Рынок жилой недвижимости: полет нормальный
Эксперты не видят необходимости в дополнительных стимулах для сферы жилищного строительства и ипотеки
Покой рынку недвижимости только снится: власти внедряют инициативы для поддержки строительной отрасли, представители отрасли запрашивают все новые послабления. Так на последнем заседании под руководством премьер-министра РФ Дмитрия Медведева также был озвучен ряд инициатив для поддержки рынка, которые вызвали вопросы у экспертов.
Глава НОСТРОЯ Антон Глушков предложил еще расширить число граждан, которые могут рассчитывать на льготные ставки по ипотеке.
"Сегодня ставки по ипотеке достаточно высокие, в среднем по стране это 10,25%, а в некоторых регионах и выше при плане в 8,9%. Поэтому мы предлагаем ввести ряд мер, которые позволят большему количеству граждан рассчитывать на ставки, которые будут ниже среднерыночных".
Помогут ли подобные инициативы отрасли, порталу "Интерфакс-Недвижимость" рассказали эксперты рынка.
Ипотека всему голова
Ипотека традиционно была и остается основным драйвером развития рынка жилищного строительства, о чем неоднократно говорили и представители бизнеса, и представители власти. Сегодня ставки снова пошли на снижение.
"Ипотечные кредиты выступили драйвером роста розничного кредитования по итогам 2018 года. Этот тренд продолжается: ипотечный портфель российских банков растет, его качество относительно других категорий кредитных программ для физических лиц значительно выше. Ипотечные кредиты хорошо обслуживаются, это низкорисковая категория для кредитных организаций. В будущем привлекательность ипотеки будет расти", — считает руководитель департамента финансовых рейтингов НРА Карина Артемьева.
При этом смысла в расширении льготных программ эксперт не видит.
"Уже существует много программ, поддерживающих кредитные ставки для нуждающихся категорий заемщиков, так что расширять подобные программы — не первостепенная задача. Стоит сосредоточиться на внедрении широких рыночных инструментов для роста ипотечного кредитования", — отмечает Артемьева.
Считает, что все идет своим чередом и заведующий кафедрой "Ипотечное кредитование" Финансового университета при Правительстве РФ Александр Цыганов.
"Ставки по ипотеке перешли к устойчивому снижению в мае и на текущий момент уже снизились на 0,5 п.п. до уровня около 10%. 10 июля 2019 года ДОМ.РФ первым из крупных игроков установил базовые ставки на уровне ниже 10%. Выдача кредитов по этим ставкам будет происходить в августе – сентябре. Уже в третьем квартале 2019 года средняя ставка выдачи по ипотеке на рынке снизится до уровня менее 10%", — говорит он.
Подтверждает слова эксперта и статистика — по данным Банка России, за 5 месяцев 2019 г. выдано 478 тыс. кредитов на сумму 1,05 трлн рублей (на 12% меньше в количественном и на 1,9% в денежном выражении, чем за 5 месяцев 2018 г.). Выдача новых кредитов (за вычетом рефинансирования) соответствует уровню 5 месяцев 2018 г.: выдано 454 тыс. таких ипотечных кредитов (–2,7% к 5 месяцам 2018 г.) на сумму более 992 млрд рублей (+8%).
"Таким образом, объем спроса, сформированной с использованием ипотеки, соответствуют уровню прошлого года. Снижение произошло только в сегменте рефинансирования ранее взятых кредитов и не влияет на спрос на новое жилье с ипотекой", — считает Цыганов.
Он отмечает, что по поручению президента РФ Владимира Путина запущены программы поддержки многодетных семей (при рождении 3 ребенка) – льготная ставка в 6% (многие банки уже установили ставку на уровне от 5%), погашение ипотеки на сумму в 450 тыс. руб.
"Расширение категорий возможно, но потребует значительных долгосрочных финансовых обязательств бюджета. В то же время такая мера создаст риски втягивания в ипотеку граждан, которые не смогут исполнять взятые на себя обязательства даже по сниженным ставкам. При этом реализация масштабной программы субсидирования может привести к резкому росту цен на жилье и приведет к снижению доступности жилья при высоких бюджетных затратах", — объясняет Цыганов.
Не скажется позитивно на рынке ипотеки и предложение по введению ипотечных каникул для покупателей жилья в новостройках с использованием эскроу. По его мнению, это приведет к росту ставок по ипотеке и снижению доступности жилья. Банки будут недополучать средства, как следствие, вырастут ставки по кредитам под залог ДДУ и снизит продажи жилья на стадии строительства.
"Лучше воздержаться от мер, способных привести к увеличению ставки", — отмечает Цыганов.
Переходный период и эскроу-счета
Немало разговоров, домыслов и доводов ведется и вокруг темы перехода строительной отрасли на новую модель финансирования.
Напомним, что с 1 июля 2019 года российские застройщики обязаны работать по эскроу-счетам, на которых будут аккумулироваться средства граждан. Строительные компании не смогут пользоваться этими деньгами до окончания работ, их будут кредитовать банки. Власти рассчитывают, что переход на проектное финансирование позволит исключить появление новых обманутых дольщиков.
При этом новые правила не должны "заморозить" ранее начавшиеся стройки. Для этого определены критерии жилых проектов, которые могут быть достроены после 1 июля без перехода на схему финансирования с применением эскроу-счетов. Согласно постановлению правительства РФ, степень готовности многоквартирного дома должна составлять не менее 30%, а количество заключенных договоров долевого участия в строительстве объекта должно быть не менее 10% от общей площади жилых и нежилых помещений.
Крайний срок оценки степени готовности таких объектов назначен на 1 октября этого года. Но, по мнению Глушкова из НОСТРОЯ, этого времени недостаточно, поскольку "по ощущениям переход на проектное финансирование идет медленнее, чем хотелось бы". А потому стоит дать застройщикам еще немного времени, перенеся дату оценки на 31 декабря. Эксперты, опрошенные "Интерфаксом" не видят в этом необходимости.
"Мы не считаем, что сроки должны быть перенесены. Работа уже ведётся. Проекты находятся в стадии рассмотрения", — говорит зампред правления Совкомбанка Алексей Панферов.
Эксперт из банка топ-10 добавляет, что ощущения представителя НОСТРОЯ подтвердить не может. "И банковская система, и застройщики успешно начали работать в формате проектного финансирования еще задолго до 1 июля. Большинство заранее перестроились, отладив бизнес-процессы, и сегодня не испытывают сложностей ни с получением финансирования в банках, ни с получением заключений о соответствии (ЗОСов) для достройки по старым правилам. Мы находимся на постоянной связи с застройщиками и оцениваем ситуацию на рынке жилья как стабильную и не требующую каких-либо отсрочек и пересмотров сроков по оценке готовности строительных объектов", — говорит он.
По словам генерального директора РАСК Николая Алексеенко, прежде всего, стоит понять, что процесс получения ЗОС не является моментальным, а предлагаемый перенос крайних сроков предоставления ЗОС может внести ещё большую путаницу в самой системе жилищного строительства.
"Уже давно был обозначен переход на новые правила привлечения денежных средства граждан, который начался с 1 июля. И уже видна высокая динамика – порядка 1 300 застройщиков (всего их около 4300) получило около 2,5 тысяч положительных заключений по проектам площадью 41,2 млн кв. метров, 325 застройщиков уже планируют использовать счета эскроу в 538 проектах, площадью 8,3 млн кв. метров. Таким образом, всего за 2 недели почти половина строящегося жилья перешла на целевую модель или получила заключение о соответствии", — говорит эксперт.
Он добавляет, что всего сейчас в стройке около 120-125 млн кв. метров, существуют разные оценки, сколько перейдет на проектное финансирование, по данным Минстроя России, около 70% строящегося жилья получит заключения о соответствии критериям и будет достроено по старым правилам.
"Уже по итогам июля будет ясна ситуация по соответствии новым правилам основной части строящегося портфеля", — поясняет Алексеенко.
Не поддержал рынок и историю с типовым проектированием, программой по реновации технологий домостроительных комбинатов (ДСК), поддержкой граждан, осуществляющих индивидуальное жилищное строительство (ИЖС) домостроительным методом.
"В рамках нацпроекта по жилью сейчас появился Стандарт комплексного развития территорий, который включает в том числе и требования к жилью. Стандартизация рынка ИЖС не предусматривает ухода к ограниченному числу типовых серий домов. Для развития рынка нужно обеспечить возможность строительства индивидуальных домов с использованием ипотечного кредитования. Для этого дом, выступающий залогом по кредиту, должен быть ликвидным. То есть подходить под стандартные характеристики, позволяющие реализовать его рынке", — заключает управляющий партнер "МИЭЛЬ-Загородная недвижимость" Владимир Яхонтов.
На Окружной конференции НОПРИЗ по СЗФО, состоявшейся на прошлой неделе, обсудили трагедию в Кемерово.
28 марта 2018 года в Санкт-Петербургском государственном архитектурно-строительном университете под председательством вице-президента, члена Совета, координатора НОПРИЗ по СЗФО Александра Гримитлина и при личном участии президента НОПРИЗ Михаила Посохина прошла Окружная конференция саморегулируемых организаций, основанных на членстве лиц, выполняющих инженерные изыскания, и саморегулируемых организаций, осуществляющих подготовку проектной документации.
Работа конференции началась с минуты молчания в память о погибших при пожаре в Кемерово, а после обсуждения вопросов, включенных в повестку дня, делегаты вернулись к теме кемеровской трагедии.
Напомним, 25 марта 2018 года в Кемерово загорелся торговый центр «Зимняя вишня». Крупный пожар унес жизни 64 человек, среди которых 41 – дети.
«Я уверен, что проект, по которому была проведена реконструкция промышленного здания в Кемерово, был выполнен без нарушений, – обратил внимание собравшихся вице-президент, координатор НОПРИЗ по г. Москва Алексей Воронцов. – Об этом говорят и прохождение проектом экспертизы, и безаварийная эксплуатация объекта в первые годы. Ошибки, приведшие к трагедии, на мой взгляд, следует искать на этапе реализации проекта».
Алексея Воронцова поддержали и другие участники дискуссии.
«Возможно, на этапе реализации заказчиком было изменено целевое назначение объекта реконструкции, – выразил мнение Александр Гримитлин. – Заложенные в проект материалы могли быть заменены на более дешевые аналоги, а также не исключена и ошибка органов, осуществлявших строительный надзор за возведением объекта».
Перечисленные вице-президентами НОПРИЗ причины использования горючих материалов подтверждает и тот факт, что по некоторым данным, полученным в результате расследования, очаг первичного термического воздействия находился в скрытой полости между третьим и четвертым этажами ТЦ в районе батутного центра. Есть основания полагать, что эти материалы не соответствуют утвержденным в России государственным стандартам.
Отметим, что по данным РБК, на начальном этапе распространения огня горение пошло по траектории вверх от места первичного термического воздействия, с последующим распространением на большой площади. Также интенсивному горению способствовали внутренние вихревые потоки, огонь распространялся по внутрисистемным полостям.
Горящие куски дерматиновой обшивки попали на провода. Электричество выключилось автоматически, моментально вспыхнули канаты, натянутые в игровой комнате, и мягкий пол.
К сожалению, полностью исправная вентиляция, неработающая пожарная сигнализация и отключенная система оповещения только усугубили ситуацию. Вентиляция начала разгонять огонь и дым по соседним с игровой зоной помещениям, а отсутствие оповещения сделало невозможным распространить на территории ТРЦ сигнал тревоги.
Выразил свою точку зрения и вице-президент Азарий Лапидус: «Безусловно, вышеозначенные факторы могли стать причиной трагедии. На мой взгляд, архитектурно-проектное сообщество должно обратить внимание на тщательную работу с представителями заказчика, органов строительного надзора и, возможно, даже эксплуатирующих компаний. Пожар в торгово-развлекательном центре в Кемерово, большое количество жертв должны стать показательным уроком, чтобы в будущем он никогда не повторился».
Подводя итоги дискуссии, президент нацобъединения, народный архитектор России Михаил Посохин отметил: «НОПРИЗ не случайно на данном этапе деятельности уделяет большое внимание продвижению идей BIM-проектирования. При использовании данных технологий проектировщик создает 3D-модель объекта – и еще на стадии проектирования заказчик получает возможность визуализировать различные нештатные ситуации, поведение всех конструкций и систем здания при чрезвычайных происшествиях, рассчитать проходимость лестничных маршей, коридоров, показать движение потоков людей. Таким образом, риск их появления при эксплуатации объектов можно свести к минимуму».
Гатчинский ДСК, входивший в структуру «Группы ЛСР», приобрела московская компания «ТОРОС». По оценке экспертов, сумма сделки превысила 1 млрд рублей. Закрыв ее, «Группа ЛСР» завершила оптимизацию производственных активов.
О том, что «Группа ЛСР» продала Гатчинский ДСК, на прошлой неделе сообщила пресс-служба компании. Проданы 100% долей предприятия. Их приобрело АО «Тушинское объединение по ремонту, отделке и строительству» («ТОРОС»), говорится в сообщении «Группы ЛСР». Сумма сделки не обозначена. Но эксперты «Строительного Еженедельника» уверены, что она превысила 1 млрд рублей.
Компания «ТОРОС», судя по данным ее сайта и отчетности, – активный игрок строительного рынка. Компания была основана в 1990 году на базе ремонтно-строительного управления Тушинского производственного ремонтно-эксплуатационного объединения и занимается строительством и модернизацией зданий. «ТОРОС» на 100% принадлежит бизнесмену Дмитрию Матвеенко. Компания реализовала более 60 строительных проектов. Причем, за последние 8 лет ввела в эксплуатацию более 100 тыс. кв. м недвижимости в Москве и Московской области.
Для «Группы ЛСР» эта сделка – очередной шаг в реализации стратегии по оптимизации производственных активов. «Мы фокусируемся на более доходном девелопменте жилой недвижимости. Это не значит, что мы полностью откажемся от производства стройматериалов. Но с продажей завода в Гатчине, входившего в ПО «Баррикада», активную фазу оптимизации можно считать завершенной», – цитирует пресс-служба заместителя генерального директора «Группы ЛСР» Василия Кострицу.
«Группа ЛСР» действительно планомерно избавляется от производственных активов. Она успешно продала цементное производство в Ленобласти, выставила на продажу бетонные активы в двух столицах, а две недели назад продала предприятие «ЛСР. Строительство-М» (производитель ЖБИ, проектировщик и застройщик жилых и социальных объектов в столичном регионе) московской компании ФСК «Лидер».
В собственности «Группы ЛСР» остаются еще две производственные площадки, ранее входившие в ПО «Баррикада». Это ДСК «Блок» на Парнасе (производит панели для строительства жилья) и производство в Рыбацком. Они в сделку с «ТОРОСом» не вошли. Этими площадками «Группа ЛСР» владеет с 2002 года. В 2013 году ПО «Баррикада» было переименовано в ОАО «ЛСР. Железобетон – Северо-Запад». Общая производственная мощность трех площадок составляла 570 тыс. куб. м в год. Более половины мощностей приходилось на завод в Гатчине, где выпускают сваи, лестничные пролеты, лифтовые шахты, стеновые панели, а также плиты для строительства аэродромов. По последнему виду продукции Гатчинский ДСК является лидером рынка не только региона, но и всей страны – выпускает 50 тыс. плит в год и поставляет их, в частности, для нужд Минобороны.
Вячеслав Засухин, директор компании «ФиннПанель»:
– Об этой сделке на рынке говорили последние полгода. И вот – свершилось. Для самого предприятия смена собственника – хороший знак. Завод будет жить и развиваться. Если бы его не купили, судьба производства и его персонала могла быть печальной. Ходили слухи о скорых массовых сокращениях персонала ДСК. Во главе предприятия поставили нового гендиректора – Владимира Зубкова. Городское сообщество с ним еще не знакомо, поскольку он приехал в Петербург из другого региона. Но, надеюсь, он грамотный управленец и поможет предприятию остаться на плаву.