 112 тыс. кв.м) будет вестись в четыре очереди. Возведение ЖК «Светлановский» начнется в первом квартале 2015 года, а полностью объект будет введен в эксплуатацию введен к IV кварталу 2018 года. Проект предполагает также возведение детского сада и 4-уровневого паркинга на 465 мест. Проект предполагает 4 тыс. кв. м «встроек», которые компания будет сдавать в аренду.
Объем инвестиций в проект в компании оценили в 7 млрд рублей. Как рассказал господин Воронин, компания принципиально не пользуется банковскими кредитами, рассчитывая только на собственные свободные средства.
Отметим, что застройщик без лишнего стеснения заявил о планах уже через пять лет потеснить местных игроков рынка и войти в тройку крупнейших застройщиков Петербурга и области. Для этого компания планирует вводить не менее 100 тыс. кв. м. жилья в агломерации. Чем обоснованы эти планы неясно – чтобы держать такой темп, у компании уже сейчас должен быть внушительный пул земельных участков. Однако от ответа о пополнении земельного банка представители компании уклоняются говоря о 4-5 «интересных» земельных участках. Впрочем, к Ленинградской области господин Воронин уже охладел – по его словам, интересных локаций в области для компании уже нет и будущие объекты стоит ждать в городской черте. При том, что редевелопмент промышленных зон компанию не интересует и компания движется только путем реализации проектов КОТ, то вариантов у ФСК «Лидер» не так уж и много. Президент холдинга уверен в том, что покупка земли не станет непреодолимым препятствием. «Что касается земли, то сейчас это рынок покупателя. Те пятна, которые еще недавно стоили под миллиард рублей, сейчас стоят до 200 млн рублей, - рассказал управленец. - В Москве мы еженедельно смотрим по 40-50 участков, а в Питере ситуация и того лучше». Отметим, что ранее компания активно интересовалась территорией завода «Самсон», но сейчас от этих планов застройщик отказался. «За участок попросили неадекватные деньги», - объяснил господин Воронов.
Прорываться на рынок Северо-Запада, по задумке компании, на первых порах поможет необычайно низкая стоимость «квадрата». Так, квартиры студии и однокомнатные квартиры (которых в жилом комплексе будет большая часть) будут стоить от 1,3 млн рублей и 1,9 млн рублей соответственно (квартиры сдаются с предчистовой отделкой). На фоне соседствующих объектов Setl City, ЦДС и «Лидер-групп» предложение выглядит как демпинг.
В свою очередь генеральный директор ЦРП «Петербургская недвижимость» Олег Пашин ценовое предложение диверсией не считает: «Это не демпинг, а уникальное предложение для клиента, связанное с выходом компании на рынок, в будущем, я уверен, цены
вырастут и достигнут соответствующего рынку значения». При этом в лучших рекламных традициях представители компании заявляют, что «квартиры кончатся очень быстро».
По данным господина Пашина, в этой локации сегодня работают 22 девелопера, в стадии реализации находится 30 жилых комплексов, которые занимают собой долю в 13,5% объема предложения по городу и области. В 2014 году в этой зоне продано более 20 тыс. кв. м жилья - в два раза больше чем в 2013 году. По словам эксперта, преимуществами объекта станет хорошая локация, доступность метро, близость к кольцевой дороге.
Справка:
ФСК Лидер – многопрофильный холдинг, объединяющий компании различных областей строительной отрасли - производство и поставки строительных и отделочных материалов, генподрядную организацию, агентство недвижимости, управляющую компанию. На данный момент в портфеле собственных девелоперских проектов ФСК Лидер - 13 проектов жилой недвижимости. Среди них: проекты в Москве и Московской области, жилые комплексы в Геленджике и Калуге. В 2014 году компания ввела более 524 тыс. кв. м жилья. Оборот в прошлом году составил 62 млрд рублей.
За 2014 год Ленинградской области удалось достичь значимых результатов в решении проблемы обманутых дольщиков, однако работы еще достаточно. В настоящее время по данным рабочей группы в регионе насчитывается 12 проблемных объектов и 1060 обманутых дольщиков.
По мнению депутата ГД РФ Александра Хинштейна, для решения данной проблемы главам районов нужно «проводить выездные совещания, а не регулярные стрельбища по биатлону». Об этом он сообщил на расширенном заседании комиссии по вопросам поддержки пострадавших граждан – участников долевого строительства многоквартирных домов в Ленинградской области. В мероприятии также приняли участие губернатор Ленинградской области Александр Дрозденко и вице-губернатор Михаил Москвин.
В ходе совещания была рассмотрена ситуация с каждым «проблемным домом», где есть пострадавшие в ходе долевого строительства граждане, состояние этих домов и меры, которые предпринимаются для скорейшего завершения строительства.
Александр Хинштейн принимал участие в заседании комиссии год назад. Тогда в 47-м регионе насчитывалось 13 проблемных объектов, в два из них настоящее время уже въезжают жильцы: дом в поселке Тельмана, д. 23В, достроенный при помощи инвестора — ООО «Квартал 17А» и жилой дом в Новом Девяткино, где застройщиком являлось ООО «ПСФ «КитежСтрой», который заканчивала ГК «Лидер Групп».
Александр Хинштейн в ходе совещания заметил, что за истекший год Ленинградской области удалось достичь значимых результатов в решении проблемы обманутых дольщиков, однако работы еще достаточно: в настоящее время по данным рабочей группы в регионе насчитывается 12 проблемных объектов и 1060 обманутых дольщиков: «К сожалению, далеко не во всех муниципальных районах местные власти адекватно оценивают данную проблему и не воспринимают ее как требующую незамедлительного решения. Так, в Тосненском районе ситуация была решена во многом благодаря активным действиям местной администрации. Усилиями только регионального правительства решить эти вопросы невозможно. Я рекомендую главам районам активно содействовать в решении этой проблемы, проводить регулярные выездные совещания, а не регулярные стрельбища по биатлону, как, например, это делают во Всеволожском районе».
Депутат Хинштейн рассказал о новых законодательных инициативах по решению проблем обманутых дольщиков. «С 1 января 2014 года действует закон об обязательном страховании средств граждан. Мы дополнительно усиливаем меры поддержки. Госдума в первом чтении приняла закон об ужесточении требований к страховщикам, надеюсь, до конца весенней сессии он будет принят. Кроме того, мы вводим дополнительные требования к ЖСК. Сегодня много проблем возникает с использованием этой «обходной» схемы. По нашему предложению, ЖСК будут находиться под таким надзором контролирующих органов как и все остальные застройщики и будут нести аналогичную ответственность. Также на «выходе» у нас положение о новом составе уголовного преступления. Законопроект также принят в первом чтении, он предусматривает введение уголовной статьи именно за обман дольщиков. Также нам необходимо совершенствовать региональные законы. Сегодня в Ленобласти действует закон о поддержке обманутых дольщиков, принятый в 2013 году, который ранее позволял без аукциона предоставлять инвестору компенсационный земельный участок. Однако с 1 марта 2015 года в связи с вступлением в силу новых поправок в Земельный кодекс эта схема стала невозможной, тем не менее, мы нашли выход из этой ситуации. На следующей неделе мы представим Ленобласти и другим регионам алгоритм, который позволит осуществлять эту схему. Предполагается вести эту работу через специализированные региональные государственные фонды, которые будут распоряжаться земельными участками и в дальнейшем выступать в качестве заказчиков строительства объектов», - отметил Александр Хинштейн.
Также, по его мнению, в текущем году Ленинградская область имеет все возможности для введения в эксплуатацию еще 4-х проблемных объектов. Таким образом, должны получить жилье еще более 450 обманутых дольщиков.