«Диалектический» формат
В конце ноября стало известно о конфликте застройщика Docklands development и управляющей компании Docklands.rent. «Строительному Еженедельнику» показалось, что это хороший повод поразмышлять о том, как возникают такие ситуации и что нужно делать для того, чтобы их избежать.
ГК Docklands development распространила заявление, что разрывает сотрудничество с компанией Zenith Property Management, которая осуществляла управление апарт-отелем Docklands. «Работа отельера заключается не только в обеспечении постоянного потока гостей, но и в построении прозрачных и доверительных взаимоотношений с инвесторами, выполнении взятых обязательств по обеспечению заявленной доходности. На практике высокий и постоянный спрос со стороны арендаторов не отразился на доходе инвесторов, а в августе выплаты и вовсе прекратились. По многочисленным обращениям собственников номерного фонда мы инициировали аудиторскую проверку деятельности УК и выявили ряд нарушений, которые до настоящего момента не были устранены. Было принято решение отказаться от сотрудничества с компанией Zenith Property Management», – заявила генеральный директор ГК Docklands development Татьяна Шашина.
Эксплуатацию апарт-отеля осуществляла УК Docklands.rent, которая была создана осенью 2017 года на паритетных началах ГК Docklands development и Zenith Property Management. От ее услуг было решено отказаться.
По заявлению Docklands development, девелопер и ранее вносил изменения в работу отельера на объекте, руководствуясь многочисленными жалобами собственников и гостей апарт-отеля. Тогда претензии касались низкого качества и несвоевременного оказания услуг по эксплуатации.
Такой демарш, безусловно, не мог остаться без ответа. УК Docklands.rent сообщила, что намерена подать иск в суд о защите деловой репутации и добиться решения конфликта, чтобы соблюсти договоренности перед инвесторами и завершить работу на объекте. «Хотим отметить, что спор возник между Dockland Development и дочерней компанией Dockland.rent, и для нас странно, что наши партнеры упоминают компанию Zenith PM, которая является отдельным, самостоятельным отельным оператором, продолжает работу с рядом известных проектов в Петербурге и исполняет все принятые на себя контрактные обязательства», – отмечает управляющий партнер Docklands.rent Наталья Скаландис.
По данным УК, у Docklands.rent существуют договорные отношения напрямую с собственниками номерного фонда, которые являются заказчиками услуг компании. Работа продолжается, выплаты не останавливались, производятся с задержкой, но в порядке озвученных инвесторам сроков. «Между тем соучредители Docklands.rent со стороны компании-застройщика оперативно разослали инвесторам сообщение о том, что будет создана новая управляющая компания. Название – схожее до степени смешения с тем, что было ранее. Странно, почему никто не задается вопросом, зачем брать себе название компании, которая якобы не выполнила свои обязательства», – говорит управляющий партнер Zenith PM Илья Андреев. Кроме того, сотрудники УК сообщили, что они получали предложение работать на объекте, но уже в составе нового отельного оператора.
В Docklands.rent сообщили также, что основанием для еще одного иска послужило то, что застройщик не компенсировал УК более 8 млн рублей за техническое обслуживание и эксплуатацию номерного фонда, не переданного покупателям. Не повышают привлекательность объекта среди арендаторов и продолжающиеся работы. «В настоящий момент на объекте частично не функционируют инженерные системы и инфраструктура, декларируемая на сайте застройщика. Фактически в ноябре 2018 года на объекте продолжаются строительно-монтажные работы, хотя по плану должны были быть завершены в декабре 2017 года», – говорится в заявлении УК.
Область объективных противоречий
По мнению экспертов, возникновение такого рода конфликтов в значительной степени связано со спецификой самого формата апартаментов. «Цель девелопера в жилой недвижимости – построить и продать объект с прибылью. Девелопер в гостиничном секторе планирует извлекать прибыль в течение многих лет. В апарт-отелях мы имеем смешанный вариант, поскольку для успешности проекта, даже продав номерной фонд, девелопер сохраняет за собой гостиничную инфраструктуру (рестораны, офисы, сервисные помещения), обеспечивающие комфорт проживающим (туристам). И тем не менее, девелопер объективно заинтересован в минимизации инвестиций. УК в апарт-отелях должна обеспечивать максимальный доход для инвесторов, приобретающих апартаменты, и, соответственно, заинтересована в максимизации инвестиций в объект. Нахождение баланса интересов как на этапе строительства, так и при последующем функционировании и есть та самая область объективных противоречий», – отмечает генеральный директор ООО «Вало Сервис» Константин Сторожев.
«Главная болевая точка в управлении апарт-отелем – переходный этап, когда часть апартаментов еще не передана инвесторам, а часть уже находится в собственности. Коммунально-эксплуатационные расходы в этот период должен нести застройщик, он нередко старается секвестрировать эти расходы, и для УК это нелегкое время, потому что качество управления объектом страдает», – говорит, со своей стороны, генеральный директор компании «МТЛ. Управление недвижимостью» (ГК «БестЪ») Николай Антонов.
Но это еще не все. Вторая болевая точка, по словам эксперта, возникает, когда два юридических лица – девелопер и УК – входят в партнерство. «Такой симбиоз всегда связан с рисками и несет в себе семена конфликта. Апарт-отель существенно отличается и от жилья, и от других видов коммерческой недвижимости. В нем много собственников, есть товарищество собственников недвижимости, с которым приходится считаться в любых управленческих решениях. А девелопер – только один из собственников, и то при условии, что он не продал в апарт-отеле все до последнего метра. Конечно, он несет гарантийные обязательства перед собственниками и заинтересован в том, чтобы с объектом все было хорошо. Однако управляющая компания оказывается в двойственном положении: ее приглашает девелопер, а работать приходится с собственниками», – считает эксперт.
Во избежание всяческих…
Тем не менее, эксперты считают, что избежать конфликтов вполне реально. «Необходимо четко прописывать границы ответственности обеих сторон, а управляющему – не брать на себя завышенных и необоснованных обязательств. У нас девелоперы предлагают покупателям программы гарантированной доходности, хотя умудренные колоссальным опытом международные гостиничные операторы почему-то никогда не берут на себя подобных обязательств перед собственником. Исключение – при аренде здания оператором, по довольно низкой ставке аренды», – говорит генеральный директор Colliers International в Санкт-Петербурге Андрей Косарев.
Юристы также придерживаются мнения о необходимости четко прописывать обязательства сторон. «Из своего опыта полагаю, что в целях минимизации конфликтов лучше всего очень детально договариваться «на берегу», чтобы прояснить все представления и ожидания застройщика от сотрудничества с УК. Важно четко составить техническое задание и определить обязанности обеих сторон, в том числе по принятию решений и обеспечению апарт-отеля и УК необходимыми ресурсами», – отмечает партнер, руководитель практики «Недвижимость и строительство» юридической фирмы Borenius Майя Петрова.
«Лучший способ избежать конфликтов – в том, чтобы работать по более понятной и прозрачной агентской схеме. Девелоперская компания предлагает нам взять объект в управление. Мы поддерживаем проект, помогаем девелоперу его грамотно реализовать, сделать маркетинг. А после ввода работаем в интересах собственников. Если собственник нам доверяет, он заключает с нами агентский договор. Мы получаем вознаграждение за то, что обеспечиваем ему доход от сдачи недвижимости в аренду, и стараемся этот доход максимизировать, потому что заинтересованы в том, чтобы как можно больше собственников доверили нам управление их апартаментами», –подчеркивает Николай Антонов.
Привлекать УК нельзя управлять самим
Кроме того, конфликт в очередной раз ставит вопрос о том, что же более эффективно: управление апарт-отелем самим девелопером или привлечение внешней УК. «Специфика в том, что это гостиничный объект со множественностью собственников. Отельные операторы умеют обеспечивать загрузку отеля, но всегда работали с одним собственником. УК жилищных проектов имеют опыт работы с множеством собственников, но не знают гостиничного бизнеса. На этапе становления рынка управляющих – для девелопера апарт-отеля (особенно при реализации крупного проекта) предпочтительно создавать собственную УК, привлекая к сотрудничеству специалистов с опытом из обеих сфер», – отмечает Константин Сторожев.
«Это сложный выбор для девелопера. Полагаю, что привлечение профессиональной управляющей компании будет наиболее эффективным решением, когда этот рынок сформируется (например, как сейчас рынок управления ТЦ). Сегодня же выбор независимых УК крайне ограничен, ценность их опыта, технологий и бренда вызывает обоснованные вопросы и сомнения у девелоперов. И им, как наиболее заинтересованным в успешности действующих проектов (что является главным аргументом для продаж новых проектов), зачастую приходится идти по пути создания собственных структур, которые вряд ли могут генерировать существенную прибыль для головной компании. Напротив, рискуют оказаться дотационными», – считает Андрей Косарев.
Николай Антонов считает, что многое зависит от планов девелопера. «Если он намерен и дальше строить апарт-отели, есть смысл потратить ресурсы и создать собственную управляющую структуру, набрать и обучить команду. Тогда со временем возникнет эффект масштаба, который позволит заработать на управлении такими объектами. Если девелопер взялся за строительство апарт-отеля, потому что не нашел лучшего применения для конкретного «пятна», лучше пригласить профессиональную УК», – полагает он.
Конфликт не нужен
Результаты конфликта пока не ясны. «Ситуация в данном случае несколько отличается от стандартной, поскольку УК Docklands.rent (ООО «Докландс Рент») была создана совместно физическими лицами (двое со стороны застройщика и двое – со стороны Zenith РМ) в мае 2017 года. Таким образом, фактически у лиц, аффилированных с застройщиком, была возможность с самого начала контролировать работу УК через корпоративный контроль, однако они этим правом, видимо, своевременно не воспользовались, из-за чего и возник конфликт. Помимо этого, стороны, скорее всего, нечетко прописали и проговорили стратегию и распределение прав и обязанностей, а также ресурсов, и результаты работы УК не совпали с ожиданиями застройщика», – отмечает Майя Петрова.
В то же время есть впечатление, что шумный скандал, в сущности, никому не нужен и никому не выгоден. «Согласно данным ЕГРЮЛ, видимо, после возникновения конфликта, два физических лица со стороны застройщика создали новую компанию с одноименным названием ООО «Докландс Рент» (9 октября 2018 года.), скорее всего, чтобы сменить одну УК на другую безболезненно, так, чтобы конфликт не был сильно заметен для инвесторов и пользователей объекта», – говорит Майя Петрова.
«Конфликты в нашем деле бесполезны. Даже если управляющему удастся доказать в суде, что собственник объекта неправ, собственники других активов не захотят иметь с ним дело, чтобы не оказаться в аналогичной ситуации. Конфликты блокируют развитие управляющей компании», – отмечает Николай Антонов.
Да и в заявлении Docklands.rent выражается надежда на досудебное решение возникшего недопонимания встречных обязательств.
В Петербурге проходит St. Petersburg Design Week. Ее основной темой в этом году стал смарт-дизайн. На лекциях и панельных дискуссиях обсуждаются возможности отзывчивой архитектуры, биоклиматического проектирования зданий, создания смарт-офисов и другие актуальные тенденции на стыке инновационных технологий и экологии.
Организатором St. Petersburg Design Week выступила FineStreet Media Group. Мероприятия Недели проходят при информационной поддержке газеты «Строительный Еженедельник».
Неделя открылась лекцией преподавателя Международной Школы Дизайна (Санкт-Петербург), искусствоведа, члена Союза дизайнеров Татьяны Петровой «Умный офис как новый подход к дизайну рабочего места на примере штаб-квартир Yandex, Google и не только».
«Офис – это не только мебель, не только дизайн, это еще и взаимоотношения между людьми. Сейчас мир дизайна больше спроецирован на раскрытие личности, чтобы человек мог чувствовать себя в пространстве свободно и хорошо. Этот момент особо важен для понимания современного пространства офиса», – сказала она. В качестве примера Татьяна Петрова привела пространства для работы международных компаний – таких, как Google. Офисы компании больше похожи на уютные коворкинги с разноцветными креслами-грушами и ярким оформлением.
При современном подходе к организации офисного пространства рациональность и эргономичность уступают место другим критериям. По мнению дизайнеров, сегодняшним девизом создания офисов должно стать выражение «на работу как на праздник». Помимо возможностей для продуктивной работы (удобная мебель, комфортные освещение, температура, влажность), офис должен быть адаптивным, вызывать чувство доверия, дарить положительные эмоции, а также предусматривать опции для поддержания хорошего самочувствия сотрудников. Так, в некоторых компаниях появляются отдельные помещения для релаксации и снятия стресса. Обычно это либо комната с мягким диваном, где сотрудник, уставший от офиса open space, может закрыть глаза и послушать музыку, либо специально оборудованный антистресс-бокс с мягким розовым светом. Международные корпорации в стремлении обеспечить комфорт для сотрудников все чаще оформляют свои офисы в духе парка развлечений. В их интерьерах можно встретить и пиратские корабли, и огромные пчелиные соты, и тому подобные декорации.
Новые тенденции в оформлении и организации офисных пространств вызваны стремлением снять противоречие между интеграцией и изоляцией сотрудников в open space: предоставлять каждому личное пространство или хотя бы его иллюзию. Для этого используются стеклянные звуконепроницаемые перегородки, свободно перемещаемые в пространстве. А одна из парижских транспортных компаний решила этот вопрос, оборудовав кресло каждого сотрудника стеклянной сферой: люди находятся в одном общем пространстве, но каждый в своем прозрачном шаре.
«Компенсировать стресс от постоянного нахождения в мире интеллектуальных технологий может взаимодействие с природой. Многие современные офисы включают в себя ее элементы – в оформлении самого пространства или в оборудовании. Например, деревянные панели в офисном интерьере воссоздают атмосферу шале. Это работает, чтобы восстановить нашу утраченную энергию», – рассказала Татьяна Петрова, добавив, что в ситуации, когда в помещении нет окон, можно создать эффект естественного освещения, настроив частоту колебаний света.
Кстати
Подробно о других дискуссиях и событиях St. Petersburg Design Week читайте в следующем номере «Строительного Еженедельника».
На ПМЭФ-2017, который прошел в КВЦ «Экспофорум» с 1 по 3 июня, Петербург подписал 47 соглашений на общую сумму 248,5 млрд рублей. Это абсолютный рекорд за всю историю Форума и в два раза больше, чем в прошлом году. А самым ярким из представленных городом проектов стало 170-метровое колесо обозрения.
Самым крупным из подписанных стали соглашения с банком «ВТБ» на общую сумму 122 млрд рублей, которые предусматривают финансирование строительства Восточного скоростного диаметра, новых развязок с ЗСД и платных парковок. В числе важных соглашений губернатор Петербурга Георгий Полтавченко также назвал договоры с представителями фармацевтического и медицинского кластеров, социальные проекты – клинику «Мать и дитя» и коммерческий дом престарелых в Приморском районе.
«Форум, на мой взгляд, является самым удачным для Петербурга из всех форумов. Растет интерес и к нашей стране, и к Санкт-Петербургу – это видно и по тому обилию мероприятий, которые были проведены в нашем павильоне. Мы значительно продвинулись в национальном рейтинге (в этом году Петербург занял в нем 17-е место). Подписано 47 соглашений, касающихся самых разных направлений деятельности и инвестиций. И цифра весьма впечатляет – чуть меньше 250 млрд рублей», – сказал Георгий Полтавченко. Напомним, что в прошлом году портфель города на ПМЭФ составил 118 миллиардов рублей.
В первый день работы ПМЭФ-2017 Георгий Полтавченко осмотрел экспозицию инвестиционных проектов, представленных в павильоне Петербурга. Губернатору показали широтную магистраль скоростного движения с мостом через Неву в створе улиц Фаянсовой и Зольной, городское культурное пространство «Конюшенное ведомство», региональную систему автоматического весогабаритного контроля, гостиничный комплекс с культурно-досуговым центром «Территория спорта», пансионат для пожилых людей «Приморский» сети «ОПЕКА», город-спутник Южный и другие.
Внимание губернатора своей красочностью привлек проект высотного колеса обозрения, для реализации которого потребуются инвестиции в размере около 9 млрд рублей. Общая вместимость – свыше тысячи человек, прогнозируемая посещаемость – 3,6 млн человек в год. Посетители будут проходить по крытому двухэтажному атриуму, объединяющему многочисленные магазины и кафе. Как считают инициаторы проекта (компания Becar Asset Managent Group), проект «способен вывести индустрию гостеприимства Северной столицы на новый уровень».
Кстати
Ленинградская область заключила в рамках Петербургского международного экономического форума 2017 года 20 соглашений с инвесторами на сумму 55 млрд рублей. Губернатор региона Александр Дрозденко назвал ключевыми три из них – о развитии портовой зоны Приморск, о строительстве тепличного комплекса в моногороде Пикалёво и о развитии человеческого капитала с Петербургом. Подробнее о работе Правительства Ленобласти на ПМЭФ-2017 читайте в ближайших выпусках «Строительного Еженедельника».