Эволюция мошенничества
Сделки с покупкой или продажей квартир уже давно «в тренде» у мошенников. Однако если в «лихие девяностые» любители поживиться за чужой счет выбирали путь к чужим деньгам попроще, то сейчас они поумнели и стали делать акцент на юридическом и психологическом аспектах.
А вот технологические новинки при оформлении сделок с недвижимостью мошенники осваивают с трудом. Цифровая подпись и замена бумажных документов на электронные сыграли на руку покупателям и продавцам квартир.
Из первых рук
На рынке первичной недвижимости деятельность мошенников менее активна по сравнению со «вторичкой». Как объясняет юрист, консультант комиссии по недвижимости Общества потребителей Санкт-Петербурга и Ленобласти Александр Жуматий, в последние годы число обращений о мошенничестве в уголовно-правовом смысле, когда речь идет о хищении чужого имущества путем обмана или злоупотреблении доверием, значительно снизилось. Сейчас в основном проблемы у граждан возникают из-за неисполнения требований со стороны застройщика или продавца. Самый простой вариант – дом не сдали вовремя. Такие ситуации происходят не всегда по вине застройщика, порой у этого есть объективные причины. Хуже, если девелопер вовсе не приступил к строительству и даже не получил на это разрешение. «Это не мешает заключать различные договоры с покупателями. Например, предварительный договор купли-продажи. Гражданин отдает деньги, но дом не строят, и он обращается в суд. Там в подавляющем большинстве встают на сторону потребителя, но когда решение вступает в силу, организации уже не существует и взыскать деньги не с кого», – приводит пример Александр Жуматий.
«Еще одна мошенническая схема в «первичке» – цессия, или договор переуступки, – добавляет президент Российской гильдии риэлторов Валерий Виноградов. – При этом меняется сторона (покупатель или дольщик) в договоре с застройщиком. Таким образом застройщик может продать квартиру сразу нескольким людям. Если сделка совершена без помощи профессионала, то могут быть и двойные, и тройные продажи».
Вторичное раздолье
На рынке вторичного жилья мошенники чувствуют себя по-настоящему вольготно, говорят эксперты. Председатель совета директоров Агентства развития и исследований в недвижимости (АРИН) Андрей Тетыш сообщил, что в последнее время мошенники во время сделок с недвижимостью делают акцент на юридической составляющей. «Недавно гражданин исхитрился продать квартиру так, что балкон остался в его собственности. Теперь он требует наложить на жилье сервитут, чтобы получить право прохода на свой балкон. Интересно, что суд первой инстанции его требования удовлетворил», – рассказал Андрей Тетыш.
Также граждане охотно клюют на удочку мошенников из-за своей жадности, дополняет Валерий Виноградов. Они предлагают продавцам жилья в договоре отразить оценочную стоимость квартиры ниже оговоренной ранее, дабы сэкономить и снизить размер налогов, обещая доплатить разницу. Чего в итоге, конечно, не делают, и продавцы получают только договорную сумму.
«Однако в этом случае и юридически подкованный продавец может «устроить сюрприз» покупателю», – говорит генеральный директор АН «Время недвижимости» Наиля Берестовая. Ссылаясь на экономию, он может договориться с покупателем о продаже жилья ниже рыночной, а потом оспорить это дело в суде. «Он скажет, что его ввели в заблуждение, и будет требовать компенсации и возмещения. Такая ситуация возможна, если договор заключен без нотариуса, так как они сейчас в договоре прописывают пункт, в котором оговаривается отдельно, что «стороны не заблуждаются о цене объекта», – объяснила госпожа Берестовая.
А вот мошеннические действия с недвижимостью с помощью электронно-цифровых носителей аферисты не освоили, говорит Андрей Тетыш: «Попытки были, даже целая волна, но не знаю ни одного успешного примера. Технологическую сторону вопроса они изучили хорошо, а вот саму структуру регистрации и обработки сделки – не очень».
Значительно усложнила путь к легким деньгам и отмена свидетельств о госрегистрации недвижимости, считает Александр Жуматий, так как этот документ часто подделывали. Сейчас соответствующую информацию можно получить только в Едином госреестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Элементарно!
Помимо новых техник обмана покупателей и продавцов жилья мошенники с удовольствием пользуются и проверенными временем. Так, по словам Валерия Виноградова, уже давно распространена схема продажи через аренду. Как правило, это бывает в случае с хозяевами квартиры, которые не проживают в городе, где сдают жилье, или находятся в длительной командировке. «Люди снимают жилье и первые месяцы исправно перечисляют деньги за аренду. В это время готовятся поддельные паспорта на имя собственников квартиры, по которым они потом получают документы на квартиру. Они ее быстренько продают и растворяются», – обрисовал схему Валерий Виноградов.
Стара как мир, но все еще актуальна схема сделок с завещаниями, считает Андрей Тетыш. Она состоит в том, что злоумышленник знакомится с пожилым человеком или сильно пьющим и начинает с ним «дружить». В первом случае он ухаживает за ним, помогает до дому, во втором – составляет компанию в алкогольных посиделках. А дальше – по ситуации. Часто мошенник предлагает начать жить вместе, чтобы «помогать» уже на постоянной основе, а дальше рекомендует завещать жилье ему. Дальше «жертве» советуют переехать в более спокойные и, главное, отдаленные районы области доживать или допивать свой век. «Такие «сделки» – это фактически не обман, – комментирует Александр Жуматий. – Возможно, когда бабушка, подписывая его, была не в себе. Но доказать, что ее состоянием умышленно воспользовался недобросовестный наследник, сложно».
Также отработанные механизмы есть и среди покупателей-мошенников. Наиля Берестовая привела пример: злоумышленник говорит, что по разным причинам не может оперативно оплатить покупку, но предоставляет продавцу состояние счета, на котором имеются деньги на квартиру. Но и после оформления права собственности он не спешит рассчитаться с долгами. Пострадавшая сторона обращается в суд, и даже когда будет доказана правота продавца, суд обяжет покупателя выплачивать ежемесячно часть зарплаты. «И даже если он зарабатывает 50 тыс. рублей в месяц, платить он будет не больше 20», – пояснила Наиля Берестовая.
А иногда покупатель-аферист поступает в разы проще – в ход идут фальшивые деньги. Часто люди пренебрегают очевидными и доступными способами проверки банкнот, которые всегда находятся рядом с помещением с банковскими ячейками. «Продавец квартиры поленился проверить деньги и получил фальшивые. Он обратился в полицию, но уже прошло полтора года, и покупателей так и не нашли», – рассказал Андрей Тетыш.
Для того чтобы не оказаться жертвой подобных историй, риэлторы советуют все манипуляции с документами проводить через нотариуса. Кроме того, по мнению экспертов, есть несколько красных сигналов, при которых покупатель должен насторожиться. Первое – сделка по доверенности. Большинство мошеннических схем совершаются с их помощью. Второе – низкая цена. Про бесплатный сыр поговорку помнят все, но жадность иногда берет верх. Третье – прозрачность сделки. И продавец, и риэлтор должны ясно и точно отвечать на все вопросы покупателя, и предоставлять все необходимые документы. Особое внимание нужно обратить на поведение продавца. Он должен прямо ответить, что он планирует делать после продажи квратиры. Такие ответы, как переезд ближе к родственникам или расширение жилплощади, похожи на правду.
«Но когда он начинает объяснять, что из трешки с женой и двумя детьми он переезжает в комнату в коммуналке или вообще еще не определился, где будет жить, это очень настораживает. Переезжает в небольшой город, а там ни работы, ни родных, и что он там будет делать, не отвечает – ищем другой вариант. Даже если продавец не обманывает, все равно не стоит лезть в эти дебри, тем более приобретая квартиру самостоятельно», – подытожил Андрей Тетыш.
Мнение
Валерий Виноградов, президент Российской гильдии риэлторов:
– Мошенничество всегда возникает там, где есть большие деньги и короткие сделки. Наиболее распространенная сфера среди сделок с недвижимостью – аренда жилья. Там небольшое количество документов, и стороны встречаются ненадолго. Именно поэтому здесь большое поле для деятельности аферистов, которые чаще всего используют свою любимую схему: сдают квартиру сразу нескольким жильцам и исчезают.
На минувшей неделе состоялся IV Съезд строителей Северо-Запада.
29 мая IV Съезд строителей Северо-Запада собрал в стенах Константиновского дворца делегатов от всех 11 субъектов округа. Организаторами съезда выступили АНО «Стратегическое партнерство «Северо-Запад» и НП «Национальный центр развития саморегулирования «Специальный ресурс».
Открывая пленарное заседание, председатель Координационного совета по развитию строительной отрасли округа Александр Вахмистров напомнил о проблемах, тормозящих развитие строительного комплекса СЗФО. Одним из главных способов увеличения темпов жилищного строительства и улучшения жилищных условий граждан является своевременная ликвидация аварийного жилого фонда, отметил он. Площадь аварийного жилого фонда по СЗФО сегодня составляет 2,3 млн кв. м. За последний год снижение этого показателя по округу составило около 2,5%. При этом статистика, по словам господина Вахмистрова, не отражает реального положения дел – по результатам проверок аппарата полпредства было установлено, что процесс выявления аварийного фонда намеренно тормозится органами исполнительной власти регионов.
Аренда поможет
Преодолеть эту проблему можно было бы с помощью развития института арендного жилья. В теории, развитие арендного жилого фонда позволит не только полностью удовлетворить спрос граждан на жилье и обеспечить переход к качественно иному уровню жилищных условий, но и обеспечить экономически целесообразную внутрирегиональную миграцию населения. Однако, по словам Александра Вахмистрова, сегодня отсутствуют федеральные нормативные акты, которые бы обеспечивали решение задач по формированию такого фонда. Тормозят развитие стройкомплекса и многочисленные административные барьеры в строительстве, в особенности связанные с получением земельных участков и вопросами обеспечения их инфраструктурой. Сложности есть в деле финансирования капитального строительства, прежде всего недоступность финансовых ресурсов для малого и среднего бизнеса. Имеет место несогласованность правовых и финансовых отношений как между органами власти и бизнесом, так и между различными субъектами рынка.
Год назад был подписан посвященный вопросу жилищной политики Указ Президента РФ № 600, напомнил господин Вахмистров. Согласно указу к 2030 году объем вводимого жилья в России должен увеличиться вдвое. Но увеличить темпы жилищного строительства сегодня мешает ряд объективных факторов. Во-первых, недостаточный уровень обеспеченности отрасли строительными материалами. И если на сегодня Северо-Запад не испытывает дефицита основных видов продукции, то для количественного скачка существующих производственных мощностей недостаточно. Вторая и, по словам председателя совета, основная для стройкомплекса проблема – низкий уровень производительности труда. Сегодня Россия по этому показателю отстает от США в 5 раз, от Швеции – в 3 раза. Этот вопрос включает в себя и инновации в промышленности, и обеспечение отрасли квалифицированными кадрами, и повышение уровня механизации труда.
Неустойчивой, по словам господина Вахмистрова, является и общая ситуация на рынке жилищного строительства. По итогам 2012 года в СЗФО отметилось снижение объема ввода жилья примерно на 6%. Значение этого показателя по округу во многом определило «проседание» строительного сектора Санкт-Петербурга. При этом показатели I квартала 2013 года выше аналогичных в 2012 году. «Мы не предвидим падения темпов ввода жилья в ближайшие годы, но оснований для роста жилищного строительства в округе тоже нет», – отметил господин Вахмистров.
Неподъемные нормы
Исходя из всего вышеперечисленного, председатель совета заявил, что контрольные показатели Минрегиона по вводу жилья, существующие для каждого региона, должны быть пересмотрены исходя из реальных планов строительства в регионах, с учетом возможностей ввода жилья на основе всех форм финансирования, а также фактической потребности в улучшении жилищных условий различных категорий граждан. Сегодня свою работу строители и органы власти должны строить не только из технических возможностей построить эти объемы жилья, но и, в первую очередь, смотреть на возможности покупательского спроса в регионах. Активная покупательская способность в течение последних трех лет стала результатом отложенного спроса на фоне преодоления последствий мирового финансового кризиса. Сегодня же, когда отложенный спрос иссякает, механизм жилищного строительства, связанный с покупательской способностью населения, крайне неустойчив.
Против пересмотра контрольных показателей выступил заместитель министра регионального развития Сергей Вахруков. Он подтвердил, что большинство субъектов действительно просят Минрегион РФ изменить цифры по ежегодному вводу жилья в сторону уменьшения, мотивируя тем, что рынок насыщен, а спрос недостаточен, и увеличивать объемы жилищного строительства бессмысленно. Вместе с тем статистика показывает, что по итогам прошлого года почти половину введенного в стране жилья составляет ИЖС. И региональные власти никакого отношения к этому строительству не имеют. «Нам нужно стремиться к росту многоквартирного строительства, реализовывать комплексное освоение территорий. Да, в некоторых регионах нет того уровня платежеспособного спроса, но это не значит, что нужно сокращать объемы жилищного строительства. Да, есть проблемы с высокими ставками, есть проблемы с выделением земли, но эти вопросы нужно решать, а не пытаться корректировать показатели министерств», – заключил господин Вахруков.
Основные надежды федеральный центр возлагает на «дорожную карту», которая призвана улучшить предпринимательский климат в строительстве. Среди комплекса мер – реформа технического и сметного нормативного регулирования, введение негосударственной экспертизы проектов, переход к уведомительному порядку согласования, снижение административных барьеров. В то же время, как заявил выступавший следом заместитель председателя Комитета Госдумы по земельным отношениям и строительству Александр Некрасов, на сегодняшний день выполнен только 1 из 20 пунктов «дорожной карты». Сегодня у органов власти нет понимания этих механизмов и нет желания идти навстречу. Дорожная карта встречает сопротивление в министерствах», – отметил он.
Холостые инициативы
Как признаются представители регионов, перспективы реализации жилищной политики, особенно в удаленных от окружного центра районах, выглядят не радужно. Действующие формы государственной поддержки регионов оказываются малоэффективными, поскольку рыночная стоимость жилья значительно превышает объемы госдотаций, добавил министр строительства Республики Карелия Александр Ефимов. По его словам, банковские продукты, несмотря на их многообразие, являются малодоступными для большинства граждан. «В итоге мы имеем четкие цели и задачи, оформленные в виде «дорожных карт», имеем ответственность за решение этих задач, но у нас нет самого главного – финансовых ресурсов для их реализации. При этом стоимость «квадрата», установленная для республики, значительно ниже рыночной. В результате крупный бизнес отказывается от реализации муниципального заказа», – говорит министр.
При этом у фонда некоммерческой аренды в регионах пока нет никаких перспектив, отмечают региональных минстроях. По словам министра строительства и ЖКХ Архангельской области Игоря Войстратенко, доходы граждан не позволяют покупать жилье, ипотеку могут взять только 20% населения региона. Для этого нужно развивать арендное жилье, но этот бизнес для строителей является низкорентабельным. «Как заинтересовать бизнес? Нужно бесплатно предоставлять землю и добавить к этому льготы. Оказывать финансовую поддержку на оплату техприсоедениния», – уверен министр. Однако до сих пор не прояснен механизм финансового взаимодействия власти и бизнеса – непонятно, на каких условиях государство может поддерживать комплексные проекты.
Генеральными информационными партнерами IV Съезда строитей Северо-Запада выступили газета «Строительный Еженедельник» и портал «АСН-инфо».
МНЕНИЕ:
Сергей Зимин, помощник полномочного представителя Президента РФ в СЗФО:
– Я доложу полномочному представителю президента о том, что IV Съезд строителей состоялся. Уверен, что это мероприятие станет хорошей традицией и будет проводиться ежегодно. Это хорошая возможность обсудить основные проблемы и попытаться скоординировать экономическую политику регионов, выстроить межрегиональный диалог, найти точки соприкосновения. На съезде мы приняли резолюцию, которая еще будет дорабатываться и впоследствии будет уложена в конкретные проекты нормативно-правовых актов, а затем внесена на рассмотрение российского правительства.
Все проекты, которые существуют в городе на данный момент, разрабатываются в интересах застройщиков, при этом во многих случаях никак не учитываются потребности жителей.
Городские архитекторы и проектировщики уже много лет говорят о том, что плотность застройки в Петербурге стала удушающей, а концепция создания однообразных спальных районов с панельными домами и вовсе устарела. Все эти явления связаны с отсутствием единой градостроительной политики в городе, считают эксперты.
«Есть ощущение, что нет какой-либо идеологии в разрешительной сфере. Мы не понимаем, что мы строим и зачем мы строим. Взять, к примеру, ул. Савушкина – прекрасный район, прекрасное место. Вот его весь застроили, и теперь создается впечатление, что никто из проектировщиков даже не задумывается об архитектурной составляющей, потому что застроен он совершенно хаотично», – сокрушается директор архитектурного бюро «Литейная часть – 91» Рафаэль Даянов. По его мнению, сама отрасль городского проектирования находится на грани вымирания.
С ним согласен директор бюро межевания городских территорий ЗАО «Петербургский НИПИград» Павел Никонов. «Говорить о новых или вообще о каких-либо подходах к градопроектированию сегодня бессмысленно, так как в последние 20 лет у нас произошла утрата самой отрасли «градостроительное проектирование». Существующее российское градостроительное законодательство в силу своей предельной размытости трактуется ныне как угодно, а именно применительно к той конкретной задаче, которую решает застройщик», – считает он.
В такой ситуации о каких-либо новых тенденциях в городском проектировании говорить не приходится, сетуют специалисты.
«Все разговоры о новых технологиях в градостроительном проектировании, скорее, используются в качестве рекламного хода. Наши нормы не соответствуют европейским, и это не позволяет нам проектировать и строить такие же интересные проекты, как за границей. Новые проекты обусловлены в основном экономическими запросами, нежели эстетическими», – отмечает заместитель директора проектно-строительной компании ЗАО «Урбантек» Станислав Петандер.
«Говорить о новых тенденциях в проектировании не приходится. Сейчас все проектируется по принципу «здесь присыплем, там достроим», – отмечает, в свою очередь, Рафаэль Даянов.
По словам Павла Никонова, в Комитете по градостроительству и архитектуре с 2005 года без перерыва разрабатывается положение о подготовке проектов планировки и проектов межевания, однако до сих пор эта работа не имеет результата.
«Причина тому, однозначно, отсутствие четкого представления о целях и задачах разработки указанной проектной документации. Нет его и в российском законодательстве. Например, важное, но ставшее уже просто модным понятие «устойчивое развитие» в Градостроительном кодексе интерпретируется исключительно с экологической точки зрения, но любой профессионал из «старой гвардии» проектировщиков знает, что жителям города нужно обеспечить не только биологическое, экологическое благополучие. Устойчивость в том, чтобы сегодняшние проектные решения не перекрывали возможности развития смежных территорий», – считает господин Никонов.
Из-за отсутствия ясной градостроительной политики в Петербурге появляются так называемые градостроительные тупики. К ним, в частности, относится проект строительства многоквартирного дома для сотрудников Конституционного суда на Липовой аллее, который сделал невозможным сооружение необходимой городу мостовой переправы через железнодорожные пути на прилегающей территории, отмечает Павел Никонов. К «тупикам» специалист также относит случаи строительства многоквартирных домов на местах, отведенных (в ранее разработанных схемах застройки) под детские сады.
«В итоге – полный коллапс с местами в детских садах. Или же строительство на пустыре опять-таки многоквартирного жилого дома, при том что на соседних территориях ситуация с парковкой автомобилей уже вышла за пределы критической. А правильнее было бы запроектировать на пустыре многоэтажный гараж. Все это непрофессионально, а в каких-то случаях и просто нечестно», – уверен господин Никонов.
В основном градостроительным проектированием в Петербурге занимаются государственные учреждения, а также небольшое количество частных компаний, отмечает аналитик «Инвесткафе» Дарья Пичугина.
«Среди компаний, занимающихся городским проектированием, можно выделить в первую очередь ЗАО «Петербургский НИПИград», который является лидером рынка, также на рынке Петербурга присутствуют такие крупные компании, как «Урбантэк» и ассоциация компаний «Град», – уточняет госпожа Пичугина.
Говоря о перспективах развития рынка, аналитик «Инвесткафе» отмечает, что для частных проектировщиков существуют определенные риски в части конкуренции с крупными застройщиками.
«Учитывая то, что объемы строительства и реконструкции в Петербурге растут, то и объемы заказов будут расти, будет расти и рынок. Ограничителем тут будет выступать то, что у крупных компаний, которые обладают большим земельным банком и в перспективе будут строить больше всего, есть свои отделы, занимающиеся планированием, и у них нет нужды пользоваться услугами сторонних организаций», – отмечает аналитик.
Павел Никонов, директор бюро межевания городских территорий ЗАО «Петербургский НИПИград»:
– Для возрождения отрасли необходимо разработать четкие задачи городского проектирования. Прежде всего нужно осознанно, конкретно, а не общими фразами сформулировать задачи градопроектирования на всех его уровнях, четко сформулировать понятия этой деятельности. Например, понятие «город как объект проектирования» отсутствует в градостроительном законодательстве, а для Петербурга крайне важно разобраться в нем. Это значит также разработать разумную методику проектирования.