Вторая жизнь малых городов
Федеральные и региональные власти оттачивают детали нового нацпроекта «Инфраструктура для жизни». Ожидается, что с 2025 года массовое строительство жилья, соцобъектов и дорог сконцентрируется там, где наблюдается рост населения: в малых городах, исторических поселениях и сельских агломерациях.
Последние годы чиновники активно благоустраивали населенные пункты в рамках нацпроекта «Жилье и городская среда» и госпрограммы «Комплексное развитие сельских территорий». С 2025 года работа продолжится, но вектор скорректируют новые национальные цели. В частности, строительная отрасль станет стимулировать рост населения в стране. Показатель заложен в основу как нового национального проекта «Инфраструктура для жизни», так и эффективности работы каждого губернатора.
По данным статистики, в малых населенных пунктах проживает каждый девятый гражданин, а в их окрестностях — каждый третий. Более того, на указанных территориях зарегистрировано в пять раз больше многодетных родителей, чем в мегаполисах. «Важно, чтобы граждане жили в достойных условиях, в благоустроенных местах с современной, хорошо работающей инженерной и коммунальной сетью, нужной и удобно расположенной социальной инфраструктурой. Как раз это определяет качество жизни и зачастую становится решающим в вопросе ”Создавать ли новую семью?”, — отметил председатель правительства России Михаил Мишустин во время выступления на Всероссийском форуме “Развитие малых городов и исторических поселений” в Калуге. — Комплексный взгляд на развитие городской среды позволяет создавать территории, которые удобны для жизни, комфортны для рождения и воспитания детей, конкурентоспособны для работы, привлекательны для отдыха и туризма».
Большая работа предстоит и в части обновления коммунальной инфраструктуры. Задача крайне сложная, поскольку сейчас в среднем около трети сетей тепло- и водоснабжения, а также водоотведения нуждаются в замене. Сейчас чиновники работают над программой модернизации ЖКХ до 2030 года с общим объемом запланированных средств из всех источников в размере 4,5 трлн рублей, благодаря которой удастся обновить около 150 тысяч километров сетей и не менее двух тысяч объектов водоснабжения. На решение всех указанных задач будут направлены средства инфраструктурных бюджетных и специальных казначейских кредитов, а также инфраструктурных облигаций.
Благоприятная среда — залог рождаемости
Если говорить о показателях, то суммарный коэффициент рождаемости в 1,4 по стране предстоит поднять до 1,6 к 2030 году и до 1,8 — к 2036 году. По мнению первого заместителя министра труда и социального развития России Ольги Баталиной, это возможно, если на достижение цели будут работать не только нацпроекты «Семья» или «Продолжительная и активная жизнь», но и все планы по развитию экономики, жилищной и сельской инфраструктур, благоустройства городов и поселков.
Чтобы отследить взаимосвязь между строительной отраслью и показателями рождаемости, в начале 2024 года специалисты Минтруда запустили эксперимент в Новгородской, Пензенской и Тамбовской областях. Так, в последней строительство глубинной водозаборной скважины Терновского водозаборного узла, благоустройство дворовых территорий, разработка проектно-сметной документации для возведения нового корпуса Тамбовского учреждения здравоохранения, ремонт местных дорог и увеличение размера материнского капитала привели к росту количества беременных на 10%, а числа родов — на 12%, были и те, кто отказались от аборта. Схожие результаты показало исследование в Курильске (Сахалинская область), где с 2016 года появились новая школа, детский сад, хоккейный корт, девять многоквартирных домов, пешеходная набережная вдоль морского побережья, были благоустроены дворовые территории и проведен ремонт дорог. «Мы видим, как синхронно с ростом индекса качества города растет рождаемость, — подчеркивает Ольга Баталина. — Такой четкий контроль нам нужен по каждому опорному населенному пункту».
Напомним, в рамках нацпроекта «Инфраструктура для жизни» предстоит обеспечить развитие почти двух тысяч опорных населенных пунктов. В перечень вошли крупные агломерации, малые города и села всех российских регионов. Специалисты Минтруда проверили каждый. По результатам исследования, 36% из отобранных населенных пунктов в качестве опорных являются территориями «демографической зимы» и проживают наиболее тяжелую демографическую ситуацию. Ожидается, что развитие инфраструктуры в их границах станет ключом к повышению рождаемости. Отметим, что во всех субъектах сейчас начинается работа по разработке программ развития опорных населенных пунктов. В рамках этих документов отдельное внимание будет уделено вопросам территориальной связности и снижения инфраструктурных ограничений, благоустройству и повышению качества жизни.
Впрочем, создание качественной среды — лишь часть работы. Специалисты Минтруда подсчитали, что 72% женщин и почти 70% мужчин хотели бы иметь двух и более детей, а обеспечение их комфортным и доступным жильем поможет решиться на очередного ребенка. По словам первого замглавы Минтруда, важно в каждом регионе заложить демографические стимулы в виде снижения процентной ставки по кредиту при рождении очередного ребенка, содействия в погашении ипотеки и внедрении внеипотечных инструментов, в том числе с привлечением средств работодателей. До конца года каждый субъект должен представить на утверждение в Минтруд детальные программы по поддержке рождаемости, где будут прописаны конкретные меры по развитию инфраструктуры, поддержке семей с детьми, нуждающихся в улучшении жилищных условий, а также созданию качественной городской среды.
При этом дополнительное финансирование от федерального бюджета на развитие инфраструктуры в размере 75 млрд рублей получат регионы с низким уровнем рождаемости. В перечне их 41, а самый низкий коэффициент (ниже единицы при общероссийском 1,4) зафиксирован в Севастополе и Ленинградской области.
Мастер-план будущего
Стратегия преобразования российских городов и поселков найдет отражение в мастер-планах. По поручению президента Минстрой должен разработать 200 таких документов, также свет увидят планы комплексного социально-экономического развития и все необходимые инструменты для реализации задуманного.
«Очень важно и дальше направлять наши усилия на сокращение различий по уровню экономики и социальной сферы среди российских субъектов, создание центров роста в каждом регионе с учетом его потенциала: сельскохозяйственного, промышленного, логистического, чтобы обеспечить приток инвестиций и рост числа рабочих мест. Это поможет продолжить строительство современного жилья, детских садов, поликлиник, больниц, модернизировать инженерные сети, чтобы у граждан были равные условия для самореализации и высоких стандартов жизни», — подчеркнул Михаил Мишустин.
Как отметил министр строительства России Ирек Файзуллин, новый нацпроект «Инфраструктура для жизни» будет включать в себя эффективный механизм из сегодняшней программы «Формирование комфортной городской среды», а сейчас (в том числе на площадке Всероссийского форума «Развитие малых городов и исторических поселений») отрабатываются модели стандарта. Это эталонные образцы, к которым можно будет стремиться при разработке и реализации проектов жилой и многофункциональной застройки на свободных участках и преобразования застроенной территории.
«Сегодня — уникальный момент для малых и средних городов, потому что в мегаполисах создавать крупные семьи (и даже с одним ребенком) гораздо сложнее. Это то устойчивое конкурентное преимущество, тот базис, который нужно использовать, — соглашается директор по развитию городской среды ДОМ.РФ Антон Финогенов. — Когда люди принимают решение о месте для жизни, очень серьезное внимание уделяют экологической обстановке, вредным производствам рядом, автотранспортной ситуации. Это базовые конкурентные преимущества, которые необходимо использовать и при мастер-планировании, и в момент постановки задач планировщикам».
Спрос на обновленные села
Ожидается, что строительство жилья, социальной инфраструктуры и предприятий сделает территории малых населенных пунктов привлекательными не только для рождения и воспитания детей, но и для приезжих. По оценкам экспертов, в таких местах уровень рождаемости на 15% выше, и туда стремятся граждане из других регионов и даже стран.
«Городская среда — важный фактор народосбережения. Демография — это не только рождаемость, но и смертность, и миграция. В местах, где сделаны проекты правильно, мы видим и миграционные эффекты: сокращается скорость оттока населения, где-то наблюдается прирост, растут репродуктивные установки поведения, — говорит директор Центра геодемографии и пространственного развития Московского государственного университета имени М. В. Ломоносова Александр Панин. — И сегодня, когда мощно звучит тема опорных населенных пунктов, важно переосмыслить малые города, потому что без них решить вопросы устойчивой системы опорной сети просто не получится».
Если в прошлом году еще были дискуссии о том, какие территории следует развивать (мегаполисы, агломерации или небольшие населенные пункты), то сейчас вопросов нет. Врачи и учителя малых городов получили финансовую поддержку, жители этих территорий имеют право на льготные условия по семейной ипотеке, продлен конкурс на преображение исторических поселений, запущена программа по сооружению спортивных площадок в малых городах. «Недавно вышел важный указ президента о поддержке людей, которые в других странах, разделяя наши ценности, притесняются. И речь идет не только о наших бывших соотечественниках, — обращает внимание губернатор Ивановской области Станислав Воскресенский. — Таким людям теперь будет оказываться поддержка по переселению в Россию. Как вы думаете, они поедут в крупные мегаполисы? Очень сомневаюсь. Как правило, это консервативные жители прежде всего малых городов Европы, и поедут они (я в этом убежден) именно в малые города России».
В целом в 2025 году начнут действовать новые национальные проекты «Семья», «Инфраструктура для жизни», «Продолжительная и активная жизнь», «Молодежь и дети». Их выполнение позволит в общей сложности построить тысячи новых школ, садиков, спортивных сооружений, провести большую реновацию объектов культуры и высшего образования, продолжить модернизацию жилищно-коммунального хозяйства и общественного транспорта, улучшение состояния автомобильных дорог и благоустройство территорий.
На фоне повсеместного роста цен в 2022 году девелоперы активизировали экспансию в другие регионы. Одним из драйверов также стал уход ряда застройщиков с российского рынка — их проекты подхватили крупные девелоперы.
Региональной экспансии способствовало несколько факторов. Так, в столичных регионах спрос сократился на 30–40% — именно из крупных городов уезжали платежеспособные граждане. В прочих регионах спрос серьезно не пострадал. Кроме того, по всей стране наблюдался рост цен. В ряде регионов цены теперь сопоставимы если не с московскими, то подмосковными. При этом себестоимость строительства в регионах ниже на 15–35% в зависимости от локации, даже в крупных экономически сильных городах.
Консалтинговое агентство GMK называет самыми подходящими городами для развития девелопмента Екатеринбург, Казань, Новосибирск, Уфу, Тюмень, Красноярск, Краснодар, Пермь, Хабаровск и Иркутск.
Кроме того, в обеих столицах не хватает участков под застройку, особенно для масштабных проектов, на которые нацелены крупные компании. Во многих регионах проще реализовать такие проекты.
Москва и Петербург также становятся объектами экспансии застройщиков из других регионов. Цель — расширить бизнес, иногда получить большую маржу, а также удовлетворить амбиции.
При выборе региона девелоперы оценивают целый ряд параметров, проводя маркетинговые исследования: численность населения, цены, структура спроса и предложения, платежеспособный спрос и т. д.
Например, прежде чем запустить проект в новом субъекте, ГК ПИК смотрит не только на рентабельность, которую может получить, но и на перспективы самого региона. Главным аргументом становится потребность местного рынка в качественном и доступном жилье. Во многих регионах показатель обеспеченности населения жильем все еще невысок, поэтому выход на новые территории перспективен.
За пределами своего региона
Безусловно, при выходе из домашнего региона в незнакомый всегда есть риски. Зачастую местное законодательство преподносит сюрпризы, иногда стандарты качества, принятые в одном регионе, не привлекают покупателей в другом. Кроме того, местное население далеко не всегда знает хоть что-то о крутой столичной компании, зашедшей в регион.
Сложно решаются вопросы с земельными участками. Нередко большая проблема найти подрядные и субподрядные организации. Иногда сотрудникам компании приходится работать в регионе вахтовым методом. Например, Группа компаний «Стройтрансгаз» на проекте культурного кластера в Калининграде, в составе которого есть в том числе жилые дома, привозила своих сотрудников. Но часть персонала все равно набирается на местах
«Как правило, при старте работы в новом федеральном округе мы открываем региональное подразделение, которое берет на себя все задачи по надзору за строительством. К реализации проектов в регионах привлекаются и местные организации — по результатам детального анализа рынка выбираются подрядчики, которые отвечают стандартам, принятым в компании. Такой подход позволяет сохранить высокое качество продукта, снизить себестоимость жилья за счет участия локальных компаний и сделать вклад в экономику региона», — рассказали в ГК ПИК.
Кроме того, ПИК использует сервисы и корпоративные системы, которые предоставляют возможности для эффективной удаленной работы: отслеживание хода работ на всех объектах в online-режиме, контроль всех этапов девелоперского цикла от начала проектирования до передачи ключей покупателям.
Москва не резиновая
Сегодня на российском рынке не менее двух десятков крупных компаний работают сразу в нескольких регионах. Больше всего регионов охватила ГК ПИК — 16, включая Петербург и Ленобласть. Общая площадь всех строящихся жилых кварталов за пределами столичного региона — более 1 млн кв. м. Только за последние несколько лет ПИК вышел в два приволжских региона и четыре дальневосточных, став первым федеральным застройщиком на Дальнем Востоке.
В нескольких регионах работает Группа «Самолет». В зоне внимания — Дальний Восток и Екатеринбург. В Петербург девелопер пришел, приобретя компанию «СПб Реновация».
Аналогичным способом — через покупку игроков рынка — расширяет географию присутствия Группа «Эталон». Например, она приобрела компанию «ЮИТ Россия», которая продала свои активы с уходом из России. Земельный банк «Эталона» пополнили проекты в Свердловской области, Казани, Тюмени, Московской области. Сейчас Группа «Эталон» работает также в Омске.
Группа ЛСР не первый год имеет целое подразделение в Екатеринбурге. GloraX реализует масштабный проект в Нижнем Новгороде. Компания «Талан» из Ижевска добралась до Владивостока, Набережных Челнов, Перми, Сочи, Твери, Тюмени, Уфы, Хабаровска, Ярославля. Большая география у компании «Страна девелопмент»: Тюмень, Екатеринбург, Новосибирск, Москва, Московская область, Петербург; у екатеринбургского застройщика «Брусника»: Тюмень, Сургут, Омск, Москва, Курган, Новосибирск. Пять регионов охватила архангельская Группа «Аквилон», включая Московскую область и Петербург.
На петербургском рынке закрепляются компании из Москвы, с Урала, из Сибири. На подмосковный рынок — с прицелом на столицу — приходят компании из соседних регионов, начиная с небольших проектов.
Время действий
Бизнесмены полагают, что лучшее время для экспансии — когда рынок находится в нижней точке роста: риски велики, но и прибыль выше обычной, и долю можно взять большую. Но сегодняшняя ситуация не характерна для обычного рынка — выход за рубежи закрыт, есть и другие сложности, связанные с санкциями против России. Поэтому лучшим способом развивать бизнес становится его масштабирование по территории страны.
Чиновники корректируют систему финансирования инфраструктурных проектов.
Последний год показал, что вопреки санкиционному давлению подрядчики могут сдавать в эксплуатацию рекордные объемы дорожно-строительных работ (и даже досрочно) при соответствующем, а иногда и опережающем финансировании. Необходимые условия будущего развития отрасли чиновники прописали в дорожной карте, которая предполагает, что в прошлом году бюджет дополнительно выделил 240 млрд рублей, а в этом году отрасль должна получить еще 100 млрд рублей сверх плана. Средства пойдут на компенсацию роста цен на строительные материалы. «И важную роль здесь играет скорость доведения средств до подрядных организаций. Это нужно делать как можно скорее», — акцентировал внимание на проблеме директор Департамента строительства Правительства Российской Федерации Максим Степанов в рамках выступления на Национальном форуме инфраструктурных компаний, который собрал в Москве топ-менеджеров ведущих дорожно-строительных компаний страны.
Датчики роста цен
Параллельно с этим Министерство строительства и жилищно-коммунального хозяйства России пытается взять в свои руки контроль над ростом цен на строительные материалы. Как рассказал заместитель главы Минстроя Сергей Музыченко, сейчас ведомство работает над созданием новой системы оценки рисков роста цен на строительные материалы. Подход предполагает, что ежеквартально будут фиксироваться показания по двум критериям: в желтой зоне окажутся позиции, удорожание которых произошло в пределах инфляционных ожиданий, а в красной — те, что вышли за пределы расходов, отведенных на реализацию проектов. Последнюю и будут компенсировать. Ожидается, что такой подход для отслеживания тенденций специалисты начнут применять уже в этом году, а сейчас инициатива проходит обсуждения в Правительстве РФ.
Меняет подход к определению сметной стоимости и Главгосэкспертиза России. Так, в конце февраля первые регионы начали переходить на новый ресурсно-индексный метод. На данный момент он уже внедрен в 79 регионах, а до конца второго квартала к ним присоединятся еще 15 субъектов. Напомним, новый ресурсно-индексный метод отрасль ждала давно, так как с его помощью можно приблизить реальную стоимость строительства к той, что рассчитывается при составлении проектно-сметной документации. Для того, чтобы этого добиться, разработчики провели комплексный пересмотр существующих сметных норм: исключили неточности в расчетах, связанных с применением укрупненных индексов и различной структурой затрат по видам объектов капитального строительства, сформировали сборник сметных цен на материалы и машины по новому уровню, исключили дублирующие и устаревшие позиции, подобрали аналоги. В целом специалисты Главгосэкспертизы России проанализировали порядка 52 тысяч сметных норм, из которых изменению в той или иной степени подверглись более 34 тысяч. В итоге основные строительные ресурсы, оказывающие непосредственное и существенное влияние на сметную стоимость, теперь напрямую привязаны к текущим ценам по данным живого мониторинга. Кроме того, в соответствии с новой методологией рассчитаны сметные цены на эксплуатацию машин и механизмов, уточнен годовой режим работы, порядок определения амортизационных отчислений на полное восстановление и нормы годовых затрат на все виды ремонтов и техническое обслуживание, затраты на энергоносители. Важно и то, что у однородных строительных ресурсов величина индекса больше не привязана к виду объекта строительства. Если раньше пересчет сметной стоимости осуществлялся с его учетом, то сейчас на конечную стоимость ресурса влияет общий тренд изменения цены на группу. Например, если подорожала арматура, значит, вся арматура по базе подорожает вне зависимости от того, какой объект строится. Это влияние будет работать и в обратную сторону: при снижении цены на бетон его стоимость скорректируется везде. Все это позволяет избегать ситуаций, когда одни и те же ресурсы или виды работ на разных объектах имеют различную стоимость. Как отмечают в Главгосэкспертизе России, теперь индекс адекватно и справедливо формирует цену только в привязке к объекту целиком, а отдельные позиции и конкретные ресурсы нельзя пересчитывать ни при каких обстоятельствах. Как подчеркнул Сергей Музыченко, на следующем этапе планируется перейти к еще более справедливой оценке сметной стоимости строительства — ресурсному методу.
Экономия за счет сокращения инвестцикла
Большая работа продолжается и в части сокращения процедур в дорожном строительстве. Если в 2019 году их было 1200, то теперь цифру удалось довести до 989, а, согласно Стратегии развития отрасли, к 2030-му она должна снизиться еще на 30% — до 560. Ожидается, что вместе с этим сократятся и сроки реализации проектов, следствием чего станет привлечение дополнительных инвестиций на уровне 1–2 трлн рублей.
Со своей стороны, подрядчики работают над раскрытием кадрового потенциала и увеличением производительности труда. При этом проблемы и дополнительные расходы у компаний возникают из ошибок в проектной документации, которые приходится исправлять за свой счет. В ответ на это Сергей Музыченко отметил, что Минстрой готовит изменения в этой части, которые позволят подрядчикам снизить затраты.
Внебюджетное финансирование
Чуть позже к дискуссии подрядчиков и чиновников присоединились банкиры, чтобы обсудить перспективы развития в части внебюджетного финансирования строительства дорог, мостов и путепроводов. Напомним, что некоторое время назад соответствующее поручение дал Президент Владимир Путин.
Потенциал для роста в данном направлении есть, так как Россия далека от насыщения автомобильными дорогами, в том числе работающими на платной основе (по окончании концессии и выплаты процентов по кредитам они могут стать бесплатными, как происходит в Испании и Латинской Америке). Согласно экспертным оценкам, нашей стране требуется не менее 10 тысяч километров таковых. Есть и готовые проекты. По данным госкомпании «Российские автомобильные дороги», сегодня созданы и готовы к реализации в рамках концессий и ГЧП объекты на общую сумму порядка 5,6 трлн рублей. Среди них Юго-Западная хорда и магистраль «Золотое кольцо», которую ранее презентовал ГК «Автодор».
Однако сдерживающие факторы не позволяют запустить проекты в стройку. По словам первого заместителя председателя правления госкомпании Игоря Коваля, главные из них — непомерно высокая ставка заемных средств, отсутствие качественно проработанной документации и увеличенные сроки возведения объектов при концессии. По мнению участников дискуссии, первую поможет решить субсидирование процентной ставки, как это уже сделано в сфере сельского хозяйства или промышленного строительства.
Старший управляющий директор Управления структурных кредитов ПАО «Сбербанк» Константин Песоцкий предложил с помощью софинансирования сделать ставку фиксированной для заемщиков на уровне 4% на весь срок действия кредита. Такие условия дадут возможность ПАО «Сбербанк» предоставить порядка 1,5 трлн рублей для строительства дорожных объектов, а Газпромбанку нарастить портфель инвестиций в инфраструктурное строительство до 750 млрд рублей. Еще по 300 млрд рублей, в соответствии с поручением Президента Владимира Путина, готовы предоставить ДОМ.РФ в формате инфраструктурных облигаций и ВЭБ.РФ.
«Суммы в 1 трлн рублей хватит на реализацию целого ряда проектов, — отметил заместитель генерального директора АО "ДСК "Автобан" Денис Анисимов. — Мы готовы работать и по 44-ФЗ, и в рамках концессии». При этом эксперт добавил, что дополнительные финансовые инструменты дают возможность приступить к строительству сейчас, а не через несколько лет, когда каждый из проектов станет ощутимо дороже.
Кроме того, банкиры предложили дорожникам создать новый финансовый инструмент — возмездную рассрочку в рамках 44-ФЗ, позволяющий вернуть справедливость, когда в моменты «кассовых разрывов» у заказчиков подрядчики вынуждены брать кредиты для продолжения деятельности за свой счет.