Прошлый год стал рекордным по вводу в эксплуатацию в Санкт-Петербурге проблемных объектов. В 2018 году достижения в этой сфере будут явно скромнее. Тем не менее, очевидно, что постепенно проблема долгостроев в городе решается – и есть надежда, что, как и обещали в Смольном, в 2019 году она станет частью истории.

Темп потерян

Рекорд прошлого года по сдаче долгостроев в этом повторить не удастся. Напомним, по итогам 2017 года в Северной столице в эксплуатацию было введено 33 многоквартирных дома на 10 602 квартиры общей жилой площадью свыше 540,8 тыс. кв. м. Это примерно в 7,5 раз больше, чем годом ранее (4 проблемных корпуса на 1487 квартир общей площадью 71,8 тыс. кв. м). Интересно, что долгострои составили примерно 15% от общего объема сдачи жилья 2017 года, таким образом, по сути, обеспечив превышение прошлогодних результатов суммарного ввода над цифрами 2016 года.

В итоге, по данным Комитета по строи­тельству Смольного, по состоянию на 1 января 2018 года в Петербурге оставалось 39 проблемных жилых домов на 12 568 квартир, общей площадью свыше 570,4 тыс. кв. м. И большую часть власти города хотели сдать уже в этом году, однако реализовать это в полной мере не получилось.

Сохранить «ударные темпы» в этом году не удалось. По состоянию на 18 декабря 2018 года было введено в эксплуатацию 8 жилых домов (3064 квартиры общей площадью порядка 150,1 тыс. кв. м).

Так, в июне в Приморском районе «сдались» три корпуса (2, 3 и 6) ЖК «Новая Каменка», строительство которого начинал «РосСтрой», петербургская «дочка» ГК «СУ-155». В августе в Пушкинском районе введен в эксплуатацию 6-этажный ЖК «Пушкин-Хаус», который ООО «Васт Дизайн» должно было сдать еще в 2016 году. Тогда же ввели корпуса 6Б и 6В ЖК «Ленинский парк», печально известного долгостроя ГК «Город» на территории Красносельского района.

Предновогодний спурт

Традиционно максимальный объем ввода – как своевременного, так и проблемных объектов – приходится на последний месяц года. И нынешний декабрь не стал исключением.

12 декабря 2018 года Служба госстройнадзора Петербурга выдала разрешение на ввод в эксплуатацию корпуса 9А ЖК «Прибалтийский» на 1197 квартир общей площадью 45,4 тыс. кв. м (строительство комплекса в свое время также начинала ГК «Город»). Инвестором при завершении работ выступал Банк «Санкт-Петербург», техзаказчиком – ООО «Управление строительными проектами», генподрядчиком – АО «Монолитстрой», застройщиком – ООО «Орбита».

На следующий день разрешение ведомства на ввод в эксплуатацию получил жилой долгострой СК «Дальпитерстрой» по адресу: Вишерская ул., д. 1, стр. 1, в Шушарах (Пушкинский район). Проблемный дом общей жилой площадью 17,3 тыс. кв. м на 342 квартиры изначально планировалось сдать еще в IV квартале 2015 года. Завершение строительства сумел осуществить сам девелопер.

Но это еще не все. «До конца 2018 года планируется ввод в эксплуатацию 7 многоквартирных домов общей жилой площадью 71 тыс. кв. м на 1627 квартир», – сообщили «Строительному Еженедельнику» в Комитете по строительству. Это еще один дом СК «Дальпитерстрой» в Шушарах, корпуса 4 и 5 ЖК «Новая Каменка», три корпуса (5А, 7Б и 7В) ЖК «Ленинский парк», а также долгострой в пос. Ленсоветовский в Шушарах. На этих объектах в настоящее время проводятся итоговые проверки Службы госстройнадзора, устраняются замечания инспекторов, формируются пакеты документов для ввода в эксплуатацию.

Таким образом, всего по итогам 2018 года в Петербурге планируется ввести в эксплуатацию 15 многоквартирных жилых домов на 4691 квартиры общей площадью свыше 221,1 тыс. кв. м.

Последний бой?

При этом надо признать, что не все планы властей по вводу проблемных объектов в 2018 году удалось реализовать. Сдача части долгостроев перенесена на 2019-й. Среди них такие объекты, как ЖК «Водолей-2» в Сестрорецке (его намечалось ввести в октябре 2018 года; теперь сроки перенесены на апрель 2019-го), ЖК «Капитал Классик» в Колпино, ЖК «Ижора Парк» в Металлострое и ряд других.

Тем не менее, власти города заявляют о намерении до конца 2019 года окончательно решить проблему долгостроев в Петербурге. Во всяком случае, в Комитете по строительству сообщили о планах завершить строительство и ввести в эксплуатацию в будущем году 24 дома на 7877 квартир общей жилой площадью 349,3 тыс. кв. м. А это все здания, которые на данный момент числятся в городском перечне проблемных объектов.

Однако есть еще одна сложность, которая заключается в текущей ситуации на первичном рынке жилья в Петербурге. Очевидно, что ряд застройщиков находится в достаточно сложном финансовом положении, сообщается об остановке или крайне низких темпах работ по целому ряду объектов. А по мнению многих экспертов, законодательные новации могут пошатнуть хрупкое равновесие и тех девелоперов, которые пока «идут в графике» по своим проектам – есть опасность, что решение вопроса долгостроев может отложиться из-за попадания в «проблемные списки» новых объектов и новых дольщиков.

Мнение

Заместитель председателя Комитета по строительству Петербурга Евгений Барановский:

– Строительное сообщество Петербурга отзывчиво относится к проблемам отрасли, а к вопросу обманутых дольщиков – особенно. У нас немало примеров, когда застройщик, причем не обязательно крупный, способствует завершению того или иного долгостроя.

Рынку жилищного строительства, в условиях последних отраслевых законодательных изменений, требуются новые альтернативы инвестирования.

В Санкт-Петербурге, на тематической площадке «Жилье и городская среда» Общероссийского Народного фронта, лидером которого является Президент России Владимир Путин, обсудили проблемы, связанные с осложнением условий финансирования долевого строительства и близкой перспективой запрета использования этого механизма.

Круглый стол прошел 18 декабря 2018 года, в день принятия Госдумой РФ во втором чтении новой редакции 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве» (третье чтение законопроекта было 19 декабря). Эксперты регио­нального отделения ОНФ в Петербурге отметили, что утвержденные поправки в документ, в части необходимости использования с 1 июля 2019 года эскроу-счетов по уже действующим проектам застройщиков, оказались неожиданными, они достаточно радикальны для застройщиков и неизбежно приведут к увеличению стоимости строительства.

Президент Ассоциации банков Северо-Запада Владимир Джикович сообщил, что в настоящее время в Петербурге открыто только 2 эскроу-счета. Большинство застройщиков пока не настрое­­но использовать данный вид банковского финансирования, предпочитая ему собственные средства.

Представители строительной сферы, приглашенные на площадку ОНФ, складывающуюся ситуацию в отрасли считают тревожной и близкой к критической. По словам руководителя Дирекции по развитию в СЗФО ФАУ «РосКапСтрой» Сергея Зимина, принятый в новой редакции 214-ФЗ – это «путь в никуда» и работать он не будет. Более правильным было бы, считает он, организовать участие в процессе инвестирования в жилищное строительство государственных структур, которые должны обеспечить не только контроль, но и надлежащую координацию данного процесса. В частности, целесо­образно задействовать в схеме жилищного строительства уполномоченные банки, к средствам которых смогут прибегать застройщики, под гарантии региональных органов власти.

Вице-президент Гильдии управляющих и девелоперов, генеральный директор компании «Мастер девелопмент» Вячеслав Семененко полагает, что последние законодательные новации 214-ФЗ нанесут серьезный вред отрасли. «Себестоимость строительства может вырасти на 20%, что автоматически означает падение доступности жилья. Может быть, такие города, как Москва, Петербург, справятся с ситуацией, но многие регионы с небольшими рынками «лягут», в том числе из-за банкротства строи­тельных компаний», – считает девелопер.

По мнению экспертов, несмотря на то, что потребительский спрос пока остается высоким, опасность сокращения сбыта жилья в обозримом будущем создает риск кризиса в отрасли. При этом альтернативой долевому строительству могут быть другие механизмы приобретения недвижимости, в том числе и в инвестиционных целях.

По словам эксперта по инвестированию в жилищное строительство Константина Макарова, девелоперские проекты можно реализовать по 156-ФЗ «Об инвестиционных фондах» путем создания цифровой платформы для привлечения коллективных инвестиций в строительство. Функционал платформы построен на исполнении требований 156-ФЗ в автоматическом режиме по технологии распределенных реестров. В качестве основного инструмента привлечения инвестиций рассматривается открытый паевой инвестиционный фонд (ОПИФ). Инвестиции для строительства каждого конкретного ЖК производятся через обмен паев ОПИФ на паи закрытого паевого инвестиционного фонда (ЗПИФ). Каждый пайщик сможет самостоятельно производить обмен паев через «личный кабинет», выбирая для инвестиций конкретный ЖК. Таким образом, формируется прозрачный и рыночный инструмент привлечения денег в строительную отрасль.

Директор АНО «Правовой центр градостроительных проектов» Юрий Курикалов обратил внимание на то, что любой альтернативный «долевке» механизм финансирования жилищного строительства подразумевает создание корпоративной структуры, которая берет на себя привлечение инвестиций для покупки строящегося жилья и реализацию его гражданам после завершения строительства. Целесообразно создание такой структуры на региональном уровне под государственным патронажем. Одновременно надо стимулировать потребительский спрос на недвижимость за счет развития рынка арендного жилья. При комплексной реализации программ с использованием арендной формы создаваемая корпоративная структура будет выступать одновременно как инвестиционный фонд и оператор объектов. При этом, исходя из экономической целесообразности, коммерческая аренда жилья должна предусматривать его выкуп арендаторами в свою собственность.