Новые инициативы о ЖСК: мертвому припарка?
Разработан и вынесен на обсуждение законопроект, призванный решить ряд проблемных вопросов в сфере деятельности жилищно-строительных кооперативов (ЖСК). Однако эксперты считают, что инициатива не сможет простимулировать эту форму привлечения средств на жилищное строительство.
Законопроект «О внесении изменений в Федеральный закон "О потребительском кредите (займе)" и отдельные законодательные акты РФ» подготовлен Минстроем РФ. Главная цель законопроекта – предоставить членам ЖСК возможность получать от банков кредиты на строительство жилья по процентной ставке, сопоставимой с уровнем ставок по ипотечным кредитам. Предметом залога становится пай в ЖСК. Вводятся залог паенакоплений, обязательное использование спецсчетов и т. д.
«В соответствии с Жилищным кодексом и законодательством о градостроительной деятельности, ЖСК выступает в качестве застройщика и обеспечивает на принадлежащем ему земельном участке строительство многоквартирного дома в соответствии с выданным такому кооперативу разрешением», – напоминает замглавы Комиссии по недвижимости Общества потребителей Санкт-Петербурга и Ленинградской области Олег Островский, добавляя при этом, что изменения, внесенные в 2018 году в 214-ФЗ, фактически не оставили ЖСК возможности привлекать средства граждан. Исключение составляют кооперативы, получившие разрешения на строительство до 1 июля 2018 года. В будущем же останутся только те ЖСК, которые осуществляют строительство в соответствии с Законом «О содействии развитию жилищного строительства» или созданы в соответствии с Законом «О несостоятельности (банкротстве)».
«В первом случае категории граждан, которые имеют право вступать в такие кооперативы, определены специальным постановлением Правительства РФ. К ним относятся работники образования, здравоохранения, культуры, организаций ОПК, отдельные категории научных и инженерно-технических работников, военнослужащих, сотрудников органов внутренних дел и пр. Во втором – членами ЖСК могут стать участники долевого строительства многоквартирного дома, застройщик которого стал банкротом», – говорит Олег Островский.
«Необходимость законодательной регламентации залога прав на паенакопление члена ЖСК обсуждается уже давно. До официального закрепления в законе такой возможности банки крайне неохотно шли на выдачу кредитов под залог таких прав. Законопроект устраняет неопределенность: устанавливает возможность такого залога и его публичность», – отмечает советник и руководитель практики по недвижимости и строительству компании Borenius Арина Довженко.
По ее мнению, ужесточение государственного регулирования отрасли долевого строительства может повлечь рост интереса рынка к ЖСК. «В то же время для защиты прав и интересов покупателей квартир ЖСК в целом предоставляют меньше гарантий. В этой связи, в случае, если продажи через ЖСК будут расти на фоне снижения интереса к долевому строительству, нельзя исключить, что законодатель пойдет по пути более жесткой правовой регламентации деятельности ЖСК. Первым шагом к такой регламентации является закрепление в законопроекте обязанности ЖСК открыть банковский счет в порядке, предусмотренном для застройщиков», – говорит эксперт.
Руководитель практики земельного права, недвижимости и строительства юридической компании «Пепеляев Групп» Елена Крестьянцева считает, что схема ЖСК в отечественных реалиях давно себя дискредитировала. «Она сейчас практически не используется. В основном остались старые договоры по проблемным объектам, которые не могут достроить до сих пор. Проблема – в отсутствии правовых механизмов, гарантирующих достройку дома или возврат денег», – отмечает она.
По ее мнению, идея кооперации в принципе не согласуется с патерналистской политикой государства в отношении строительства жилья, реализуемой в последнее время. «Многое зависит от подрядчика, но риски в схеме ЖСК для граждан всегда будут выше. Само по себе принятие закона о том, что можно заложить пай, вряд ли приведет к появлению у банков желания кредитовать членов ЖСК по ставке, предоставляемой в рамках схемы долевого участия. Принятие закона не приведет к широкому распространению ЖСК. И я сомневаюсь, что такая задача ставится. Скорее всего, предполагается использовать схему ЖСК для отдельных социальных проектов, где от реальной кооперации мало что останется», – резюмирует юрист.
Мнение
Олег Островский, замглавы Комиссии по недвижимости Общества потребителей Санкт-Петербурга и Ленинградской области:
– Требования прозрачности деятельности ЖСК, в том числе финансовой, повышения ответственности их руководителей – и дальше будут ужесточаться. И все же, несмотря на предпринимаемые усилия, в том числе, безусловно, положительные для граждан изменения, предлагаемые в последнем законопроекте Минстроя, многие требования законодательства о долевом строительстве и банкротстве, защищающие права и интересы граждан – участников долевого строительства, на членов ЖСК не распространяются. Неслучайно участие в ЖСК было исключено из 214-ФЗ как способ привлечения денежных средств застройщиками для строительства многоквартирных домов. Уже через несколько лет, после завершения строительства уже строящихся по этой схеме объектов, такая форма участия граждан в строительстве жилья останется только для установленных законодательством немногочисленных групп граждан.
Компания «Унистрой» из Татарстана вышла на рынок Петербурга, купив на торгах участок площадью 105 га в Горской. Там девелопер построит около 300 тыс. кв. м малоэтажного жилья.
Инвестиции в проект оцениваются в 14 млрд рублей.
На рынок жилищной застройки Петербурга вышел инвестор из Татарстана – компания «Унистрой». На прошлой неделе одна из ее структур – ООО «СЗ «Унистройрегион-1» – стала единственным участником аукциона, объявленного ДОМ.РФ (бывшее АИЖК). Она получит право арендовать участок площадью более 100 га в Горской. Договор будет действителен 14 лет. Ставка на первые два года составит 150 млн рублей в год, а дальше будет на уровне 300 млн рублей в год.
Получить комментарии в компании «Унистрой» не удалось. Известно, что на рынке Татарстана эта фирма работает более 20 лет. Ее компетенция – строительство жилья и коммерческой недвижимости. Компания является лидером на своем рынке: по итогам 2017 года, она ввела в строй почти 190 тыс. кв. м недвижимости в Казани и 190 тыс. кв. м – в Поволжье. В портфеле девелопера проекты еще на 1 млн кв. м жилья, в том числе в Уфе, Тольятти и Самаре. Недавно коммерческий директор «Унистроя» Искандер Юсупов заявил, что компания намерена начать работу еще в шести городах России. Но в каких именно – тогда не уточнялось.
Купленная «Унистроем» территория в Горской ранее входила в имущественный комплекс местного аэродрома. В настоящее время эта земля предназначена под комплексную застройку. Там можно построить около 300 тыс. кв. м малоэтажного (не выше 5 этажей) жилья. Инвестиции в проект такого масштаба, по данным гендиректора АН «Метры» Андрея Вересова, составят 13–14 млрд рублей.
Несколько лет назад реализовать там проект собиралась «Лидер групп» Александра Некрасова. Одна из структур компании арендовала эту землю, но позже отказалась ее застраивать, сославшись на проблемы с инженерной инфраструктурой.
«Участок интересный, но достаточно сложный – потребуются большие инвестиции в подготовку градостроительной документации и инфраструктуру, в том числе транспортную. Грамотное развитие района— дело трудоемкое и долгое. Должно пройти время, чтобы понять, что приносит пользу району, а что мешает создать благоприятные условия для жизни», – отмечает исполнительный директор ЗАО «Ойкумена» Роман Мирошников.
Эксперты рынка, подводя итоги первого полугодия 2018 года, отмечают, что средняя цена на новостройки пошла вверх. Они по-разному оценивают причины этого тренда. Но сходятся в том, что он получит развитие и, видимо, уже в недалеком будущем.
Петербургский рынок жилья, несмотря на кризисные явления в экономике, получившие распространение с конца 2014 года, очень сильно не проседал. Но и стремительного роста не показывал. Особенно наглядно это демонстрировали цены, которые последние три года фактически топтались на месте. Не то чтобы роста не было совсем, но он не превышал официальных показателей инфляции. И с учетом роста себестоимости строительства это означало, что доходность бизнеса для застройщиков снижалась все сильнее. Так что для того, чтобы цены тронулись вверх, достаточно было легкого толчка. И вот он последовал.
Итого, за полгода
Эксперты рынка, анализируя итоги первого полугодия 2018 года, отмечают два основных тренда: объемы продаж выросли (в этом смысле рынок продолжает движение, начавшееся с начала 2017 года) и, что самое главное, – средняя цена на новостройки пошла вверх. «Причем движение это, в отличие от последних лет, не носит характер инфляционной коррекции и не проистекает из роста строительной готовности объектов (на рынок выходит достаточно много новых проектов, чтобы скомпенсировать этот процесс), а является пусть и не радикально выраженным, но именно рыночным трендом», – отмечает руководитель КЦ «Петербургская Недвижимость» Ольга Трошева.
По ее данным, в первом полугодии 2018 года объем продаж на первичном рынке жилья Петербурга и пригородов превысил показатель аналогичного периода 2017 года на 25%. Совокупный спрос составил около 2,2–2,3 млн кв. м против 1,8 млн в первом полугодии 2017 года. Близкие данные дает директор по продажам компании «Главстрой-СПб» Юлия Ружицкая. «Рост объемов продаж составил около 30% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. У разных застройщиков прирост составил от 20% до 46%», – уточняет она.
На сей раз за спросом поползли вверх и цены, в этом году явно обгоняющие инфляцию. По данным КЦ «Петербургская Недвижимость», «квадрат» в строящихся домах сегмента «масс-маркет» с начала года подорожал в среднем на 3,1% – его цена составила 99,8 тыс. рублей. В пригородной зоне его средняя цена достигла 64,9 тыс. рублей (рост на 4,6%). По оценке Юлии Ружицкой, рост составил 5-6%. «Причем на I квартал увеличение ценника достигло примерно 5%, а за II квартал роста почти не было», – добавляет она.
Много почему
Эксперты видят немало причин для наметившегося тренда. Думается, что толчком для цен стала целая совокупность факторов, в итоге задавшая такой вектор. «В первом полугодии средняя стоимость жилья в популярных и ликвидных новостройках Петербурга и Ленобласти планомерно росла. Во многом это объясняется стабильным уровнем спроса», – говорит директор по продажам «Строительного треста» Сергей Степанов.
Генеральный директор СК «Красная Стрела» Николай Урусов говорит об укреплении тренда на улучшение условий ипотечного кредитования. «Минимальная ставка уже находится на уровне 6%, средняя – около 9,5%, и есть предпосылки для ее дальнейшего снижения», – отмечает он. «С начала года средняя ипотечная ставка снизилась не очень сильно – на 0,7 п. п. Но в 2017 году снижение было очень существенным – примерно 2,4 п. п. А ведь решение о покупке квартиры – процесс не быстрый. И суммарное снижение ставки более чем на 3 п. п., примерно до 9,5% годовых, продолжает играть очень важную роль в росте спроса», – считает Юлия Ружицкая. «Сохраняется тенденция на приобретение недвижимости с помощью ипотечных займов, а это 70–80% всех сделок», – добавляет старший специалист по связям с общественностью ГК «ЗапСтрой» Диана Звягинцева.
«В Петербурге более чем на 50% выросло количество заключенных ДДУ. Это говорит о том, что покупатели услышали информацию об отказе от «долевки» – и на рынок пришел отложенный спрос, который конвертировался в хорошие показатели продаж. Такое оживление, если оно сохранится до конца текущего года, приведет к тому, что цены вырастут. На протяжении трех лет застройщики были вынуждены сдерживать рост в связи с лимитированным спросом на фоне выросшей себестоимости, но всему наступает предел», – полагает начальник отдела продаж ЗАО «БФА-Девелопмент» Светлана Денисова.
То ли еще будет
При этом большинство экспертов считает, что очередные поправки в Закон № 214-ФЗ, ужесточающие требования к застройщикам, пока еще не оказали существенного влияния на рынок. Но уверено, что это произойдет во вполне обозримом будущем: «Начиная с осени, примерно с сентября-октября, когда жилье начнет дорожать в силу изменений в 214-ФЗ. Также растет стоимость строительных материалов. Это все приведет к тому, что квартиры будут дорожать, даже несмотря на то, что и предложений будет много. Но у застройщиков другого выхода нет, кроме как поднимать цены», – полагает, в частности, начальник отдела продаж «Отделстроя» Николай Гражданкин. «Цены на проекты, попадающие под новые условия закона, будут расти в зависимости от финансовой нагрузки застройщика. Необоснованного повышения, естественно, не будет – всем игрокам рынка важно сохранить имеющийся рыночный спрос», – добавляет генеральный директор компании «Базис-СПБ» Александр Игнатов.
Сергей Степанов считает, что изменения произойдут не так быстро. «Корректировки закона пока ощущаются только застройщиками. Затраты на строительство продолжат расти, поэтому покупатели почувствуют рост цен через год-два, когда девелоперы приступят к строительству объектов по новым правилам и с привлечением проектного финансирования. Тогда и произойдут существенный скачок цен и изменение объемов строительства. Однако во второй половине 2018 года резкого повышения стоимости мы не прогнозируем», – говорит он. С ним согласен руководитель группы маркетинга Группы ЦДС Пётр Буслов: «Маловероятно, что во втором полугодии 2018 года рост цен превысит уровень инфляции и мы увидим удорожание больше, чем на 1-2%».
А вот Светлана Денисова убеждена, что потенциал роста даже в ближайшей перспективе очень высокий. «По итогам года он может составить до 10%», – уточняет она.
Однако это не слишком серьезно на фоне прогнозов роста цены на 20-30%, который произойдет, по оценкам экспертов, после перехода на проектное финансирование. «В ближайшие два-три года строительную отрасль ждет переходный период, в течение которого объекты, выведенные на рынок по старым правилам, будут распроданы – и застройщики перейдут к продаже квартир в готовых домах. Когда это произойдет, цены увеличатся на 10–20%», – говорит Пётр Буслов.
Николай Урусов определяет повышение цен из-за изменений законодательстве в 10–15%. «Переход к продажам только готового жилья будет означать грядущую невозможность приобрести квартиру на начальном этапе по «стартовым» ценам (которые ниже цен на этапе ввода в эксплуатацию на 20–30%). Рынок будет постепенно выравниваться по ценнику так называемой "новой вторички"», – прогнозирует директор по продажам и продвижению компании «СПб Реновация» Ольга Захарова.
Впрочем, не все оценивают перспективу именно так. «На данный момент ситуация на рынке такова: дальновидные застройщики запаслись разрешениями на строительство на полтора года вперед – что влечет за собой выход в продажу огромного пула комплексов. Покупательский спрос остается на том же уровне, себестоимость объектов постепенно растет, ассортимент велик. Не стоит забывать, что мелкие игроки не выдержат метаморфоз, а соответственно, уйдут в небытие. Это может повлечь за собой ухудшение качества строительства, и, как следствие, рынок может превратиться в монополию с ограниченным кругом сопричастных. Делаем вывод, что в ближайшие полтора года цены зафиксируются на той же отметке, что и сейчас», – полагает Диана Звягинцева.
Мнение
Сергей Мохнарь, генеральный директор OOO «ПСК-недвижимость»:
– Что касается изменений законодательства, объективно ведущих к повышению цен, то застройщики постарались согласовать все возможные объемы стройки до вступления поправок в силу 1 июля этого года. И этим обеспечили себе запас на переходный период. До конца строительства этих объектов цены будут оставаться на текущем уровне со стандартным набором корректировок: степень готовности, инфляция и т. п. Что касается 2019 года и далее, то прогноз дать сложно – процессы в рамках нового законодательства еще не опробованы на практике.
Ольга Аветисова, коммерческий директор ООО «ЛСР. Недвижимость – Северо-Запад»:
– Каких-то резких потрясений на рынке ждать не стоит, но говорить о том, что стоимость жилья будет падать, тоже не приходится. Цены будут расти в пределах инфляции, а также по мере готовности объектов. Конечно же, не у всех застройщиков они будут одинаковые. Многое зависит от конкретных проектов и их востребованности у покупателя. Все же глобально цена квадратного метра зависит от рыночного спроса и ситуации на рынке в целом.