Ипотека уходит в цифру
Пандемия выступила катализатором — ускорила процесс цифровизации ипотечного кредитования. При этом пространство для дальнейшего роста и совершенствования цифровой ипотеки все еще есть.
Цифровизация ипотеки позволяет сократить количество операций, ускорить их, нередко — оптимизировать расходы, а также выполнять операции дистанционно.
Цифровая ипотека стартовала несколько лет назад, но пандемия показала всем участникам рынка: необходимо как можно больше процессов перевести в виртуальное пространство. Работали собственные системы банков, распространялась электронная регистрация, но ипотечные сделки перешли в онлайн именно в текущем году, подчеркнул Иван Зинченко, директор филиала «Ипотека.Центр» (Санкт-Петербург), на Петербургском ипотечном форуме, который прошел в рамках Международного жилищного конгресса.
По данным Владимира Шикина, заместителя директора по маркетингу НБКИ, после апрельского спада последовал рост ипотечных заявок. При этом, например, в июле 2020 года заявок в онлайн зафиксировано больше на 24% относительно марта, в офлайн — меньше на 15%. Однако уровень одобрения в онлайн-каналах в 3,5 раза ниже, чем в офлайн.
При этом, говорит Игорь Пинаев, руководитель проекта «Нмаркет.ПРО: Ипотека» (Санкт-Петербург), обычно посреднические компании указывают в рекламе, будто работают с сотней банков, хотя цифровую ипотеку предлагают не более трех десятков банков, а реально серьезно ею занимаются семнадцать.
Нивелирование рисков
Один из заметных игроков — банк «Санкт-Петербург». Екатерина Синельникова, руководитель бизнеса ипотечного кредитования банка, отмечает: с началом пандемии банки были вынуждены пересмотреть свои продуктовые линейки. Вместе с тем выяснилось: больше половины документов по сделке невозможно оцифровать. Но когда количество сделок стало стремительно сокращаться, банк незамедлительно отказался от ряда документов вообще, для некоторых документов нашлись аналоги, поддающиеся оцифровке, также пришлось отказаться от некоторых продуктовых линеек. Все это позволило перевести сделки в онлайн.
Однако, по словам Синельниковой, риски остаются, поэтому необходимо совершенствовать технологии постоянно.
По мнению Шикина, следует использовать скоринговые модели — прескоринг заявок на получение кредита и скоринг в процессе оценки рисков.
«Абсолют Страхование» (Москва) как раз использует скоринговые решения при ипотечном страховании. Как рассказала Лидия Ефимова, руководитель управления ипотечного страхования компании, скоринговые решения исключают необходимость проверки всех клиентов. Для каждого выбирается свой перечень банков, устанавливается свой лимит. Система может интегрироваться в любую чужую систему, а при необходимости можно подключить андеррайтинг.
Перспективы цифровой ипотеки
Основная задача цифровизации — минимизировать усилия клиента. «Весь мир идет к тому, чтобы продукт был однокликовым», — говорит Иван Зинченко.
По его мнению, в перспективе цифровизация позволит свободно работать на «удаленке», выстроить баланс между работой и личной жизнью, даст человеку независимость, доход, право выбирать продукт. Кроме того, полагает эксперт, нас ждет в числе прочего упрощение законодательства.
Цифровых платформ сегодня достаточно — базы данных на сайтах разных компаний, брокерские платформы, собственные системы банков, экосистемы и маркетплейсы. Последние два вида получают все большее распространение, поскольку из обычного аутсорсера оказывающая услуги компания превращается в участника экосистемы.
Сергей Гордейко, эксперт по ипотечному кредитованию, кандидат технических наук, полагает, что благодаря цифровизации ипотечный рынок ждут консолидация игроков, изменения и даже ликвидация некоторых ипотечных продуктов, расширение перечня залогов, но также — среди прочего, перепроизводство ипотечной продукции и доступность ипотечных услуг с обезличиванием банка-кредитора. Большинство околоипотечных услуг уйдут на аутсорсинг, в облачную экосистему того или иного банка.
По мнению Гордейко, эффекта от цифровизации ипотечного кредитования рынку хватит года на два. Затем, ориентировочно после 2024 года, рынку понадобится новый драйвер. Какой — пока не проглядывается.
Мнение
Светлана Четина – Начальник ипотечного центра Санкт-Петербургского филиала ПСБ:«Электронная регистрация сделок с недвижимостью в ПСБ была запущена в середине октября и уже востребована. Сейчас доля таких сделок в Санкт-Петербургском филиале в общем объеме ипотечных сделок составляет около 3-5% и будет только расти.
Дистанционный сервис позволяет быстро и безопасно провести регистрацию без посещения МФЦ. Клиент оформляет электронную цифровую подпись, которой может пользоваться целый год. Документы, подписанные электронной подписью, имеют такую же юридическую силу, как и бумажный вариант».
Вячеслав Лебедев, директор направления по работе с партнерами и ипотечного кредитования Северо-Западного банка Сбербанка:
Проблема транспортной доступности аэропорта «Пулково» уже много лет ставит в тупик власти Петербурга, которые никак не могут решиться ни на один из предлагаемых проектов в этой сфере. Результатом стала новая инициатива – строительство участка метро в рамках государственно-частного партнерства (ГЧП).
Оператор аэропорта «Воздушные ворота Северной столицы» заявляет, что действующая система транспортного сообщения «Пулково» наземным транспортом работает на максимуме своих возможностей. И пассажиропоток из года в год растет – по прогнозам, к 2020 году достигнет 20 млн человек (для сравнения: в 2016 году – 16,1 млн). Таким образом, решать вопрос нужно срочно, особенно учитывая необходимость времени на реализацию проекта.
Между тем инициатива строительства аэроэкспресса, около десятка лет бродившая по коридорам Смольного, в прошлом году, казалось бы, наконец, стронулась с места: был объявлен конкурс на строительство железнодорожной ветки между Витебским вокзалом и аэропортом «Пулково» в рамках ГЧП. Но в начале февраля новый глава городского Комитета по инвестициям Роман Голованов подписал распоряжение об отмене тендера – и вопрос вновь повис в воздухе. Мотивацией стала необходимость провести «дополнительную работу по сравнению альтернативных вариантов улучшения транспортного сообщения с аэропортом».
И альтернативный вариант появился. УК «Старт Девелопмент», реализующая проект города-спутника Южный, в рамках которого намечено строительство 4,3 млн кв. м жилья, предложила Смольному в формате концессии построить метро до «Пулково» и своего будущего жилого массива. Предполагается, что может быть возведено 7-8 станций. Объем инвестиций оценивается в 160 млрд рублей. «Метро должно развиваться не только радиально, но и линейно – чтобы в том числе добраться и до «Пулково». Поэтому мы вышли с предложением к Правительству Петербурга о концессии», – отметил совладелец компании «Старт Девелопмент» Захар Смушкин.
Вице-губернатор Петербурга Эдуард Батанов подтвердил получение документов от УК «Старт Девелопмент». Вр. и. о. губернатора Петербурга Александр Беглов, со своей стороны, допустил возможность реализации такого проекта в рамках ГЧП. «Если у частного игрока есть соответствующие средства, он может нанять компании, которые имеют необходимые лицензии, и финансировать строительство метрополитена. Мы всех инвесторов приглашаем для развития нашего метро», – отметил он.
По словам партнера юридического бюро «Качкин и Партнеры» Дмитрия Некрестьянова, с юридической точки зрения, никаких принципиальных препятствий для организации строительства и эксплуатации участка метро в рамках ГЧП не существует, более того, это весьма распространенная мировая практика. «Главное, что необходимо в этой ситуации – политическая воля Смольного. К сожалению, пока очень распространена практика смены позиции властей. Принимая во внимание огромные инвестиции, необходимые для реализации подобных проектов, и долгий срок их окупаемости, инвестор увидит необходимость четких гарантий со стороны города», – отмечает он.
По мнению экс-главы Минтранса РФ, генерального директора «Группы ЛСР» Максима Соколова, все зависит от условий концессии: «Бизнес приходит даже в самые «тяжелые» с финансовой точки зрения проекты ГЧП, если государство подставляет плечо – в виде гранта, в виде гарантий минимального дохода или минимального трафика. Есть примеры, когда структурируются проекты, в которых до 85% составляет грант со стороны концедента. Весь вопрос в правильной матрице распределения рисков и наличии долгосрочного финансирования».
Кстати
Комитет по развитию транспортной инфраструктуры Смольного в ближайшее время объявит тендер на разработку предпроектной документации второго участка будущей Кольцевой линии Петербургского метрополитена. Речь идет об участке между станциями «Лесная-2» и «Ладожская-2». Начальная цена лота определена примерно в 100 млн рублей. Строительство, как пояснили в КРТИ, будут осуществляться по результатам разработки проектной документации. Оптимальный срок начала работ – 2027 год, срок строительства – 7 лет. Напомним, предпроектные работы по первому участку Кольца уже ведутся. Их выполняет Институт «Стройпроект» – и касаются они отрезка между «Горным институтом-2» и «Лесной-2».
В Российской империи лифты не были массово востребованы из-за отсутствия большого количества высотных объектов. Со свободными территориями проблем не было, строить многоэтажки не было необходимости. Но сегодня лифт – неотъемлемая часть современных зданий.
Несмотря на то, что первые упоминания о подъемных механизмах есть еще в рукописях I века до н. э. (ученый-энциклопедист и архитектор Марк Витрувий писал об изобретении Архимеда), большая история лифтов началась в 1854 году. Тогда изобретатель Элиша Грейвс Отис продемонстрировал безопасный лифт, который благодаря специальным «ловителям» не падал в шахту, даже если канаты не выдерживали нагрузки и рвались. Изобретение стало настолько популярным, что компания Otis, основанная в 1853 году, до сих пор является мировым лидером по производству лифтов и эскалаторов.
В России слава создателя первого лифта досталась Ивану Кулибину. В 1795 году он разработал винтовой подъемный механизм для Зимнего дворца, чтобы облегчить жизнь Екатерине II. Однако большого распространения лифты в Российской империи не получили из-за отсутствия большого количества высотных объектов – со свободными территориями проблем не было, поэтому строить многоэтажки не было необходимости. Тем не менее, в Петербурге есть хорошо сохранившиеся дореволюционные лифты, часть которых используется по назначению до сих пор. С условием обновления механизмов, разумеется.
Первым петербургским доходным домом, где появился лифт, стал Дом купцов Елисеевых, построенный в 1890 году в Чернышёвом переулке (ныне Ломоносовская улица, 14). С течением времени этот подъемник был полностью утерян, чего не скажешь о лифте, построенном в 1892 году для нужд пристроенного к этому же дому корпуса. Над проектом подъемника работал архитектор Гавриил Барановский.
Изначально лифт работал от парового двигателя, что было не совсем удобным для жилого дома: требовалось много места и топлива. Сегодня подъемник работает от электричества, а вместо исторической кабины там установлен знакомый со времен СССР лифт. Однако до наших дней сохранились непривычная круглая шахта и изящная металлическая решетка.
Отметим, что до применения лифтов квартиры на первом-втором этажах стоили дороже размещенных выше. Только массовое обустройство домов лифтами полностью переломило эту тенденцию.
Лифт в здании Волжско-Камского банка на Невском проспекте, 38, появился после реконструкции в 1898 году и исправно работал до середины XX века, пока советские чиновники не решили, что механизму в здании не место. В результате лифт был демонтирован вместе с шахтой. Только в начале нулевых во время масштабной реконструкции здания лифт восстановили по сохранившемся чертежам.
Общество взаимного кредита должно было стать одним из самых передовых финансовых учреждений всей Европы, поэтому перед архитектором Павлом Сюзором стояла задача построить выдающейся объект. Работая над проектом, он ездил в Бельгию, Германию и Францию изучать опыт коллег. В результате к 1900 году на набережной Екатерининского канала (ныне набережная канала Грибоедова, 13) появилось действительно впечатляющее здание с весьма оригинальным лифтом.
У этого подъемника сразу два «фасада»: на парадном разместился вензель с логотипом Общества, а на втором – дверь в кабину. Со стороны этот лифт кажется больше, чем есть на самом деле: эффект достигается за счет колодца для коммуникаций, который расположен рядом с лифтовой шахтой. Также верхняя станция подъемника в отличие от нижней декорирована так, чтобы лифт был максимально незаметен и техническое устройство не нарушало общий вид интерьера второго этажа.
Сегодня лифт по назначению не используется, однако внешний вид кабины дает прекрасное представление о том, что было построено более ста лет назад.
Электрический лифт в здании «Пассажа» на Невском проспекте, 48, появился после реконструкции в 1900 году. Конечно, подъемники установили, в первую очередь, для нужд сотрудников здания. Однако владельцы «Пассажа», по сути, первыми опробовали популярную по сей день технологию привлечения клиентов: лифт облегчал передвижение в здании, а также эффективно делил потоки людей. На данный момент от лифта уцелела только фигурная металлическая шахта, а кабина и подъемный механизм давно заменены.
В 1904 году в обновленном здании Витебского вокзала заработало сразу 11 подъемных машин разных видов, однако до наших дней дожили только два подъемника завода «Ф. Ф. Сан-Галли» для «габаритной движимости» – тяжелого багажа путешественников. Лифты были оборудованы багажными тоннелями с горизонтальными транспортерами. Они двигались со скоростью 50 см в секунду. Сегодня лифты сохранили только свой внешний облик, внутри уже давно современные кабины.
Два лифта в Доме компании «Зингер» на Невском проспекте, 28, до сих пор считаются одними из самых красивых в городе. Изначально руководство компании планировало идти по американской традиции и построить в здании четыре подъемника, однако архитектор Павел Сюзор (тот самый, что построил и здание Общества взаимного кредита) счел это избыточным и оставил в проекте два лифта, освободив место для роскошной мраморной лестницы в стиле модерн. Сами лифты поставила компания Ostin в 1904 году, а декором занималась мастерская Карла Винклера. Конечно, сегодня лифты в доме Зингера работают на современных механизмах, однако роскошные черно-золотые витые решетки очень похожи на первоначальные.
Лифт в Доме Мертенса – жемчужина среди подъемных объектов Петербурга. Этот электрический лифт немецкой компании «Сименс-Шуккерт», установленный в 1907 году, изначально задумывался как премиальный: кабина из красного дерева с кожаным диванчиком, хрустальные ограждения шахты, витая коробка из бронзы и латуни. Лифт мог за раз поднять до 400 кг, а пользоваться им можно было только вместе со специально обученным оператором. Невероятная роскошь, должно быть, поразила даже прагматичных советских номенклатурщиков, ведь внешний вид кабины сохранился даже после масштабной реконструкции здания в 1955 году.
Лифт исправно работает до сих пор, вместе с кожаным диванчиком и кабиной из красного дерева. Для полного сходства с подъемником 1907 года не хватает только оператора, который точно знает, на какой этаж вам надо.
Лифт в особняке Сухозанета на Невском проспекте, 70, который сейчас занимает Дом журналиста, появился после реконструкции в 1911 году. Изначально подъемник был гидравлическим, т. е. имел сразу две шахты: надземную, по которой ездила кабина, и подземный «стакан». Для того, чтобы лифт поднимался, «стакан» заполнялся водой, а для движения вниз жидкость спускали, благодаря чему обеспечивалась удивительная для тех времен плавность хода. Объект уникален тем, что это один из немногих дореволюционных лифтов, в котором уцелела не только шахта, но и почти вся кабина. Сегодня подъемник работает от электричества.
Справка
По материалам экскурсии по дореволюционным лифтам Петербурга, организованной ООО «МЛМ Нева трейд». Выражаем компании благодарность за возможность увидеть объекты, доступ к которым строго регламентирован.
НОВОСТИ ПО ТЕМЕ:
Вводятся штрафы для УК за нарушение правил эксплуатации лифтов
Эксперты определили пятерку районов Петербурга с самыми изношенными лифтами
Путин подписал закон о штрафах за нарушение правил эксплуатации лифтов