Призрачная отрасль
Все проекты, которые существуют в городе на данный момент, разрабатываются в интересах застройщиков, при этом во многих случаях никак не учитываются потребности жителей.
Городские архитекторы и проектировщики уже много лет говорят о том, что плотность застройки в Петербурге стала удушающей, а концепция создания однообразных спальных районов с панельными домами и вовсе устарела. Все эти явления связаны с отсутствием единой градостроительной политики в городе, считают эксперты.
«Есть ощущение, что нет какой-либо идеологии в разрешительной сфере. Мы не понимаем, что мы строим и зачем мы строим. Взять, к примеру, ул. Савушкина – прекрасный район, прекрасное место. Вот его весь застроили, и теперь создается впечатление, что никто из проектировщиков даже не задумывается об архитектурной составляющей, потому что застроен он совершенно хаотично», – сокрушается директор архитектурного бюро «Литейная часть – 91» Рафаэль Даянов. По его мнению, сама отрасль городского проектирования находится на грани вымирания.
С ним согласен директор бюро межевания городских территорий ЗАО «Петербургский НИПИград» Павел Никонов. «Говорить о новых или вообще о каких-либо подходах к градопроектированию сегодня бессмысленно, так как в последние 20 лет у нас произошла утрата самой отрасли «градостроительное проектирование». Существующее российское градостроительное законодательство в силу своей предельной размытости трактуется ныне как угодно, а именно применительно к той конкретной задаче, которую решает застройщик», – считает он.
В такой ситуации о каких-либо новых тенденциях в городском проектировании говорить не приходится, сетуют специалисты.
«Все разговоры о новых технологиях в градостроительном проектировании, скорее, используются в качестве рекламного хода. Наши нормы не соответствуют европейским, и это не позволяет нам проектировать и строить такие же интересные проекты, как за границей. Новые проекты обусловлены в основном экономическими запросами, нежели эстетическими», – отмечает заместитель директора проектно-строительной компании ЗАО «Урбантек» Станислав Петандер.
«Говорить о новых тенденциях в проектировании не приходится. Сейчас все проектируется по принципу «здесь присыплем, там достроим», – отмечает, в свою очередь, Рафаэль Даянов.
По словам Павла Никонова, в Комитете по градостроительству и архитектуре с 2005 года без перерыва разрабатывается положение о подготовке проектов планировки и проектов межевания, однако до сих пор эта работа не имеет результата.
«Причина тому, однозначно, отсутствие четкого представления о целях и задачах разработки указанной проектной документации. Нет его и в российском законодательстве. Например, важное, но ставшее уже просто модным понятие «устойчивое развитие» в Градостроительном кодексе интерпретируется исключительно с экологической точки зрения, но любой профессионал из «старой гвардии» проектировщиков знает, что жителям города нужно обеспечить не только биологическое, экологическое благополучие. Устойчивость в том, чтобы сегодняшние проектные решения не перекрывали возможности развития смежных территорий», – считает господин Никонов.
Из-за отсутствия ясной градостроительной политики в Петербурге появляются так называемые градостроительные тупики. К ним, в частности, относится проект строительства многоквартирного дома для сотрудников Конституционного суда на Липовой аллее, который сделал невозможным сооружение необходимой городу мостовой переправы через железнодорожные пути на прилегающей территории, отмечает Павел Никонов. К «тупикам» специалист также относит случаи строительства многоквартирных домов на местах, отведенных (в ранее разработанных схемах застройки) под детские сады.
«В итоге – полный коллапс с местами в детских садах. Или же строительство на пустыре опять-таки многоквартирного жилого дома, при том что на соседних территориях ситуация с парковкой автомобилей уже вышла за пределы критической. А правильнее было бы запроектировать на пустыре многоэтажный гараж. Все это непрофессионально, а в каких-то случаях и просто нечестно», – уверен господин Никонов.
В основном градостроительным проектированием в Петербурге занимаются государственные учреждения, а также небольшое количество частных компаний, отмечает аналитик «Инвесткафе» Дарья Пичугина.
«Среди компаний, занимающихся городским проектированием, можно выделить в первую очередь ЗАО «Петербургский НИПИград», который является лидером рынка, также на рынке Петербурга присутствуют такие крупные компании, как «Урбантэк» и ассоциация компаний «Град», – уточняет госпожа Пичугина.
Говоря о перспективах развития рынка, аналитик «Инвесткафе» отмечает, что для частных проектировщиков существуют определенные риски в части конкуренции с крупными застройщиками.
«Учитывая то, что объемы строительства и реконструкции в Петербурге растут, то и объемы заказов будут расти, будет расти и рынок. Ограничителем тут будет выступать то, что у крупных компаний, которые обладают большим земельным банком и в перспективе будут строить больше всего, есть свои отделы, занимающиеся планированием, и у них нет нужды пользоваться услугами сторонних организаций», – отмечает аналитик.
Павел Никонов, директор бюро межевания городских территорий ЗАО «Петербургский НИПИград»:
– Для возрождения отрасли необходимо разработать четкие задачи городского проектирования. Прежде всего нужно осознанно, конкретно, а не общими фразами сформулировать задачи градопроектирования на всех его уровнях, четко сформулировать понятия этой деятельности. Например, понятие «город как объект проектирования» отсутствует в градостроительном законодательстве, а для Петербурга крайне важно разобраться в нем. Это значит также разработать разумную методику проектирования.
На территории нового стадиона для футбольного клуба «Зенит» уже начались строительные работы. В настоящее время на будущей футбольной площадке строители изготавливают буронабивные сваи. Именно со свайных полей начинается реализация глобального проекта в бетоне и металле.
Очередной этап строительства нового стадиона для клуба «Зенит» стартовал на прошлой неделе. Этот этап – изготовление и испытание пробных буронабивных свай – должен быть завершен в конце текущего месяца. По результатам этих работ специалисты компании «АВАНТ», выполняющей функции генерального подрядчика, продолжат изготовление буронабивных свай, необходимых для возведения новой футбольной арены. Как отмечает генеральный директор ООО «АВАНТ» Григорий Фельдман, в целом для возведения стадиона потребуется более 9 тысяч свай. Технология бурения скважин и набивки свай бетоном, по словам специалистов, в отличие от иных известных устройств фундамента, позволит обеспечить наиболее надежную основу столь масштабного сооружения. Расчетная нагрузка каждой сваи диаметром 520 мм – 180 тонн. Соответствуют ли этому показателю сваи, выполняемые сегодня на территории будущего стадиона, строители смогут узнать не ранее чем через 28 дней. Именно такой срок необходим для испытаний.
Как говорит Григорий Фельдман, расчеты генеральных проектировщиков принципиально неправильными быть не могут, поскольку математическая модель строящегося стадиона уже создана и испытана, поэтому внезапных сюрпризов не предвидится. «Мы знаем, какими особенностями обладает грунтовая почва осваиваемой территории, примерный диапазон глубины погружения свай, как они будут держаться, какая должна быть марка бетона, какой должна быть свая в целом, – отмечает Григорий Фельдман. – Теоретически мы уже пришли к определенным выводам, теперь все это нужно подтвердить результатами испытаний».
Следующий этап работ после проведения испытаний свай – организация свайных полей и устройство монолитных ростверков, с чего и начнет расти вверх огромное сооружение. Монолитные ростверки будут устанавливаться одновременно с дальнейшим изготовлением буронабивных свай. Масштабы, короткие сроки (стадион должен быть построен до 30 ноября 2008 года), заявленный класс «элит» будущей спортивной арены буквально обязывают строителей выполнять работы круглосуточно. «Это тот самый случай, когда мы можем говорить о переходе количества в качество, – отмечает Григорий Фельдман. – Масштабный технологический процесс связан с высокой скоростью его реализации. Мы строим уникальный объект. Перед нами стоит масса задач, которые до сегодняшнего дня, при строительстве спортивных сооружений, не решались нигде в России, возможно, даже в мире».
Одной из главных отличительных особенностей будущего футбольного стадиона на Крестовском острове станет поле, выдвигающееся за пределы арены. По словам Григория Фельдмана, площадь, на которую будет выдвигаться поле, станет многофункциональной. На период проведения матчей, когда поле будет находиться внутри стадиона, почти 10 тысяч кв. метров ровной бетонной поверхности (такова площадь выдвижной конструкции) может быть использована как парковка для автотранспорта, в том числе для специальных машин телевидения, экстренных служб и т.д. Она рассчитана на любые автомобили, поскольку должна и будет выдерживать 11-тонную конструкцию поля.
Отсутствие специальной площади для автомобильной парковки, по мнению Кисе Курокавы, позволит сохранить структуру уникального ландшафта Крестовского острова и открыть прекрасную возможность принимать транспортные суда, которые следуют из Европы. Они смогут швартоваться прямо у стадиона. Однако пока причал планируется построить как грузовой, исключительно для обеспечения рабочего процесса строительства, и данное сооружение будет временным. Как говорит Григорий Фельдман, причал будет готов к началу сентября этого года.
На территории стадиона сохранят павильоны и лестницы, построенные по проекту ленинградского архитектора Александра Никольского. Кисе Курокава включил эти архитектурные элементы в свой проект. В дальнейшем они будут реконструированы. Благодаря частично сохраненному холму и сооружениям, построенным по замыслу Александра Никольского, новый стадион будет представлять неповторимую архитектуру, отражающую единение двух культур.
Сегодня, по словам Григория Фельдмана, специалисты выдерживают безумный график строительных работ. За два года спроектировать и построить объект, уникальный с точки зрения и архитектуры, и масштабов, и технологий, с учетом того, что к моменту заключения государственного контракта не было никакой разработанной документации, и даже старый стадион не был разобран до конца, реально только в таких жестких условиях. В настоящее время основная задача строителей – оперативно изготавливать сваи, основание будущей 62-тысячной футбольной арены.
Марина Голокова
Теперь жильцы общежитий, заключив договоры социального найма, автоматически приобретают все права обычного нанимателя городского жилья, вплоть до приватизации занимаемых помещений.
Как сообщил председатель Жилищного комитета городской администрации Юнис Лукманов, с 1996 по 2006 годы изменен правовой статус 606 общежитий, они переведены в жилой фонд. Таким образом, сейчас в Петербурге числится 707 общежитий. Из них 301 находятся в федеральной собственности (общежития вузов, федеральных учреждений), 46 – в частной собственности и 360 – в государственной собственности города (переданы предприятиями). Именно эти 360 общежитий, в которых проживает 183 тыс. петербуржцев, и будут поэтапно переведены в социальный жилой фонд. В течение 2007 года предстоит изменить статус 104 общежитий. А всю работу завершат в 2009 году.
Реформа проводится в рамках исполнения федерального закона, где определен срок ликвидации рабочих общежитий – 2010 год. Петербург в этой работе идет с некоторым опережением. По закону обитатели общежитий должны до 1 марта 2010 года успеть приватизировать свои квадратные метры. Именно тогда истекает срок бесплатной приватизации.
Кусочек для инвестора
Сегодня площадь петербургских общежитий составляет около 5 млн кв. метров. Их условно можно разделить на две большие группы: те, которые интересны инвесторам с точки зрения реконструкции и те, которые интересны исключительно своим жильцам. Первые, как правило, находятся в зоне жилой застройки, в интересных местах – в центре города, у метро, на берегу Финского залива. Для инвестора их реконструкция может быть целесообразной. Вторые – наоборот, расположены в непопулярных районах, где сейчас дешевое жилье и некачественный жилой фонд.
Но с учетом дефицита земельных пятен в Петербурге, все инвесторы начинают интересоваться теми зонами, на которые раньше не обращали внимания. В том числе сложными промышленными территориями и общежитиями. «С одной стороны, с общежитиями проще, поскольку они изначально находятся в зоне жилой застройки, и их можно реконструировать под жилье. С другой – перед реконструкцией необходимо проводить их расселение, да и само качество и состояние зданий общежитий оставляет желать лучшего, – говорит генеральный директор агентства «Петербургская Недвижимость» Сергей Дроздов. – Поскольку затраты на предоставление альтернативного жилья и реконструкцию огромны, весь проект может стать убыточным. Если инвестор все же на него решается, то должны быть предпосылки к созданию на этом месте высококачественного объекта. Например, элитного дома».
В качестве примера Сергей Дроздов назвал двухэтажный дом в пер. Антоненко, 2. На первом этаже здания расположен клуб «Порт», на втором – общежитие. В 2000-2001 гг. появился инвестор, который был намерен расселить общежитие и впоследствии реализовать проект гостиницы класса «пять звезд». Однако, как оказалось, на площади общежития зарегистрировано большое число арендаторов. В результате проект не был реализован – гостиницу там так и не построили.
Самое дешевое жилье
До сих пор или сами ведомства брались за перепрофилирование своих общежитий, или жильцы оформляли собственность на квартиры по согласованию с предприятием. Но комнаты и квартиры в общежитиях никогда большим спросом не пользовались и были относительно дешевы. По данным аналитиков, если сравнивать их с обычными городскими комнатами в 3–4-комнатных квартирах, то стоимость комнат в бывших общежитиях, как правило, на $5–10 тыс. меньше. Связано это, прежде всего, с низким качеством жилья. Многие типовые проекты общежитий неудачны: там часто возникают проблемы и с водой, и с отоплением. Нередко на этаже с большим количеством комнат расположены только две общие кухни. И если комнаты в таких домах еще покупают по причине низкой стоимости, то квартиры вообще неперспективны с точки зрения спроса. Другое дело, если речь идет о расселенном и реконструированном проекте. «В данном случае здание может получить новую жизнь совершенно иного уровня. Примеры удачных проектов – общежитие на Морской набережной, реконструированное под гостиницу, и общежитие в «сталинском» доме на Шкиперском протоке, реконструированное под жилой дом. Для инвесторов такие проекты могут быть очень привлекательны при условии, что удается на нормальном уровне решить имущественно-правовые вопросы», – пояснила эксперт Центрального агентства недвижимости (ЦАН) Надежда Малайчук. Она добавила, что «в бывших общежитиях «метры» будут, вероятно, покупать иногородние, студенты». «Но сейчас рынок приватизации комнат в общежитиях развивается слабо. Есть проблема – задержка в проведении их технической инвентаризации. Без техпаспорта на комнату нельзя подать заявление на приватизацию», – пояснила она.
Закон не писан
Еще одна проблема – отсутствие правового механизма, который хоть как-то ограничит неуемные аппетиты жильцов при расселении общежитий. «Если городские власти будут готовы хотя бы частично компенсировать расходы девелопера на расселение или примут нормативный акт, который установит четкую процедуру предоставления альтернативного жилья для жильцов общежитий, тогда, возможно, подобные проекты получат распространение», – отметил адвокат Игорь Силкин. По его словам, если общежитие находится в собственности города или в федеральной собственности, то оно может стать объектом инвестирования. «Возможны два способа работы с ним: передача объекта инвестору целевым назначением или выставление права на заключение договора инвестирования на торги. Если же общежитие находится в собственности предприятия, инвестор, если он заинтересован в расселении и реконструкции, может самостоятельно решить этот вопрос с руководством собственника. При этом все равно будет необходимо согласовать реконструкцию с соответствующим комитетом администрации – КГА и, если есть необходимость, с КГИОП», – пояснил он.
Студенческий вопрос
Отдельная тема – это общежития городских вузов. Их в городе около 100. Как пояснил куратор этой проблемы в совете ректоров Петербурга Лев Карлин, каждый год в вузы города только на дневные отделения поступают около 150 тыс. человек. Половина из них – иногородние. «Поэтому само существование общежитий – объективная реальность, от которой никуда не деться. Согласно федеральному закону плата за общежития не может превышать 5 процентов от стипендии студента. Средняя стипендия в вузах Петербурга составляет 600 рублей. Таким образом, отчисления на общежития составляют около 30 рублей с человека. Понятно, что на эти деньги обеспечить нормальные условия проживания невозможно», – говорит Лев Карлин. По его словам, многие вузы стали создавать хозрасчетные студенческие гостиницы. Спрос на такие проекты очень велик. Кроме того, в Петербурге, на базе межвузовского студенческого городка у пл. Победы, к 2010 году будет построена первая в России студенческая гостиница повышенной комфортности. «Земельный участок уже определен. На разработку проектно-сметной документации в этом году выделено12 млн рублей. Это средства, которые совет ректоров получает из городского бюджета в качестве компенсации уплаченного вузами налога на имущество и землю. Аналогичная сумма будет выделена в следующем году. Тогда же начнется строительство, которое планируем завершить в течение двух лет», – пояснил Лев Карлин.
Наталья Ковтун