Проблемы приспособленчества
В Санкт-Петербурге сохраняется очень сложная ситуация с многочисленными историческими зданиями, пребывающими не в лучшем состоянии. Основные проблемы, конечно, связаны с объектами, находящимися «на отшибе», которые никому не понятно как использовать.
Градозащитники и депутаты долго бились за то, что исторические здания ни один девелопер тронуть не мог. И добились своего. «По нормативам объекты культурного наследия даже реконструировать нельзя, то есть возможна только реставрация. Что касается исторических зданий, они не подлежат сносу, возможна реконструкция», — декларирует депутат Заксобрания Петербурга Оксана Дмитриева.
И все было бы прекрасно, если б историческими объектами были исключительно дворцы или, в крайнем случае, жилые дома. Но проблема в том, что еще со времен советской власти городу в наследство достались в полуруинированном состоянии сотни исторических объектов самого разного назначения. Очевидно, что бюджетных средств на их восстановление и содержание не хватит никогда.
Часть этих объектов находится в локациях, которые потенциально привлекательны для инвесторов. И тогда возникает вопрос о приспособлении к современному использованию. И это сопряжено с большими проблемами. «Приспособление — это более сложная и комплексная задача, поскольку наряду с сохранением и реставрацией предметов охраны должны быть созданы условия для современного использования объекта, в том числе его соответствие действующим нормам и правилам — санитарно-эпидемиологическим, пожарным, строительным», — констатирует генеральный директор Группы компаний «ГЕОИЗОЛ» Елена Лашкова.
По ее словам, некоторые исторические здания не могут быть приспособлены под определенный функционал из-за серьезных технических и реставрационных ограничений. «Зачастую в связи с тем, что внешний вид фасада здания является предметом охраны, невозможно сделать необходимые эвакуационные выходы или увеличить площадь оконных проемов. И не всегда спецтехусловия, разработанные для памятников архитектуры, могут решить эти вопросы», — подчеркивает эксперт, добавляя, что в таком случае возможно рассмотреть приспособление этих памятников под арт-объект или музей. В качестве успешных примеров такого подхода она приводит Александровский дворец в Царском Селе, Каменноостровский театр, другие объекты, где работала компания. Но добавляет: «Как правило, проекты по приспособлению объекта к современному использованию являются более масштабными и дорогостоящими, чем реставрационные. И чем амбициознее проект, тем выше стоимость его реализации».
Но проблема простирается шире. Дело в том, что немало исторических объектов, включая и здания-памятники регионального значения, располагаются в таких местах, куда интерес вообще не доходит. Для того чтобы «присторить» их, город запустил программу «Рубль за метр». Но за два года найдены арендаторы только для пяти объектов.
Депутат Заксобрания Алексей Ковалев признает, что программа не слишком выгодна для инвесторов. «Под право временного пользования не возьмешь нормальный кредит, не выпустишь акции, не оставишь объект наследникам. Экономический результат для девелопера слабовыраженный», — говорит он.
По словам генерального директора «Оптимум прайс» Данила Кругова, даже те люди, которые готовы подключиться к программе, нередко плохо представляют себе, за что берутся. «Ведь здание нужно приспособить под общественные нужды. Ну а что можно придумать для одно-трехэтажного объекта, бывшего ранее дачей, складом, конюшней? Магазин, кафе, ресторан — должна быть соответствующая локация и парковка. Отель на десять номеров? Нерентабельно. Опять же нужно не ремонт сделать, а отреставрировать строго по предписаниям ответственных госструктур», — отмечает он.
В итоге время идет, множество исторических объектов продолжают ветшать, не имея возможности привлечь хоть какого-то хозяина. «Решение проблемы находится на законодательном уровне. Нужно создание действительно работающего государственного механизма. Это является первостепенной задачей для очень нишевого рынка реставрации и приспособления старинных зданий», — подчеркивает Данил Кругов.
В рамках реализации требований нацпроекта власти все более жестко ставят перед застройщиками задачу развития комфортной жилой среды в новых проектах жилищного строительства. В очередной раз эта проблема была затронута на XXI конференции «Развитие строительного комплекса Санкт-Петербурга и Ленобласти».
Вице-губернатор Петербурга Николай Линченко напомнил: городские власти твердо решили прекратить «опережающее жилищное строительство». После проведения мониторинга выяснилось, что накопился дефицит по «социалке»: 36 тыс. мест в детских садах и 27 тыс. – в школах. «Мы хотим добиться синхронизации получения застройщиком разрешения на ввод жилья и сопутствующих соцобъектов. Обязательства по строительству детсадов и школ должны выполняться всеми застройщиками. Без исключений. И не после завершения строительства жилья, а параллельно с ним», – подчеркнул он.
По словам чиновника, проводимая корректировка Генплана Петербурга, по сути, приведет к появлению нового документа – со сроком действия до 2030 года и прогнозом до 2050-го. В него, в соответствии с положениями нацпроекта, закладывается принцип создания комфортной жилой среды. По мнению Николая Линченко, главное – правильно и сбалансированно все спланировать. Исполнение – «дело техники».
Кроме того, заявил вице-губернатор, власти донесли до девелоперов идею «Не надо стремиться ввысь». По его словам, застройщики также осознали, что «голые квадратные метры» не продать – нужна комфортная среда обитания. «Городу нужны жилые кварталы "под ключ"», – подчеркнул Николай Линченко.
Со своей стороны, власти намерены сократить сроки проектирования и строительства бюджетных объектов, реализуемых в рамках АИП, а также совместить проектно-изыскательские и строительно-монтажные работы – по возможности, их будет выполнять один и тот же подрядчик. Схему в настоящее время разрабатывает Комитет по строительству Смольного.
Послабление, возможно, получат девелоперы, которые возьмутся за реконструкцию зданий в историческом центре. Как заявил замглавы КГИОП Алексей Михайлов, уже сегодня при реализации таких проектов, в силу объективной стесненности, не ставится задача по обеспечению объектов зелеными насаждениями и парковочными местами. Возможно, эта практика будет распространена и на социальную инфраструктуру.
В Ленобласти ситуация в этой сфере схожая – и усугубляется транспортными проблемами. Поскольку проблемы идентичны, первый заместитель председателя Правительства Ленобласти Михаил Москвин в очередной раз повторил: нужна совместная концепция развития обоих субъектов РФ. На территории области из-за массовой жилищной застройки и при отсутствии инфраструктурных объектов образовались «спальные мешки», где плохая транспортная доступность и не хватает рабочих мест, соглашается президент Союза строительных организаций Ленобласти Руслан Юсупов.
По словам Михаила Москвина, власти региона «продолжают стимулировать застройщиков на создание комфортной жилой среды», в том числе с помощью бюджетных субсидий на социальные объекты и проекты комплексного развития территорий. Например, на условиях софинансирования бюджет региона и федеральный выделяют совокупно около 2 млрд рублей на социальные объекты в рамках программы «Стимул».
Спальные районы и в городе, и в области необходимо развивать, говорит Руслан Юсупов. Но только за счет бизнеса спланировать и построить комфортную среду обитания нельзя, подчеркивает он.
Между тем застройщикам сегодня фактически вменено в обязанность подготовить территорию под строительство, протянуть сети, построить дороги, детсады и школы, а потом подарить все это муниципальным властям. Выкуп готовых социальных объектов – это наилучший для застройщика вариант, но далеко не каждому удается договориться о такой схеме.
По словам игроков строительного рынка, с одной стороны, власти требуют, чтобы новые жилые комплексы были обеспечены социальной инфраструктурой, дорогами, зеленью, с другой – по новому законодательству, полученные в рамках проектного финансирования средства можно расходовать исключительно целевым образом. Необходимо искать новые схемы для создания инфраструктурных объектов, считают они.
Кстати
Минстрой РФ разрабатывает стандарт комплексного развития территорий, главная задача которого – исключить точечную застройку, не обеспеченную социальной и транспортной инфраструктурой. Как заявил замглавы Минстроя России Никита Стасишин, теперь застройщики не смогут конкурировать с помощью цены на начальном этапе строительства – им придется конкурировать качеством проекта и комфортной средой. Но для этого нужны технические нормативы. Девять томов рекомендаций уже готовы. Но работа будет завершена не раньше 2020 года.
Принятие закона об изменениях в порядке начисления налога на прибыль для банков позволит кредитным организациям оптимизировать свои расходы, освободить дополнительные средства и понизить ставки, рассказал РИА Недвижимость завкафедрой ипотечного жилищного кредитования и финансовых инструментов рынка недвижимости Финансового университета при правительстве России Александр Цыганов.
Соответствующий Федеральный закон от 29 сентября 2019 г. № 325-ФЗ, вносящий изменения в налоговое законодательство в части исчисления и уплаты налога на прибыль, был подписан президентом РФ.
Целью поправок является оптимизация операционных издержек банков по налоговому администрированию доходов, получаемых при кредитовании застройщиков в соответствии с законодательством об участии в долевом строительстве, а также на оптимизацию налоговой нагрузки банков по указанным доходам.
Принятые изменения позволят нести расходы по уплате налога на прибыль только после фактического получения дохода.
По мнению эксперта, изменение в Налоговом кодексе стало возможным, благодаря подготовленным Минфином при участии компании «Дом.РФ» предложениям по оптимизации издержек банков в части налогообложения при работе со специализированными застройщиками.
Возможное снижение ставок по проектному финансированию окажет позитивное влияние на рынок жилищного строительства и будет способствовать реализации нацпроекта «Жилье и городская среда», сказал он.