Завод за полцены
Компания «УНИСТО Петросталь» выставила на продажу ДСК «Муринский». Актив оценен в 700 млн рублей. Участники рынка отмечают, что актив продают за полцены. Но такова конъюнктура рынка – загрузить предприятие работой помешал кризис и изменения в отраслевом законодательстве.
Объявление о продаже ДСК появилось на днях на портале domofond.ru. В нем говорится, что собственник продает производство, расположенное на Лесной улице поселка Муринский, недалеко от КАД. Актив включает в себя 3-этажное заводское здание общей площадью 15,9 тыс. кв.м. (в том числе, 5,4 тыс. кв.м. – склад готовой продукции) и земельный участок площадью 6 га. Завод занимает только половину территории. Оставшуюся часть участка можно застроить другими объектами. «А в случае продажи заводского оборудования можно изменить назначение актива с производства ЖБИ на что-нибудь другое, например, под склады или под выпуск другой продукции. Дополнительным преимуществом являются усиленные фундаменты здания», — говорится в описании объекта. Там также указано, что коммунальные платежи по этой недвижимости составляют 1,2 млн рублей.
Актив оценен в 700 млн рублей. Ранее сообщалось, что компания вложила в проект 1,3 млрд рублей, без учета займов и лизинга.
ДСК «Муринский» был запущен в 2015 году. Его мощность - 150 тыс. кв.м. жилья в год. Он выпускает все виды железобетонных изделий. Предполагалось, что завод будет обслуживать собственные объекты «УНИСТО Петросталь» и сформирует портфель внешних заказов. На тот момент у «УНИСТО Петросталь» в работе было три проекта комплексного освоения территорий в Ленобласти на 600 тыс. кв.м. жилья и несколько объектов складского и торгового профиля общей площадью более 50 тыс. кв.м. Компания с оптимизмом смотрела в будущее, заявляя, что при наличии спроса сможет за пол года увеличить мощность завода до 220-240 тыс. кв.м. продукции в год. Но в реальности до наращивания мощностей дело не дошло. По данным СМИ, чистая прибыль комбината по итогам 2017 год составила всего 38 тыс. рублей.
«Завод был обречен уже при открытии, поскольку собственник допустил ошибки в бизнес-планировании. Загрузить предприятие работой собственник не смог. А кризис довершил начатое. Уход от концепции «сам строю - сам произвожу материалы» оказался фатальным. Для того, чтобы переориентировать завод, изначально заточенный под собственные нужды, требуется около двух лет. Поэтому в реальности сокращение собственных строек приводит к остановке производственных процессов. Так было с ДСК-3, ДСК-5 и Кировским ДСК», - говорит эксперт рынка Вячеслав Засухин.
По его словам, модель, когда через собственника связаны производитель ЖБИ и компания-застройщик неконкурентоспособна. «Менеджмент завода-производителя должен ориентироваться либо на рынок, либо на потребности «своей» строительной компании. В первом случае менеджмент для выживания ищет ниши с наибольшей рентабельностью, во втором – старается обеспечить объемы поставок по минимальным ценам. В этом случае происходит «уход» прибыли от производителя к застройщику и завод лишается ресурса для дальнейшей модернизации и использования инновацией, что приводит в итоге к деградации и уходу с рынка», - поясняет он.
«Цена этого завода может еще сократиться. Транспортная доступность этой территории не самая удачная. Поэтому использовать ее под склады – проблематично», — говорит руководитель проектов девелопмента Александр Кириятских.
В пресс-службе "УНИСТО Петросталь" сообщили, что продажа актива связана с потребностью компании в деньгах на достройку текущих проектов. "На продажу выставлен не только ДСК "Муринский", но и земля площадью 60,5 тыс. кв. м. с разрешительной документацией под строительство второй очереди ЖК "Чудеса света" в Колтушах (она оценена в 310 млн рублей), а также складские и торговые помещения, находящиеся в собственности застройщика. Продажи организованы через Банк "Санкт-Петербург", с которым у девелопера партнерские отношения", - говорят в компании. В настоящее время в "УНИСТО Петросталь" в стройке находятся три жилых комплекса, в сдаче которых уже возникли задержки. В ЖК "Тридевяткино царство" строятся 3 корпуса. Сдача жилья намечена на конец 2019 года, а на достройку школы в этом проекте компания подала заявку в региональную программу "Стимул", поскольку возвести объект за свой счет не сможет. В ЖК "Аннинский парк" строится 2 корпуса.Компания объявит сроки окончания строительства проекта в конце года, поскольку сейчас ведет работы по уточнению технических параметров проектной документации. А в первой очереди ЖК "Чудеса света", где будет 15 домов, в настоящее время сдают 5 зданий, строятся еще 2 дома.
ВТБ и Банк Москвы подозревают компанию «Ленпромстрой», имеющую крупные долги, в подготовке к собственному банкротству и намерены перехватить инициативу и застопорить признание несостоятельности организации за собой.
На прошлой неделе на сайте Единого федерального реестра сведений о фактах деятельности юридических лиц была размещена информация от банка ВТБ и Банка Москвы о намерении обратиться в суд с заявлением о банкротстве ООО «Ленпромстрой».
В коротких объявлениях банки отмечают, что у петербургской организации они видят признаки финансовой несостоятельности. ВТБ и Банк Москвы не раскрывают более подробно причины возможного начала судебной тяжбы. Также недоступны для комментариев оказались представители «Ленпромстроя». Однако известно, что банкротить компанию планируется из-за неисполнения ею обязательств по выплате кредитов.
Старший юрист компании «Арбитр Северо-Запада» Сергей Лебедев отмечает, что предварительное сообщение на сайте реестра юрлиц о намерении банкротить должника – новшество в российском законодательстве и применяется только с середины прошлого года. «Оно позволяет кредиторам перехватить инициативу должника, желающего себя обанкротить, в том числе по преднамеренным обстоятельствам. Признаками собственного преднамеренного банкротства могут считаться отказ от выполнения кредитных обязательств, реорганизация компании, существенное снижение активов», – считает специалист. ГК «Ленпромстрой», куда входит и ООО «Ленпромострой», появилась в Петербурге около восьми лет назад. Основная специализация – строительные подрядные работы. В частности, с 2014 по 2015 год «Ленпромстрой» выполнял ряд ремонтно-отделочных работ в конгрессно-выставочном центре «ЭкспоФорум», строил корпуса ФГУП «Рослесинфорг» на ул. Коли Томчака. Компанией были реализованы проекты в других городах страны. В том числе построен пивзавод «Сан ИнБев» и жилой комплекс «Московка-2» в Омске, откуда родом руководитель организации Валентин Френцель.
Кроме того, «Ленпромстрой» занимался реконструкцией аэропортов в Екатеринбурге, Якутске, Самаре. Недореализованными и проблемными объектами компании можно считать жилой комплекс «Новое Рощино» в Ленинградской области, строительство которого было приостановлено застройщиком в прошлом году. Этой весной недостроенный комплекс выкупил холдинг «Айбер Груп». Новый застройщик пообещал сдачу комплекса к концу этого года. В августе прошлого года с «Ленпромстроем» Смольный расторг миллиардный контракт на строительство корпуса 33-й больницы в Колпино из-за существенного отставания от графика проводимых работ.
Известно, что субподрядчиком на площадке выступала компания «СтройИнвесткомплект», связанная с известным в Петербурге холдингом «Единые решения». В Омске в настоящее время также зависло строительство медучреждения. В его рамках «Ленпромстрой» выступил подрядчиком, а ООО «Современные технологии строительства» («СТС»), также связанное с ГК «Единые решения», уже, наоборот, генподрядчиком работ на объекте. Известно, что осенью прошлого года через арбитраж «СТС» требовало от «Ленпромстроя» выплаты 150 млн рублей как сумму нереализованного аванса. Напомним, сама ГК «Единые решения» в прошлом году лишилась 14 контрактов с Комитетом по строительству Петербурга на сумму около 6 млрд рублей. В настоящее время структуры холдинга проходят банкротное производство.
Кстати:
29 июня текущего года депутаты Госдумы РФ утвердили законопроект о внесудебном взыскании долгов с физлиц. Основанием для взыскания долга станет исполнительная надпись нотариуса на кредитном договоре. Получив такую надпись, банки смогут обращаться напрямую к приставам, минуя суд.
На площади около 1,5 тыс. га в Новосветском сельском поселении Гатчинского района появится современный агрогород на 30 тыс. человек.
Инициатор проекта – ЗАО «Гатчинский комбикормовый завод» – на этой неделе представит правительству Ленобласти концепцию развития территории.
Как сообщили в компании ЗАО «Гатчинский комбикормовый завод», больше половины территории нового города займет сельскохозяйственная зона. На садовой территории площадью 748 га инвестор предполагает провести работы по улучшению качества почвы под сады и устройству дренажа. На полезной площади сада предполагается высадить свыше 170 тыс. деревьев (93% – яблони, 7% – сливы). По предварительным расчетам, плодовые сады будут ежегодно давать урожай в 5,6 тыс. тонн яблок и 312 тонн слив в год.
Плодовые сады планируется увязать с производственной зоной, которая займет 268 га. В нее войдет перерабатывающий завод, сортировочный конвейер, производство по упаковке соков, нектаров и пюре, а также производство концентрированного сока и сушильные линии. По замыслу инициаторов проекта, в этой зоне также будет построен складской комплекс для хранения плодов, готовой продукции и административные корпуса. Проектная мощность перерабатывающего комплекса составит 300 тонн плодов в сутки. На первом этапе будет заложена линия на 50 тонн плодов в сутки с резервированием площадей под будущие линии переработки. «Индустриальный парк в совокупности с плодовыми садами интенсивного типа образует агропромышленный кластер на территории Гатчинского района, – рассказал Дмитрий Кулагин, генеральный директор ЗАО «Гатчинский комбикормовый завод». – Это даст синергетический эффект от взаимодействия предприятий сельского хозяйства и перерабатывающей промышленности при их компактном размещении». Агропромышенный кластер, согласно замыслу проектировщиков, дополнят жилые зоны. Именно дополнят, а не станут центральной частью проекта. Жилищное строительство обусловлено необходимостью обеспечения трудовыми ресурсами вновь образуемых производственных предприятий и общественно-деловых учреждений как Нового Света, так и соседней Гатчины. Предложения по объемам жилья разработаны с учетом расширения границ пос. Новый Свет, Торфяное, д. Коргузи. Дома запланированы мало- и среднеэтажными – от 4 до 8 этажей. Общая площадь под жилую застройку равна 235 га.
Средняя плотность застройки – от 3,5 тыс. до 5,3 тыс. кв. м на 1 га. Максимальный объем нового жилищного строительства составит около 1 млн кв. м. Проект также предполагает создание общественно-деловой зоны площадью 50 га (80 тыс. кв. м коммерческого назначения: магазины, автосалон, площадки для сезонной торговли, ТРК, парковки для посетителей), спортивно-рекреационной зоны площадью 119 га. Наконец, концепцией развития Новосветского поселения предусмотрено выделение земель для дачного и садоводческого владения возле д. Пустошка и Сабры. Площадь таких земель составит 103 га. Срок реализации проекта – 10 лет. Как сообщили в ЗАО «Гатчинский комбикормовый завод», к реализации первого этапа проекта (созданию агрокомплекса – садовых территорий и промышленных площадок) компания планирует приступить уже в следующем году. ЗАО «Гатчинский комбикормовый завод» предполагает финансировать создание плодового сада и части индустриального парка за счет собственных и заемных средств с возможным привлечением субсидий из федерального бюджета.
Мнение:
Михаил Москвин, заместитель председателя правительства Ленинградской области по строительству:
– Проект развития Нового Света – совершенно новый формат градостроительства в Ленобласти, предполагающий по-настоящему комплексное освоение территории. Новый город будет абсолютно самодостаточным, обеспеченным всей необходимой инженерной и социальной инфраструктурой, при этом акцент сначала будет сделан на создании производства, рабочих мест, а затем на строительстве жилья и других функциях.
Дмитрий Кулагин, генеральный директор ЗАО «Гатчинский комбикормовый завод»:
– Верхняя граница новых жителей – около 30 тыс. человек. Для нужд сада и непосредственного производства в индустриальном парке потребуется около 6,5 тыс. человек. С учетом обслуживающего персонала – до 10 тыс. человек. Это только те люди, кто будет работать на сельскохозяйственном ядре города. Будут и другие рабочие места.
Кстати:
Девелопментом территории для целей жилищного строительства и создания общественно-деловых зон предприятие заниматься не планирует. Для реализации этой части проекта планируется привлечь партнеров. «Мы пока не вели переговоров ни с девелоперами, ни с ретейлом. Начнем искать партнеров сразу после одобрения проекта руководством региона», – резюмировал Дмитрий Кулагин.