Большой шкаф громко падает. История бизнес-фиаско крупных федеральных застройщиков СУ-155 и Urban Group
Самыми резонансными и серьезными по тяжести последствий на рынке долевого строительства стали бизнес-фиаско крупных федеральных застройщиков «СУ-155» и Urban Group.
Российский строительный рынок сейчас переживает процессы, похожие на те, что уже были в банковском секторе, – период тотальной чистки и концентрации капитала. За время кризиса рынок России, по разным оценкам, покинули почти 8 тыс. строительных организаций. Только за прошлый год, по данным Рейтингового агентства строительного комплекса (РАСК), число строительных компаний в отрасли сократилось на 20% и сейчас составляет около 4 тыс. фирм.
Уходят в основном небольшие компании. Причем две трети из них нельзя отнести к однодневкам – они были на рынке более 7 лет и просто не выдержали экономических потрясений, а также последних изменений в отраслевом законодательстве. Но бывают и крупные провалы, последствия которых годами держат рынок в напряжении, требуют вмешательства властей и отражаются на репутации всей отрасли.
Гибель титаников
Бизнес-фиаско крупных федеральных застройщиков «СУ-155» и Urban Group стали самыми резонансными и серьезными по тяжести последствий.
«СУ-155» завалилось первым. Проблемы у компании возникли в 2015 году одновременно во всех регионах присутствия. Совокупный внешний долг девелопера превышал 150 млрд рублей. Его появление собственник «СУ-155» Михаил Балакин объяснял ошибками в стратегии – компания оказалась сильно закредитована и не смогла справиться с долговой нагрузкой. Вскоре Арбитражный суд Москвы признал компанию «СУ-155» банкротом. После ее ухода с рынка осталось 155 недостроев в 14 регионах, на достройку которых требовалось на тот момент 40 млрд рублей. Из них жилых домов – 147, где было продано более 16 тыс. квартир. В числе дольщиков и пайщиков группы числилось, по меньшей мере, 40 тыс. человек (в итоге статус обманутых дольщиков получили 27,6 тыс. человек).
Учитывая масштаб бедствия, ситуацию пришлось брать под контроль федеральным властям. Для ее исправления назначили санатора – банк «Российский Капитал». На его деньги и идет достройка проблемных объектов. (Сейчас банк «Российский капитал» и его подрядчик «РК Строй» входят в состав АО «ДОМ.РФ» – прим. ред.) В Минстрое был согласован график достройки проблемных объектов компании, согласно которому все жилые объекты банкрота в России должны достроить до конца текущего года. Ключи от своих квартир в завершенных проектах получили уже более 80% дольщиков.
Похожая беда случилась и с Urban Group, но только в этом году. Договоры долевого участия в жилых комплексах компании Росреестр перестал регистрировать в апреле текущего года. Владелец Urban Group Александр Долгин сам взялся за операционное управление, обвинив предыдущего руководителя Андрея Пучкова в неэффективности и нецелевом расходовании средств. Но спасти ситуацию не удалось. В июне Фонд защиты дольщиков подал заявления о банкротстве пяти компаний Urban Group. Через месяц заявления были удовлетворены – и началось конкурсное производство. А в августе Савёловский суд Москвы заочно арестовал Андрея Пучкова по обвинению в злоупотреблении полномочиями, которое повлекло тяжкие последствия. Согласно прошедшему в компании аудиту, она не закончила строительство 68 домов общей площадью 1,4 млн кв. м. Стоимость их завершения оценивается в 71 млрд рублей, из которых только 11,9 млрд рублей, по оценке аналитиков, можно получить от продажи квартир и других помещений. У компании осталось 19,5 тыс. дольщиков.
Власти и здесь подключились к решению проблемы. Был опубликован проект постановления правительства о выделении из федерального бюджета 14,6 млрд рублей на завершение проблемных строек Urban Group. Дольщикам компании также разрешили рефинансировать ипотечные кредиты с помощью АО «ДОМ.РФ» по рыночным ставкам.
Губернатор Московской области Андрей Воробьёв публично пообещал, что все дома компании будут достроены. «В конце этого года – первые дома. И в 2019, 2020, 2021 годах этот проект должен быть окончательно завершен», – заявил он.
Почему так получилось?
Эксперты называют три основные проблемы, с которыми столкнулись девелоперы. Первая – погоня за объемами. «СУ-155» за 15 лет построило столько жилья, что можно было бы расселить миллионный город. Десять лет подряд, начиная с 2004-го, компания ежегодно сдавала более 1 млн кв. м жилья и считалась крупнейшим в стране застройщиком на рынке жилищного строительства. В 2013-м и 2014-м ее годовая выручка превышала 100 млрд рублей. Но выручка уходила в первую очередь на покупку новых площадок. Снижать темпы развития компания не могла, поскольку пошла бы цепная реакция с остановкой предприятий группы. Из-за гонки за объемами «СУ-155» приходилось работать на низкой марже. А это большой риск, о котором знают все игроки рынка. Urban Group тоже строила очень много по похожему алгоритму. По итогам прошлого года она была одним из крупнейших застройщиков Подмосковья.
Вторая проблема – привычка девелоперов не платить вовремя по счетам, затягивать сроки сдачи объектов, по сути, кредитуясь за счет поставщиков, подрядчиков и покупателей жилья. К «СУ-155» было подано множество исков с денежными требованиями, из которых около 300 были предъявлены в 2015 году. Проверка Urban Group также обнаружила схемы вывода из компании средств дольщиков. Только через выдачу займов аффилированным структурам было выведено 27 млрд рублей.
У «СУ-155» была еще личная эксклюзивная проблема – зависимость от госзаказа. До кризиса 2008 года доля госзаказа в портфеле «СУ-155» колебалась на уровне 50%, затем выросла до 70%. Компания много строила для Минобороны. Но в 2012 года министерство перешло на схему субсидирования. И по итогам 2015 года доля госзаказа в портфеле компании резко снизилась 25%, что тоже повлияло на общую ситуацию.
«Думаю, что мы никогда толком не узнаем, какие именно ошибки привели Urban Group и «СУ-155» к печальным последствиям. Часть этих проблем просто не озвучивалась – мы видим лишь некую «официальную» версию. Но последствия банкротств очевидны – уже внесены изменения в Федеральные законы № 214-ФЗ и № 218-ФЗ, а также задано направление отрасли – уйти от «долевки» к проектному финансированию, где значительная часть злоупотреблений со стороны застройщиков будет, в принципе, невозможна», – говорит аналитик ГК «ФИНАМ» Алексей Коренев.
«Причины краха разные. И больше это стечение обстоятельств – лишь в редких случаях откровенное хищение. По наиболее громким кейсам основной причиной стало создание «пирамиды» проектов, когда доходы от запущенного, но невыполненного проекта сразу направляются на запуск следующего. При такой «пирамиде» любая остановка новых проектов влечет невозможность обслуживать и строить все ранее начатые, что порождает обратную реакцию и падение «пирамиды». Масла в огонь подливают ошибки финансовых моделей проектов, ну и общие макроэкономические условия типа резкого скачка курса доллара», – говорит партнер юридического бюро «Качкин и Партнеры» Дмитрий Некрестьянов.
Считайте правильно
Последние изменения отраслевого законодательства хоть и криво, но ввели некое подобие надзора над расходованием поступлений от дольщиков, что в целом должно существенно снизить риски «пирамид». «Недостаток таких изменений в законе в том, что они плохо проработаны – и в итоге затронули всех застройщиков, так как использован принцип не точечного вмешательства, а максимально широкого охвата. Итог такой непродуманной стратегии законодателя – ухудшение ситуации для благополучных застройщиков и существенное увеличение застройщиков в зоне риска, т. е. статистически возможен обратный эффект – начнут падать добросовестные компании, так как новые условия не учитывают особенностей работы застройщиков», – переживает Дмитрий Некрестьянов.
«Стабильность любой компании основывается, в первую очередь, на правильном финансовом планировании. Всем хочется в своих прогнозах ориентироваться на оптимистичные амбиции. Но мы живем в реальности, в которой рынок очень непрост и обстановка очень динамична. Поэтому стоит закладывать риски и расходы на нивелирование этих рисков, потенциально возможные колебания спроса в финансовую модель изначально – и иметь их в виду. Особенно это важно для тех сфер бизнеса, в которые привлекается заемное финансирование, так как такие проекты предполагают четко планируемую реализацию – невыполнение части проекта и расхождение с планом чревато серьезными последствиями», – говорит руководитель направления девелопмента Becar Asset Management Екатерина Тейдер.
А руководитель Консалтингового центра «Петербургская Недвижимость» Ольга Трошева добавила, что в группе риска всегда оказываются объекты с минимальной стоимостью. «Себестоимость состоит из ряда статей, она за последнее время выросла, а в продаже могут находиться объекты на грани себестоимости. Например, предложение студий стоимостью меньше 1 млн рублей всегда должно настораживать покупателя. Может быть, это маркетинговый ход на старте проекта, а может быть – путь в долгострой», – заключила она.
Всего через несколько дней закончится срок, до которого все застройщики обязаны открыть в уполномоченных банках специальные счета, через которые будут проводиться все финансовые операции, связанные со строительством жилья на деньги дольщиков. После этого у девелоперов появятся новые надзирающие органы в лице кредитных учреждений.
Как известно, с 1 июля 2018 года в силу вступили очередные поправки к Закону № 214-ФЗ, главными задачами которых являются защита прав дольщиков и недопущение появления новых проблемных объектов. По мысли российских законодателей, лучше всего с надзором за застройщиками и тем, как они используют деньги соинвесторов, справятся банки. Нецелевое использование средств станет невозможно, соответственно, новых обманутых дольщиков появляться не будет, существующие проблемные объекты постепенно достроят, и, таким образом, проблема в конце концов получит свое разрешение.
В принципе, банки готовы взяться за дело, но, по мнению экспертов, остается еще слишком много вопросов и по практике осуществления такого контроля, и по развитию реформы, которая предполагает полную ликвидацию долевого механизма привлечения средств граждан, переход на проектное кредитование и эскроу-счета.
Под бдительным оком
Напомним, в соответствии с законодательными новациями, банки будут осуществлять контроль за целевым расходованием застройщиками средств дольщиков. В отношении тех объектов, разрешения на строительство которых получены до 1 июля 2018 года, надзор будет выполняться по упрощенной схеме (исключаются из расчетов 6 видов транзакций; по обязательствам, возникшим до 1 июля, плата производится). Для проектов, получивших разрешительную документацию после «дня Х» (а также тех, где первый договор долевого участия заключен после 1 июля), контроль вводится в полной мере (в постановлении Правительства РФ перечислено 18 видов допустимых операций застройщика по счету). Для этого девелоперы до 1 сентября 2018 года должны открыть в уполномоченных банках специальные счета по схеме «одно разрешение на строительство (которое может касаться нескольких объектов) – один счет». При попытке нецелевого использования средств банк отказывает в проведении транзакции (на уточнение вопроса дается до 3 дней).
Руководитель бизнеса ипотечного кредитования дирекции кредитно-депозитного бизнеса банка «Санкт-Петербург» Екатерина Синельникова сообщила, что работа по переходу на новую схему взаимодействия с застройщиками уже началась. «Вести банковское сопровождение девелоперов по упрощенной схеме мы уже можем. В настоящее время Корпоративный блок банка разрабатывает условия по углубленному сопровождению, думаю, к 1 сентября они будут готовы», – рассказала она.
Ведущий менеджер отдела по развитию отношений с клиентами регионального корпоративного бизнеса «Альфа-Банка» Екатерина Антонова также говорит о том, что регламент для работы по новой схеме готов и первые спецсчета открыты. «При этом для тех застройщиков, которые у нас уже имеют счет, процедура перехода на спецсчета упрощена. Для других они будут оформляться по более сложной схеме проверки и идентификации», – уточнила она.
По словам начальника отдела финансирования недвижимости управления кредитования и проектного финансирования Северо-Западного банка ПАО «Сбербанк» Маргариты Клименко, банком создано специальное подразделение в Новосибирске. «Для него наняты и обучены около 200 сотрудников, которые готовы удаленно вести работу по контролю за расходованием застройщиками средств дольщиков», – рассказала она.
По мнению Екатерины Антоновой, конкуренция между банками за открытие спецсчетов застройщиков усилится. «Скорее всего, девелоперы, реализующие несколько жилищных проектов, сначала откроют счета в разных банках, чтобы оценить их условия и комфортность работы, а уже затем сделают выбор в пользу наиболее для них удобного варианта», – считает она. По словам Маргариты Клименко, базовый тариф за обслуживание спецсчета составит дополнительно 5 тыс. рублей в месяц.
Однако не все банки готовы приступить к работе по новой схеме. «Пока к этому вопросу мы подходим осторожно. Схема ясна только в самых общих чертах, опыта работы по ней нет. Ждем разъяснений федеральных органов по ряду вопросов», – отмечает управляющий директор по ипотеке банка ВТБ Светлана Киселева.
О том же говорит председатель правления банка «Уралсиб» Константин Бобров. «Нам хотелось бы изучить опыт коллег, прояснить для себя все риски такой деятельности – и только потом включаться в эту работу», – уточнил он. В связи с этим банк пока не намерен активизировать свою деятельность в данном направлении. «Сейчас объем кредитования строительной отрасли составляет около 20% общего кредитного портфеля. И мы не планируем его агрессивно увеличивать», – отметил эксперт, добавив, что банк старается избегать ускоренных темпов наращивания кредитования, особенно в таких рисковых сегментах, каким будет сейчас являться строительная сфера.
После «долевки»
В дальнейшем намечен отказ от «классической долевки» и переход на проектное кредитование с использованием эскроу-счетов. Вкратце принцип схемы таков: застройщик получает в банке кредитную линию на возведение объекта. Дольщики, приобретая квартиры, вносят свои средства на эскроу-счета. Когда объект сдан, этими деньгами гасится кредит, а «излишек» идет в прибыль девелоперу. Пока эта схема предлагается на добровольной основе, но с 1 июля 2019 года станет обязательной. При этом надзор банков за тратами застройщиков сохранится.
На сегодняшний день, по данным Центробанка, в перечень кредитных организаций, уполномоченных открывать эскроу-счета, входит 22 банка. Среди них такие как Сбербанк, ВТБ, «Газпромбанк», «Россельхозбанк», «Альфа-Банк», «Связь-Банк», «ЮниКредит Банк», банк «Санкт-Петербург» и др. «При этом на российском финансово-кредитном рынке в настоящее время около 60 банков, соответствующих установленным требованиям, так что список вполне может быть расширен», – отмечает зампредседателя Комиссии по недвижимости Общества потребителей Петербурга и Ленобласти Олег Островский.
По оценке представителей банковского сообщества, схема эскроу-счетов для строителей более выгодна и удобна, чем «поднадзорная долевка». «Это более гибкая система, позволяющая существенно снизить процентную ставку по кредиту для застройщика. Кроме того, может быть уменьшена сумма собственных средств девелопера, с которой он входит в проект», – отмечает Екатерина Синельникова. С этим согласна Маргарита Клименко, которая, впрочем, отмечает, что банки будут очень тщательно оценивать как проект, на который застройщик хотел бы получить кредит, так и саму компанию. «Все финансовые риски теперь будут ложиться на банк, поэтому всестороннее их изучение необходимо», – отмечает она.
По словам эксперта, при входе в проект и открытии кредитной линии процентная ставка будет соответствовать базовой рыночной ставке долгосрочного кредитования, но по мере накопления средств дольщиков на эскроу-счетах будет снижаться, вплоть до «значений, близких к нулевым» в том случае, если объем средств дольщиков будет превышать объем выданного кредита. «В итоге за весь период строительства средневзвешенная ставка по кредиту может составить 4-5% годовых, по проектам с хорошей динамикой продаж», – резюмировала Маргарита Клименко.
Близкие цифры назвала Екатерина Антонова. «На входе в проект процентная ставка по кредиту будет составлять 8-9%. Затем она будет снижаться тем быстрее, чем больше денег будет накапливаться на эскроу-счетах. В итоге средневзвешенный показатель за весь период реализации проекта, по нашим оценкам, будет составлять 4,8-5% годовых», – говорит она. Таким образом, выгодность проектного кредитования ставится в прямую зависимость от успешности девелоперского проекта.
Между тем, пока застройщики явно не оценили достоинств новой схемы. Первым девелопером, недавно начавшим работать со эскроу-счетами, стала компания «Брусника». Ей Сбербанк открыл кредитную линию на 1,2 млрд рублей для строительства новой очереди квартала «Новин» в Тюмени. И это стало чуть ли не единственным прецедентом. «Интересантов по открытию эскроу-счетов пока нет, хотя работать по ним мы уже готовы», – признает Екатерина Антонова.
Нужно отметить, что платить гражданам проценты за размещение средств на эскроу-счетах (этот вопрос неоднократно поднимался, в том числе и законодателями) банки не намерены. «Мы исходим из того, что цель этих счетов не приумножение средств, а их накопление в целях приобретения жилья. Поэтому Сбербанк не планирует выплачивать проценты. Для этих целей служат другие банковские продукты», – отметила Маргарита Клименко.
При этом остается много вопросов по реализации новой схемы работы, ответы на большую часть которых вряд ли могут быть получены до появления практического опыта ее применения.
«Хотелось бы, чтобы была четко обозначена верхняя граница процентной ставки, по которой банки будут кредитовать застройщиков, использующих схему эскроу-счетов. Ведь от этого, в большей степени, зависит цена квартиры. Здесь возможны различные схемы государственной поддержки, как это было, например, с ипотекой несколько лет назад. Не очень понятна взаимосвязь между количеством заключенных застройщиком с использованием этой схемы договоров участия в долевом строительстве (а следовательно, и объемом полученных по ним денежных средств) и размером выдаваемого банком кредита (как и процентов по нему). Желательно, чтобы были четко обозначены для банков критерии оценки застройщиков и финансируемых проектов и устанавливаемые в договорах с застройщиками критерии контроля использования кредитных ресурсов», – отмечает Олег Островский.
Верховный суд РФ решил, что дольщики не могут просто отказаться от исполнения договора долевого участия, если нет виновных действий со стороны застройщика. Участники рынка говорят, что позиция суда на редкость правильная.
На днях Верховный суд решил, что 32-я статья Закона «О защите прав потребителей» не распространяется на покупателей жилья по долевой схеме. Причиной разбирательства стало обращение в суд одной из дольщиц о расторжении договора долевого участия (ДДУ) с застройщиком ООО «Лазурь». Гражданка оплатила его в полном объеме. Срок передачи квартиры – 31 декабря 2019 года. Но у дольщицы возникла жизненная ситуация, которая не позволила ей дальше участвовать в строительстве. Поэтому она обратилась к застройщику с заявлением о расторжении ДДУ и возврате уплаченных ею средств. Поскольку со стороны компании никаких нарушений условий договора не было, ее руководство отказало в расторжении договора и возврате денег. Дольщица обратилась в суд. Причем хотела она не только расторгнуть договор, но также взыскать с застройщика цену договора и проценты за пользование чужими денежными средствами, плюс неустойки, компенсации морального вреда и штрафа в размере 50% от присужденной суммы.
Суды первой и апелляционной инстанции вынесли решение в пользу гражданки, опираясь на то, что односторонний отказ от исполнения договора при отсутствии виновных действий со стороны застройщика – это право потребителя, согласно статье 32-й Закона «О защите прав потребителей».
Но Верховный суд РФ с такой позицией не согласился, указав на то, что отношения между дольщицей и застройщиком возникли в силу Закона № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве…» и регулируются именно им. А в нем указано, что дольщик вправе в одностороннем порядке отказаться от ДДУ или расторгнуть его через суд только в следующих случаях: если очевидно, что объект не будет передан в срок, при существенном изменении проектной документации, при изменении назначения общего имущества, в иных случаях, установленных договором или законом. Но ни один них под описанную ситуацию не подходит. Поэтому Верховный суд отменил определение апелляционной инстанции, направив дело на новое рассмотрение.
Участники рынка считают это решение справедливым. «В нем нет ничего нового – 214-ФЗ устанавливает и свой размер неустойки, и свои основания для одностороннего отказа от договора долевого участия. Поэтому каких-либо последствий для рынка это решение Верховного суда иметь не будет. В целом позиция суда на редкость правильная, и это можно только приветствовать», – говорит партнер адвокатского бюро «Качкин и Партнеры» Дмитрий Некрестьянов.
С коллегой согласен Дмитрий Желнин, управляющий партнер MITSAN Consulting: «Наши судебные органы, как и остальные органы власти, должны стоять на защите прав не только дольщиков, но и застройщиков. Дело в том, что, согласно 32-й статье Закона «О защите прав потребителей», покупатель может в любой момент отказаться от выполнения условий договора (в данном случае – от выполнения работ строителями) при условии оплаты исполнителю понесенных фактических расходов. И Верховный суд, на наш взгляд, исходил из того, что процесс строительства жилья требует гарантий со стороны дольщиков. В частности, гарантий своевременного внесения платы, которая, в свою очередь, является залогом непрерывного строительства. В противном случае застройщики не могут гарантировать четкого поступления денег. И непрерывность строительного процесса оказывается под угрозой». Он добавил, что Закон «О защите прав потребителей» дает возможность одностороннего внесудебного отказа от договора, как некую дополнительную гарантию для потребителей и как дополнительный мотиватор для предпринимателей. «Но строительство – процесс куда более сложный, чем производство товаров народного потребления. По закону о «долевке» можно расторгнуть договор только в случае нарушения со стороны исполнителя. И это возможно только через суд», – заключил Дмитрий Желнин.
Строители также считают решение суда правильным. «Закон о долевом участии в строительстве и так довольно жесткий. Он максимально защищает дольщика и держит в тонусе застройщика. И так много судебных разбирательств и эпизодов откровенного потребительского экстремизма. Если бы строителей судили еще и по Закону «О защите прав потребителей», это был бы просто произвол», – заключил один из собеседников «Строительного Еженедельника».