Rro et contra: критерии Минстроя о достройке по долевой схеме


01.03.2019 18:24

Опубликован подготовленный Минстроем проект постановления Правительства РФ, где основными критериями, позволяющими достраивать объект по долевой схеме, названы: уровень строительной готовности – не менее 30%; число заключенных договоров долевого участия на квартиры в объекте – не менее 10%.


Олег Бритов, вице-президент Российского Союза строителей в СЗФО, исполнительный директор Союза строительных объединений и организаций:

– Сформулированные на сегодняшний день критерии, как мне кажется, вполне адекватны. Они позволяют достроить по старой схеме все проекты, реализация которых уже по-настоящему началась. Предлагаемые критерии в целом соответствуют пожеланиям девелоперов.

Таким образом, для застройщиков фактически обеспечивается переходный период для освоения новой схемы привлечения средств граждан через эскроу-счета. Мне кажется, что формируется достаточно благоприятный для девелоперов режим реформирования отрасли. Также этот подход обеспечит более-менее стабильное положение на рынке жилья, без шоковых скачков цен, опасных для отрасли.

Майя Петрова, партнер, руководитель практики «Недвижимость и строительство» юридической компании Borenius:

– Документ написан очень запутанным языком, длинными фразами, в которых стилистически очень сложно понять, что конкретно имел в виду законодатель, и уловить смысл конкретного пункта в целом. Если же говорить о критериях, то полагаю, что нечеткость и неоднозначность их формулирования дает повод для коррупции, что, несомненно, противоречит интересам строительной отрасли.

В Приложении № 1 вводятся разные пороги степени готовности строительства для определения возможности привлечения денежных средств граждан без использования счетов эскроу:

- не менее 30% в качестве общего основания;

- не менее 15% для проектов развития застроенной территории, комплексного освоения территории (такие проекты предполагают большие финансовые и строительные риски; при этом, если в отношении конкретного жилого дома степень готовности может быть гораздо ниже 15%, а в целом по территории она будет 15%, то дольщики конкретного дома будут поставлены в менее защищенное положение, чем дольщики другого дома на данной территории с гораздо большей степенью готовности);

- не менее 6% для проекта, который осуществляется застройщиком, включенным в перечень системообразующих организаций РФ. (То есть законодатель полагает, что если предприятие системообразующее, оно защищено от банкротства более других. Очень спорное основание.)

Отдельный интересный момент – соглашение, которое должно заключаться между Правительством РФ и высшим органом исполнительной власти субъекта РФ и которым перечень оснований для понижающих коэффициентов к степени готовности, может быть уточнен. Во-первых, непонятно, в какую сторону. Во-вторых, это перечеркивает степень однозначности акта федерального уровня, который планируется принять. То есть в одном субъекте РФ оснований для применения снижающих коэффициентов к степени готовности будет больше, в других меньше? И от чего это должно зависеть? А если застройщик работает в нескольких субъектах РФ – как к нему будут применяться такие основания?

Отдельные вопросы вызывает сама методика определения соответствия проекта строительства критериям. Имеется путаница понятий «фактических понесенных затрат на строительство» и их подмена в конце методики «фактически выполненными работами». Возможны манипуляции с планируемой стоимостью строительства для подстановки в формулу расчета степени готовности проекта строительства. Аналогичная ситуация – с показателями, подставляемыми в формулу в соответствии с готовностью конструктивных элементов.

Принципы суммирования расчетов по этапам строительства и по проекту в целом также не очень ясны для определения степени готовности проекта в целом.

Непонятно, как будет подтверждаться расчет степени готовности, произведенный застройщиком, – поскольку в документе есть только отсылка к нормативным правовым актам субъекта РФ. То есть возможна ситуация, когда в разных субъектах процедура подтверждения будет разная.

Опять же, передача спорных вопросов на откуп некой комиссии, которая пока непонятно как будет формироваться, – это отдельной повод для коррупционной составляющей.

Фёдор Цуринов, вице-президент по правовым вопросам концерна YIT в России:

– Основным недочетом документа видится п. 5 «методики расчета готовности», который призван урегулировать ситуацию, где в рамках одного разрешения на строительство возводится несколько домов. Хорошо, что этот пункт вообще появился (в более ранних проектах постановления его не было). Но он требует доработки.

В частности, написано, что «степень готовности проекта строительства может быть рассчитана по выбору застройщика суммарно по этапам, если в отношении объектов капитального строительства, поименованных в каждом из этапов, принимаемых к расчету, действует хотя бы один договор участия в долевом строительстве, либо по проекту строительства в целом».

Что значит «суммарно по этапам»? Я читаю это так: я должен включить в расчет все этапы, по которым заключен хоть один ДДУ. Конкретный пример: у меня шесть этапов в одном разрешении, но при этом строятся первые два. А ДДУ сделаны по каждому из шести. Я обязан считать все шесть суммарно? Тогда у меня не набирается 30%. Почему я не могу взять и суммировать первые три из шести, к примеру, где точно есть 30%? И хотя бы эти первые три достроить спокойно? Или я для этого обязан расторгнуть ДДУ по трем остальным? И вообще, зачем обязательно суммарно? Почему нельзя вообще отдельно считать каждый этап? А введенные этапы учитываем? Этого вообще не написано.

Проект предполагает принятие для его применения других актов нижнего уровня. Так, Минстрой должен еще утвердить форму и содержание декларации о готовности проекта строительства (почему бы сразу ее не включить в постановление?), а правила проверки и удостоверения проведенного застройщиком расчета степени физической готовности объекта каждый регион будет утверждать свои, что вряд ли правильно. В первом варианте проекта постановления предлагалось удостоверять проект расчета кадастровому инженеру, что было бы не самым плохим решением. Во втором – Госстройнадзору. А теперь вообще ничего не написали.

Не нравится возможность снижения степени строительной готовности для «системообразующих организаций». Это явное нарушение принципа равной конкуренции и попытка дать преференции отдельным застройщикам. Непонятно, кто такие эти «системообразующие». Здесь явно заложен коррупциогенный фактор. К тому же, не очень понятно, как считать эти преференции.

Очень странная формулировка применяется для снижения степени готовности проектов в рамках КОТ, РЗТ, КРТ и т. п. Но поскольку там теперь предложен коэффициент 0,5, то не имеет значения, как считать, ибо все равно выходит 15%. И все-таки – почему не могли написать просто «15%»?

Не очень понятны и правила расчета понесенных затрат при определении степени понесенных затрат. В частности, непонятно, входят ли в расчет выплаченные подрядчикам авансы или не входят. Об этом ничего не написано – между тем это может быть очень важным, ведь даже по новым нормам, не применимым к застройщикам, строящим проекты по разрешениям на строительство, полученным до 1 июля, авансы могут доходить до 30% проектной стоимости строительства.


АВТОР: Михаил Кулыбин
ИСТОЧНИК: АСН-инфо



01.03.2019 16:45

Губернатор региона Александр Дрозденко подписал постановление о новой структуре органов исполнительной власти.


Согласно распоряжению Александра Дрозденко, в структуре органов исполнительной власти появилась администрация губернатора, на которую лягут организационные, контрольные и координационные функции.

От теории к практике

Областной Комитет по архитектуре и градостроительству официально превратился в Комитет по градостроительной политике. О том, что ведомство возглавит бывший глава Аннинского городского поселения Игорь Кулаков, было известно давно, однако то, что Комитет перейдет в ведение первого заместителя председателя Правительства и главы Комитета финансов Романа Маркова, стало новостью. Изначально предполагалось, что курировать переименованный комитет будет зампред по строительству Михаил Москвин.

Решение губернатора об изменении профиля комитета стало логичным продолжением заявленного ранее нового вектора градостроительной политики региона. Главная задача, поставленная перед Комитетом по градостроительной политике и его главой, – борьба с высотным строительством, которое процветает несмотря на законодательные ограничения. С декабря 2017 года дома в городских поселениях должны строиться не выше 9–12 этажей, а в сельских – 5–9 этажей. Однако строителей, получивших ППТ до введения ограничений, это не останавливает, ведь закон обратной силы не имеет. В результате «высотки» как строились, так и строятся, что совершенно не устраивает губернатора.

Проблема сложная, и власти намерены решать ее в «ручном режиме», т. е. вести переговоры с каждым застройщиком по отдельности, доказывая преимущества среднеэтажных домов с квартирами площадью больше 30 «квадратов» перед многоэтажными «муравейниками», не обеспеченными инфраструктурой и набитыми студиями. Очевидно, что это работа не для теоретиков от архитектуры, а для финансовых и строительных практиков, коими и являются Игорь Кулаков и Роман Марков.

Первый шаг к отделению архитекторов от строителей был сделан еще в марте 2018 года, когда Александр Дрозденко разделил должность главы КАГ и главного архитектора области. Большая часть практических вопросов градостроительства досталась Комитету, а проблемы архитектуры и благоустройства легли на Михаила Киреева.

Отметим, что главный архитектор Ленобласти находится в двойном подчинении: по административной части перед председателем отраслевого комитета, а по архитектурной – непосредственно перед главой региона. Сохранится ли такая система, пока непонятно. Однако очевидно, что большая часть вопросов по архитектуре и благоустройству ляжет на Михаила Киреева, что повысит его значимость как чиновника.

Единоначалие для стратегии

По итогам административной реформы, в ведении Михаила Москвина окажутся почти все ведомства, регламентирующие работу стройкомплекса.

Он много лет курирует работу Комитетов по строительству и дорожному хозяйству, Госстройнадзора, а также Управления Ленинградской области по транспорту. Сейчас же губернатор передал ему еще два: по жилищно-коммунальному хозяйству и по топливно-энергетическому комплексу. Ранее этими ведомствами занимался зампредседателя Правительства Ленобласти Олег Коваль, однако 29 января текущего года его задержали по обвинению в мошенничестве.

«Новое формирование (единый блок по строительству и ЖКХ – прим. ред.) соответствует требованиям времени, – подчеркнул Александр Дрозденко. – Все органы исполнительной власти, вошедшие в объединенный блок, связаны между собой, единоначалие позволяет реализовывать стратегию комплексного развития территории. Объединенные комитеты совместными усилиями не только обеспечивают возведение жилого дома или промышленного объекта, но и их последующую эксплуатацию. Мы считаем оптимальным, что отныне контроль за всем капитальным строительством сосредоточен в одних руках».

Михаил Москвин признает, что получил все рычаги для «создания комфортной среды»: «Если раньше полномочия градостроительного блока заканчивались актом ввода дома или сооружения в эксплуатацию, то теперь наш блок действительно пошел дальше – мы сопровождаем дома весь их жизненный цикл, включая капремонт, снабжение ресурсами и инфраструктурой. Объединение таких направлений со строительным блоком позволит на качественно ином уровне подходить к вопросам реконструкции и возведения объектов ТЭК и ЖКХ. Нам будет проще решать самый проблемный вопрос в строительстве – обеспечение новостроек сетями».

Чиновник добавил, что строительная часть объединенного блока сосредоточится на соблюдении градостроительных норм, блок ЖКХ и энергетики сконцентрируется на доступности ресурсов для населения, улучшении среды и обновлении жилищного фонда, а дорожники уже получили план по строительству ряда капитальных объектов, «которые революционно изменят ситуацию с транспортными потоками».

Разделяй и оптимизируй

Александр Дрозденко уверен, что административная реформа поможет улучшить работу регионального правительства: «Новая структура четко разделяет отраслевые управленческие функции и функции по обеспечению деятельности правительства, отделяет контрольные функции от функций реализации государственных полномочий, исключает дублирование и призвана обеспечить координацию, основанную на принципах проектного управления».

Кроме того, будет «оптимизирована» численность государственных служащих – на 10%. «Речь идет не столько о сокращении работников, сколько о переводе специалистов, не реализующих непосредственно госфункции, в категорию вспомогательного персонала, в госучреждения и иные подведомственные организации», – пояснил губернатор.

Практическая реорганизация работы правительства займет около трех месяцев.


АВТОР: Мария Мельникова



01.03.2019 16:38

Недвижимость оценена в 250 млн рублей.


Российский аукционный дом (РАД) готовит к торгам два небольших здания на Каменном острове, в пределах парка «Тихий отдых», который имеет статус регионального ансамбля-памятника. Первое – бывшая гостиница на набережной Малой Невки, 13А, ее можно реконструировать, снова под гостиницу или же апартаменты с общественным пространством. Ее стартовая стоимость – 214 млн рублей. Второе – бывший гараж, который при желании можно переделать под ресторан или пристройку к гостинице. Он оценен в 36 млн рублей. Здания продаются с землей совокупной площадью 0,17 га. Торги проводятся по поручению Росимущества: объекты включены в прогнозный план приватизации на 2017–2019 годы и будут продаваться отдельными лотами на электронных торгах 19 апреля 2019 года.

Как рассказала руководитель департамента по приватизации РАД Оксана Вологжанина, поскольку возможности строительства на Каменном острове сильно ограничены, возможна только реконструкция зданий в существующих параметрах. «Оптимально было бы включить в проект соседнюю дачу принца Ольденбургского. Она является памятником федерального значения – и в перспективе также попадет на торги. Инвесторы это тоже понимают – и интересуются возможностью комплексного подхода к проекту. Совместная реконструкция этих зданий помогла бы сохранить и приспособить для современного использования этот исторический уголок в самом сердце Петербурга, где никогда не предполагалось массовая застройка», – говорит Оксана Вологжанина.

Эксперты говорят, что заявленная цена продажи довольно высока. «Сейчас речь идет о продаже существующих строений по 217 тыс. рублей и 237 тыс. рублей за общий метр соответственно. Это довольно высокая цена для старта. С учетом вложений в реконструкцию (40–60 тыс. рублей на 1 кв. м общей площади в зависимости от текущего состояния и будущего класса) – мы получим себестоимость проекта в районе 300 тыс. рублей за 1 кв. м», – подсчитала директор департамента жилой недвижимости Colliers International Елизавета Конвей.

По ее мнению, наиболее вероятным сценарием является реконструкция объекта. «Самым эффективной будет реализация комплекса элитных апартаментов на продажу, с ценой лотов не ниже 400 тыс. рублей за 1 кв. м. Коммерческую функцию (офисы или отель) развивать здесь не очень интересно из-за специфики локации, а именно – относительной удаленности от делового центра Петербурга и достаточно высокой цены входа в проект и его себестоимости», – говорит Елизавета Конвей.

С коллегой согласна управляющий директор центра развития недвижимости Becar Asset Management Ольга Шарыгина. По ее словам, цена в 250 млн рублей за актив (даже в очень хорошей локации) – это дорого. Тем более с учетом тех сложностей, которые наверняка возникнут у инвестора при работе с памятником КГИОП. «Думаю, итоговая цена существенно снизится. Этому будет способствовать и тот факт, что объект находится в тихом месте. На значительный туристический поток рассчитывать ему не придется. Конкуренция в том же гостиничном сегменте высокая. Затраты на продвижение объекта не окупятся операционной прибылью. Поэтому оптимальный вариант использования здания – создание здесь эксклюзивного гостевого дома класса «четыре звезды» для закрытых свадеб, дорогих корпоративных торжеств и отдыха гостей, нуждающихся в качественном сервисе и уединении», – заключила Ольга Шарыгина.

Кстати

По данным JLL, за 2018 год в Петербурге было открыто 3 новые гостиницы на 540 номеров (общий номерной фонд качественных гостиниц города достиг 17,3 тыс. номеров). Но их загрузка снизилась до минимального уровня за последние четыре года – 61%. При этом средний тариф размещения в Петербурге вырос на 17%, до рекордных 7,3 тыс. рублей. Самые дорогие, люксовые гостиницы города за эти годы подросли в цене на 20%, до среднего показателя в 21 тыс. рублей.

 

Цифра

 

300 тыс. рублей за 1 кв. м – ориентировочная стоимость покупки и реконструкции двух объектов на Каменном острове


АВТОР: Михаил Светлов