Эволюция мошенничества
Сделки с покупкой или продажей квартир уже давно «в тренде» у мошенников. Однако если в «лихие девяностые» любители поживиться за чужой счет выбирали путь к чужим деньгам попроще, то сейчас они поумнели и стали делать акцент на юридическом и психологическом аспектах.
А вот технологические новинки при оформлении сделок с недвижимостью мошенники осваивают с трудом. Цифровая подпись и замена бумажных документов на электронные сыграли на руку покупателям и продавцам квартир.
Из первых рук
На рынке первичной недвижимости деятельность мошенников менее активна по сравнению со «вторичкой». Как объясняет юрист, консультант комиссии по недвижимости Общества потребителей Санкт-Петербурга и Ленобласти Александр Жуматий, в последние годы число обращений о мошенничестве в уголовно-правовом смысле, когда речь идет о хищении чужого имущества путем обмана или злоупотреблении доверием, значительно снизилось. Сейчас в основном проблемы у граждан возникают из-за неисполнения требований со стороны застройщика или продавца. Самый простой вариант – дом не сдали вовремя. Такие ситуации происходят не всегда по вине застройщика, порой у этого есть объективные причины. Хуже, если девелопер вовсе не приступил к строительству и даже не получил на это разрешение. «Это не мешает заключать различные договоры с покупателями. Например, предварительный договор купли-продажи. Гражданин отдает деньги, но дом не строят, и он обращается в суд. Там в подавляющем большинстве встают на сторону потребителя, но когда решение вступает в силу, организации уже не существует и взыскать деньги не с кого», – приводит пример Александр Жуматий.
«Еще одна мошенническая схема в «первичке» – цессия, или договор переуступки, – добавляет президент Российской гильдии риэлторов Валерий Виноградов. – При этом меняется сторона (покупатель или дольщик) в договоре с застройщиком. Таким образом застройщик может продать квартиру сразу нескольким людям. Если сделка совершена без помощи профессионала, то могут быть и двойные, и тройные продажи».
Вторичное раздолье
На рынке вторичного жилья мошенники чувствуют себя по-настоящему вольготно, говорят эксперты. Председатель совета директоров Агентства развития и исследований в недвижимости (АРИН) Андрей Тетыш сообщил, что в последнее время мошенники во время сделок с недвижимостью делают акцент на юридической составляющей. «Недавно гражданин исхитрился продать квартиру так, что балкон остался в его собственности. Теперь он требует наложить на жилье сервитут, чтобы получить право прохода на свой балкон. Интересно, что суд первой инстанции его требования удовлетворил», – рассказал Андрей Тетыш.
Также граждане охотно клюют на удочку мошенников из-за своей жадности, дополняет Валерий Виноградов. Они предлагают продавцам жилья в договоре отразить оценочную стоимость квартиры ниже оговоренной ранее, дабы сэкономить и снизить размер налогов, обещая доплатить разницу. Чего в итоге, конечно, не делают, и продавцы получают только договорную сумму.
«Однако в этом случае и юридически подкованный продавец может «устроить сюрприз» покупателю», – говорит генеральный директор АН «Время недвижимости» Наиля Берестовая. Ссылаясь на экономию, он может договориться с покупателем о продаже жилья ниже рыночной, а потом оспорить это дело в суде. «Он скажет, что его ввели в заблуждение, и будет требовать компенсации и возмещения. Такая ситуация возможна, если договор заключен без нотариуса, так как они сейчас в договоре прописывают пункт, в котором оговаривается отдельно, что «стороны не заблуждаются о цене объекта», – объяснила госпожа Берестовая.
А вот мошеннические действия с недвижимостью с помощью электронно-цифровых носителей аферисты не освоили, говорит Андрей Тетыш: «Попытки были, даже целая волна, но не знаю ни одного успешного примера. Технологическую сторону вопроса они изучили хорошо, а вот саму структуру регистрации и обработки сделки – не очень».
Значительно усложнила путь к легким деньгам и отмена свидетельств о госрегистрации недвижимости, считает Александр Жуматий, так как этот документ часто подделывали. Сейчас соответствующую информацию можно получить только в Едином госреестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Элементарно!
Помимо новых техник обмана покупателей и продавцов жилья мошенники с удовольствием пользуются и проверенными временем. Так, по словам Валерия Виноградова, уже давно распространена схема продажи через аренду. Как правило, это бывает в случае с хозяевами квартиры, которые не проживают в городе, где сдают жилье, или находятся в длительной командировке. «Люди снимают жилье и первые месяцы исправно перечисляют деньги за аренду. В это время готовятся поддельные паспорта на имя собственников квартиры, по которым они потом получают документы на квартиру. Они ее быстренько продают и растворяются», – обрисовал схему Валерий Виноградов.
Стара как мир, но все еще актуальна схема сделок с завещаниями, считает Андрей Тетыш. Она состоит в том, что злоумышленник знакомится с пожилым человеком или сильно пьющим и начинает с ним «дружить». В первом случае он ухаживает за ним, помогает до дому, во втором – составляет компанию в алкогольных посиделках. А дальше – по ситуации. Часто мошенник предлагает начать жить вместе, чтобы «помогать» уже на постоянной основе, а дальше рекомендует завещать жилье ему. Дальше «жертве» советуют переехать в более спокойные и, главное, отдаленные районы области доживать или допивать свой век. «Такие «сделки» – это фактически не обман, – комментирует Александр Жуматий. – Возможно, когда бабушка, подписывая его, была не в себе. Но доказать, что ее состоянием умышленно воспользовался недобросовестный наследник, сложно».
Также отработанные механизмы есть и среди покупателей-мошенников. Наиля Берестовая привела пример: злоумышленник говорит, что по разным причинам не может оперативно оплатить покупку, но предоставляет продавцу состояние счета, на котором имеются деньги на квартиру. Но и после оформления права собственности он не спешит рассчитаться с долгами. Пострадавшая сторона обращается в суд, и даже когда будет доказана правота продавца, суд обяжет покупателя выплачивать ежемесячно часть зарплаты. «И даже если он зарабатывает 50 тыс. рублей в месяц, платить он будет не больше 20», – пояснила Наиля Берестовая.
А иногда покупатель-аферист поступает в разы проще – в ход идут фальшивые деньги. Часто люди пренебрегают очевидными и доступными способами проверки банкнот, которые всегда находятся рядом с помещением с банковскими ячейками. «Продавец квартиры поленился проверить деньги и получил фальшивые. Он обратился в полицию, но уже прошло полтора года, и покупателей так и не нашли», – рассказал Андрей Тетыш.
Для того чтобы не оказаться жертвой подобных историй, риэлторы советуют все манипуляции с документами проводить через нотариуса. Кроме того, по мнению экспертов, есть несколько красных сигналов, при которых покупатель должен насторожиться. Первое – сделка по доверенности. Большинство мошеннических схем совершаются с их помощью. Второе – низкая цена. Про бесплатный сыр поговорку помнят все, но жадность иногда берет верх. Третье – прозрачность сделки. И продавец, и риэлтор должны ясно и точно отвечать на все вопросы покупателя, и предоставлять все необходимые документы. Особое внимание нужно обратить на поведение продавца. Он должен прямо ответить, что он планирует делать после продажи квратиры. Такие ответы, как переезд ближе к родственникам или расширение жилплощади, похожи на правду.
«Но когда он начинает объяснять, что из трешки с женой и двумя детьми он переезжает в комнату в коммуналке или вообще еще не определился, где будет жить, это очень настораживает. Переезжает в небольшой город, а там ни работы, ни родных, и что он там будет делать, не отвечает – ищем другой вариант. Даже если продавец не обманывает, все равно не стоит лезть в эти дебри, тем более приобретая квартиру самостоятельно», – подытожил Андрей Тетыш.
Мнение
Валерий Виноградов, президент Российской гильдии риэлторов:
– Мошенничество всегда возникает там, где есть большие деньги и короткие сделки. Наиболее распространенная сфера среди сделок с недвижимостью – аренда жилья. Там небольшое количество документов, и стороны встречаются ненадолго. Именно поэтому здесь большое поле для деятельности аферистов, которые чаще всего используют свою любимую схему: сдают квартиру сразу нескольким жильцам и исчезают.
Чем выше класс загородного поселка, тем больше элементов общего благоустройства имеется в нем и, соответственно, тем больше затраты на содержание этого общего имущества.
Сейчас в проектах коттеджных поселков во всех классах выше «эконома» предлагаемый тип проживания предусматривает создание общих благоустроенных зон. Это не обязательно должен быть полноценный парк. Но, к примеру, внутрипоселковый проезд не должен быть просто песчаной грунтовой дорогой – необходимо, чтобы вдоль проезда были предусмотрены отдельные дрожки и для пешеходов, и для велосипедистов, причем благоустроенные (с выполнением элементов ландшафтных работ: высадка кустов, цветов и т. д.). На въездах в поселки появляются зоны гостевых парковок.
Грамотный подход подразумевает, что должен делаться проект благоустройства территории поселка и наниматься специалисты, занимающиеся ландшафтным дизайном. Это относится к выполнению благоустройства как общей территории всего поселка, так и индивидуальных участков рядом с загородными домами.
Задача ландшафтного дизайнера заключается не просто в том, чтобы распланировать территорию (и, допустим, сделать альпийскую горку). «Главное – правильно посадить растения, чтобы они радовали глаз различными цветами в течение всего нашего теплого сезона (примерно с первых дней мая и до конца сентября). Так, весной все цветы должны зацветать по очереди, одни за другими, но отнюдь не все сразу (а затем будет однообразное тоскливое зрелище). Необходимо, чтобы и осенью все деревья и кусты раскрашивались в разные цвета – что-то оставалось зеленым, что-то желтым, оранжевым, бордовым, и получалось тоже красивая и яркая картина», – говорит директор по маркетингу компании «ЮИТ Санкт-Петербург» Екатерина Гуртовая.
Другим важным вопросом является качество растений и их посадки, отмечает она. «Благоустройство можно сделать формально – в первое лето все будет красиво, а к следующему сезону растения умрут, и придется сажать заново. От профессионализма ландшафтного дизайнера зависит качество самих растений и правильное их поддержание, в том числе при необходимости защита в зимний период. Если сразу не сделать этого, то затем придется тратить достаточно много средств на восстановление благоустройства и его поддержание», – считает госпожа Гуртовая.
Как отмечают эксперты, даже при оформлении общих зон загородных поселков застройщики не всегда призывают ландшафтных дизайнеров, полагая, что способны сами что-то посадить, и в итоге жильцам приходится за свой счет, по сути, все переделывать. «Клиенты тоже не всегда обращаются к ландшафтным дизайнерам (особенно в эконом-классе), хотя далеко не всех из них берут большие деньги. Между тем считается вполне нормальным вызывать сантехника, когда не умеешь самостоятельно починить текущий кран. Аналогично, необходим специалист, если не знаешь, какое дерево, в какое время и каким образом цветет и как правильно выбрать его в питомнике. Иначе можно что-то купить, посадить, а затем через год-два станет понятно, что получилось неудачно – допустим, дерево умерло, цветы распускаются в июне, а не в мае, как было написано на пакетике, потому что именно в нашей местности холоднее и т. д.», – рассуждает госпожа Гуртовая.
При разработке дизайн-проекта в первую очередь необходимо учитывать особенности местности и климатические условия. Во-вторых, стоит обращать внимание на расположение построек и, конечно же, на желания заказчика. Разработанный ландшафтный дизайн обязательно должен быть таким, чтобы его можно было самостоятельно поддерживать в ухоженном состоянии.
Елена Исковских, директор по продажам Atlas Development, считает, что подготовка концепции ландшафтного дизайна должна вестись параллельно с разработкой проекта будущего дома, ведь грамотный проект формирования участка включает достаточно большое количество подземных работ, таких как прокладка системы полива, гидроизоляции, дренажные работы.
«Изначально составляется детальный план территории, где отмечаются все постройки и особенности рельефа. Затем уже решается, какие работы по благоустройству будут проводиться», – рассказывает Полина Малина, руководитель проектов объединенной проектной группы RedLine.
Денис Радзимовский, генеральный директор S.A. Ricci – Санкт-Петербург, уверен: для того чтобы реализовать полноценный проект ландшафтного дизайна (перепады высот, организация водоема, беседки, посадка деревьев и кустарников и т. д.), площадь придомовой территории должна быть более 30 соток.
С принятием Закона № 44-ФЗ «О контрактной системе РФ» изменяются подходы не только к проведению государственных торгов, но и ко всему процессу осуществления закупок. Ключевым моментом в развитии контрактной системы, в том числе и для строительной отрасли, является наличие деловой репутации как квалификационного требования к участнику торгов.
Участники заседания круглого стола «Внедрение федеральной контрактной системы в строительной сфере. Репутационный подход к государственным закупкам», которое состоялось в рамках IV Съезда строителей Северо-Запада, представили свое видение на формирование предквалификационных требований к участникам торгов.
Формирование критериев
По словам Игоря Немчикова, руководителя отдела специальных проектов СРО НП «Строительный ресурс», деловая репутация – это основанное на подтвержденных фактах, объективное и взвешенное мнение рейтингового агентства о потенциальной способности поставщика услуг своевременно и в полном объеме выполнять свои обязательства перед заказчиками и обеспечивать высокое качество предоставляемых услуг.
Специалист рассказал о методике определения квалификационных (предквалификационных) требований участника процедуры закупок.
«Мы разработали систему, которую готовы предложить для рейтингования поставщиков товаров и услуг для государственного заказа. Это инновационный, максимально объективный подход к формированию оценки деловой репутации, будь то строительные организации, поставщики строительных материалов или другие участники процедуры закупок.
Благодаря данному механизму предварительно, до самой конкурсной процедуры, всем претендентам присваивается определенный рейтинг, выступающий в качестве индикатора уровня надежности. Компания с более высоким рейтингом по сравнению с остальными по определению может считаться более надежной. Таким образом, институт оценки опыта и деловой репутации позволяет заказчику заранее определить перечень компаний, которые он готов допустить к участию в конкурсной процедуре», – пояснил Игорь Немчиков.
По его словам, основная цель методики – это получить максимально объективные оценки. При этом важно автоматизировать как сбор информации, так и расчет итоговых результатов. Чтобы показать надежность поставщика, нужно собрать максимальное число факторов, которые можно объединить в группы и потом статистическими и математическими методами сделать расчеты.
В качестве примера данная система предлагает следующие факторы для оценки компаний: размер выручки за год работы, средний уровень запасов за год, количество аттестованных и квалифицированных специалистов в штате компании, постоянство ценовой политики, прозрачность компании, опыт выполненных заказов и др.
«В наших текущих условиях будет полезно, если будут выработаны правила игры, по которым станет возможным создать предварительную оценку потенциальных участников госзаказов», – добавил он. Однако эксперт отметил, что мало собрать информацию о компании, важно проверить ее достоверность, а с этим могут возникнуть сложности. «Пока этот вопрос до конца не проработан», – подчеркнул Игорь Немчиков.
Минусы и плюсы
Владимир Шахов, генеральный директор Национального центра развития саморегулирования «Специальный ресурс», считает, что при формировании инструментов предквалификации у общественных профессиональных организаций и государства несколько разные цели.
«Наша цель – создать положительный имидж предквалификационной системе, которая могла бы использоваться при проведении процедур госзакупок. Для нас это важно с точки зрения обеспечения участия в конкурсах госзаказа только надежных компаний, соответствующих стандартам деловой и профессиональной репутации. Задача государства – в конечном итоге получить качественные услуги или надежное построенное здание», – пояснил он.
Эксперт отметил, что рейтинговая оценка деловой репутации как инструмент предвалификации сможет работать эффективно только при поддержке со стороны государства.
Андрей Иванов, доцент кафедры государственного и муниципального управления ВШМ СПбГУ, считает введение репутационных критериев правильным шагом. «Использование в качестве инструмента оценки предлагаемой методики считаю верным, но чтобы она заработала, нужно правильно организовать ее обсуждение. Информация должна быть распространена среди строительных компаний, которые представят свое видение ситуации», – прокомментировал специалист.
Однако у него вызывают сомнение несколько критериев, например такие как «средний уровень запасов» и «постоянство ценовой политики».
«Критерии «возраст компаний», «история деятельности компании», «дата регистрации на площадке», бесспорно, важны. Но я не вижу той или иной оценки качества ранее выполненных контрактов. Также я бы указал инновационную составляющую, которую, например, ввело законодательство Европейского союза», – подчеркнул Андрей Иванов.
Также, по его мнению, следует создать возможности для заключения «рамочных соглашений» с целью предварительного формирования круга поставщиков, которые впоследствии будут работать с тем или иным государственным заказчиком. Компании будут проходить конкурсную процедуру без размещения конкретного заказа, что послужит своего рода предварительной аккредитацией.
Ответственность заказчика
Алексей Остроумов, заслуженные строитель России, действительный член Международной Академии транспорта, отметил, что в свое время лицензирование полностью исключало субъективизм. «Сегодняшние допуски СРО, к сожалению, приняли сугубо формальный характер. К сожалению, заказчик сегодня не принимает никаких мер по проверке достоверности этой информации», – заключил он.
Эксперт уверен, что предложенная методика рейтингования имеет свои плюсы, но если в этой системе есть баллы, то это придает оценкам субъективность.
«Думаю, что критерием квалификации должен стать кадровый потенциал подрядных компаний. Также я считаю, что следует тщательно проверять данные, которые предоставляют организации», – добавил Алексей Остроумов. Он убежден, что главная ответственность при исполнении ФЗ «О контрактной системе РФ» лежит на заказчике, но нормативного документа об ответственности заказчика сейчас, по сути, нет. Есть лишь методическое указание, но оно не определяет ответственность четко – нужны соответствующие подзаконные акты.
Камиль Ягофаров, генеральный директор ФГ «АналитикИнвест», считает, что если опираться на балльную оценку, то можно отойти от принципа конкурентности. «Государство самостоятельно должно прописать минимальные требования к тому, каким должен быть поставщик товаров или услуг по госконтракту. Если компания соответствует этим квалификационным требованиям, то участвует в конкурсе», – высказал свою точку зрения эксперт.
Валерий Мозолевский, председатель Комитета НОСТРОЙ по конкурентной политике и закупкам в строительстве, уверен, что нужно активно вовлекать профессиональное сообщество в работу над корректировками законодательства о государственных закупках. «НОСТРОЙ договорился с ФАС РФ создать рабочую группу по проработке 44-ФЗ. Сейчас важно, чтобы строительное сообщество начало активно работать с министерствами по формированию подзаконных актов, иначе мы получим неработающий в отношении строительной отрасли закон, а это неприемлемо», – резюмировал он.
Андрей Уртьев, директор СРО «Союзпетрострой-Проект»:
– Даже очень хорошие, но не исполняемые законы приводят к плачевному результату. Саморегулируемые организации разные – те, которые соблюдают закон, и те, кто не делает этого. Государство, создав систему саморегулирования сверху, устранилось, и никакого контроля нет. Какими бы профессиональными ни были специалисты, какой бы качественной ни была организация, если госзаказчик снижает цену в два раза по сравнению с расценками, существующими на рынке, то компания не может нести за свой счет эти затраты. Качество не может родиться на пустом месте, оно стоит денег.