Все дороги ведут к мастер-плану
Что такое мастер-план в понимании чиновников, архитекторов и девелоперов, и в чем его основное отличие от уже существующих документов?
В рамках Международного форума пространственного развития "Клуб лидеров" в Санкт-Петербурге и Ленинградской области и Бюро пространственного развития Санкт-Петербурга при информационной поддержке газеты «Строительный Еженедельник» организовали и провели круглый стол «Переход на мастер-план: кто, как и когда будет его делать?».
Комплекс стратегий
С 2019 года согласно Постановлению Правительства РФ крупные города должны переходить от генерального плана на мастер-план. Требования к мастер-плану до сих пор не определены. Однако предполагается, что этот документ должен быть основан на стратегии социально-экономического развития.
Руководитель проектов компании MLA+ Андрей Головин занимался подготовкой мастера-плана и генплана Перми, работал над проектами в Уфе и Екатеринбурге. В ходе работы над пермским проектом была разработана уникальная система планирования городского развития и предложена новая модель, включающая в себя как нормативно правовые документы, так и новые способы вовлечения горожан в планирование развития города.
«Мастер-план - это комплекс стратегий, документ, который представляет в графическом виде разные направления развития города, которые невозможно или недостаточно описать только в текстовом виде. В период подготовки мастер-плана Перми социально-экономической концепции развития города не существовало, поэтому планировщики вынуждены были формировать ее, исходя из лучших практик, которые могли бы быть адаптированы и применены к условиям пост-советского российского города», - рассказал Андрей Головин.
Он подчеркнул, что мастер-план не является заменой генеральному плану. «Это формирование ценностного стержня для документов планирования муниципальных бюджетов, планирования развития инфраструктуры, основ регулирования застройки. Документы градпланирования российских городов страдают тем, что в них нет ценностного ряда, мы не понимаем, что мы защищаем и что хотим создать, какие у нас приоритеты», - считает Андрей Головин.
«Система градостроительного регулирования, безусловно, нуждается в совершенствовании. В настоящее время, в соответствии с Градостроительным кодексом, Генплан – это закон, документ, который фиксирует определенную программу развития города на ближайший период и долгосрочную перспективу. По итогам реализации принятых в городе Генпланов, а также по итогам текущей работы по изменению этого стратегического документа можно констатировать, что спланировать абсолютно все невозможно – жизнь всегда вносит коррективы. В этом смысле создание документа, который был бы способен реагировать на объективные изменения условий жизни и позволял бы инкорпорировать решения в области территориального планирования более гибко и при этом был бы максимально ориентированным на потребности развития города – это, безусловно, очень своевременная и правильная задача, поставленная Президентом. С другой стороны, важно не поддаться желанию заменить Генплан, как документ, определяющий цели и задачи развития города, в том числе, на долгосрочный период, на некую систему документов, которая позволит и допустит возможность каждый раз принимать решения, отвечающие сиюминутным потребностям», - считает председатель комитета по градостроительству и архитектуре Санкт-Петербурга, главный архитектор Санкт-Петербурга Владимир Григорьев.
Идея и оператор
Основатель и руководитель архитектурного бюро «Оркестра» (Париж – Санкт-Петербург) Эдуард Моро работал над несколькими проектами стратегического планирования в Европе, на Ближнем Востоке и в Африке, в частности, стратегией развития крупнейшего города Нигерии – Лагоса. А в 2014 году стал победителем международного конкурса на развитие прибрежных территорий Москвы-реки совместно с архитектурным бюро «Проект Меганом».
Эдуард Моро рассказал о европейском подходе к работе с документами градостроительного развития. «Например, во Франции существуют три уровня планирования. Первый – публичная стратегия, в которой городское правительство объясняет, как собирается развивать те или иные городские территории. Второй уровень – мастер-план. Это документ, который интегрирует планы развития различных городских сфер. Третий уровень – это конкретные проекты, вопросы их реализации на отдельных территориях. На каждом уровне к обсуждению тех или иных решений подключена общественность», - объяснил г-н Моро.
Архитектор бюро ASoffice и исследователь городской среды Imperial College London Станислава Бошкович говоря о необходимости принятия для мегаполиса мастер-плана, привела пример Барселоны, которая в 70-е гг. прошлого века, как и многие крупные города Европы, столкнулась с необходимостью перехода к постиндустриальной экономике.
Бюро ASoffice основано в 2007 году Хосе Асебильо – одним из самых известных урбанистов современности, который на протяжении последних тридцати лет на различных постах руководит градостроительным развитием Барселоны.
«Была начата большая трансформация и приняты два основных решения: создать инструмент, который позволили бы не увеличить город, а преобразовать его в уже сложившихся границах, и определить институцию, междисциплинарное агентство, которое бы взяло на себя роль модератора этих преобразований», - рассказала г-жа Бошкович.
Барселона отказалась от генерального плана, заменив его на мастер-план. «В основе преобразования лежала идея, а не документ, как бы он не назывался», - подчеркнула Станислава Бошкович.
Дискуссии на тему что работает эффективнее – генеральный план или мастер план – г-жа Бошкович относит к безнадежно устаревшим. Время идет, сегодня перед Барселоной и другими городами стоят уже иные задачи, и инструменты требуются новые: «В современном городе слишком много условий, от которых зависит его развитие, и особенно - в сфере новейших технологий. Это по своему определению не пространственные элементы, и существующими инструментами градостроительного планирования его учесть невозможно».
Бюро пространственного развития – один из проектов Форсайт-флота, который прошел в Санкт-Петербурге в 2017 году, и было задумано как экспертная организация, которая берет на себя функцию модератора между властью, обществом и экспертами, и работает над проектами развития территорий. «В ходе подготовки дискуссии мы связались с Министерством строительства и ЖКХ РФ – исполнителем поручения Президента РФ о переходе на мастер-план, которое заинтересовано в экспертизе этого вопроса. Мы приглашаем всех заинтересованных специалистов к обсуждению и обещаем, что сформируем ряд предложений, которые передадим Минстрой», - сообщила руководитель Бюро пространственного развития Алиса Тимошина.
«В Петербурге уже принята стратегия социально-экономического развития, мастер-план мог бы войти в нее, так как это также документ стратегического планирования. Тем более, что сейчас в структуре стратегии отсутствует раздел пространственного развития, вместе с тем для Петербурга такой документ был бы крайне актуален. Бюро пространственного развития готово выступить модератором и участвовать в разработке этого раздела Стратегии», - говорит Алиса Тимошина.
Методология нуждается в тестировании и для этого необходимы пилотные проекты. «Сейчас у Бюро пространственного развития есть несколько таких проектов, - например, территория т.н. «Французского ковша» вдоль Обводного канала. Одна из главных проблем, с которой мы столкнулись при работе с этим проектом, - дефицит данных о собственниках объектов, расположенных на этой территории. Мы начали сотрудничество с Центром пространственных исследований Geointellect, и вместе с ними пытаемся систематизировать разрозненные данные», - рассказала Алиса Тимошина.
видеоотчет: https://m.asninfo.ru/events/video-reports
Компания «Унистрой» из Татарстана вышла на рынок Петербурга, купив на торгах участок площадью 105 га в Горской. Там девелопер построит около 300 тыс. кв. м малоэтажного жилья.
Инвестиции в проект оцениваются в 14 млрд рублей.
На рынок жилищной застройки Петербурга вышел инвестор из Татарстана – компания «Унистрой». На прошлой неделе одна из ее структур – ООО «СЗ «Унистройрегион-1» – стала единственным участником аукциона, объявленного ДОМ.РФ (бывшее АИЖК). Она получит право арендовать участок площадью более 100 га в Горской. Договор будет действителен 14 лет. Ставка на первые два года составит 150 млн рублей в год, а дальше будет на уровне 300 млн рублей в год.
Получить комментарии в компании «Унистрой» не удалось. Известно, что на рынке Татарстана эта фирма работает более 20 лет. Ее компетенция – строительство жилья и коммерческой недвижимости. Компания является лидером на своем рынке: по итогам 2017 года, она ввела в строй почти 190 тыс. кв. м недвижимости в Казани и 190 тыс. кв. м – в Поволжье. В портфеле девелопера проекты еще на 1 млн кв. м жилья, в том числе в Уфе, Тольятти и Самаре. Недавно коммерческий директор «Унистроя» Искандер Юсупов заявил, что компания намерена начать работу еще в шести городах России. Но в каких именно – тогда не уточнялось.
Купленная «Унистроем» территория в Горской ранее входила в имущественный комплекс местного аэродрома. В настоящее время эта земля предназначена под комплексную застройку. Там можно построить около 300 тыс. кв. м малоэтажного (не выше 5 этажей) жилья. Инвестиции в проект такого масштаба, по данным гендиректора АН «Метры» Андрея Вересова, составят 13–14 млрд рублей.
Несколько лет назад реализовать там проект собиралась «Лидер групп» Александра Некрасова. Одна из структур компании арендовала эту землю, но позже отказалась ее застраивать, сославшись на проблемы с инженерной инфраструктурой.
«Участок интересный, но достаточно сложный – потребуются большие инвестиции в подготовку градостроительной документации и инфраструктуру, в том числе транспортную. Грамотное развитие района— дело трудоемкое и долгое. Должно пройти время, чтобы понять, что приносит пользу району, а что мешает создать благоприятные условия для жизни», – отмечает исполнительный директор ЗАО «Ойкумена» Роман Мирошников.
Эксперты рынка, подводя итоги первого полугодия 2018 года, отмечают, что средняя цена на новостройки пошла вверх. Они по-разному оценивают причины этого тренда. Но сходятся в том, что он получит развитие и, видимо, уже в недалеком будущем.
Петербургский рынок жилья, несмотря на кризисные явления в экономике, получившие распространение с конца 2014 года, очень сильно не проседал. Но и стремительного роста не показывал. Особенно наглядно это демонстрировали цены, которые последние три года фактически топтались на месте. Не то чтобы роста не было совсем, но он не превышал официальных показателей инфляции. И с учетом роста себестоимости строительства это означало, что доходность бизнеса для застройщиков снижалась все сильнее. Так что для того, чтобы цены тронулись вверх, достаточно было легкого толчка. И вот он последовал.
Итого, за полгода
Эксперты рынка, анализируя итоги первого полугодия 2018 года, отмечают два основных тренда: объемы продаж выросли (в этом смысле рынок продолжает движение, начавшееся с начала 2017 года) и, что самое главное, – средняя цена на новостройки пошла вверх. «Причем движение это, в отличие от последних лет, не носит характер инфляционной коррекции и не проистекает из роста строительной готовности объектов (на рынок выходит достаточно много новых проектов, чтобы скомпенсировать этот процесс), а является пусть и не радикально выраженным, но именно рыночным трендом», – отмечает руководитель КЦ «Петербургская Недвижимость» Ольга Трошева.
По ее данным, в первом полугодии 2018 года объем продаж на первичном рынке жилья Петербурга и пригородов превысил показатель аналогичного периода 2017 года на 25%. Совокупный спрос составил около 2,2–2,3 млн кв. м против 1,8 млн в первом полугодии 2017 года. Близкие данные дает директор по продажам компании «Главстрой-СПб» Юлия Ружицкая. «Рост объемов продаж составил около 30% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. У разных застройщиков прирост составил от 20% до 46%», – уточняет она.
На сей раз за спросом поползли вверх и цены, в этом году явно обгоняющие инфляцию. По данным КЦ «Петербургская Недвижимость», «квадрат» в строящихся домах сегмента «масс-маркет» с начала года подорожал в среднем на 3,1% – его цена составила 99,8 тыс. рублей. В пригородной зоне его средняя цена достигла 64,9 тыс. рублей (рост на 4,6%). По оценке Юлии Ружицкой, рост составил 5-6%. «Причем на I квартал увеличение ценника достигло примерно 5%, а за II квартал роста почти не было», – добавляет она.
Много почему
Эксперты видят немало причин для наметившегося тренда. Думается, что толчком для цен стала целая совокупность факторов, в итоге задавшая такой вектор. «В первом полугодии средняя стоимость жилья в популярных и ликвидных новостройках Петербурга и Ленобласти планомерно росла. Во многом это объясняется стабильным уровнем спроса», – говорит директор по продажам «Строительного треста» Сергей Степанов.
Генеральный директор СК «Красная Стрела» Николай Урусов говорит об укреплении тренда на улучшение условий ипотечного кредитования. «Минимальная ставка уже находится на уровне 6%, средняя – около 9,5%, и есть предпосылки для ее дальнейшего снижения», – отмечает он. «С начала года средняя ипотечная ставка снизилась не очень сильно – на 0,7 п. п. Но в 2017 году снижение было очень существенным – примерно 2,4 п. п. А ведь решение о покупке квартиры – процесс не быстрый. И суммарное снижение ставки более чем на 3 п. п., примерно до 9,5% годовых, продолжает играть очень важную роль в росте спроса», – считает Юлия Ружицкая. «Сохраняется тенденция на приобретение недвижимости с помощью ипотечных займов, а это 70–80% всех сделок», – добавляет старший специалист по связям с общественностью ГК «ЗапСтрой» Диана Звягинцева.
«В Петербурге более чем на 50% выросло количество заключенных ДДУ. Это говорит о том, что покупатели услышали информацию об отказе от «долевки» – и на рынок пришел отложенный спрос, который конвертировался в хорошие показатели продаж. Такое оживление, если оно сохранится до конца текущего года, приведет к тому, что цены вырастут. На протяжении трех лет застройщики были вынуждены сдерживать рост в связи с лимитированным спросом на фоне выросшей себестоимости, но всему наступает предел», – полагает начальник отдела продаж ЗАО «БФА-Девелопмент» Светлана Денисова.
То ли еще будет
При этом большинство экспертов считает, что очередные поправки в Закон № 214-ФЗ, ужесточающие требования к застройщикам, пока еще не оказали существенного влияния на рынок. Но уверено, что это произойдет во вполне обозримом будущем: «Начиная с осени, примерно с сентября-октября, когда жилье начнет дорожать в силу изменений в 214-ФЗ. Также растет стоимость строительных материалов. Это все приведет к тому, что квартиры будут дорожать, даже несмотря на то, что и предложений будет много. Но у застройщиков другого выхода нет, кроме как поднимать цены», – полагает, в частности, начальник отдела продаж «Отделстроя» Николай Гражданкин. «Цены на проекты, попадающие под новые условия закона, будут расти в зависимости от финансовой нагрузки застройщика. Необоснованного повышения, естественно, не будет – всем игрокам рынка важно сохранить имеющийся рыночный спрос», – добавляет генеральный директор компании «Базис-СПБ» Александр Игнатов.
Сергей Степанов считает, что изменения произойдут не так быстро. «Корректировки закона пока ощущаются только застройщиками. Затраты на строительство продолжат расти, поэтому покупатели почувствуют рост цен через год-два, когда девелоперы приступят к строительству объектов по новым правилам и с привлечением проектного финансирования. Тогда и произойдут существенный скачок цен и изменение объемов строительства. Однако во второй половине 2018 года резкого повышения стоимости мы не прогнозируем», – говорит он. С ним согласен руководитель группы маркетинга Группы ЦДС Пётр Буслов: «Маловероятно, что во втором полугодии 2018 года рост цен превысит уровень инфляции и мы увидим удорожание больше, чем на 1-2%».
А вот Светлана Денисова убеждена, что потенциал роста даже в ближайшей перспективе очень высокий. «По итогам года он может составить до 10%», – уточняет она.
Однако это не слишком серьезно на фоне прогнозов роста цены на 20-30%, который произойдет, по оценкам экспертов, после перехода на проектное финансирование. «В ближайшие два-три года строительную отрасль ждет переходный период, в течение которого объекты, выведенные на рынок по старым правилам, будут распроданы – и застройщики перейдут к продаже квартир в готовых домах. Когда это произойдет, цены увеличатся на 10–20%», – говорит Пётр Буслов.
Николай Урусов определяет повышение цен из-за изменений законодательстве в 10–15%. «Переход к продажам только готового жилья будет означать грядущую невозможность приобрести квартиру на начальном этапе по «стартовым» ценам (которые ниже цен на этапе ввода в эксплуатацию на 20–30%). Рынок будет постепенно выравниваться по ценнику так называемой "новой вторички"», – прогнозирует директор по продажам и продвижению компании «СПб Реновация» Ольга Захарова.
Впрочем, не все оценивают перспективу именно так. «На данный момент ситуация на рынке такова: дальновидные застройщики запаслись разрешениями на строительство на полтора года вперед – что влечет за собой выход в продажу огромного пула комплексов. Покупательский спрос остается на том же уровне, себестоимость объектов постепенно растет, ассортимент велик. Не стоит забывать, что мелкие игроки не выдержат метаморфоз, а соответственно, уйдут в небытие. Это может повлечь за собой ухудшение качества строительства, и, как следствие, рынок может превратиться в монополию с ограниченным кругом сопричастных. Делаем вывод, что в ближайшие полтора года цены зафиксируются на той же отметке, что и сейчас», – полагает Диана Звягинцева.
Мнение
Сергей Мохнарь, генеральный директор OOO «ПСК-недвижимость»:
– Что касается изменений законодательства, объективно ведущих к повышению цен, то застройщики постарались согласовать все возможные объемы стройки до вступления поправок в силу 1 июля этого года. И этим обеспечили себе запас на переходный период. До конца строительства этих объектов цены будут оставаться на текущем уровне со стандартным набором корректировок: степень готовности, инфляция и т. п. Что касается 2019 года и далее, то прогноз дать сложно – процессы в рамках нового законодательства еще не опробованы на практике.
Ольга Аветисова, коммерческий директор ООО «ЛСР. Недвижимость – Северо-Запад»:
– Каких-то резких потрясений на рынке ждать не стоит, но говорить о том, что стоимость жилья будет падать, тоже не приходится. Цены будут расти в пределах инфляции, а также по мере готовности объектов. Конечно же, не у всех застройщиков они будут одинаковые. Многое зависит от конкретных проектов и их востребованности у покупателя. Все же глобально цена квадратного метра зависит от рыночного спроса и ситуации на рынке в целом.