Одиннадцать тяжелых случаев
Комиссия по поддержке обманутых дольщиков в Ленобласти провела переучет проблемных объектов жилого строительства.
Комиссия по поддержке обманутых дольщиков в Ленинградской области провела переучет проблемных объектов жилого строительства. Сегодня в регионе таковых насчитывается 11. Ситуация практически с каждым из них пока не сдвигается с мертвой точки.
Малоэтажный комплекс «Дивный Яр» в д. Старая Всеволожского района (застройщик – ЖСК «Дивный Яр») построен на землях сельскохозяйственного назначения. Пайщики кооператива просили членов комиссии оказать содействие в переводе назначения земель под малоэтажное строительство. В просьбе было отказано, так как перевод земель может стать прецедентом и вдохновить на новые мошеннические схемы недобросовестных девелоперов. Кроме того, пайщики ЖСК не подпадают под действие 214-ФЗ, защищающего обманутых дольщиков. Комиссия рекомендовала им обратиться в прокуратуру.
Дом на 268 квартир в д. Малое Верево в Гатчинском районе (застройщик – ООО «Научно-производственная фирма «СВИТ»). На месте стройки – только фундамент. С дольщиками заключено 95 договоров долевого участия на 156,6 млн рублей. НПФ «СВИТ» признана банкротом, предыдущее руководство фонда подозревается в растрате привлеченных средств. Объект готово достроить ООО «Лидер», руководству компании уже передана проектная документация.
Данные по общему количеству дольщиков до последнего времени расходились. Застройщик называл 85, конкурсный управляющий – 95. Как выяснилось, в реестр попали 6-7 дольщиков с договорами предварительного участия на общую сумму порядка 10 млн рублей.
«Дорожную карту» для объекта комиссия определила следующую: смена конкурсного управляющего, регистрация права собственности на незавершенный объект строительства, продление разрешения срока на строительство (действующее истекает 30 июня) и выход на площадку.
Ключи дольщикам многоквартирного дома в Выборге на углу пр. Ленина и Рыбного пер. (застройщик – ООО «ПромИнвест») должны были передать еще 30 декабря 2015 года, из 74 квартир было реализовано 50. Но по состоянию на май 2016 года выполнен только монтаж конструкций подземной части здания. Стройка заморожена. В мае Арбитражный суд Петербурга и Ленобласти объявил застройщика банкротом.
Представитель дольщиков, выступая на комиссии, отметила, что объект можно сделать более привлекательным для инвесторов, если проверить и расторгнуть сомнительные сделки. По ее данным, от 4 до 9 договоров долевого участия были заключены на имена одних и тех же людей.
Дольщики рассматривают возможность объединения в ЖСК, а со стороны комиссии ожидают помощи в поиске инвестора и содействия в подключении дома к инженерным сетям. Комиссия предложила зарегистрировать объект незавершенного строительства, проверить сомнительные сделки, проектную документацию и обязательства перед жителями соседних домов (застройщик должен предоставить жилье нескольким собственникам квартир, окна которых оказались затемнены из-за строительства нового дома) в период до сентября текущего года.
Долгострой в Горбунках (застройщик – ООО «Стайл-Строй») был начат в 2003 и заморожен в 2008 году. С 2011 года стройка законсервирована. В январе 2016 за проект взялся уже третий инвестор – британский инвестфонд «Доклендс». Дом рассчитан на 462 квартиры. В строительство вложили средства 93 дольщика.
Расконсервация объектов должна была произойти еще летом 2015 года. Но стройка все еще заморожена.
Комиссия предложила дольщикам несколько вариантов решения проблемы – перейти в ЖСК и заняться поиском инвесторов (хотя с непростой историей объекта сделать это будет трудно); расторгнуть договоры аренды земли с дальнейшими торгами и выбором достройщика либо пойти по пути переуступки прав на строительство новому инвестору с обременением в 93 квартиры.
В ЖСК »Созвездие» в Мурино (застройщик – ООО «СК Навис») введены уже два корпуса жилого комплекса, в апреле 2016 продлено разрешение на строительство третьей очереди. На объекте выполнен монтаж конструкций надземной части здания. У Комитета госстройнадзора одна и главная претензия – один кооператив на три корпуса. Жилищный кодекс определяет ЖСК как застройщика максимум одного многоквартирного дома, высотой более трех этажей. Комитет рекомендовал ООО «СК Навис» и ЖСК «Созвездие» рассмотреть возможность реорганизовать кооператив, выделив из него два юридических лица (ЖСК).
Пайщикам, уже получившим ключи, для признания права собственности на квартиры предложено обратиться в суд с коллективным иском.
В компании "Навис" "Строительному Еженедельнику" объяснили, что считать объект "тяжелым" долгостроем не следует. Строительные работы в ЖК "Созвездие" не останавливались ни на один день. ЖК "Созвездие" вводится в эксплуатацию поэтапно в 3 очереди. Первые две из них уже введены в эксплуатацию, причем первая заселена, во второй идет выдача ключей. Что касается третьей очереди, то разрешение на строительство было продлено в апреле 2016 года. К моменту продления разрешения на строительство 3-ей очереди основные работы по строительству были выполнены. На данный момент ведутся работы по остеклению и отделке МОПов для приглашения ГАСН. По вопросу оформления прав собственности - покупатели квартир в ЖК "Созвездие" оповещены о том, каким образом будет происходить оформление документов. Члены ЖСК информируются о действиях, которые предпринимает компания в этой связи.
ЖК «Силы природы» на землях САОЗТ Ручьи (застройщик – ООО «Романтика», технический заказчик – ООО «О2 Девелопмент»). В мае этого года по заявлению ЖСК «Муринское-1» (застройщика первого этапа строительства) разрешение на строительство первого и второго корпуса первого этапа было продлено до 31 декабря 2016 года. ЖСК «Муринское-1», так же как и ЖСК «Созвездие», рекомендовано для внесения изменений в указанное разрешение (в части наименования застройщика) и для последующей регистрации права собственности на квартиры рассмотреть возможность реорганизовать кооператив путем выделения из него трех юридических лиц (ЖСК).
Также на комиссии было рассмотрено еще несколько объектов: ЖК «Черничная поляна» в Юкках (застройщик – ООО «АйЭмДэ групп» (заселен в 2014 году, но официально не сдан в эксплуатацию из-за незавершенного строительства инженерных сетей), ЖК «Воронцов» (застройщик – ООО «СпецКапСтрой Спб») в Мурино – две 12-этажки, строительство которых было остановлено в августе 2015 года из-за выноса высоковольтной линии электропередачи за границы участка застройки. Срок передачи квартир дольщиками истекает только через год, 30 июня 2017 года, поэтому объект еще не внесен в список проблемных. Но дольщикам рекомендовано объединиться в группу и поддерживать связь с Комитетом госстройнадзора.
Напомним, по данным Комитета госстройнадзора Ленобласти, по состоянию на 1 мая в регионе зафиксировано 269 обманутых дольщиков, вложившихся в строительство 11 домов. Фактически число дольщиков превышает 700 человек. В настоящее время в процедуре банкротства находятся семь застройщиков проблемных МКД.
На конкурсе PROEstate Media Awards 2011 победителем в специальной номинации от Комитета по инвестициям и стратегическим проектам Санкт-Петербурга стал Александр Пирожков, заместитель главного редактора газеты «Строительный Еженедельник».
Конкурс проходил в рамках Пятого международного инвестиционного форума по недвижимости PROEstate-2011.
«В конкурсе PROEstate Media Awards 2011 приняло участие более 100 работ, – рассказала «Строительному Еженедельнику» пресс-секретарь Комитета по инвестициям и стратегическим проектам Зарина Губаева. – Победитель в специальной номинации «Лучшая работа по освещению темы развития городских территорий с использованием механизма государственно-частного партнерства» был выбран на основании экспертного мнения специалистов Комитета по инвестициям и стратегическим проектам. Автором было продемонстрировано понимание принципа ГЧП, в материале присутствуют позиции нескольких экспертов по освещаемому вопросу. Кроме того, публикация содержит доказательную базу положительного влияния ГЧП на развитие города».
Победителями конкурса PROEstate Media Awards 2011 в других номинациях стали журналисты таких изданий, как журнал «Эксперт» (Москва), журнал «Commercial Real Estate Северо-Запад» (Санкт-Петербург), журнал «Все о новостройках Новосибирск», журнал «Вся недвижимость» (Казань), сайт Arendator.ru (Москва), отраслевой журнал «Вестник» (Ростов-на-Дону), журнал «Нижегородский коммерсант» (Нижний Новгород). Всего на конкурс было представлено более 150 работ из 23 городов России. В конкурсе принимали участие журналисты, освещающие рынок жилой и коммерческой недвижимости, темы строительства, развития жилищной сферы, модернизации городской инфраструктуры, жилищно-коммунального хозяйства.
На прошлой неделе Минэкономразвития представило законопроект о федеральной контрактной системе и разместило его текст для публичного обсуждения в Интернете. Свое мнение о законопроекте высказывает Александр Садыгов, генеральный директор ЗАО «РСУ «Строй-Сервис», член экспертного совета по ЖКХ при Комитете Госдумы РФ по строительству и земельным отношениям, член общественного совета по вопросам модернизации систем жизнеобеспечения (ЖКХ) Минрегионразвития РФ.
С момента выхода в свет пресловутого закона о госзакупках № 94-ФЗ в 2005 году он претерпел более двух десятков редакций, однако так и не заработал с должной эффективностью. Тому лишний раз свидетельствует недавнее заявление министра экономического развития Эльвиры Набиуллиной о том, что «около 56% контрактов заключается практически на безальтернативной основе» (цитата из «Российской газеты»). Это было сказано в ходе представления законопроекта о федеральной контрактной системе (ФКС), который должен прийти на смену ФЗ-94.
Законопроект об ФКС вынесен на всенародное обсуждение (по крайней мере на обсуждение всеми россиянами, пользующимися Интернетом). Это мне напомнило всенародное обсуждение Конституции СССР в 1977 году, после принятия которой «страна победившего социализма» не протянула и полутора десятка лет. Не ждет ли та же участь федеральную контрактную систему? Не хотелось бы ее хоронить еще не родившейся, но жизнеспособность системы уже выглядит сомнительно.
Бесправные граждане и полномочная общественность
Болезненные симптомы наблюдаются уже в статье 4 законопроекта «Общественный контроль в федеральной контрактной системе». Согласно этой статье граждане имеют право осуществлять контроль за соблюдением закона, но только общественный. Иными словами, если сознательный гражданин заметит проявление коррупции и потребует разъяснений, то бюрократ от федеральной контрактной системы (таковые сразу расплодятся в большом количестве после вступления закона в силу) его ехидно спросит: «А от имени какой организации вы изволите выступать? Ну-ка покажите регистрационное свидетельство!». И будет формально прав. Пока сознательный гражданин соберет единомышленников, а также нужные справки и пройдет все процедуры по регистрации новой общественной организации, черное коррупционное дело будет успешно завершено, убыток государству нанесен и следы заметены.
Считаю, что статью 4 необходимо дополнить пунктом, гарантирующим право осуществлять контроль за соблюдением требований закона при заключении и реализации контрактов на госзакупки всем гражданам России, в том числе не объединенным в общественные организации.
В статье 6 законопроекта об ФКС одним из ее принципов названа открытость (прозрачность). Она вступает в противоречие со статьей 4, которая перекрывает людям, не объединенным в общественные организации, доступ к информации о госзаказах. А люди, объединенные и, соответственно, допущенные к контролю за госзакупками, согласно части 12 статьи 4 должны хранить молчание, обеспечивая «конфиденциальность сведений, доступ к которым ограничен в соответствии с законодательством Российской Федерации и которые получены в ходе осуществления ими общественного контроля». А какие именно сведения конфиденциальные? Кто это определяет? Какие законы? Где ссылки на соответствующие законодательные акты? Таким образом получается не прозрачность, а запутанность, которая позволяет не эффективно контролировать процесс госзакупок, а «ловить рыбку в мутной воде».
Магическая цифра «5»
Еще один тревожный симптом обнаруживается у пока не родившейся ФКС во второй главе законопроекта. Там говорится о прогнозировании и планировании государственных и муниципальных нужд, и предлагается формировать сводный прогноз государственных нужд на срок не менее 5 лет (часть 5 статьи 16). Как тут не вспомнить о пятилетках времен упомянутого «победившего социализма»?! Но тогда планирование экономического развития на пять лет вперед было вполне уместно. Не только потому, что страна представляла собой единую государственную корпорацию с распределением обязанностей между структурными подразделениями без свободной конкуренции. Во второй половине ХХ века не устаревали технологии и не появлялись принципиально новые товары и услуги с такой скоростью, как в начале века XXI.
Современный человек меняет, например, компьютеры и мобильные телефоны гораздо чаще, чем раз в пять лет. Таково требование времени. В августе Анатолий Чубайс представил Владимиру Путину планшетный компьютер, куда можно закачать тексты школьных учебников, и который способен, по его словам, «заменить весь комплект учебников по всем дисциплинам». В сентябре стартовал эксперимент по внедрению таких электронных учебников в некоторых российских регионах. В данном случае хорошо, что сводному прогнозированию предшествует этот пилотный проект. Весьма вероятно, что модель, предложенная Чубайсом, к моменту окончания эксперимента устареет или по крайней мере подешевеет (сейчас стоимость такого универсального учебника оценивается в 12 000 рублей, что, согласитесь, далеко не каждому российскому родителю по карману).
В век высоких технологий прогнозировать потребность в том или ином товаре на пять лет вперед – дело неблагодарное. Тем более что закон никак не определяет гибкого механизма изменений в перспективных планах, если в подобные прогнозы вносит коррективы научно-технический прогресс.
Спорная цифра «5» также встречается и в статье 21 «Обоснование осуществления закупки товаров, работ, услуг. Начальная (максимальная) цена контракта». В пункте 5 части 2 говорится о запросном методе определения цены контракта, «когда имеется конкурентный рынок поставщиков (исполнителей, подрядчиков) необходимых товаров (работ, услуг)». При этом необходимо изучить ценовые предложения «не менее пяти организаций, осуществляющих поставку таких товаров, работ, услуг».
На мой взгляд, государство таким образом загоняет себя в угол. Наша экономика стремительно монополизируется, и остается все меньше и меньше сегментов рынка, где действует более чем один-два участника. Искать третьего-четвертого-пятого становится все труднее и труднее. Еще один довод в пользу того, что ФКС может не заработать должным образом.
Бюрократы всегда готовы!
К числу недостатков ныне действующего закона № 94-ФЗ Эльвира Набиуллина отнесла и «крайнюю забюрократизированность системы размещения заказа» (цитата по «Российской газете»). Однако, на мой взгляд, в новой системе госзаказа бюрократизм также займет весьма достойное место. Понятны благие намерения разработчиков закона унифицировать процессы государственных закупок, поэтому статья 36 законопроекта регламентирует наличие у государственного заказчика специального подразделения – контрактной службы. Это вроде бы правильно: на каждом эффективном предприятии существует служба закупок, которая отвечает за бесперебойное снабжение сырьем и другими необходимыми материалами. В то же время следующая статья законопроекта, 37-я, называется «Комиссия по осуществлению закупок». Как гласит народная мудрость, хочешь завалить дело – поручи его комиссии.
Резонно предположить, что предприятия-госзаказчики в скором времени распухнут как на дрожжах. Во всех подразделениях федеральных, региональных и муниципальных органов власти, а также на госпредприятиях появятся новые контрактные службы, в состав которых войдут специалисты в различных областях. Боязнь ответственности заставит контрактные службы привлекать в свои ряды экспертов, которые всегда смогли бы обосновать принимаемое решение. Также расплодятся комиссии, о которых говорится в статье 37. Не исключено, что приобретет популярность такая форма, как постоянно действующая комиссия. Словом, желающие расширять штаты госучреждений и создавать новые бюрократические структуры имеют широкий простор для творчества.
Я искренне желаю нашим федеральным властям навести порядок в системе госзакупок и сам кровно заинтересован в этом как руководитель строительной компании. Однако после ознакомления с текстом законопроекта о федеральной контрактной системе у меня возникает много вопросов и сомнения в ее работоспособности.