Где у нас случилось? или Пара незаметных пустяков. Какие законодательные новации вступили в силу с 1 января
Российские законодатели продолжают без устали реформировать строительную отрасль. Законы касаются самых разных областей и часто принимаются с отложенным сроком вступления в силу, чтобы обеспечить строителям переходный период. «Строительный Еженедельник» попытался разобраться с новеллами, которые начали действовать с 1 января 2019 года.
При обзоре новаций «за скобками» будут оставлены весьма положения свежайших корректировок в многострадальный 214-ФЗ, принятых в экспресс-стиле в конце 2018 года (первое чтение в Госдуме – 4 декабря, второе – 18-го, третье – 19-го, утверждение Софетом Федерации – 21 декабря, подписание Президентом – 26 декабря). Во-первых, - по формальному признаку они вступили в силу в момент подписания главой государства. А во-вторых, «Строительный Еженедельник» подробно рассматривал их в последнем номере за прошлый год (см. «Сдвиг по 214-ФЗ», №38 от 24 декабря 2018 года).
Добавим при этом, что, по мнению экспертов, наиболее мощные «тектонические сдвиги» в законодательстве ждут отрасль с середины наступившего года. «Для участников строительного рынка 2019 год окажется довольно трудным. В первую очередь, это связано с реформированием рынка долевого участия в строительстве. Почти все участники рынка находятся в ожидании 1 июля 2019 года, когда вступят в силу поправки в ФЗ-214», - отмечает партнер, руководитель практики «Недвижимость и строительство» юридической компании Borenius Майя Петрова. Поправки, вступающие в силу с 1 января 2019 года, по ее словам, в основном носят «минорный» характер и направлены на детализацию уже существующих отношений.
Новое в госэкспертизе
С 1 января 2019 года вступает в силу очередной пул поправок в Градостроительный кодекс РФ, предусмотренный законом 342-ФЗ от 3 августа 2018 года. Ключевые изменения, вносимые им, можно разделить на три категории. Первая из них касается оформления и осуществления государственной экспертизы проектной документации.
Поправки предусматривают расширение полномочий Правительства РФ по разработке формы проектной документации, которое сможет дифференцировать состав и требования к содержанию ее разделов в зависимости от вида объекта капитального строительства (площадной или линейный), его назначения или вида работ (строительство, реконструкция или капремонт), выполняемых в отношении данного объекта.
Также с 1 января 2019 года расширяется предмет экспертизы проектной документации, которая сможет быть проверена на соответствие, например, требованиям антитеррористической защищенности объекта, санитарно-эпидемиологическим требованиям, требованиям в области охраны окружающей среды, требованиям госохраны объектов наследия, заданию застройщика или технического заказчика на проектирование. Кроме того, в тех случаях, когда финансирование строительства более чем на 50% осуществляется из бюджетных средств, оценка достоверности определения сметной стоимости строительства будет осуществляться также в рамках госэкспертизы.
По мнению Майи Петровой, эти поправки носят скорее технический характер. «Передача Правительству РФ полномочий по разработке формы и разделов проектной документации скорее сыграет на руку организациям, профессионально занимающимся ее разработкой. Очевидно, что документация на площадной и линейный объекты очень сильно различается. Так же и проект, не соответствующий различным требованиям безопасности, ранее точно также не прошел бы госэкспертизу. Поэтому говорить о том, что при государственной экспертизе к проектной документации будут предъявляться новые повышенные требования, не приходится», - отмечает она.
«Идея расширения предмета экспертизы, с одной стороны, потребует значительно больших затрат на разработку такой документации, но в то же время призвана обеспечить проверку соответствия не только техническим регламентам, но всем существующим требованиям и особым условиям, что должно повысить качественные характеристики возводимого объекта, а также исключить возникновение сложностей у застройщика при дальнейшем государственном администрировании хода и завершения строительства», - со со своей стороны отмечает Константин Клошко, юрист практики по недвижимости и инвестициям Адвокатского бюро «Качкин и Партнеры».
Невыполнимая классификация
Еще одним положением 342-ФЗ стала классификация объектов капстроительства. С 1 января 2019 года задание на проектирование и проектная документация обязательно должны содержать указание на соответствующий объект капитального строительства из специального классификатора объектов.
Несмотря на то, что данное положение включили в Градостроительный кодекс РФ, его соблюдение на 1 января 2019 года невозможно. Причина проста – классификатор к настоящему моменту находится в разработке. Поправка станет актуальной с момента официального принятия Минстроем России упомянутого классификатора.
«Эта поправка вызывает определенные опасения. В таких случаях, как никогда, актуальна фраза: «определить – значит ограничить». Что делать в ситуации, когда объект капитального строительства не вписывается в классификацию, разработанную Минстроем? Для таких случаев будет разработана специальная категория «иные объекты капитального строительства» или проектную декларацию придется подгонять таким образом, чтобы планируемый к возведению объект соответствовал определенной категории из утвержденного классификатора? Пока предсказать это довольно сложно, поэтому посмотрим какой классификатор будет утвержден и как он будет применяться государственными органами, проводящими экспертизу или уполномоченными на выдачу разрешений на строительство», - отмечает Майя Петрова.
Третье важное требование 342-ФЗ заключается в обеспечение доступности градостроительной и проектной документации. Поправки расширяют перечень документов, подлежащих включению в государственные информационные системы обеспечения градостроительной деятельности. Например, с 1 января 2019 года сведения о результатах и материалах инженерных изысканий также подлежат включению в указанные информационные системы. Параллельно с этим КоАП дополняется ст. 9.5.2, предусматривающей ответственность за непредоставление информации в подобные информационные системы.
Самостроям – бой!
С 1 января 2019 года со вступлением в силу закона от 29 июля 2017 года 217-ФЗ «О ведении гражданами садоводства и огородничества…» заканчивается переходный период, установленный для объектов индивидуального жилищного строительства (ИЖС) законом 340-ФЗ от 3 августа 2018 года.
В первую очередь они касаются новых объектов ИЖС (максимальная этажность – 3 этажа, высотность – 20 м) на садово-дачном участке. При их возведении, вместо оформления разрешительной документации, гражданин обязан направить в соответствующий орган уведомления о начале и об окончании строительства. Последнее – вместе с техническим планом и квитанцией об уплате госпошлины, поскольку теперь кадастровый учет и регистрацию прав на возведенный объект недвижимости обязана проводить местная администрация.
Размещение дома для постоянного проживания возможно только на садовых земельных участках (на огородных же земельных участках допустимо размещение построек, предназначенных для временного проживания – дачные, летние домики). Если при возведении и оформлении прав на такой дом не было допущено ошибок, то такая недвижимость будет считаться жилой, что позволит оформить там постоянную регистрацию.
Константин Клошко считает, что эти новации, по замыслу законодателя, приняты в целях борьбы с самостроем, самозахватом земельных участков, их нецелевым использованием, а также уклонением от уплаты налогов на имущество. «Также установленное регулирование исключит бесконтрольное формирование и разрастание садовых массивов, что должно сократить количество споров, связанных с границами и принадлежностью земельных участков, а также обеспечить их использование, включая застройку, в соответствии с категориями и целевым назначением», - отмечает он.
«Государство продолжает бороться с самостроями. Введением уведомительного порядка законодатель пытается пресечь такие порочные практики, когда, например, на садово-дачном участке возводится де-факто многоквартирный жилой дом, который не вводится в эксплуатацию и в котором де-юре не могут проживать люди, или когда на аналогичном земельном участке возводится шикарный замок, права на который не регистрируются для избежания уплаты имущественных налогов. Вкупе с продлением «дачной амнистии» до 1 марта 2020 года и дополнением градостроительного кодекса главой 6.4 «Снос объектов капитального строительства», полагаем, что указанные меры приведут к сокращению количества самостроя, выводу «из тени» еще нелегализованных объектов ИЖС и оздоровлению рынка ИЖС», - добавляет Майя Петрова.
Систематизация регулирования, названная «дачной реформой», идет по пути признания ранее возникших прав, т.е. зарегистрированные в установленном порядке права добросовестных застройщиков будут сохранены в неизменном виде, полагает Константин Клошко. «В то же время, упорядочение процедуры возведения объектов ИЖС и садовых домов не означает ее упрощение и потребует соблюдения градостроительного законодательства, для чего необходимо будет заручиться поддержкой профессионалов либо самостоятельно освоить требования градостроительных регламентов», - указывает эксперт.
2% - это много или мало?
Одним из самых заметных изменений, оказывающим влияние на все отрасли отечественного рынка, в том числе и на строительство, является повышение с 1 января 2019 года ставки налога на добавленную стоимость с 18% до 20%.
«Минфин РФ уже выпустил ряд писем, разъяснив что для исчисления НДС по ставке 20% дата заключения договоров не имеет значения. Даже если договоры заключены в 2018 году или ранее и по ним получена полная или частичная предоплата, с 1 января 2019 года к таким договорам также применяется ставка НДС в размере 20%», - подчеркивает Константин Клошко. Это означает, что если в договоре стоимость указана с учетом НДС, то исполнителю (продавцу) придется либо увеличить стоимость договора, либо покрыть разницу за свой счет – в любом случае, изменение цены потребует внесения изменений в существенное условие договора. Если же стоимость в договоре указана без учета НДС, тогда начиная с 1 января 2019 года его цена вырастет автоматически.
«Это означает, что в сфере строительства повышение ставки НДС также приведет к росту себестоимости товаров (услуг). Таким образом, как для заказчиков, так и для подрядчиков к традиционному ежегодному повышению цен, учитывающему рыночные факторы влияния, также добавится фактор государственной фискальной политики. Следовательно, на плечи конечного потребителя ляжет все бремя факторов, формирующих ценообразование, в т.ч. и на строительном рынке. Отсюда негативные прогнозы относительно снижения покупательской способности и последующей стагнации строительного рынка», - резюмирует Константин Клошко.
Законодательное Собрание Санкт-Петербурга приняло в первом чтении законопроект о порядке предоставления земельных участков для реализации проектов государственно-частного партнерства (ГЧП).
Документ был подготовлен городским Комитетом по инвестициям. Предполагается, что правовой акт должен стать первым этапом оптимизации административных процедур, связанных с процессом подготовки и реализации проектов ГЧП. В частности, он будет регулировать вопросы управления имуществом Петербурга, задействованного в сфере ГЧП. Законопроект уже предварительно одобрил вр. и. о. губернатора Петербурга Александр Беглов.
Отметим, что настоящее время процедура взаимодействия города с концессионерами прописана сразу в нескольких постановлениях Смольного, что создает правовые коллизии. Условия использования земли по ряду уже заключенных договоров в формате ГЧП определялись в значительной степени в индивидуальном порядке.
Согласно представленному в ЗакС законопроекту, инвестор будет получать участки по договору аренды на весь срок действия концессионного соглашения. Размер ставки будет фиксированным и составит 1,5% от кадастровой стоимости арендуемого участка. Также в документе прописано, что Правительство Петербурга получает право на снос здания или другого строения, если это необходимо для реализации соглашения. При этом все ограничения, связанные с объектами, имеющими культурно-историческое значение, сохраняются.
Между тем, депутаты оппозиционных партий считают данный пункт законопроекта совершенно неприемлемым. Они полагают, что в интересах ГЧП будет сноситься множество зданий. И повлиять на этот вопрос на уровне городского парламента будет невозможно.
Отметим, что ранее уже сообщалось, что при реализации проекта Восточного скоростного диаметра предполагается снести один жилой дом. Он расположен по адресу ул. Салова, 30, и попадает в зону строительства трассы.
Председатель Комитета по инвестициям Петербурга Ирина Бабюк уже сообщила, что ко второму чтению в законопроект могут быть внесены правки, в том числе и от депутатов ЗакС. «Основная идея закона – необходимость создания единого механизма прозрачного взаимодействия исполнительной власти и бизнеса. Текущие разногласия могут быть обусловлены спецификой предмета регулирования, требующей глубоких познаний в различных отраслях права, и они решаемы», – полагает глава ведомства.
Председатель Петербургского отделения «Деловой России» Дмитрий Панов отмечает, что законопроект Смольного о порядке предоставления земельных участков для ГЧП может действительно помочь урегулировать взаимоотношения городских властей и бизнеса.
«К сожалению, на сегодняшний день позиция сторон относительно реализации того или иного проекта часто не совпадает. Дополнительное законодательное регулирование может помочь сделать партнерство прозрачным, а реализацию проекта ГЧП более защищенной. В частности, важно, чтобы органы власти предоставляли гарантии выполнения своих обязательств, а также чтобы была определена компенсация при срыве сроков реализации проекта не по вине бизнеса. Добавлю, что хотелось бы, чтобы город сформировал кластеризованные предложения по проектам, которые могут быть реализованы в формате ГЧП. Считаю, что бизнес должен выбирать, а не придумывать проекты, куда можно вложить деньги», – подчеркнул он.
Кстати
Совет Федерации рекомендовал Правительству РФ увеличить ассигнования на стимулирование строительства жилья и разработать меры, направленные на развитие ГЧП в этой сфере.
XVI Всероссийский съезд саморегулируемых организаций, основанных на членстве лиц, осуществляющих строительство, реконструкцию, капитальный ремонт объектов капитального строительства, состоялся в Москве 26 ноября 2018 года. Около трехсот делегатов практически единодушно приняли решения по вопросам повестки дня, обновили Совет и наградили победителей конкурса профессионального мастерства для ИТР.
Съезд строительных саморегулируемых организаций проходил под председательством Президента НОСТРОЙ Андрея Молчанова, при участии министра строительства и жилищно-коммунального хозяйства РФ Владимира Якушева, а также первого заместителя председателя Комитета Совета Федерации по федеративному устройству, региональной политике, местному самоуправлению и делам Севера Аркадия Чернецкого, заместителя директора Департамента промышленности и инфраструктуры Правительства РФ Николая Линченко, руководителя Федеральной службы по экологическому, технологическому и атомному надзору Алексея Алёшина, директора Правового департамента Минстроя России Олега Сперанского, заместителя руководителя Федеральной службы по экологическому, технологическому и атомному надзору Александра Трембицкого, президента Российского союза строителей Владимира Яковлева, ректора МГСУ Андрея Волкова, президента НОПРИЗ Михаила Посохина, вице-президентов НОСТРОЙ Антона Глушкова и Виталия Южилина .
В работе съезда приняли участие 296 делегатов от СРО, из которых 209 подтвердили право голоса. Таким образом, легитимность решений съезда была гарантирована.
Приоритеты Минстроя
Министр строительства и ЖКХ РФ Владимир Якушев приветствовал участников и гостей съезда и в своем выступлении рассказал о внесении в Государственную Думу подготовленных министерством совместно с профессиональным сообществом поправок в ряд законов, в том числе и в Федеральный закон № 214-ФЗ.
«Подготовка предложений по внесению изменений в законы и подзаконные акты нами велась в тесном сотрудничестве с профессионалами-практиками, совместно с профильными национальными объединениями. Также министерством разработан ряд предложений по субсидированию процентной ставки по ипотеке, для исполнения задач, поставленных Президентом России, и для поддержания спроса на рынке жилья», – заявил министр.
Владимир Якушев указал направления деятельности министерства и отрасли на ближайшую перспективу, подробно освещая каждое из них.
Говоря о системе саморегулирования в строительстве, глава Минстроя России сообщил: «26 октября мы представили в Правительство поправки в Градостроительный кодекс, в которых учтена большая часть предложений, сформированных профессиональным сообществом по итогам реформы саморегулирования. В их числе снижение финансовой нагрузки на членов саморегулируемых организаций и рисков коммерциализации саморегулирования».
По словам Владимира Якушева, на ближайшую перспективу основной задачей станет интеграция в едином реестре сведений членов саморегулируемых организаций и сведений национальных реестров специалистов. При этом он отметил, что НОСТРОЙ уже приступил к реализации такого механизма и сейчас активно отрабатывает его на пилотных проектах.
«Минстрой готов к тесному и конструктивному сотрудничеству – и ждет от профессионального сообщества предложений не только по вопросам саморегулирования, но и по дальнейшему ускорению технологического развития строительной отрасли», – отметил Владимир Якушев.
В рамках плана по развитию конкуренции ведомство разрабатывает стратегию развития строительной отрасли, в которой отдельно будут прописаны вопросы инноваций в строительстве. Эту работу планируется завершить к октябрю 2019 года.
«Минстрой планирует делать этот документ на базе экспертных площадок и тех предложений, которые сделают представители строительной отрасли. Мы должны сделать документ стратегического развития отрасли, за который нам не будет стыдно. Это будет наше с вами видение, куда дальше будет идти строительная отрасль, наши с вами приоритеты и стратегические задачи», – резюмировал министр.
В кулуарах съезда, общаясь с журналистами, Владимир Якушев представил позицию министерства относительно развития саморегулирования в строительной отрасли. Он отметил, что благодаря проведенной законодательной работе отраслевое саморегулирование значительно укрепило свои позиции. Но процесс реформирования еще не закончен, еще есть вопросы, и надо двигаться дальше.
Он особо отметил, что переложить все регулирование на плечи государства – неправильно: «Работа таких институтов, как саморегулирование, таких, которые сами для себя могут регулировать те или иные сложные вопросы, нужна. Да, во многих отраслях, в том числе и в строительстве, есть проблемы. Есть обманутые дольщики, есть закрытые банки с массой денег, которые потом куда-то пропали, есть и недобропорядочные люди. Тем не менее, я верю и хочу, чтобы институт саморегулирования в стране был. И мы должны сделать всё, чтобы он был цивилизованным».
Отвечая на вопросы журналистов, касающиеся проблем с компенсационными фондами и различных предложений по использованию средств компфондов СРО, Владимир Якушев подчеркнул: «В отношении компенсационных фондов действует четкое правовое регулирование. Главное предназначение таких фондов СРО – это компенсация рисков, которые могут возникнуть при проведении строительно-монтажных работ. И без изменения регулирования эти денежные средства никто никуда направлять не может».
Работа съезда
Президент НОСТРОЙ Андрей Молчанов представил участникам съезда итоги деятельности нацобъединения в 2018 году и подробно остановился на вопросах удовлетворения требований членов исключенных СРО о перечислении средств компфондов и наполнения Национального реестра специалистов.
Приняв к сведению доклад Президента НОСТРОЙ, делегаты утвердили смету и приоритетные направления деятельности нацобъединения на предстоящий год.
«В итоговой редакции приоритетных направлений выделены четыре цели деятельности НОСТРОЙ: защита членов нацобъединения, представление их интересов в высших административных и властных структурах, повышение качества саморегулирования и качества строительства», – подчеркнул Андрей Молчанов.
Далее делегаты съезда проголосовали за включение в Ревизионную комиссию НОСТРОЙ (на оставшийся срок ее полномочий) Татьяны Алексеевой (Ассоциация Саморегулируемая организация «Строительный альянс Северо-Запада») и Евгения Конкки (Ассоциация Саморегулируемая организация «Объединение строителей Карелии»), вместо Никиты Загускина и Юрия Курикалова, добровольно сложивших свои полномочия.
Съезд прекратил полномочия членов Совета НОСТРОЙ, подлежащих замене в соответствии с процедурой обновления (ротации), и по результатам тайного голосования избрал 13 новых членов Совета. Северо-Запад представили Никита Загускин (Ассоциация СРО «Балтийский строительный комплекс») и Виктор Суворов (Ассоциация «Псковский строительный комплекс»).
В завершение съезда делегаты приняли Резолюцию, в которую вошли предложения нацобъединения по внесению изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации. Их представил вице-президент НОСТРОЙ, председатель Экспертного Совета НОСТРОЙ по вопросам совершенствования законодательства в строительной сфере Антон Глушков. Кроме того, представители СРО проголосовали за ликвидацию Академии профессионального образования НОСТРОЙ как завершившей свою задачу, рассмотрели вопрос об участии в других юридических лицах и по итогам его обсуждения поручили Исполнительной дирекции НОСТРОЙ проработать вопрос приобретения прав на нематериальные активы ООО «Издательский дом «Строительная газета» с оценкой их рыночной стоимости и последующим вынесением этого вопроса на рассмотрение Совета НОСТРОЙ.
Кроме того, Президент НОСТРОЙ Андрей Молчанов и ректор НИУ МГСУ Андрей Волков наградили победителей и финалистов IV Конкурса профессионального мастерства для ИТР в сфере строительства.
Практика НОСТРОЙ
Накануне съезда руководители СРО приняли участие в тематических круглых столах, где обсудили вопросы информационного обеспечения деятельности саморегулируемых организаций.
«Темы, вынесенные на обсуждение, актуальны и связаны непосредственно с практикой деятельности саморегулируемых организаций и с программным обеспечением этой деятельности», – анонсировал мероприятия Исполнительный директор НОСТРОЙ Виктор Прядеин.
Обсуждая систему стандартизации и вопросы контроля соблюдения членами СРО договорных обязательств, представленные директором Департамента нормативного и методического обеспечения НОСТРОЙ Александром Мешаловым, участники круглого стола отметили, что для обеспечения эффективности контроль должен осуществляться постоянно.
«Наши члены заключают договоры, исполняют их, завершают. За этим СРО необходимо следить, и электронная система в данных процессах – большое подспорье. Вся информация сразу появляется в системе, там же отображаются изменения», – высказал в ходе круглого стола свое мнение исполнительный директор СРО «Стройбизнесинвест» Александр Шилов.
О контроле наличия у членов СРО специалистов, сведения о которых внесены в НРС в области строительства, говорили на втором круглом столе.
Самым обсуждаемым в этой дискуссии стал сервис вычленения и исправления в НРС дублирующихся данных о специалистах, о котором рассказал директор Департамента национального реестра специалистов и профессионального образования НОСТРОЙ Александр Монаенко.
НОСТРОЙ создал в Едином реестре сведений об обязательствах членов СРО специальный сервис проверки идентификационных номеров специалистов НРС, который позволяет проверять уникальность специалистов, заявленных членами СРО при подтверждении их соответствия требованиям градостроительного законодательства. Система находит пересекающиеся номера специалистов в НРС, не раскрывая их персональные данные. Сейчас этим сервисом пользуются около 40 СРО, в базе уже проверены около 34 тыс. специалистов. По 2% из них выявлены повторы у членов различных СРО. Докладчики представили алгоритм действий СРО после выявления у их членов дублирующихся данных о специалистах.
«На мой взгляд, предложенный механизм – правильный и полезный. СРО между своими членами, а также между собой, могут выявить данные в реестре, вызвавшие дублирование информации. После внесения исправлений НРС не только очистится от «дублей», но и существенно повысит качество представленной в нем информации, что немаловажно для членов реестра и СРО в целом», – считает директор Ассоциации «Добровольное объединение строителей» Владимир Груздев.
Третья дискуссия была посвящена обсуждению вопросов, связанных с хранением дел членов СРО в электронном виде. С основным сообщением по теме выступил генеральный директор СРО АСК «Межрегиональный строительный комплекс» Павел Малахов.
В ходе обсуждения мнения разделились. Кто-то сомневался в обеспечении сохранности электронных архивов, кто-то высказывал опасения относительно объемов хранилищ бумажных документов.
«На данный момент у нас дела хранятся в бумажной версии. Нужно посчитать, во сколько обойдется переход и хранение архива в электронный вид с обеспечением его достойной защиты. В НОСТРОЙ создана рабочая группа, и я надеюсь, что с ее помощью в ближайшее время будет разработано соответствующее программное обеспечение и создана надежная защита данного ПО, чтобы в случае перехода сведения о наших членах оставались в безопасности», – прокомментировал вопрос технический директор СРО Союз «Строители Петербурга» Сергей Фролов.
Следующий съезд НОСТРОЙ запланирован на весну 2019 года.