Зона под жилье. РАД продает участок в бывшей промзоне «Охта»


15.03.2019 17:51

«Пятно» около Большеохтинского кладбища оценено в 800 млн рублей.


30 мая Российский аукционный дом (РАД) проведет торги по продаже 3,94 га на Партизанской улице, 3А, в промзоне «Охта». Со стороны промзоны площадка граничит с участком «Группы ЛСР», а напротив находится Большеохтинское кладбище. Это старая промышленная территория, но по ПЗЗ там разрешена жилищная застройка, а также возведение объектов общественно-делового назначения. По предварительным подсчетам, на участке можно построить около 72,4 тыс. кв. м недвижимости, в том числе 36,4 тыс. кв. м жилья и 36 тыс. кв. м коммерческой недвижимости.

«Пятно» принадлежит компании «Норд-ОПТ». Участок оценен собственником в 800 млн рублей. Но он готов предоставить покупателю рассрочку по оплате сделки на 1 год под 9% годовых.

«Это одна из старых промышленных территорий, которые сегодня представляют собой золотой земельный фонд Петербурга. Сопоставимый по площади участок НПО «Буревестник» на Малоохтинском проспекте, 68, в конце прошлого года на торгах был продан под редевелопмент за 1,5 млрд рублей», – сообщили в РАД.

По оценке и. о. руководителя коммерческого департамента РАД Раисы Муратовой, конечная стоимость квартир или апартаментов в этом проекте может составить 120–130 тыс. рублей за 1 кв. м. «Мы уверены, что актив заинтересует девелоперов. При стоимости в 800 млн рублей нагрузка земли на стоимость «квадрата» жилья составит 11–12 тыс. рублей. Это привлекательный показатель для данного района», – комментирует Раиса Муратова.

По мнению директора департамента финансовых рынков и инвестиций ColliersInternationalв Петербурге Анны Сигаловой, стоимость земельного участка в ходе торгов может вырасти на 30–40%. «Только половину территории можно застроить жильем, а другую – объектами коммерческой недвижимости. Самый привлекательный вариант для коммерческой застройки – проект апартаментов или бизнес-центра. Торговая недвижимость в этой локации вряд ли будет востребована, так как поблизости уже представлены гипермаркет «Лента» и ТРК «Охта Молл». Появление последнего существенно оживило район в последние два года и привлекло к нему внимание инвесторов», – говорит она.

«Минусов в этом лоте больше, чем плюсов. Промзона и кладбище – не лучшее соседство. Тем более, что власти планируют расширить санитарные зоны вокруг кладбищ. Полагаю, интерес к лоту будет небольшим», – отмечает коммерческий директор ГК Docklands development Екатерина Запорожченко.

А управляющий директор центра развития недвижимости Becar Asset Management Ольга Шарыгина заявила, что цена выглядит соразмерной, если на участке нет серьезных проблем с коммуникациями. «В противном случае цена уменьшится. Если же застройщику будет необходимо обеспечить социальную инфраструктуру в проекте, то дисконт составит 10–15%», – считает она.

В пресс-службе «Группы ЛСР» на вопрос, интересен ли им для покупки участок компании «Норд-ОПТ», находящийся по соседству с их проектом на Охте, сообщили, что на данный момент у них земельный банк сформирован. «Нам есть, что строить и сейчас, и в будущем. Но если на рынке появится привлекательное для нас «пятно», мы будем готовы рассмотреть его приобретение», – сообщили в «Группе ЛСР».

Кстати

На данный момент, по данным КЦ «Петербургская Недвижимость», в Красногвардейском районе возводится 13 ЖК (без учета очередей) общей площадью 570 тыс. кв. м – в том числе в районе Малой и Большой Охты – 80 тыс. кв. м. В продаже в районе находится 253 тыс. кв. м жилья (5% от общего предложения в Петербургской агломерации). 


АВТОР: Михаил Светлов
ИСТОЧНИК ФОТО: Игорь Бакустин



01.03.2019 16:38

Недвижимость оценена в 250 млн рублей.


Российский аукционный дом (РАД) готовит к торгам два небольших здания на Каменном острове, в пределах парка «Тихий отдых», который имеет статус регионального ансамбля-памятника. Первое – бывшая гостиница на набережной Малой Невки, 13А, ее можно реконструировать, снова под гостиницу или же апартаменты с общественным пространством. Ее стартовая стоимость – 214 млн рублей. Второе – бывший гараж, который при желании можно переделать под ресторан или пристройку к гостинице. Он оценен в 36 млн рублей. Здания продаются с землей совокупной площадью 0,17 га. Торги проводятся по поручению Росимущества: объекты включены в прогнозный план приватизации на 2017–2019 годы и будут продаваться отдельными лотами на электронных торгах 19 апреля 2019 года.

Как рассказала руководитель департамента по приватизации РАД Оксана Вологжанина, поскольку возможности строительства на Каменном острове сильно ограничены, возможна только реконструкция зданий в существующих параметрах. «Оптимально было бы включить в проект соседнюю дачу принца Ольденбургского. Она является памятником федерального значения – и в перспективе также попадет на торги. Инвесторы это тоже понимают – и интересуются возможностью комплексного подхода к проекту. Совместная реконструкция этих зданий помогла бы сохранить и приспособить для современного использования этот исторический уголок в самом сердце Петербурга, где никогда не предполагалось массовая застройка», – говорит Оксана Вологжанина.

Эксперты говорят, что заявленная цена продажи довольно высока. «Сейчас речь идет о продаже существующих строений по 217 тыс. рублей и 237 тыс. рублей за общий метр соответственно. Это довольно высокая цена для старта. С учетом вложений в реконструкцию (40–60 тыс. рублей на 1 кв. м общей площади в зависимости от текущего состояния и будущего класса) – мы получим себестоимость проекта в районе 300 тыс. рублей за 1 кв. м», – подсчитала директор департамента жилой недвижимости Colliers International Елизавета Конвей.

По ее мнению, наиболее вероятным сценарием является реконструкция объекта. «Самым эффективной будет реализация комплекса элитных апартаментов на продажу, с ценой лотов не ниже 400 тыс. рублей за 1 кв. м. Коммерческую функцию (офисы или отель) развивать здесь не очень интересно из-за специфики локации, а именно – относительной удаленности от делового центра Петербурга и достаточно высокой цены входа в проект и его себестоимости», – говорит Елизавета Конвей.

С коллегой согласна управляющий директор центра развития недвижимости Becar Asset Management Ольга Шарыгина. По ее словам, цена в 250 млн рублей за актив (даже в очень хорошей локации) – это дорого. Тем более с учетом тех сложностей, которые наверняка возникнут у инвестора при работе с памятником КГИОП. «Думаю, итоговая цена существенно снизится. Этому будет способствовать и тот факт, что объект находится в тихом месте. На значительный туристический поток рассчитывать ему не придется. Конкуренция в том же гостиничном сегменте высокая. Затраты на продвижение объекта не окупятся операционной прибылью. Поэтому оптимальный вариант использования здания – создание здесь эксклюзивного гостевого дома класса «четыре звезды» для закрытых свадеб, дорогих корпоративных торжеств и отдыха гостей, нуждающихся в качественном сервисе и уединении», – заключила Ольга Шарыгина.

Кстати

По данным JLL, за 2018 год в Петербурге было открыто 3 новые гостиницы на 540 номеров (общий номерной фонд качественных гостиниц города достиг 17,3 тыс. номеров). Но их загрузка снизилась до минимального уровня за последние четыре года – 61%. При этом средний тариф размещения в Петербурге вырос на 17%, до рекордных 7,3 тыс. рублей. Самые дорогие, люксовые гостиницы города за эти годы подросли в цене на 20%, до среднего показателя в 21 тыс. рублей.

 

Цифра

 

300 тыс. рублей за 1 кв. м – ориентировочная стоимость покупки и реконструкции двух объектов на Каменном острове


АВТОР: Михаил Светлов
ИСТОЧНИК ФОТО: Никита Крючков



28.02.2019 11:53

На днях глава «Газпрома» Алексей Миллер произвел несколько серьезных кадровых перестановок. В числе прочих монополию в связи с выходом на пенсию покинул зампред правления Валерий Голубев. Именно его СМИ называют конечным бенефициаром одного из самых крупных девелоперов торговой недвижимости России – компании Fort Group.


Об отставке двух заместителей председателя правления «Газпрома» – Александра Медведева и Валерия Голубева – российский газовый холдинг сообщил в минувший понедельник. Медведев курировал в монополии внешний рынок, а Голубев – внутренний, а также отношения с СНГ. Оба менеджера пришли в «Газпром» в 2002 году, почти одновременно с его главой Алексеем Миллером, и никаких нареканий к их деятельности не было. По официальной версии, их отставка связана с выходом на пенсию. Дальше Александр Медведев сосредоточится на деятельности международного делового конгресса и на руководстве футбольным клубом «Зенит». Планы Валерия Голубева не озвучены.

Имя Валерия Голубева тесно связано с Петербургом. В 1990-е он руководил Василеостровским районом, позже был главой городского Комитета по туризму. Хорошо по долгу службы знал Владимира Путина (некоторые даже называют их друзьями). А в 2002 году его избрали сенатором от Ленобласти. Есть также мнение, что именно Валерий Голубев является главным собственником петербургской компании Fort Group – одного из самых крупных российских девелоперов в сфере торговой недвижимости.

Официально Fort Group на 49% владеет управляющий партнер Максим Левченко, а 51% компании – у кипрской Escamer Investment Ltd (до 2015 года этот пакет принадлежал бывшему главе ИСК «Газпром социнвест», а ныне депутату Госдумы Борису Пайкину). Имя Валерия Голубева в этом бизнесе нигде не фигурирует. Но известно, что несколько лет назад Голубев и Пайкин были деловыми партнерами в компании Sander Universal Inc с Британских Виргинских островов (эти данные в 2013 году обнародовал Международный консорциум журналистов-расследователей). Позже в одной из публикаций «КоммерсантЪ» прямо назвал всех трех бизнесменов – Пайкина, Левченко и Голубева – «основными бенефициарами Fort Group». Отразится ли отставка Валерия Голубева на бизнесе Fort Group – покажет время.

Сегодня Fort Group – динамичный и успешный девелопер. Компания появилась на рынке в 2011 году, купив банкротящийся холдинг «Макромир» Андрея Рогачева со всеми его активами и долгами. На тот момент в портфеле «Макромира» было пять торговых комплексов в Петербурге общей площадью 260 тыс. кв. м. Долги компании превышали 17 млрд рублей. Очень быстро Fort Group стала второй по объемам торговых площадей компанией в Северной столице. Сейчас в ее портфеле 11 ТРК общей площадью 500 тыс. кв. м.

В конце 2017 года к активам в Петербурге прибавились пять московских ТРК, которые Fort Group купила у австрийского холдинга Immofinanz. Валовая цена этой недвижимости превысила 1,023 млрд долларов (но из них 767 млн пришлись на финансовые обязательства). Столичная покупка увеличила общие торговые площади Fort Group до 1 млн кв. м. В результате в рейтинге Forbes «Короли российской недвижимости – 2018» Fort Group оказалась на 13-й строчке, с доходом от аренды в 195 млн долларов в год.

В портфеле Fort Group есть и офисная недвижимость. В частности, компания построила  на Московском проспекте, 139, бизнес-центр Fort Tower, который полностью (29,2 тыс. кв. м офисов и паркинг на 170 машин) арендовали структуры «Газпрома».

По данным экспертов, справедливая ставка аренды для БЦ класса А в Московском районе (с учетом высокой конкуренции) – около 1,7 тыс. рублей за 1 кв. м в месяц, включая НДС и коммунальные услуги. Если оценка верна, то Fort Group, как собственник и управляющий офисным комплексом, будет получать по 0,6 млрд рублей каждый год. Но ориентироваться на средний уровень ставок в случае с «Газпромом» сложно. Девелоперы, которые также сдавали или продавали свои офисы структурам монополии, говорили, что цена – всегда предмет серьезных переговоров. Иногда она оказывается даже выше рынка. Все индивидуально.

К слову, переезд «Газпрома» в Петербург был локомотивом офисного рынка города в последние годы. За 8 лет газовый монополист и его структуры арендовали и приобрели в собственность в Петербурге более 500 тыс. кв. м высококлассной офисной недвижимости. Кроме того, был построен небоскреб «Лахта Центр», где уже в следующем году разместится штаб-квартира «Газпрома». «Фактор Газпрома» поддерживал рынок коммерческой недвижимости в кризис и задавал ему высокую планку все это время, обеспечивая большой объем чистого поглощения.

НОВОСТИ ПО ТЕМЕ:

Максим Левченко, совладелец Fort Group: «Плох тот бизнес, что не мечтает покорить Москву»
Дом для «Газпром нефти». Для сотрудников компании в Петербурге возведут отдельное здание


АВТОР: Михаил Светлов
ИСТОЧНИК ФОТО: gazprom.ru