Архитекторы и девелоперы. В споре души и разума
Девелопер - игрок рынка недвижимости, создающий новые продукты на рынке недвижимости. Остальные участники рынка участвуют в приспособлении существующего. Девелопер - игрок, создающий принципиально новое.
В самом деле, инженеры и каменщики, бетонщики и проектировщики, страховые компании и банки, брокеры и арендаторы, покупатели, пользователи - все они важны, все составные части единого целого. Без одного элемента нельзя создавать нового и, все же, девелопер главенствует. Без намерения и замысла девелопера не будет отобран участок, не будет запроса к архитектору и другим участникам создания нового продукта.
И все же, без «команды» игры не получится. Без других игроков не получится создавать нового
Спор между девелопером и архитектором - спор души и разума. Душа стремится к выражению себя в формах, разум же, как правило, старается упростить их, сделать более строгими, порой лишая части эстетики.
Точка соприкосновения для совместного творчества,исоздания нового находится в разных начальных частях пути от замысла к готовому продукту.
Смотря за противоречиями между одними и другими, наблюдая противодействия там, где их может и не существовать, хочется попробовать привести обе стороны к общему, найти соединительные ткани для объединения усилий.
Дискурс между представителями одной и другой среды ведется постоянно. Архитектурное сообщество часто говорит о преобладании экономии над эстетикой, постоянной переменчивости в формулировании технического задания и отсутствия четкости в нем. Девелоперская среда отвечает на это сетованиями по поводу сроков обработки технических заданий и использовании большого количества типовых решений, шаблонной работы.
Даже на последней нашей закрытой для большинства участников дискуссии профессионалов звучали взаимные сетования такого рода, от представителей одной профессии к другим.
Это - не единственные разногласия во взглядах на общее дело. Архитектурное сообщество было бы радо участвовать в создании проекта еще на этапе анализа участка, однако девелоперская среда не всегда видит целесообразность такого шага, подключая архитектора к проектам позже, обычно сразу после прохождения этапа создания коммерческой концепции.
Это могло бы позволить прорабатывать будущий проект более глубоко, видеть и воплощать больше деталей в предстоящем создании функциональных решений и, кроме того, снять еще несколько претензий к архитектурному сообществу со стороны девелопмента - частое незнание региональных особенностей и нормативной региональной базы, проработку предпроектной работы и исследований, приведших к созданию коммерческой концепции будущего проекта, а от нее - к более глубокому пониманию конечного результата на этапе формирования архитектурной концепции. Тогда, возможно будет проще избегать некоего «шаблонного» проектирования среды, придомовых территорий.
Здесь уместно и важно упомянуть об обратном - девелоперы часто излишне «застандартизированы» в проектах, особенно массовой застройки, порой не доверяют архитекторам и мало обращают внимания своей социальной миссии - формированию среды для роста и развития человека. Последнее - отдельная тема, которой можно посвятить большую статью.
Межведомственная разобщенность в девелоперских компаниях - еще одна трудность, влияющая на скорость и качество работы архитектора. Порой разные исполнители различных разделов проекта не взаимодействуют друг с другом и подрядчиками синхронизируя свои задачи и замыслы, противоречат друг другу в реализации той или иной части проектных решений и архитектору приходится взаимодействовать с этим как с плохо настроенным музыкальным инструментом. Инструмент извлекает звуки, однако для того, чтобы превратить их в звучащую мелодию требуется большее, чем просто умение играть.
Еще один важный элемент взаимодействия - финансовое мышление и способность смотреть на проекты через призму денежных потоков, инвестиций и их источников, сроков окупаемости и целевой доходности проектов. Архитектурное сообщество редко владеет инструментарием финансиста, позволяющего оценивать каждое решение в рамках проекта с точки зрения затрат на его воплощение и дальнейшее использование, а для девелопера этот взгляд - один из краеугольных, заставляющих принимать ключевые решения по проекту.
Этот элемент важен для обеих сторон. Архитекторы нередко говорят об отсутствии корреляции между концепцией и финансовой моделью на стороне девелопера, девелоперы же - о несовместимости предлагаемых архитектурных и проектных решений с финансовой целесообразностью.
Разумеется, речь не идет о крайних степенях выражения той или иной претензии сторон друг другу, скорее о смещении в ту или иную сторону. Тем не менее, это сильно влияет на диалог и работу между архитектором и девелопером. Второй, как заказчик, порой, стремится перетянуть одеяло в процессе на себя, забывая при этом, что процесс сотворения результата есть акт партнерства, где оба партнера вне зависимости от того, кто и кому платит, могли бы добиться лучших результатов находясь в равной позиции по отношению друг к другу. Часто спор между архитектором и девелопером похож на спор матери и отца относительно того, как стоит воспитывать общего ребенка и спор - действий, а не спор слов. Каждый из родителей «заставляет» ребенка поступать так, как ему кажется правильным. Каким при таком взаимодействии вырастет ребенок?
Вопрос «чего вы ждете от другой стороны и что могли бы предложить сами» очень помог бы сблизить позиции и вытащить на свет некоторые аспекты взаимодействия, позволяющие сторонам снизить разность восприятия картины и, тем самым, превратить процесс сотворения готового продукта в совместное творчество с удовольствием в отличие от конфронтации внутри процесса.
Архитекторы ожидают от девелоперов понимания и принятия важности собственных компетенций - любому профессионалу важно быть воспринятым не только в роли обслуживающего подрядчика, но в первую очередь - партнера. Умение слушать и слышать, уважение к опыту архитектора и его профессиональным компетенциям, открытый диалог в прямой коммуникации и готовность к такому диалогу, двустороннему разговору, сильно помогло бы взаимному пониманию сторонами друг друга.
Совместное принятие решений по ключевым моментам проекта и принятие собственной ответственности за результат проекта девелопером, интерес к сфере архитектора, стремление повышать свой культурный уровень и проявление творческого подхода - еще несколько важных ожиданий архитектурной стороны от своих партнеров-девелоперов по результатам проекта, которые могут упростить взаимодействие и позволить работе проходить продуктивнее.
Кстати, еще одно - насмотренность. Считается, что насмотренность крайне необходима архитектору для формулирования замысла в решениях, однако не только для него одного важно видеть много различных проектов. Для девелопера насмотренность также крайне важная компетенция, поскольку она выступает одним из элементов общего языка посредством которого архитектор и девелопер разговаривают друг с другом. Насмотренность - словарный запас сторон, чем шире вокабуляр, тем проще строится беседа и взаимное понимание.
Взамен можно ожидать от архитекторов более широкого взгляда на проблемы девелоперских проектов, выхода за рамки классической профессии архитектора, учета технологических и инвестиционно-финансовых процессов создания и исполнения проекта из роли девелопера. Предложений об экономической оптимизации предлагаемых решений для девелопера, умения четко формулировать техническое задание на проектирование совместно с девелопером. Готовности сопровождения проекта на каждом из его этапов с максимальным для уровня архитектора погружением в процесс.
Девелоперы могли бы предложить архитекторам более реалистичные сроки на проектирование и создание проектных решений, участник в рабочих группах, состоящих из представителей девелопера с общим для архитектурно-девелоперской группы руководителем проекта, выступающего фасилитатором и медиатором в создаваемых решениях. Предоставление аналитических и исследовательских данных о предстоящем проекте для более глубокого погружения в ДНК проекта, понимания замысла и экономического смысла с самого начала.
И, наверное, одно из самых главных, что обе стороны могли бы предложить друг другу - получение удовольствие от сотрудничества. Финансовая мотивация сторон, разумеется, очень важна.
Однако еще более важной представляется мотивация личностная, мотивация удовольствием от процесса сотворения среды и работы над отдельными ее функциями, улучшение и изменение мира вокруг вместе и общая творческая, при этом остающаяся в периметре сроков и бюджета - цель.
При подготовке исследования использовались мнения и точки зрения представителей: Human Creative Capital, девелоперской компании "СОФИЯ", компании "Сибирские владения", ГК «Страна Девелопмент», Semren&Mansson, AMD Architects, Бюро Разное, Tobe Architects, ABD Architects, GARDT Landscape Architects, а также Ксении Бутковой, профессионального архитектора-генпланиста.
В рамках Северо-Западного форума «Устойчивое развитие» состоялась Х Всероссийская конференция «Российский строительный комплекс: повседневная практика и законодательство». Эксперты обсудили различные аспекты развития строительного комплекса страны, насущные проблемы и пути их решения. Ежегодно Национальное объединение строителей (НОСТРОЙ) оказывает всестороннюю поддержку конференции.
Дискуссии, прошедшие на конференции, стали логическим продолжением тем, которые затрагивались в ходе форума, но с большей концентрацией на проблематике именно строительной отрасли.
Драйвер экономики
Вице-президент НОСТРОЙ Антон Мороз напомнил, что строительство является одним из локомотивов отечественной экономики. «Оно самым тесным образом связано со всеми остальными отраслями, поэтому необходимо совместное решение поставленных задач», – отметил он.
Эту мысль поддержал губернатор Ленобласти Александр Дрозденко. «Мы все знаем, что, по статистике, один рубль, вложенный в строительство, обеспечивает в среднем примерно семь рублей сопутствующих инвестиций в другие отрасли», – отметил он. Поэтому, по словам главы региона, необходимо уделять самое пристальное внимание проблемам отрасли.
«Задача Минстроя заключается в том, чтобы дать строителям возможность нормально работать», – так определил главную цель ведомства замглавы Минстроя РФ Дмитрий Волков. По его словам, многое в этом направлении уже сделано (отметим, что в этом с ним согласны многие выступавшие представители строительных компаний).
Интересно отметить, что амбиции российских строителей не ограничиваются территорией страны. По словам Антона Мороза, несмотря на то, что объем компетенций отечественных компаний находится сегодня на высоком уровне, предоставление зарубежным партнерам строительных услуг составляет лишь около 7,5% от общего объема экспорта услуг РФ. «Дело в том, что российские структуры, которые возводят высокотехнологичные объекты в других странах, практически не занимаются развитием сопутствующей инфраструктуры. И это могло бы стать огромным дополнительным ресурсом для загрузки российских предприятий», – подчеркнул эксперт, добавив, что отрасль ждет помощи Минстроя в этом вопросе. Дмитрий Волков поддержал эту позицию, заявив, что федеральное ведомство намерено активнее лоббировать интересы отечественного строительного комплекса на международном рынке.
Реформируемся
Одной из актуальных тем обсуждения стало идущее реформирование системы привлечения средств в жилищное строительство. Как отметил президент НОСТРОЙ Антон Глушков, говорить о результатах перехода на новую схему пока рано. «Порядка 70% проектов, реализация которых уже началась, будут достроены по старой долевой схеме. Необходимый для более-менее стабильной работы переходный период законодатели обеспечили. Ход реформы и возникающие при этом проблемы оценить можно будет только тогда, когда застройщики начнут не только получать кредиты в рамках проектного финансирования, но и завершать такие проекты, раскрывая эскроу-счета», – отметил он.
При этом эксперт подчеркнул, что уже сейчас очевидно, что не все застройщики смогут получить проектное кредитование в банках. Прежде всего эта проблема коснется некрупных компаний из регионов с небольшими рынками жилищного строительства.
Дмитрий Волков признал, что такой вопрос существует. «Действительно, реформа приведет к изменениям на рынке. Самые слабые компании будут вынуждены его покинуть. Но, на наш взгляд, это будет только способствовать оздоровлению общей ситуации. Очевидно, что именно финансово слабые игроки, с плохо просчитанной экономикой проектов, были основными «создателями» проблемных объектов и обманутых дольщиков», – отметил он.
В то же время, по словам чиновника, Минстрой ведет очень серьезный мониторинг текущей ситуации на рынке, в том числе в сотрудничестве с отраслевыми нацобъединениями. «В случае появления тревожных симптомов, угрожающих стабильности отрасли, будут предприниматься меры реагирования», – заверил Дмитрий Волков.
Депутат Госдумы РФ Павел Федяев отметил, что законодатели рассматривают различные меры для поддержки строительной отрасли в ходе реформирования. Среди них – обеспечение прозрачности условий проектного финансирования со стороны банков, позволяющее избавить застройщиков от избыточных требований по залогам; поэтапное раскрытие эскроу-счетов для снижения кредитной нагрузки на девелоперов, стимулирование спроса на первичное жилье.
По оценкам экспертов, комплекс таких мер поможет избежать банкротства строительных компаний, позволит сдержать рост цен и обеспечит плавный переход на новую систему финансирования.
Мнение
Антон Глушков, президент НОСТРОЙ:
– Поэтапное раскрытие эскроу-счетов по мере роста строительной готовности позволит снизить кредитную нагрузку на девелоперов. По нашей оценке, снижение будет не очень большим, но все-таки уменьшение на 3–4% себестоимости объекта позволит застройщикам, сохраняя рентабельность работы, сдерживать рост цен на жилье. Это, в свою очередь, обеспечит рост его доступности для граждан.
Эксперты, собравшиеся в Санкт-Петербурге на Северо-Западном форуме «Устойчивое развитие», обсудили широкий круг проблем, связанных с переходом России к развитию в рамках одноименной концепции. В центре внимания были национальные проекты.
Напомним, концепция устойчивого развития (англ. sustainable development) предполагает процесс экономических и социальных изменений, при котором эксплуатация природных ресурсов, направление инвестиций, пути научно-технического развития, развитие личности и институциональные изменения согласованы друг с другом и укрепляют потенциал страны. Идея появилась в результате объединения трех основных точек зрения – экономической, социальной и экологической – в 1970-х годах и оформилась в единую концепцию к началу XXI века. В РФ в прошлом году «Единой Россией» создан одноименный партийный проект.
В каждый регион
Северо-Западный форум «Устойчивое развитие» – уже третий; предыдущие прошли на Северном Кавказе и на Урале. Об этом напомнил председатель Высшего совета партии «Единая Россия» Борис Грызлов. «Концепция устойчивого развития становится одним из приоритетов сегодняшней повестки дня. Неслучайно она была ключевой в этом году на Петербургском международном экономическом форуме», – подчеркнул он, отметив большой вклад НОСТРОЙ в организацию проходящих мероприятий.
Борис Грызлов обратил внимание на многогранность понятия «устойчивое развитие»: «Это и сохранение безопасности страны, и диверсификация российской экономики, и привлечение новых инвесторов, цифровизация и инновационные технологии, сокращение бюрократизации, развитие транспортной инфраструктуры и экологические вызовы, современное образование и модернизация системы здравоохранения, сохранение традиций российской цивилизации и многое другое. Несложно заметить, что нацпроекты как раз направлены на развитие во всех этих сферах. Не будет преувеличением сказать, что достижение целей, указанных в национальных проектах, станет переходом России к устойчивому развитию».
Важнейшим условием для перехода к устойчивому развитию, по словам Бориса Грызлова, должна стать активная работа в регионах. «Ни в коем случае нельзя сужать нацпроекты до городов-миллионников. Это должна быть стратегия повышения качества жизни во всех частях страны», – подчеркнул он. Эта мысль была поддержана многими участниками форума.
Полномочный представитель Президента РФ в СЗФО Александр Гуцан отметил, что реализация нацпроектов невозможна без широкого общественного обсуждения тех вызовов, которые стоят перед страной.
Губернатор Ленобласти Александр Дрозденко рассказал о практике реализации концепции устойчивого развития на примере возглавляемого им региона. «Наш подход базируется на семи платформах: экономическое развитие, социальная ориентированность, создание комфортной среды проживания, комплексное обеспечение безопасности, цифровизация, развитие гражданского общества и модернизация инфраструктуры. На этой основе сформирована концепция социально-экономического развития региона до 2030 года. Реализация заложенных в нее идей позволит поднять уровень качества жизни всех жителей Ленобласти», – отметил он.
Законостабильность
Президент Санкт-Петербургской торгово-промышленной палаты Юрий Бурчаков, со своей стороны, отметил, что переход к устойчивому развитию невозможен без стабильной законодательной базы. «Как можно вести бизнес, если «правила игры» меняются каждый год, а то и не по разу?» – посетовал он.
Той же проблемы коснулся и президент Национального объединения строителей (НОСТРОЙ) Антон Глушков, который подчеркнул, что для строителей устойчивое развитие – это прежде всего стабильность законодательной базы. «За девять лет существования Федерального закона № 214-ФЗ он подвергся 26 корректировкам, и они продолжаются по сей день. Это в среднем примерно два-три изменения каждый год. Получается, что реализация проекта жилого комплекса занимает порядка двух лет, а закон за это время менялся примерно пять-шесть раз. Конечно, это не идет на пользу строительному комплексу», – отметил он.
Эксперт отметил, что строители уже свыклись с такой ситуацией – и выработали навык быстро адаптироваться к новым условиям. «Однако в отрасли немало и других проблем. И осложнять строителям жизнь законодательными метаниями – как минимум нецелесообразно, особенно учитывая огромные задачи, которые ставятся перед стройкомплексом нацпроектами», – добавил Антон Глушков.
Заместитель председателя Комитета Госдумы РФ по физической культуре, спорту, туризму и делам молодежи Вячеслав Фетисов акцентировал внимание на экологическом аспекте. «Устойчивое развитие требует системного, комплексного подхода. И вопросы экологии сегодня являются одним из важнейших факторов, без учета которого никакое развитие вообще невозможно», – подчеркнул он, добавив, что эта проблематика сейчас активно обсуждается во всем мире – и внимание России к ней находит позитивный отклик.
Мнение
Антон Мороз, вице-президент НОСТРОЙ:
– Уверен, что такие мероприятия, как форум «Устойчивое развитие», проходящие с широким участием строительной общественности, позволяют Правительству РФ делать правильные шаги в реализации нацпроекта. Роль саморегулируемых организаций сегодня растет. Вице-премьер РФ Виталий Мутко ввел НОСТРОЙ в число структур, с которыми обязательно согласование всей нормативно-технической и правовой документации. Также нашему нацобъединению фактически поручено осуществлять мониторинг реализации нацпроекта в сфере жилья. Результаты этой работы ложатся в основу решений в этой сфере, принимаемых на самом высоком уровне.
Справка
Организаторами Северо-Западного форума «Устойчивое развитие» выступили СРО А «Балтийский строительный комплекс» и Центр социально-консервативной политики, при поддержке Правительства РФ, профильных министерств, НОСТРОЙ, НОПРИЗ и других нацобъединений, правительств Санкт-Петербурга, Ленобласти и еще ряда регионов. «Строительный Еженедельник» – информационный партнер.