Уточняя и разъясняя. Госстройнадзор обозначил свою позицию по ряду актуальных вопросов своей деятельности


12.03.2019 16:37

Законодатели ни на мгновение не оставляют строительную отрасль без новаций. А они вызывают изменения в работе не только застройщиков, но контролирующих органов. Сотрудники Службы госстройнадзора и экспертизы Санкт-Петербурга разъяснили свою позицию по ряду новшеств.


Наибольший интерес застройщиков вызывают нюансы практического применения новаций, связанных со вступлением в силу требований Федерального закона № 342-ФЗ от 4 августа 2018 года «О внесении изменений в Градкодекс РФ…».

Что входит в ЗОУИТ

В соответствии с одним из положений Закона № 342-ФЗ, все проекты, которые реализуются в зонах с особыми условиями использования территорий (ЗОУИТ), подлежат обязательной государственной экспертизе.

Сразу после принятия этого законодательного акта было немало споров, какие именно зоны входят в число ЗОУИТ. В частности, многие эксперты отмечали, что до утверждения Правительством РФ положений в отношении каждого вида ЗОУИТ (требование ч. 1 ст. 106 Земельного кодекса РФ) и до внесения в Градкодекс изменений, необходимых для определения критериев влияния объекта капстроительства на ЗОУИТ (и наоборот), застройщик может выбирать негосударственную или государственную экспертизу, исходя из своих запросов.

Как разъяснил начальник Юридического управления Службы госстройнадзора Санкт-Петербурга Виктор Свистунов, в 105-й статье Земельного кодекса РФ определены 28 видов ЗОУИТ. «Для Северной столицы наиболее актуальны три ЗОУИТ, определенные федеральными актами: водоохранная, прибрежная (ст. 65 Водного кодекса РФ) и защитная зона объектов культурного наследия (ст. 34.1 Закона № 73-ФЗ «Об объектах культурного наследия…»). Четвертая ЗОУИТ – это охранные зоны объектов культурного наследия, установленные Законом Санкт-Петербурга № 820-7», – подчеркнул эксперт.

По его словам, включение охранной зоны объектов наследия в число ЗОУИТ некоторыми оспаривается. Для обоснования позиции Госстройнадзора Виктор Свистунов привел цитату из письма КГИОП Петербурга от 1 марта 2019 года: «Установленные Законом Санкт-Петербурга от 19 января 2009 года № 820-7 «О границах объединенных зон охраны объектов культурного наследия…» зоны объектов культурного наследия на территории Санкт-Петербурга соответствуют требованиям ст. 106 Земельного кодекса РФ, что является основанием для применения п. 3.4 ст. 49 Градостроительного кодекса РФ».

«С этим не все согласны. Есть прецедент: одна из компаний подала на нас в суд, оспаривая отказ в разрешении на строительство из-за отсутствия госэкспертизы проекта. Слово за Фемидой. Но пока мы придерживаемся этой точки зрения», – заключил специалист.

Непродление разрешений

В Петербурге на данный момент не может быть продлено действие более 400 разрешений на строительство. Впрочем, для объективного понимания ситуации нужно учитывать, что часть объектов, которых они касаются, строиться еще не начинали. Об этом заявил вр. и. о. начальника Службы государственного строительного надзора и экспертизы Санкт-Петербурга Вячеслав Захаров.

По его словам, это очень серьезная проблема: доля разрешений, которые не могут быть продлены, превышает треть от общего числа действующих таких документов (около 1,1 тыс.).

Вячеслав Захаров напомнил, что 4 августа 2018 года вступили в силу новые положения Закона № 342-ФЗ «О внесении изменений в Градкодекс РФ…», в соответствии с которыми застройщик должен обратиться в соответствующий орган с заявлением о внесении изменений в ранее выданное разрешение на строительство не менее чем за 10 рабочих дней до окончания срока действия документа. «Подчеркну: речь идет именно о 10 рабочих днях. Если девелопер обратится к нам за 10 календарных дней, мы не сможем продлить действие разрешения на строительство. А значит, надо будет получать его заново – уже в соответствии со всеми новыми требованиями законодательства», – разъяснил специалист.

По его словам, в Госстройнадзоре Петербурга считают такую строгость избыточной, но обязаны соблюдать требования законодательства. «Петербург обратится в Минстрой с инициативой смягчить это положение, но пока оно действует, мы будем работать в соответствии с ним», – отметил он, призвав компании, которые понимают, что по каким-либо причинам не смогут сдать объект в срок, заранее обеспокоиться продлением разрешающей документации.


АВТОР: Михаил Добрецов
ИСТОЧНИК: АСН-инфо



21.02.2019 19:04

Надел оценен в 1,3 млрд рублей. Там можно построить почти 100 тыс. кв. м жилой и коммерческой недвижимости.


В ближайшее время девелоперы поборются за право провести редевелопмент бывшей промышленной территории завода им. В. Я. Климова в Петербурге. Корпорация «Ростех», в которую входит завод, 22 февраля текущего года объявит торги по продаже 7,6 га на Кантемировской улице.

Для «Ростеха» это непрофильный актив. Он находится в залоге у ВЭБ по кредиту в размере 6,2 млрд рублей, который завод брал для строительства нового производственного комплекса в Шувалово. Переезд завершился в 2014 году. Всего освободили три участка площадью 10 га. Два из них – под жилье, а один – под спортивную и социальную инфраструктуру (там сейчас расположен заводской стадион). На территории завода много объектов КГИОП и МЧС, рядом железная дорога, которая накладывает ограничения на застройщика. «Учитывая все это, получается, что земли вроде много, но выход полезной площади в проекте может оказаться не таким уж большим», – делится наблюдениями один из девелоперов.

Тем не менее, по расчетам продавца, в границах участка можно возвести около 100 тыс. кв. м жилья и коммерческих площадей. Причем под жилье отведено две-три четверти территории.

Стартовая цена земли – 1,3 млрд рублей, включая НДС. Конкурс по продаже будет проводить структура «Ростеха» – АО «РТ-Стройтех». Согласно его условиям, всю сумму за землю покупателю придется выплатить единовременно в течение 10 дней после заключения сделки.

Главным претендентом на этот актив участники рынка называют компанию «Строительный трест», которая последние несколько лет консультировала завод им. В. Я. Климова по поводу редевелопмента этой территории. «ППТ на эту территорию разрабатывало само предприятие. А мы выступали консультантами по оптимальному использованию заводской земли. Надеемся в итоге приобрести ее на торгах», – заявлял еще в 2015 году один из руководителей компании. Сегодня в «Строительном тресте» воздержались от комментариев по поводу участия в конкурсе.

«Может, сглазить боятся. А может, «Ростех» решил, что многолетнее участие компании в подготовке участка под застройку не стоит самого участка, – и ждет битвы за актив», – поделился соображениями один из участников рынка. По его мнению, заявленная цена адекватна и может заинтересовать многих девелоперов Петербурга. «Если интерес будет высокий, участок может подорожать и на 20%, и на 50%. Все зависит от спроса», – говорит собеседник АСН. Потенциальными покупателями актива участники рынка считают ГК «Пионер» и ГК «РосСтройИнвест». Интересной эту территорию назвал и глава ГК «Легенда» Василий Селиванов, но с оговоркой, что время для покупки новых участков под жилищную застройку сейчас неудачное из-за радикальных изменений в отраслевом законодательстве. «Застройщики не понимают, что будет с рынком и как им работать дальше. Непонятно, как отмена долевого строительства повлияет на цены и на спрос, как в новой реальности придется строить социальные объекты. Все это делает застройщиков очень осторожными. Тем более, что многие не испытывают острой потребности в новых проектах, поскольку сделали запас участков до запуска реформы строительной отрасли и теперь сами не знают, что с ними делать», – поясняет гендиректор компании «Петрополь» Марк Лернер.

Кстати

Конкурентная среда, в которую попадет новый проект, довольно жесткая. Недалеко от завода им. В. Я. Климова расположены проекты «Группы ЛСР» (Riviere Noire) и ГК «РосСтройИнвест» (ЖК «Терра»). А на Белоостровской улице, на территории бывшего НПО «Абразивный завод «Ильич», которое занимает 17,8 га, Группа ЦДС строит целый квартал площадью более 240 тыс. кв. м (свыше 4,5 тыс. квартир). Всего в районе «Черной речки», по данным «Петербургской недвижимости», возводится 12 ЖК общей жилой площадью 482 тыс. кв. м, из них 222 тыс. кв. м находятся в продаже. «Средняя цена за 1 кв. м составляет 133,7 тыс. рублей, что на 28% выше показателя средней цены в классе по городу», – сообщила руководитель КЦ «Петербургская Недвижимость» Ольга Трошева.


АВТОР: Михаил Светлов



21.02.2019 19:08

Большую часть послания Федеральному Собранию РФ Президент Владимир Путин традиционно посвятил социальным вопросам и внешней политике страны. Вместе с тем в обращении оказалось немало посылов строительному бизнесу.


Ставки вниз?

Солидная часть президентского послания была посвящена ипотечному кредитованию и способам сделать его более доступным для граждан. «Правительству и Центральному Банку нужно последовательно выдерживать линию на снижение ставок по ипотеке до 8% и ниже», – заявил Владимир Путин.

Ипотечные ставки растут с конца 2018 года. Центробанк в прошлом году дважды увеличивал ключевую ставку до 7,75% годовых. Ранее эксперты прогнозировали исключительно рост ставок, сегодня же они дают более позитивные прогнозы.

Начальник отдела продаж компании «БФА-Девелопмент» Светлана Денисова считает, что на данный момент объективных причин для снижения ставок нет, однако все может измениться: «Ставки традиционно растут в начале года и снижаются – к концу. Но ждать резкого снижения не стоит».

Исполнительный директор агентства недвижимости «Домплюсофис» Юлия Роженцева полагает, что корректировка ипотечных ставок произойдет после снижения покупательской активности: «Сегодня спрос на жилье очень высок. Люди не понимают, что будет после 1 июля 2019 года, когда стройрынок окончательно перейдет на проектное финансирование, поэтому и пытаются решить квартирный вопрос сейчас. Возможно, тренд на снижение ставок появится после 1 июля».

Генеральный директор компании «Петрополь» Марк Лернер считает, что без господдержки значительного снижения ставок не будет: «Несколько лет назад отлично сработала программа «Ипотека с господдержкой», она могла бы помочь и сейчас. На это требуется десятки, а может быть, и сотни миллиардов рублей».

Всё в семью

Владимир Путин признал, что так называемая детская ипотека, в рамках которой семья с двумя и более детьми может взять кредит по льготной ставке 6%, возложенных надежд не оправдала. «Причина в том, что государство субсидировало льготную ставку только первые 3–5 лет кредита, тогда как ипотека, как правило, выплачивается значительно дольше», – пояснил он и предложил установить льготу на весь срок действия ипотечного кредита.

Для реализации обновленной программы из бюджета потребуется 7,6 млрд рублей уже в этом году, 21,7 млрд – в следующем, и 30,6 – в 2021-м. «Мы знаем, где взять эти деньги», – заверил Владимир Путин.

Помимо этого, он призвал ввести единовременную выплату в размере 450 тыс. рублей семьям с тремя и более детьми. «Если прибавить к этой выплате материнский капитал, то многодетные семьи смогут получить 900 тыс. рублей. Для многих регионов эта сумма составляет существенную часть стоимости квартиры», – пояснил он.

Владимир Путин подчеркнул, что регионам не обязательно ограничиваться федеральными требованиями, можно оказывать населению дополнительную поддержку. И Ленинградская область не осталась в стороне. Губернатор 47-го региона Александр Дрозденко сообщил, что областной бюджет будет компенсировать еще 2% в рамках «детской ипотеки». Таким образом, она составит даже не 6% годовых, а 4%. К федеральной выплате в 450 тыс. рублей при рождении третьего и последующих детей область добавит еще 150 тыс.

Менеджер отдела продаж компании Euroinvest Development Антонина Шорникова считает, что эти инициативы будут «большим толчком» для покупательского интереса: «Благодаря единовременной выплате у семей появится большая сумма. Это позволит гражданам либо приобретать квартиры большей площади, либо максимально снизить ежемесячный платеж по ипотеке».

Светлана Денисова отметила, что эффективность всех перечисленных Президентом мер поддержки семей можно будет оценить только в долгосрочной перспективе: «Мгновенных улучшений ждать не стоит».

Владимир Путин поднял вопрос ипотечных каникул: «Гражданам, лишившимся дохода, необходимо предоставлять отсрочку по платежам. Нужно дать им возможность сохранить единственное жилье. Но надо организовать все так, чтобы и финансовым организациям не навредить».

Управляющая филиалом ФОРА-банка в Петербурге Наталия Яшева отметила, что ипотечные каникулы уже предоставляют многие банки, но на своих условиях, а слова Президента показывают, что власти хотят стандартизировать эту практику: «Думаю, что данный законопроект будет реализован, но в компромиссном варианте. Банки сами не заинтересованы в том, чтобы клиенты выходили на просрочку. Возможность предоставления формализованных ипотечных каникул позволит выстроить временный вариант взаимодействия с клиентом».

Без НДС, но с «социалкой»

Самым значимым для стройкомплекса стало предложение Владимира Путина освободить застройщиков от необходимости платить налог на прибыль и НДС за социальные объекты, которые они передают местным властям. «Нужно освободить застройщиков от этого бремени и тем самым стимулировать именно комплексное развитие городов и поселков», – заявил российский лидер.

Президент Союза строительных организаций Ленинградской области Руслан Юсупов считает, что предложение Президента должно было быть воплощено в жизнь еще несколько лет назад, когда строительство социнфраструктуры почти полностью переложили на плечи бизнеса: «Сегодня застройщики фактически дарят детсады и школы региональным властям, поэтому логично снять с них хотя бы часть налогового бремени».

Руководитель практики «Недвижимость и строительство» юридической компании Borenius Майя Петрова считает, что предложение Президента в первую очередь пойдет на пользу людям, а не бизнесу: «Строительство соцобъектов – серьезная нагрузка на застройщиков. Отмена НДС и налога на прибыль значительно ситуацию не изменят, однако это лучше, чем ничего».


АВТОР: Мария Мельникова