Рынок жилой недвижимости: полет нормальный
Эксперты не видят необходимости в дополнительных стимулах для сферы жилищного строительства и ипотеки
Покой рынку недвижимости только снится: власти внедряют инициативы для поддержки строительной отрасли, представители отрасли запрашивают все новые послабления. Так на последнем заседании под руководством премьер-министра РФ Дмитрия Медведева также был озвучен ряд инициатив для поддержки рынка, которые вызвали вопросы у экспертов.
Глава НОСТРОЯ Антон Глушков предложил еще расширить число граждан, которые могут рассчитывать на льготные ставки по ипотеке.
"Сегодня ставки по ипотеке достаточно высокие, в среднем по стране это 10,25%, а в некоторых регионах и выше при плане в 8,9%. Поэтому мы предлагаем ввести ряд мер, которые позволят большему количеству граждан рассчитывать на ставки, которые будут ниже среднерыночных".
Помогут ли подобные инициативы отрасли, порталу "Интерфакс-Недвижимость" рассказали эксперты рынка.
Ипотека всему голова
Ипотека традиционно была и остается основным драйвером развития рынка жилищного строительства, о чем неоднократно говорили и представители бизнеса, и представители власти. Сегодня ставки снова пошли на снижение.
"Ипотечные кредиты выступили драйвером роста розничного кредитования по итогам 2018 года. Этот тренд продолжается: ипотечный портфель российских банков растет, его качество относительно других категорий кредитных программ для физических лиц значительно выше. Ипотечные кредиты хорошо обслуживаются, это низкорисковая категория для кредитных организаций. В будущем привлекательность ипотеки будет расти", — считает руководитель департамента финансовых рейтингов НРА Карина Артемьева.
При этом смысла в расширении льготных программ эксперт не видит.
"Уже существует много программ, поддерживающих кредитные ставки для нуждающихся категорий заемщиков, так что расширять подобные программы — не первостепенная задача. Стоит сосредоточиться на внедрении широких рыночных инструментов для роста ипотечного кредитования", — отмечает Артемьева.
Считает, что все идет своим чередом и заведующий кафедрой "Ипотечное кредитование" Финансового университета при Правительстве РФ Александр Цыганов.
"Ставки по ипотеке перешли к устойчивому снижению в мае и на текущий момент уже снизились на 0,5 п.п. до уровня около 10%. 10 июля 2019 года ДОМ.РФ первым из крупных игроков установил базовые ставки на уровне ниже 10%. Выдача кредитов по этим ставкам будет происходить в августе – сентябре. Уже в третьем квартале 2019 года средняя ставка выдачи по ипотеке на рынке снизится до уровня менее 10%", — говорит он.
Подтверждает слова эксперта и статистика — по данным Банка России, за 5 месяцев 2019 г. выдано 478 тыс. кредитов на сумму 1,05 трлн рублей (на 12% меньше в количественном и на 1,9% в денежном выражении, чем за 5 месяцев 2018 г.). Выдача новых кредитов (за вычетом рефинансирования) соответствует уровню 5 месяцев 2018 г.: выдано 454 тыс. таких ипотечных кредитов (–2,7% к 5 месяцам 2018 г.) на сумму более 992 млрд рублей (+8%).
"Таким образом, объем спроса, сформированной с использованием ипотеки, соответствуют уровню прошлого года. Снижение произошло только в сегменте рефинансирования ранее взятых кредитов и не влияет на спрос на новое жилье с ипотекой", — считает Цыганов.
Он отмечает, что по поручению президента РФ Владимира Путина запущены программы поддержки многодетных семей (при рождении 3 ребенка) – льготная ставка в 6% (многие банки уже установили ставку на уровне от 5%), погашение ипотеки на сумму в 450 тыс. руб.
"Расширение категорий возможно, но потребует значительных долгосрочных финансовых обязательств бюджета. В то же время такая мера создаст риски втягивания в ипотеку граждан, которые не смогут исполнять взятые на себя обязательства даже по сниженным ставкам. При этом реализация масштабной программы субсидирования может привести к резкому росту цен на жилье и приведет к снижению доступности жилья при высоких бюджетных затратах", — объясняет Цыганов.
Не скажется позитивно на рынке ипотеки и предложение по введению ипотечных каникул для покупателей жилья в новостройках с использованием эскроу. По его мнению, это приведет к росту ставок по ипотеке и снижению доступности жилья. Банки будут недополучать средства, как следствие, вырастут ставки по кредитам под залог ДДУ и снизит продажи жилья на стадии строительства.
"Лучше воздержаться от мер, способных привести к увеличению ставки", — отмечает Цыганов.
Переходный период и эскроу-счета
Немало разговоров, домыслов и доводов ведется и вокруг темы перехода строительной отрасли на новую модель финансирования.
Напомним, что с 1 июля 2019 года российские застройщики обязаны работать по эскроу-счетам, на которых будут аккумулироваться средства граждан. Строительные компании не смогут пользоваться этими деньгами до окончания работ, их будут кредитовать банки. Власти рассчитывают, что переход на проектное финансирование позволит исключить появление новых обманутых дольщиков.
При этом новые правила не должны "заморозить" ранее начавшиеся стройки. Для этого определены критерии жилых проектов, которые могут быть достроены после 1 июля без перехода на схему финансирования с применением эскроу-счетов. Согласно постановлению правительства РФ, степень готовности многоквартирного дома должна составлять не менее 30%, а количество заключенных договоров долевого участия в строительстве объекта должно быть не менее 10% от общей площади жилых и нежилых помещений.
Крайний срок оценки степени готовности таких объектов назначен на 1 октября этого года. Но, по мнению Глушкова из НОСТРОЯ, этого времени недостаточно, поскольку "по ощущениям переход на проектное финансирование идет медленнее, чем хотелось бы". А потому стоит дать застройщикам еще немного времени, перенеся дату оценки на 31 декабря. Эксперты, опрошенные "Интерфаксом" не видят в этом необходимости.
"Мы не считаем, что сроки должны быть перенесены. Работа уже ведётся. Проекты находятся в стадии рассмотрения", — говорит зампред правления Совкомбанка Алексей Панферов.
Эксперт из банка топ-10 добавляет, что ощущения представителя НОСТРОЯ подтвердить не может. "И банковская система, и застройщики успешно начали работать в формате проектного финансирования еще задолго до 1 июля. Большинство заранее перестроились, отладив бизнес-процессы, и сегодня не испытывают сложностей ни с получением финансирования в банках, ни с получением заключений о соответствии (ЗОСов) для достройки по старым правилам. Мы находимся на постоянной связи с застройщиками и оцениваем ситуацию на рынке жилья как стабильную и не требующую каких-либо отсрочек и пересмотров сроков по оценке готовности строительных объектов", — говорит он.
По словам генерального директора РАСК Николая Алексеенко, прежде всего, стоит понять, что процесс получения ЗОС не является моментальным, а предлагаемый перенос крайних сроков предоставления ЗОС может внести ещё большую путаницу в самой системе жилищного строительства.
"Уже давно был обозначен переход на новые правила привлечения денежных средства граждан, который начался с 1 июля. И уже видна высокая динамика – порядка 1 300 застройщиков (всего их около 4300) получило около 2,5 тысяч положительных заключений по проектам площадью 41,2 млн кв. метров, 325 застройщиков уже планируют использовать счета эскроу в 538 проектах, площадью 8,3 млн кв. метров. Таким образом, всего за 2 недели почти половина строящегося жилья перешла на целевую модель или получила заключение о соответствии", — говорит эксперт.
Он добавляет, что всего сейчас в стройке около 120-125 млн кв. метров, существуют разные оценки, сколько перейдет на проектное финансирование, по данным Минстроя России, около 70% строящегося жилья получит заключения о соответствии критериям и будет достроено по старым правилам.
"Уже по итогам июля будет ясна ситуация по соответствии новым правилам основной части строящегося портфеля", — поясняет Алексеенко.
Не поддержал рынок и историю с типовым проектированием, программой по реновации технологий домостроительных комбинатов (ДСК), поддержкой граждан, осуществляющих индивидуальное жилищное строительство (ИЖС) домостроительным методом.
"В рамках нацпроекта по жилью сейчас появился Стандарт комплексного развития территорий, который включает в том числе и требования к жилью. Стандартизация рынка ИЖС не предусматривает ухода к ограниченному числу типовых серий домов. Для развития рынка нужно обеспечить возможность строительства индивидуальных домов с использованием ипотечного кредитования. Для этого дом, выступающий залогом по кредиту, должен быть ликвидным. То есть подходить под стандартные характеристики, позволяющие реализовать его рынке", — заключает управляющий партнер "МИЭЛЬ-Загородная недвижимость" Владимир Яхонтов.
В Петербурге прошла 36-я Ярмарка недвижимости. В ней приняли участие около 300 участников строительного рынка.
На площадке международного конгрессно-выставочного центра «Экспофорум» с 30 марта по 1 апреля прошла 36-я Ярмарка недвижимости. Выставка является одним из ключевых событий для рынка недвижимости Петербурга и Ленобласти. Газета «Строительный Еженедельник» выступила информационным спонсором мероприятия.
Ярмарка недвижимости традиционно ориентируется как на профессионалов рынка, так и на потребителей. Порядка 300 компаний представили свои проекты в сегментах городской, загородной, зарубежной и курортной недвижимости. Также были задействованы экспозиции в таких выставочных блоках, как «Строим загородный дом» и «Дизайн и интерьер».
Открывая выставку, генеральный директор компании «Экспофорум Интернэшнл» Сергей Воронков отметил, что популярность Ярмарки недвижимости как у ее экспонентов, так и посетителей растет из года в год. Она является барометром рынка недвижимости и определяет спрос. «Отрадно, что сейчас этот рынок на подъеме. Строится все больше жилья, приобретается огромное количество квартир, в том числе за счет ипотеки», – подчеркнул он.
Генеральный директор Ярмарки недвижимости Мария Зыкова добавила, что мероприятие уже стало стало местом проведения сделок по приобретению жилья. Большинство из них заключаются с существенными скидками для покупателей.
Ярмарка недвижимости является и площадкой для обсуждения новаций в сфере строительства. В частности, на ней состоялась пресс-конференция представителей Смольного о новых процедурах и сервисах в «Единой системе строительного комплекса Санкт-Петербурга» (ЕССК). Заместитель руководителя Администрации губернатора Петербурга, начальник Проектного управления – проектного офиса Юлия Лудинова рассказала, что в настоящее время в ЕССК для представителей строительных организаций доступно 47 видов услуг. 20 из них появились в сервисе в марте этого года. Предполагается, что к октябрю в ЕССК будут представлены 60 услуг. Кроме того, на сайте сервиса заработает специальная графическая карта для застройщиков. На ней будут изображены все возведенные и планируемые к строительству объекты в городе.
«Очень важно, что ЕССК – это не просто электронный документооборот. Это оптимизация процессов. При создании сервиса органы власти актуализировали и привели в соответствие все регламенты взаимодействия с застройщиками, содержавшие лишние процессы. Совместно с бизнесом в течение полутора лет была проведена кропотливая работа по доработке и переработке регламентов и переводу их в электронный вид. Это позволило ускорить работу по согласованию документов и сделать прозрачным процесс взаимодействия со строителями», – добавила она.
Для посетителей выставки было открыто множество семинаров и круглых столов о текущей ситуации на рынке, о новых объектах, ценах и тенденциях.
Газета «Строительный Еженедельник» на Ярмарке недвижимости организовала и провела вместе с партнерами круглый стол «Паркинг – как объект недвижимости и инвестиций». На нем обсуждались изменения в законодательстве, касающемся паркинга как самостоятельного объекта недвижимости, процедура оформления в собственность и регистрация машино-мест, инвестиционный и покупательский спрос на них. Итоговый материал по круглому столу будет опубликован в следующем номере нашей газеты.
Вопросы укрепления взаимопонимания и взаимодействия властных структур и строительного бизнес-сообщества стали лейтмотивом XVIII практической конференции «Развитие строительного комплекса Санкт-Петербурга и Ленинградской области», прошедшей 29 марта и собравшей большое число участников.
Организатором мероприятия традиционно выступил Союз строительных объединений и организаций при поддержке Правительства Петербурга и Российского союза строителей (РСС). Генеральным информационным партнером стала газета «Строительный Еженедельник».
По традиции, на конференции обсуждались самые актуальные проблемы в жизни строительного комплекса Петербурга и Ленобласти, да и всей страны в целом. Докладчики коснулись различных аспектов развития отрасли, включая техническое регулирование, подготовку кадров, развитие «зеленых» технологий и др.
В начале мероприятия состоялась церемония вручения наград Российского союза строителей. Коллектив ЗАО «Пилон» отмечен дипломом РСС за большой вклад в социально-экономическое развитие Петербурга в области транспортной инфраструктуры, высокие показатели и успехи в производственной деятельности, а также в связи с 25-летием. Высшей общественной награды работников строительного комплекса России – почетного знака «Строительная слава» – удостоены начальник сметно-договорного отдела ГБУ «Управление строительными проектами» Ольга Голубева и начальник инженерного отдела ГБУ «Управление строительными проектами» Сергей Сенченков.
Конструктивный диалог
Главной темой мероприятия вновь стал вопрос контактов и плодотворного взаимодействия между представителями власти и игроками строительного рынка. Однако было и заметное отличие от предыдущих конференций: если раньше шла речь о необходимости такого сотрудничества, то на сей раз много говорили уже о его результатах.
Наиболее ярко эту тему озвучил Алексей Золотов, руководитель рабочей группы «Улучшение предпринимательского климата в сфере строительства» начальник аппарата вице-губернатора Игоря Албина, подчеркнувший, что власти Петербурга нацелены на максимально активное и открытое взаимодействие с застройщиками.
По его словам, именно рабочая группа позволяет создать оптимальные условия для максимально эффективного диалога. «Иногда представители компаний могут опасаться, что высказанная критика тех или иных действий власти может повредить бизнесу. Между тем, отсутствие замечаний мешает формированию у городского руководства понимания, что деятельность строителей столкнулась с какими-то проблемами. Рабочая группа, на заседаниях которой активно и открыто обсуждаются все острые вопросы, может донести до власти консолидированную позицию строительного комплекса», – подчеркнул Алексей Золотов.
Глава Союза строительных организаций Ленобласти Руслан Юсупов высоко оценил успех деятельности рабочей группы и отметил, что наработанный ею опыт необходимо перенимать и 47-му региону.
«Городским правительством принята модель максимальной открытости и работы в диалоге с профессиональным сообществом», – подчеркнул замглавы Комитета по строительству Смольного Евгений Барановский. А заместитель руководителя администрации губернатора Петербурга, начальник Проектного управления – проектного офиса Юлия Лудинова назвала запуск Единой системы строительного комплекса (ЕССК) «важным механизмом и инструментом взаимодействия власти и бизнеса.
Поправить поправки
Важнейшим практическим результатом такого сотрудничества в рамках деятельности рабочей группы «Улучшение предпринимательского климата в сфере строительства» стала подготовка комплекса поправок в закон 214-ФЗ. Этот документ высоко оценили все участники конференции.
«Хочу отметить значительную роль строительного сообщества Петербурга в формировании и дальнейшем продвижении для внесения в Госдуму в виде законопроекта необходимых поправок к 214-ФЗ, позволяющих существенно смягчить негативное влияние закона № 218-ФЗ», – говорится в приветствии президента РСС, экс-губернатора Петербурга Владимира Яковлева, которое огласил вице-президент РСС, исполнительный директор Союза строительных объединений и организаций Олег Бритов.
В документе подчеркивается важность того, что предлагаемый законопроект прошел все необходимые процедуры оформления и юридической экспертизы и направлен губернатором Георгием Полтавченко председателю Совета Федерации экс-губернатору Петербурга Валентине Матвиенко для внесения на рассмотрение Госдумы РФ.
По мнению Владимира Яковлева, предлагаемые законопроектом меры «позволят без ущерба для пресекающих деятельность недобросовестных застройщиков положений закона 214-ФЗ обеспечить устойчивость нормальной деятельности соблюдающих требования закона и добросовестных участников рынка». Законопроект был также рассмотрен на заседании правления РСС, который решил направить его в Минстрой России и в Госдуму первому заместителю председателя Комитета по транспорту и строительству Алексею Русских.
Алексей Золотов подчеркнул важность того, что разработанные рабочей группой предложения отражают позицию не только предпринимателей или только городского руководства, но носят консенсусный характер, учитывая мнение всех заинтересованных сторон: и бизнеса, и дольщиков, и власти. «И впредь работа нашей группы будет носить открытый, общедоступный характер, и все желающие смогут принять участие в заседаниях, чтобы высказать свой взгляд на ту или иную проблему», – заверил он.
Уход в «цифру»
Еще одной актуальной для строительного комплекса проблематикой, по словам Алексея Золотова, является переход на электронный документооборот – задача, которая поставлена отраслью на федеральном уровне.
Юлия Лудинова отметила все возрастающую роль ЕССК. По ее словам, в числе главных инициаторов ее создания были представители бизнес-сообщества, что звучит в унисон с лейтмотивом всей конференции. «Система – это ключевой информационный инструмент, позволяющий создать прозрачную, понятную, комплексную систему предоставления государственных услуг в строительной отрасли, – отметила г-жа Лудинова. – ЕССК – это единое информационное пространство, содержащее все данные о реализации инвестиционных проектов, реализующее принцип «одного окна» в электронной форме и исключающее коррупционную составляющую».
Она привела цифры, демонстрирующие активность пользования сервисом. Если за вторую половину прошлого года (после запуска ЕССК) о получении госуслуг через систему было 1,5 тыс. обращений, то с начала 2018 года (за неполный квартал) – уже около 4,5 тыс.
Немалую роль в этом сыграл тот факт, с 1 января этого года процедуры выдачи Госстройнадзором разрешений на строительство и на ввод объектов в эксплуатацию переместились в ЕСКК. Всего, как отметила Юлия Лудинова, на электронный документооборот уже переведены 47 услуг.
И это не предел. В ближайшем будущем, по ее словам, процедура выдачи градостроительных планов земельного участка (ГПЗУ) также будет полностью переведена в электронную форму. С Минстроем РФ уже согласована законодательная инициатива о соответствующей корректировке Градкодекса РФ. Сроки введения новации должны определить федеральные законодатели. «Надеюсь, что изменения удастся внести уже в ходе весенней сессии Госдумы; в крайнем случае – в ходе осенней», – отметила г-жа Лудинова. По ее оценке, ЕССК технически уже практически готова к работе с ГПЗУ в электронном виде.
Тему в несколько ином ключе развил вице-президент, директор «Союзпетростроя» Лев Каплан. Он остановился на необходимости создания Единой системы компаний строительного комплекса города. «Это должна быть открытая база справочной информации по всем участникам отрасли – от мелких подрядчиков до крупных производителей стройматериалов. Она поможет одним игрокам рынка узнавать о других, наладит взаимовыгодные горизонтальные связи между участниками строительного комплекса», – отметил он.
По словам эксперта, инициатива уже получила одобрение вице-губернатора Игоря Албина. Лев Каплан отметил также, что было бы целесообразно проработать основные принципы и механизмы сервиса на заседании рабочей группы «Улучшение предпринимательского климата в сфере строительства».
Кстати
163 млрд рублей – такова общая сумма, которую 115,3 тыс. дольщиков вложили в строительство 510 жилых многоквартирных домов, возводимых сейчас в Санкт-Петербурге. Об этом сообщил замглавы Комитета по строительству Смольного Евгений Барановский на XVIII конференции «Развитие строительного комплекса Петербурга и Ленобласти». По его словам, с привлечением средств дольщиков в городе сейчас возводится жилье общей площадью около 17,8 млн кв. м. Всего, по данным Комитета по строительству, в Петербурге проекты по строительству жилья реализуют 204 застройщика.