Панельная перспектива. «СиБ-центр» выкупил в Металлострое 12 га под производство ЖБИ
Сумма сделки составила 170 млн рублей. Эксперты считают, что производство, скорее всего, расширят за счет выпуска тюбингов для метро.
Компания «СиБ-центр» приватизировала участок в поселке Металлострой, который город предоставил ей для развития производства в 1994 году. Речь идет о территории площадью почти 12 га по адресу Дорога на Металлострой, 7. Актив приобретен за 169 млн рублей.
Согласно СМИ, «СиБ-центр» на 100% принадлежит Александру Семёнову. Он же – генеральный директор компании. На сайте компании история выкупленного предприятия описана довольно детально. В 1994 году, когда «СиБ-центр» вошел на эту территорию, там был бездействующий заводской корпус старого железобетонного завода вместе с прилегающими к нему зданиями, не было даже котельной. «СиБ-центр» постепенно отстроил предприятие. В 2000 году там установили роботизированный сварочный комплекс и запустили производство металлических ограждений. В 2005 году смонтировали бетоносмесительный узел башенного типа HS 500 французской фирмы Couvrot.
Сегодня ООО «СиБ-центр» – одно из самых современных предприятий в отрасли, которое выпускает сборные железобетонные изделия и конструкции, более 250 наименований. В их числе – плиты перекрытий, железобетонные сваи, блоки шахт лифтов, железобетонные элементы оград, дорожные плиты, малые архитектурные формы, а также панели для строительства жилья. Выручка компании в 2017 году, согласно отчетности, превысила 1.2 млрд рублей, а прибыль составила почти 60 млн рублей.
«На 12 га земли можно разместить производство ЖБИ – ежегодно 100–150 тыс. куб. м типовой продукции. Для текущего состояния рынка это чересчур много. Возможно, что там будут строить что-то новое. И, ввиду ситуации со строительством метро, было бы идеально, если бы там появилось производство тюбингов для тоннелей. Этой продукции у «СиБ-центра» еще нет. Запустить производство непросто. Но, я думаю, это будет по плечу компании. К тому же внимание властей намекает на такую поддержку», – рассуждает коммерческий директор архитектурного бюро «Тикканен» Вячеслав Засухин, который много лет работал коммерческим директором в компании «ФиннПанель».
Действительно, буквально на днях в соцсетях сотрудники организации «СМУ-15», которая ведет строительство станции метро «Театральная», опубликовали внутренний приказ организации, в котором сказано, что до 20 марта текущего года работы на станции проводиться не будут. Согласно документу, продолжать работы мешают «непреодолимые препятствия технологического характера», в том числе отсутствие материалов, необходимых для строительства. Так что проблема дефицита материала налицо.
Также перспективным выглядит и развитие на этой площадке производства панелей для строительства жилья. «Панель – это быстровозводимая технология. А новые условия, в которые ставит застройщиков изменившееся законодательство, требуют скорости. Теперь всех строителей обяжут привлекать проектное финансирование для возведения жилья. А стоимость заемных средств – высокая. Чем быстрее ты построишь и продашь дом, тем быстрее рассчитаешься с банком. Кроме того, получить проектное финансирование смогут далеко не все строители. При помощи ДСК банк сможет финансировать застройщика не напрямую, а через выдачу кредита заводу-производителю под конкретный заказ», – поясняет Вячеслав Засухин.
Кстати
В настоящее время российские строители используют монолитную и крупнопанельную технологии строительства. При этом «монолит» используют в 2–4 раза чаще, чем «панель». Что интересно, в Финляндии и Швеции подавляющая доля (более 80% многоквартирного жилья) строится в «панели».
ФСК «Лидер» рискует лишиться своего крупного производственного актива – Домостроительного комбината № 1, приобретенного в 2016 году. Сделку по покупке предприятия могут признать ничтожной в рамках процедуры банкротства его экс-владельца.
Арбитражный суд Москвы в рамках обеспечительных мер наложил арест на акции АО «Домостроительный комбинат № 1». Тем самым было удовлетворено ходатайство Евгения Акулова, финансового управляющего экс-владельца ДСК № 1 Владимира Копелева, проходящего процедуру банкротства. Также заявитель требует признать ничтожной проведенную в 2016 году сделку по продаже производственного предприятия девелоперу «ФСК «Лидер» и вернуть в конкурсное производство 91% акций комбината на сумму 9,1 млрд рублей.
В своем ходатайстве Евгений Акулов отметил, что экс-владельцем ДСК № 1 Владимиром Копелевым «предпринимались активные действия по сокрытию имущества, выводу принадлежащих ему активов, в том числе находящихся у аффилированных с должником лиц, и передаче этих активов третьим лицам». Финансовый управляющий полагает, что возврат акций ДСК № 1 в конкурсную массу приведет к фактическому восстановлению прав кредиторов общества.
Отметим, что Владимира Копелева банкротит офшорная компания «Китиа Лимитед», которая ранее требовала от бизнесмена выплаты 15 млрд рублей в качестве возврата полученных им денежных средств. Согласно одной из версий, в 2004 году Копелев пытался продать свое предприятие одной из зарубежных компаний, связанных с данным офшором. По другой версии (представителей Копелева) – к сделке он был непричастен, так как «неустановленные лица получили чистые листы с подписями директора». Известно, что в тот период компания работала в достаточно нетипичной организационной форме «коммандитного товарищества».
Несмотря на достаточно запутанную историю с управлением ДСК № 1, в 2016 году ФСК «Лидер» приобрела организацию по схеме безденежной сделки. Компания взяла на себя обязательства по реструктуризации задолженности комбината, которая на тот период превышала более 12 млрд рублей.
В пресс-службе ФСК «Лидер» пояснили, что к оспариванию сделки по ДСК № 1 они были готовы с момента его приобретения. «Мы предприняли все необходимые меры для защиты своих интересов и интересов своих клиентов и партнеров. Требования г-на Акулова считаем необоснованными. Сделка была совершена в соответствии с требованиями законодательства. В момент приобретения домостроительного комбината (состоящего из 4-х производственных площадок: Краснопресненского, Хорошевского, Ростокинского и Тушинского заводов ЖБИ) предприятие было обременено существенной долговой нагрузкой. С целью модернизации и повышения гибкости производства ДСК-1 ФСК «Лидер» инвестировала 4,5 млрд рублей, из которых 3 млрд пошло на стабилизацию финансового положения комбината. А также приобрела еще один производственный актив (завод ЖБИ-6). До конца 2019 года планируем вложить в предприятие еще порядка 3 млрд рублей», – сообщили в компании.
Между тем независимые юристы считают, что тяжба сторон может затянуться. Как отмечает руководитель группы по банкротству адвокатского бюро «Качкин и Партнеры» Александра Улезко, спор о признании недействительными ряда взаимосвязанных сделок Владимира Копелева по отчуждению активов простым назвать нельзя. Судя по всему, спорными активами должник владел не напрямую, а через подконтрольные оффшорные компании. Практика оспаривания подобных сделок есть, но каждый случай индивидуален. С учетом этого несложно спрогнозировать, что, вероятнее всего, спор затянется. Без оспаривания сделок по отчуждению активов не обходится практически ни одно дело о банкротстве, поэтому при заключении сделок следует учитывать риски признания банкротом контрагента и прогнозировать развитие событий на несколько шагов вперед», – подчеркивает специалист.
Также эксперты рынка склонны считать, что судебные проблемы с ДСК № 1 не отразятся на реализации проектов ФСК «Лидер». Напомним, в настоящее время крупный столичный девелопер активно работает и в Петербурге. В частности, им возводятся ЖК «UP-квартал «Комендантский», ЖК «UP-квартал «Московский», ЖК «UP-квартал «Светлановский».
Напомним, весной прошлого года ФСК «Лидер» приобрела у «Группы ЛСР» ее московскую «дочку» – предприятие «ЛСР. Строительство-М», производящее железобетонные изделия. Сумма сделки не разглашалась. В «Группе ЛСР» отмечали, что после продажи они сконцентрируют свою деятельность в столичном регионе на приоритетном для них направлении — девелопменте жилой недвижимости.
Кстати
9,1 млрд рублей – стоимость акций ДСК № 1, которые требуют вернуть в банкротное производство.
НОВОСТИ ПО ТЕМЕ:
У ФСК «Лидер» могут отобрать ДСК-1
ФСК «Лидер» была готова к судебному иску в связи с покупкой ДСК-1
Определены лидеры среди застройщиков России по объему ввода жилья
Несколько месяцев застройщики России с нетерпением ждали опубликования Минстроем критериев «высокой степени готовности», позволяющих (согласно поправкам в 214-ФЗ, принятым Госдумой в декабре) достраивать объекты после 1 июля 2019 года, не переходя на систему эскроу-счетов, а продолжая прямое привлечение средств граждан через «долевку». И вот – свершилось.
Опубликован подготовленный Минстроем проект соответствующего постановления Правительства РФ. В соответствии с ним, основные критерии предлагается установить следующие: уровень строительной готовности – не менее 30%; число заключенных договоров долевого участия (ДДУ) на квартиры в объекте – не менее 10%.
Переходный период
В целом отношение экспертов, опрошенных «Строительным Еженедельником», к озвученным Минстроем критериям можно охарактеризовать как сдержанно-позитивное.
«Всегда плохо, когда ранее установленные правила игры меняются. Строительный бизнес должен иметь возможность просчитать экономику проекта уже при покупке земельного участка. При этом девелопер учитывает все затраты, которые его ожидают, исходя из существующих правил. Если они меняются, меняется и экономика. Тут же возникают проблемы с финансированием. Как следствие, появляются долгострои и, наконец, обманутые дольщики. Поэтому инициатива хоть каким-то образом дать возможность достроить дома по ранее озвученным правилам – это хорошо», – подчеркивает заместитель генерального директора АО «Строительный трест» Беслан Берсиров.
Вице-президент Российского Союза строителей в СЗФО, исполнительный директор Союза строительных объединений и организаций Олег Бритов считает сформулированные критерии «вполне адекватными». «Фактически они позволяют достроить по старой схеме все проекты, реализация которых уже по-настоящему началась. Таким образом, застройщикам фактически обеспечивается переходный период для освоения новой схемы привлечения средств граждан через эскроу-счета. Мне кажется, что формируется достаточно благоприятный для девелоперов режим реформирования отрасли. Также этот подход обеспечит более-менее стабильное положение на рынке жилья, без шоковых скачков цен, опасных для отрасли», – отмечает эксперт.
Начальник отдела продаж ИСК «Отделстрой» Николай Гражданкин указывает на важность создания переходного периода. «Особенно для проектов в высокой степени готовности. Это позволит их застройщикам продолжать работу в привычном режиме и не тратить время на переговоры с банками», – говорит он. «Реализация постановления позволит добросовестным застройщикам в нормальном режиме достроить начатые дома и исполнить свои обязательства перед дольщиками без срыва сроков и авралов. И это позволит сгладить негативные последствия реформы. Надеемся, что к 1 июля Государственная Дума не перекроет это постановление каким-нибудь новым необдуманным законом», – добавляет вице-президент по правовым вопросам концерна YIT в России Фёдор Цуринов.
Слышащий Минстрой
Эксперты отмечают также важность того, что в Минстрое учли позицию строительного сообщества. «Отрадно, что Минстрой услышал застройщиков – и объявленные параметры устраивают большинство. Осталось их только узаконить», – отмечает Беслан Берсиров.
О том же говорит Олег Бритов: «Можно констатировать, что на уровне Минстроя голос строительного комплекса страны был услышан. Об этом, собственно, и свидетельствуют предлагаемые критерии готовности, которые в целом соответствуют пожеланиям девелоперов, присланным из разных регионов. Конечно, не все пожелания строителей были удовлетворены, но разумный компромисс, «золотая середина», на мой взгляд, найдены. А значит, отрасль не уйдет в стагнацию и сможет эффективно решать стоящие перед ней задачи».
А вице-президент по финансам и экономике Группы RBI Алексей Ефремов считает, что мотивацией решения Минстроя стало понимание, что в противном случае отрасли грозит коллапс: «Был издан закон о переходе на эскроу, и отрасль ускорилась с получением разрешительной документации. Это абсолютно нормально для бизнеса – желание создать задел на переходный период. Потом законодатели решили, что такой задел – это очень плохо, и надо с 1 июля 2019 года перевести на эскроу все проекты, включая уже стартовавшие. Затем пришло осознание того, что банки станут «узким горлом» для перевода уже строящихся и финансируемых банками проектов, в силу огромного количества строек. А главное – стало очевидным, что остановятся проекты, которые строятся без кредитов и которые не смогут получить банковское финансирование вообще. То есть вместо решения одной проблемы регионы получат другую – замороженные стройки».
Но есть «но»
При этом эксперты считают, что к документу есть вопросы, которые необходимо учесть. Так, Беслан Берсиров считает, что Минстрою нужно задуматься о проектах небольших застройщиков. «Как быть с теми застройщиками, которые не смогут соответствовать критериям? Удастся ли им привлечь проектное финансирование, чтобы завершить дом? Я бы поставил жирный вопрос. Если нет, вот вам и «искусственно созданные» обманутые дольщики», – говорит он.
«В проекте говорится о 10% заключенных договоров (процент от площади реализуемых жилых и коммерческих помещений). На мой взгляд, этот показатель следовало бы варьировать в зависимости от размеров дома – чем больше квартир в доме, тем меньше требуемый процент», – считает Николай Гражданкин.
Фёдор Цуринов негативно оценивает возможность снижения степени строительной готовности для «системообразующих организаций». «Это явное нарушение принципа равной конкуренции и попытка дать преференции отдельным застройщикам. Здесь явно заложен коррупциогенный фактор. К тому же не очень понятно, как считать эти преференции», – полагает он.
«Документ написан очень запутанным языком, длинными фразами, в которых стилистически очень сложно понять, что конкретно имел в виду законодатель, и уловить смысл конкретного пункта в целом (я имею в виду Приложение № 1). Если же говорить о критериях, то полагаю, что нечеткость и неоднозначность их формулирования дает повод для коррупции, что, несомненно, противоречит интересам строительной отрасли», – считает партнер, руководитель практики «Недвижимость и строи-тельство» юридической компании Borenius Майя Петрова.
Кстати
Минстрой России предлагает создать межведомственную комиссию для решения спорных вопросов при определении соответствия объекта критериям, позволяющим достраивать его по долевой схеме. Об этом заявил замглавы ведомства Никита Стасишин.
«Если возникнет ситуация, когда застройщик оценит готовность в 30%, а уполномоченные органы – в 29%, то ситуацию нужно будет разбирать в «ручном режиме». Для таких случаев мы предлагаем создать комиссию при Минстрое, которая сможет такие спорные моменты регулировать. Это важно», – отметил он.
Мнение
Фёдор Цуринов, вице-президент по правовым вопросам концерна YIT в России:
– В целом, документ не самый плохой, и основные критерии точно учитывают реалии рынка – причем интересы не только отрасли, но и дольщиков. Всем очевидно, что просто переводить все текущие проекты на финансирование через эскроу-счета с 1 июля 2019 года – это безумие. Ведь не все застройщики смогут получить быстро средства на достройку. А если финансирование остановится, то встанет и стройка, дом не сдадут вовремя, и тогда с застройщика начнут «драть» штрафы. В итоге дом не достроится, компания – обанкротится, а все дольщики пополнят число «обманутых», и таких будет целая армия. В Минстрое это понимают. Поэтому сформулированные критерии в 30% готовности и 10% заключенных ДДУ в долевом строительстве – это весьма разумный компромисс.