Зачистка стройки. Власти Петербурга и Ленобласти составили списки застройщиков, которые не смогут привлекать средства дольщиков для дальнейшей работы
Власти Санкт-Петербурга и Ленобласти практически одновременно составили списки застройщиков, которые задержали сдачу объектов на 6 месяцев. Они не смогут привлекать средства дольщиков для дальнейшей работы. Вне рынка оказались 77 девелоперов.
В соответствии с положениями реформированного 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве…», Петербург и Ленобласть внесли в Росреестр списки местных застройщиков, допустивших просрочку по сдаче домов больше чем на 6 месяцев. В отношении этих компаний введен запрет на привлечение средств дольщиков. Для их бизнеса эта ситуация может оказаться фатальной. Хотя многие из оказавшихся в «черных списках» сами давно катились в эту пропасть, допуская регулярные и длительные просрочки по сдаче домов.
Напомним, что власти регионов получили право останавливать продажи или не допускать на рынок потенциально проблемные новостройки по договорам долевого участия (ДДУ) в соответствии с новой редакцией Закона «Об участии в долевом строительстве…», которая вступила в силу 1 июля этого года. Для того, чтобы вычислить слабые звенья и принять меры, местным властям потребовалось 3 месяца.
Признаком проблем является просрочка более 3 месяцев от даты, которая стоит в проектной декларации по вводу предыдущего объекта застройщика. Если просрочка достигает полугода, Росреестр имеет право приостановить регистрацию последующих договоров долевого участия. Снять запрет на продажи можно с помощью дополнительного соглашения девелопера с дольщиками. Но это соглашение должны подписать все 100% дольщиков.
В петербургском списке 38 объектов. В их числе и довольно крупные застройщики – ИСГ «Норманн», «Воин-В» и другие (см. список). В списке, разумеется, оказались и долгострои ГК «Город» и ГК «СУ-155». По большинству этих объектов ввод задержан уже не на месяцы, а на годы.
В Комитете по строительству Петербурга сообщили, что в список в основном попали проблемные объекты, которые уже находятся на особом контроле городского правительства и комитета. «Новые нормы закона направлены на еще большую защиту прав участников долевого строительства и, безусловно, крайне важны. Но в отношении тех застройщиков, которые могут завершить объекты, не уходя в банкротство, необходим компромисс. В Петербурге, в отличие от других регионов, нет брошенных проблемных объектов. По каждому ведется работа», – сообщил заместитель председателя Комитета по строительству Санкт-Петербурга Евгений Барановский.
В Ленобласти в стоп-листе оказались 39 объектов. Среди компаний, которым запрещено продавать квартиры в них, фигурируют многие из петербургского списка, а также «Вира», «Гринвич», «Элемент-Бетон», «ОНИКС», «Промстрой», «Навис» и др. (см. список).
Заместитель председателя Правительства Ленобласти Михаил Москвин заявил, что понимает всю сложность возникшей ситуации. Поэтому в градостроительном блоке региона разработан ряд предложений для федеральных властей во избежание ситуации, когда фактически будет поставлен крест на достройке большой части объектов, по которым есть вопросы. «Мы просим дать возможность избирательно подходить к каждой конкретной ситуации просрочки передачи ключей. Несомненно, есть объекты, где продажу квартир необходимо запрещать, чтобы не плодить обманутых дольщиков. Это жилые комплексы, где застройщика нет, стройка не идет или мошенничество с деньгами дольщиков совершенно очевидно. Вместе с тем, есть жилые комплексы, где срыв сроков ввода вызван внешними причинами – например, контрагенты не построили сети к дому или возникли иные, не зависящие от застройщика обстоятельства», – говорит Михаил Москвин.
По его словам, можно было бы оставить возможность заключать ДДУ только с юридическими лицами, чтобы на достройку объекта мог зайти иной застройщик, получив за работу квартиры. «Я на днях проговаривал серьезность этой ситуации с Министерством строительства и депутатами Госдумы. Наши предложения предварительно одобрены. Пока федеральный законодатель не поправил 214-ФЗ в этой части, мы попытаемся найти возможность в правовом поле вернуть регистрацию ДДУ некоторым, что называется, живым застройщикам. На следующей неделе мы проведем совещание с прокуратурой области и Росреестром, где выработаем оптимальную и законную схему», – уверен чиновник.
Строители, опрошенные «Строительным Еженедельником», по-разному оценивают появление «черных списков» и их состав.
«Эта норма лишь усугубит «потребительский экстремизм». У дольщиков появится еще один козырь, чтобы требовать дополнительных компенсаций при изменении сроков сдачи объекта», – переживает один из участников рынка.
С коллегой согласен президент Группы RBI Эдуард Тиктинский: «Договориться со всеми дольщиками – малореально. Вообще, такие меры представляются мне очень избыточными. Конкретные ситуации могут быть очень разные: далеко не всегда задержка сроков является виной застройщика. Банкротство подрядчиков, неисполнение своих обязательств ресурсоснабжающими монополистами, изменение требований органов строительного надзора, касающихся ввода объектов, – вариантов много. И во многих из них застройщик мог бы реально решить проблему, сдав дом, пусть и с опозданием. А тут ему подкидывают дополнительную проблему с финансированием проекта – запрет привлекать средства дольщиков. Это, как в притче, может стать «последней соломинкой, ломающей хребет верблюда», и даже привести к банкротству компании. Да, новые дольщики при этом на проблемном объекте не появятся, но при этом «старые» окажутся самыми проигравшими».
Эдуард Тиктинский уверен, что нельзя применять «карательные» меры в массовом порядке. «Следует смотреть на каждую конкретную ситуацию: по какой причине произошла полугодовая задержка? Есть ли перспектива того, что застройщик в разумный срок решит проблему? Во многих ситуациях, возможно, стоит, наоборот, содействовать застройщику в решении проблем, а не создавать новые. Позволить привлекать средства дольщиков, но, например, с усилением контроля за расходованием средств», – отмечает он.
В свою очередь, девелопер Олег Барков уверен, что многие, оказавшиеся в «черных списках», виноваты сами. «Положа руку на сердце, отмечу: в «черных списках» оказалось много фирм, которые последние годы и так ходили на грани закрытия. Следующий шаг для них – видимо, банкротство. Но это бизнес. Проблемы у этих строителей появились не вчера. Если бы эти девелоперы могли, они наверняка их решили бы, не дожидаясь санкций и запретов. Но они не смогли, не захотели, не занимались. Есть среди них и жулики, которых не жаль», – говорит он. По словам Олега Баркова, со строительным рынком происходит ровно то, что прогнозировали специалисты еще год назад. «Идет консолидация строительного рынка: сильные и большие становятся еще сильней и крупней, а слабые – погибают. В течение двух лет на рынке останутся только профи (и размер бизнеса здесь значения не имеет). Большие компании тоже могут попасть «под раздачу». Если один-два проекта у них окажутся в аналогичной ситуации, они могут «лечь на бок», поскольку очень чувствительны к изменению денежного потока», – заключил девелопер.
Компания «УНИСТО Петросталь» выставила на продажу ДСК «Муринский». Актив оценен в 700 млн рублей. Участники рынка отмечают, что актив продают за полцены. Но такова конъюнктура рынка – загрузить предприятие работой помешал кризис и изменения в отраслевом законодательстве.
Объявление о продаже ДСК появилось на днях на портале domofond.ru. В нем говорится, что собственник продает производство, расположенное на Лесной улице поселка Муринский, недалеко от КАД. Актив включает в себя 3-этажное заводское здание общей площадью 15,9 тыс. кв.м. (в том числе, 5,4 тыс. кв.м. – склад готовой продукции) и земельный участок площадью 6 га. Завод занимает только половину территории. Оставшуюся часть участка можно застроить другими объектами. «А в случае продажи заводского оборудования можно изменить назначение актива с производства ЖБИ на что-нибудь другое, например, под склады или под выпуск другой продукции. Дополнительным преимуществом являются усиленные фундаменты здания», — говорится в описании объекта. Там также указано, что коммунальные платежи по этой недвижимости составляют 1,2 млн рублей.
Актив оценен в 700 млн рублей. Ранее сообщалось, что компания вложила в проект 1,3 млрд рублей, без учета займов и лизинга.
ДСК «Муринский» был запущен в 2015 году. Его мощность - 150 тыс. кв.м. жилья в год. Он выпускает все виды железобетонных изделий. Предполагалось, что завод будет обслуживать собственные объекты «УНИСТО Петросталь» и сформирует портфель внешних заказов. На тот момент у «УНИСТО Петросталь» в работе было три проекта комплексного освоения территорий в Ленобласти на 600 тыс. кв.м. жилья и несколько объектов складского и торгового профиля общей площадью более 50 тыс. кв.м. Компания с оптимизмом смотрела в будущее, заявляя, что при наличии спроса сможет за пол года увеличить мощность завода до 220-240 тыс. кв.м. продукции в год. Но в реальности до наращивания мощностей дело не дошло. По данным СМИ, чистая прибыль комбината по итогам 2017 год составила всего 38 тыс. рублей.
«Завод был обречен уже при открытии, поскольку собственник допустил ошибки в бизнес-планировании. Загрузить предприятие работой собственник не смог. А кризис довершил начатое. Уход от концепции «сам строю - сам произвожу материалы» оказался фатальным. Для того, чтобы переориентировать завод, изначально заточенный под собственные нужды, требуется около двух лет. Поэтому в реальности сокращение собственных строек приводит к остановке производственных процессов. Так было с ДСК-3, ДСК-5 и Кировским ДСК», - говорит эксперт рынка Вячеслав Засухин.
По его словам, модель, когда через собственника связаны производитель ЖБИ и компания-застройщик неконкурентоспособна. «Менеджмент завода-производителя должен ориентироваться либо на рынок, либо на потребности «своей» строительной компании. В первом случае менеджмент для выживания ищет ниши с наибольшей рентабельностью, во втором – старается обеспечить объемы поставок по минимальным ценам. В этом случае происходит «уход» прибыли от производителя к застройщику и завод лишается ресурса для дальнейшей модернизации и использования инновацией, что приводит в итоге к деградации и уходу с рынка», - поясняет он.
«Цена этого завода может еще сократиться. Транспортная доступность этой территории не самая удачная. Поэтому использовать ее под склады – проблематично», — говорит руководитель проектов девелопмента Александр Кириятских.
В пресс-службе "УНИСТО Петросталь" сообщили, что продажа актива связана с потребностью компании в деньгах на достройку текущих проектов. "На продажу выставлен не только ДСК "Муринский", но и земля площадью 60,5 тыс. кв. м. с разрешительной документацией под строительство второй очереди ЖК "Чудеса света" в Колтушах (она оценена в 310 млн рублей), а также складские и торговые помещения, находящиеся в собственности застройщика. Продажи организованы через Банк "Санкт-Петербург", с которым у девелопера партнерские отношения", - говорят в компании. В настоящее время в "УНИСТО Петросталь" в стройке находятся три жилых комплекса, в сдаче которых уже возникли задержки. В ЖК "Тридевяткино царство" строятся 3 корпуса. Сдача жилья намечена на конец 2019 года, а на достройку школы в этом проекте компания подала заявку в региональную программу "Стимул", поскольку возвести объект за свой счет не сможет. В ЖК "Аннинский парк" строится 2 корпуса.Компания объявит сроки окончания строительства проекта в конце года, поскольку сейчас ведет работы по уточнению технических параметров проектной документации. А в первой очереди ЖК "Чудеса света", где будет 15 домов, в настоящее время сдают 5 зданий, строятся еще 2 дома.
Отчеты, прозвучавшие в ходе заседания коллегии Комитета по государственному контролю, использованию и охране памятников истории и культуры Санкт-Петербурга, продемонстрировали, что его работа осуществляется планомерно и поступательно, а также, что год 100-летия ведомства отмечен запуском ряда перспективных начинаний.
Глава Комитета Сергей Макаров отметил, что в городе ежегодно увеличивается число памятников истории и архитектуры и, соответственно, работы у ведомства только прибавляется. По его словам, на территории Северной столицы в настоящее время насчитывается 8961 объект наследия. Из них 3761 – федерального, 2333 – регионального значений, а 2876 – относятся к выявленным, по которым ведомство должно провести экспертизу и либо внести их в число охраняемых объектов, либо отказать в этом.
«За последние годы статус выявленных объектов получило огромное количество зданий. При имеющихся у КГИОП ресурсах, принять решение по всем ним можно будет не ранее, чем через пару десятков лет», – отметил Сергей Макаров, подчеркнув при этом, что работа в этом направлении идет непрерывно.
В первом полугодии 2018 года активно проводились работы по охране исторической среды и комплексному улучшению внешнего облика Петербурга. Было выдано 1784 задания на выполнение мероприятий по сохранению объектов наследия, согласовано 4398 томов научно-проектной документации, выдано 1243 разрешения на проведение работ.
Общий бюджет КГИОП на 2018 год составляет почти 3 млрд рублей. Из них, по словам директора СПб ГКУ «Дирекция заказчика по ремонтно-реставрационным работам на памятниках истории и культуры» Наталии Дзядзько, непосредственно на мероприятия по сохранению объектов наследия направляется почти 2,8 млрд. Она отметила, что на конец первого полугодия проведены тендеры на 96,1% от общего объема работ, намеченного на этот год. Исполнение бюджета КГИОП составляет на данный момент 29,5%.
По словам Сергея Макарова, всего ведомством в 2018 году запланированы работы на 55 объектах наследия. В числе наиболее значимых из них: Дворец Юсуповых на наб. р. Мойки, Аничков дворец, здание оранжереи у дачи В.Ф. Громова в Лопухинском саду, Смольный монастырь, ансамбль Гатчинского дворца и парка, Буддийский храм, Соборная мечеть, католический храм св. Екатерины на Невском пр. и др. «В основном, это большие, «переходящие» объекты, работы по которым идут не один год», – уточнил он.
Крупным событием первого полугодия стало вступление в силу 24 марта 2018 года закона, дающего старт программе «рубль за квадрат». Она позволяет предоставлять инвесторам объекты культурного наследия, находящиеся в неудовлетворительном состоянии, в долгосрочную аренду за символическую плату при условии проведения ими качественных реставрационных работ в ходе приспособления для современного использования и дальнейшего поддержания памятника в должном состоянии. КГИОП совместно с Комитетом имущественных отношений Петербурга отобрали 6 первоочередных объектов, которые предполагается выставить на торги с соответствующими обременениями: павильон «Царский вокзал» в Пушкине, Дом Ф. Н. Челищева-Дом М. В. Кольбе), Загородный дом Л. А. Змигродского, Дача Н. М. Кочкина (оба объекта – в Сестрорецке) и др.
Кроме того, КГИОП разработана Технологическая карта проведения консервации расселенных объектов наследия в целях предотвращения ухудшения их состояния. В соответствии ней, объекты дифференцированы в зависимости от категории технического состояния, которое устанавливается по результатам технического обследования конструкций.
Важным направлением деятельности КГИОП стало усиление сотрудничества с общественными организациями. Так, подписано соглашения о взаимодействии ведомства, регионального отделения ВООПИиК и Союза реставраторов Санкт-Петербурга при осуществлении волонтерской деятельности в сфере охраны историко-культурного наследия.
«Работа волонтеров на первом из отобранных для этого объектов – Смоленском лютеранском кладбище – начнется в самое ближайшее время», - отметил Сергей Макаров. По его словам, в настоящее время утрясаются последние детали и формальности, и не позже, чем через месяц, добровольные помощники реставраторов уже смогут начать работу.
Также состоялось заключение соглашения о взаимодействии КГИОП и РОО «Объединение советов многоквартирных домов» в деле защиты многоквартирных домов, являющихся объектами наследия. «Не секрет, что объединениям собственников жилья часто не хватает элементарной юридической грамотности, чтобы полноценно организовать ремонт исторических зданий, которые, имея статус объектов наследия, подлежащих государственной охране, сохраняют жилую функцию. Для Петербурга эта проблема особенно актуальна», – подчеркнул Сергей Макаров.
На проект «Открытый город», реализующийся совместно КГИОП и отделением ВООПИиК, в текущем году из средств городского бюджета выделена субсидия в размере 19 млн рублей.
Сергей Макаров рассказал и о других направлениях деятельности КГИОП, а также о подготовке к празднованию 100-летия ведомства, первого специализированного государственного органа по защите объектов наследия, которое намечено на ноябрь этого года.