Малые города как точки роста
В рамках ПМЭФ-2018 состоялась панельная сессия «Пространственное развитие. Малые территории: от стратегии выживания к стратегии развития». Практически в это же время в Москве были подведены итоги Всероссийского конкурса лучших проектов создания комфортной городской среды в малых городах и исторических поселениях, который организовало Министерство строительства и жилищно-коммунального хозяйства РФ.От Ленинградской области в конкурсе принимали участие Гатчина, Выборг и Сосновый Бор.
Проблематика развития малых городов серьезно затронута и в «майских указах» Президента РФ, и во многих других основополагающих документах. Андрей Максимов, председатель комиссии по территориальному развитию и местному самоуправлению Общественной палаты РФ, отметил в рамках сессии, что сегодня многие малые города остаются заложниками недофинансирования и «недовнимания»: «Даже в советские времена малые города по большей части обошла волна индустриализации. Это кардинально отличает нашу страну от других государств, где уже в XX веке осознали ценность особой культурно-исторической атмосферы малых городов, их конкурентные преимущества».
В ловушке «недовнимания»
«В России около тысячи городов, которые относятся к категории малых. Мы условно определяем их как города с населением до 100 тыс. человек. Согласно исследованиям, лишь самая незначительная часть из таких городов демонстрирует рост. Большинство откровенно депрессирует, причем на фоне отсутствия внятных стратегий по поводу того, что с этим делать», – констатировал генеральный директор Центра социального проектирования «Платформа» Алексей Фирсов.
Г-н Фирсов обозначил ключевые проблемы, препятствующие развитию малых городов: нехватка ресурсов, слабые управленческие навыки местных сити-менеджеров, перевернутая бюджетная пирамида, при которой большую часть налогов забирает региональный центр, и др. «Наличествует и так называемый земельный парадокс – ситуация, когда земля находится в собственности муниципалитета, а реальные активы на ней – ему не принадлежат. Ситуацию часто усугубляет то обстоятельство, что мотивы искать инвесторов у местной администрации отсутствуют, ведь это требует определенных усилий. Гораздо проще придерживаться сложившихся управленческих подходов», – отметил директор Центра социального проектирования «Платформа».
По мнению Алексея Фирсова, новым инвесторам часто приходится преодолевать круг недоверия местного комьюнити, а кроме того – сталкиваться с дефицитом профессиональных кадров и решать проблемы модернизации и восстановления устаревшей или вовсе разрушенной инфраструктуры.
Агломерация vs малые города
По мнению экспертов сессии, рассуждать, что лучше – развивать малые города или уделять больше внимания агломерациям, – по сути своей неправильно. «Наша задача – уйти от этих ложных «развилок», – уверен Алексей Фирсов. – Есть малые города, которые органично встраиваются в агломерации, но и на тех, что в силу различных причин, прежде всего географических, не встраиваются – тоже нельзя ставить крест».
«Эксперты-урбанисты прогнозируют, что в ближайшие 50 лет вся инвестиционная активность будет сосредоточена вокруг агломераций. Это действительно мировой тренд, – согласен замминистра строительства и ЖКХ РФ Андрей Чибис. – Но мы не вправе не обращать внимания на малые территории, где проживает большая часть населения. В Европе малые города считаются весьма комфортными для жизни. У нас малые города часто отстают в развитии – это безусловный факт».
«К сожалению, мы получили в наследство от советских времен в основном моноцентричные агломерации, в которых превалирует крупный город. Но европейская практика говорит о том, что успешно существуют и полицентричные агломерации. Мы должны к этому стремиться, а не «перетаскивать» ресурс с места на место», – заявила руководитель направления «Пространственное развитие» Фонда «Центр стратегических разработок» Наталья Трунова.
Есть и особенности работы с местными администрациями, согласна она. «В свое время я работала руководителем Комитета по туризму и пространственному развитию Пскова. Чтобы «завести» местных производителей мёда в гостиничные объекты, показать их продукцию в столичных городах, мне потребовалось практически три года, – поделилась опытом Наталья Трунова. – Надо было сформировать бренд, обеспечить участие в различных презентационных мероприятиях. Только когда производители поняли, что я не собираюсь на них зарабатывать, а хочу помочь, мы стали получать отдачу. Люди начали регистрировать ИП, а ведь раньше – это был почти полностью «серый» сектор».
Конкурс как стимул
Как рассказал Андрей Чибис, Минстрой решил провести конкурс среди малых городов для поддержки проектов по созданию привлекательных городских пространств — повышающих качество жизни, привлекающих туристов, развивающих индустрию услуг, сохраняющих уникальные объекты наследия и красивые ландшафты. При оценке проектов учитывались проработка финансово-управленческой модели, наличие продуманных социокультурных программ, вовлечение специалистов, взаимодействие исторической среды с проектными решениями, сохранение аутентичности, обеспечение связности туристических маршрутов, создание локальных центров активности и притяжения.
«На конкурс было подано 455 заявок. Почти половина всех малых городов России (с численностью до 100 тыс. человек) сделали свои проекты», – констатировал Андрей Чибис. Замминистра подчеркнул, что основными критериями конкурса были: влияние проекта на рост экономики муниципалитета, работа управленческих команд в agile-режиме. «Конкурс стал своеобразной платформой обучения сити-менеджеров. Проекты защищают главы регионов персонально, ведется видеотрансляция их выступлений, сразу видно – «горят» глаза или нет», – рассказал Андрей Чибис.
Инфраструктура – это бич
Елена Довлатова, исполнительный директор Российской ассоциации водоснабжения и водоотведения, отметила, что для развития туризма в малых городах должна быть создана хотя бы минимальная инфраструктура. «В программах Минстроя по развитию малых городов нужно предусмотреть на это средства», – считает она.
Андрей Чибис согласен: «В таких городах объем потребления небольшой, а строительство инфраструктуры и ее обслуживание стоят серьезных денег. Невозможно поднять тарифы для окупаемости инвестиций. Чтобы механизм концессии заработал и в малых городах тоже, проекты по модернизации инфраструктуры требуют дополнительной бюджетной поддержки. Мы будем биться за то, чтобы малые города получили на это средства».
Глава администрации города Суздаль Сергей Сахаров обратил внимание на проблему несовершенства налогообложения. «Суздаль с позиции федерального центра кажется успешным городом, мы каждый год бьем рекорды по туристическому трафику. При этом наш налоговый доход не увеличивается. Наши основные налоговые доходы, как и в любом малом городе, составляют налог на землю, налог на имущества физлиц, НДФЛ. В первых двух случаях на налоговые поступления туристический поток никак не влияет, а НДФЛ – влияет, но для малых городов он равен 10%, все остальное «отлетает» в пользу районов», – объяснил Сергей Сахаров.
По мнению главы администрации города Суздаль, назрела необходимость введения и туристического сбора: «Турист, въезжающий на территорию, должен платить за содержание инфраструктуры. Это нормальная европейская практика, не надо этого бояться. Кто-то должен положить начало разработке этого законопроекта».
В завершение своего выступления Сергей Сахаров привел неутешительные цифры: «Общий бюджет Суздаля – 98 млн рублей в месяц. Из них обязательных трат – 83 млн рублей, а вот на 15 млн рублей – как хочешь, так и развивай свой родной край. И это еще не самый худший малый город. Можно сказать – образцово-показательный».
Выборг – победитель
Во Всероссийском конкурсе лучших проектов создания комфортной городской среды в малых городах и исторических поселениях, который организовал Минстрой, от Ленобласти участвовали Гатчина, Выборг и Сосновый Бор.
В условиях жесточайшей конкурентной борьбы Выборг стал одним из 20 победителей конкурса в категории «Исторические поселения». Из федерального бюджета Выборгу будет перечислено 70 млн рублей на реализацию заявленного на конкурс проекта по благоустройству зоны отдыха на Смоляном мысе.
«Начав программу реконструкции Старого Выборга, мы поставили задачу вернуть былой облик единственному средневековому городу России. С этой целью администрация региона старается привлекать средства из всех возможных источников, – отметил губернатор Ленинградской области Александр Дрозденко. – В 2018 году Выборг станет местом проведения Дня Ленинградской области, и победа в конкурсе с финансированием одного из значимых проектов — хорошее дополнение к тем средствам, что выделены на его реставрацию из областного и федерального бюджетов. Уверен, и выборжане, и туристы по достоинству оценят те положительные перемены, которые сейчас происходят»
Схема sale-and-leaseback, при которой крупная компания строит под себя офис, а затем продает его сторонней организации и становится арендатором этого здания, широко распространена на Западе, но пока редко применяется в России. Впрочем, в Петербурге уже есть подобные сделки, говорят эксперты.
Крупные компании, нуждающиеся в больших офисах, нередко предпочитают не искать готовые помещения в аренду, а построить их с нуля. Однако держать такие крупные активы на балансе для многих крайне невыгодно, а потому они нередко находят покупателя на такое здание, а затем заключают с новым владельцем договор на несколько десятилетий.
В первую очередь схема sale-and-leaseback позволяет собственнику, а впоследствии арендатору пустить вырученные средства либо на развитие текущего бизнеса, либо, например, на расчет по банковским обязательствам. К тому же, как правило, ставка, по которой бывший владелец арендует весь бизнес-центр или помещения в нем, фиксируется с учетом эскалации на длительный срок. Для инвестора сделка по такой схеме интересна получением стабильного дохода.
Без массового характера
Как правило, эта схема широко распространена на Западе. Впрочем, Максим Клягин, аналитик УК «Финам Менеджмент», говорит, что подобную практику уже можно назвать достаточно распространенной и в России. «Впрочем, пока сделки sale-and-leaseback в России не носят массового характера. В целом операции купли-продажи недвижимости по схеме sale-leaseback, на наш взгляд, сегодня являются весьма актуальным инструментом привлечения средств, так как позволяют продавцу не только получить необходимые денежные суммы, но и сохранить за собой право долгосрочной аренды продаваемого объекта (часто с правом последующего обратного выкупа). Кроме того, продавец несколько оптимизирует налогооблагаемую базу за счет ее уменьшения. Покупатель, со своей стороны, получает стабильный источник дохода в виде рентных платежей. При этом контрагенты, как правило, договариваются о взаимном дисконте: к цене продажи объекта и, соответственно, к ставке последующих арендных платежей», – говорит господин Клягин.
Ольга Пономарева, вице-президент инвестиционной группы компаний «Леорса», добавляет, что среди компаний, которые строят здания, а потом продают их по схеме sale-and-leaseback, есть, например, некоторые дочерние компании Газпрома. «Но в большинстве случаев, не считая «Лахта-центра», такие компании выкупают или арендуют офисы, построенные профессиональными девелоперами, а не строят их самостоятельно, так как для того чтобы построить действительно качественный объект, отвечающий всем современным требованиям, нужно обладать обширными знаниями и опытом», – отмечает она.
Интересно инвестфондам
Юрий Тараненко, директор департамента коммерческой недвижимости группы компаний RRG, полагает, что сегодня в России развитие непрофильного бизнеса – речь о самостоятельном строительстве офиса – оказывается экономически неоправданным, компании проще обратиться к профессиональному девелоперу.
Он говорит, что чаще такие схемы в России реализуются на складском рынке.
Альберт Харченко, генеральный директор East Real, говорит, что такие схемы более распространены в Москве. «В качестве примера можно вспомнить покупку Fleming Family & Partners офисно-торгового здания (Лесная ул., 3-9) у компании Coalco, которая потом арендовала там помещения; компания Ericsson продала свой московский офис на ул. 8 Марта «Пермской финансово-производственной группе»; компания Samsung продала бизнес-центр в Гнездниковском пер. девелоперской компании Capital Partners», – перечисляет господин Харченко.
Александр Артюхов, генеральный директор девелоперского направления ГК «Аури», утверждает, что покупателем зданий, продающихся в рамках sale-and-leaseback, могут быть различные паевые инвестиционные фонды, а также крупные игроки, которые формируют портфель управления активами.
Станислав Кривенков, финансовый директор ГК AAG, добавляет: «Инвестиционный фонд – обычно именно он выступают покупателем – получает заполненный объект, в котором риск потери арендных поступлений значительно меньше, чем в классическом офисном центре. Пониженный риск потери аренды находит свое отражение в стоимости сделки по продаже объекта либо в величине арендной ставки. Компания-продавец, ставшая арендатором, использует высвободившиеся денежные средства для развития бизнеса, где они приносят большую доходность по сравнению с тем, если бы они оставались вложенными в построенный объект.
У нас такая сделка была совершена представителями финского бизнеса в 2008 году. Строительный концерн «ЮИТ» построил бизнес-центр на Приморском пр., в котором после продажи объекта сам стал якорным арендатором, заняв большую часть площадей».
Мнение:
Алексей Кольчик, руководитель филиала Банка Москвы в Санкт-Петербурге:
– Нередко схема sale-and-leaseback применяется и среди автодилеров для снижения издержек. Не исключено, что этот стандарт будет принят на вооружение другими компаниями, например складскими комплексами большого формата. Банки, к сожалению, сейчас не имеют четкой схемы финансирования таких проектов, но, я думаю, что если будет расти спрос, то появится и предложение.
На заседании окружной конференции Национального объединения строителей по Северо‑Западному федеральному округу представители саморегулируемых организаций единогласно выдвинули кандидатом в координаторы НОСТРОЙ действующего координатора Сергея Петрова.
В начале конференции Сергей Петров, координатор НОСТРОЙ по СЗФО, выступил с отчетом о проделанной работе. Он подчеркнул, что необходима дальнейшая деятельность по реформированию органов управления НОСТРОЙ и, как следствие, совершенствование нормативных документов национального объединения. Павел Созинов, заместитель координатора НОСТРОЙ в СЗФО, сообщил, что единственным кандидатом в координаторы по Северо-Западу был выдвинут действующий координатор – Сергей Петров. Других предложений на время проведения окружной конференции не поступало. В итоге представители 14 СРО единогласно проголосовали за продление полномочий Сергея Петрова.
Серьезным вопросом на окружной конференции стало обсуждение проекта нового устава НОСТРОЙ. Сергей Петров отметил, что ныне действующий документ во многом не удовлетворяет профессиональное сообщество, и последний съезд принял решение о создании рабочей группы по подготовке новых регламентирующих документов. «Градостроительный кодекс в этой части предлагает не сбалансированную модель управления НОСТРОЙ, она содержит противоречия», – добавил Павел Созинов. По его мнению, первым шагом на пути к переменам стало обсуждение предложенных поправок в устав, затем – поиск компромиссного варианта устава и, наконец, подготовка и внесение поправок в сам Градостроительный кодекс РФ.
Анна Леонова, член совета НОСТРОЙ, директор СРО НП «Строительный комплекс Вологодчины», отметила, что структура НОСТРОЙ, предложенная в обсуждаемом проекте устава, наиболее приемлема и дееспособна, чем существующая.
Алексей Старицын, член рабочей группы по изменению устава НОСТРОЙ от СЗФО, считает, что существенная часть предложений, поступивших от СРО, в данном проекте устава не учтено. По его словам, 134 пункта устава должны были быть приведены в соответствие с ГрК РФ и законом о некоммерческих организациях. «Непонятно, откуда появилась новая должность – председатель совета НОСТРОЙ, так как ни в ГрК РФ, ни в законе о некоммерческих организациях этого нет. Я предлагаю не принимать данный устав на окружной конференции», – заключил Алексей Старицын.
Сергей Петров подчеркнул, что устав НОСТРОЙ – это не догма. «Мы имеем право дорабатывать его дальше. Но сейчас мы не должны полностью отвергать предложенный проект», – добавил он. На его взгляд, важно, что проект учитывает то, что совет НОСТРОЙ станет профессиональным, а не только совещательным органом. Также, по его словам, новый устав позволит усилить роль окружных конференций, придав им практически статус территориальных органов Съезда НОСТРОЙ, а координаторов предложено ввести в совет», – высказал свою точку зрения Сергей Петров.
По итогам длительного обсуждения участники окружной конференции приняли решение принять текущую редакцию проекта устава НОСТРОЙ к сведению с учетом предложений окружной конференции, которая рекомендовала рабочей группе по изменению устава НОСТРОЙ устранить несоответствия в проекте устава действующему законодательству к февралю 2014 года. За такую формулировку проголосовало большинство представителей СРО.
Также на окружной конференции был рассмотрен проект приказа Госстроя «Об утверждении перечня видов работ по инженерным изысканиям, подготовке проектной документации и строительству, влияющих на безопасность капитального строительства».
Александр Шилов, исполнительный директор НП СРО НОСО «Стройбизнесинвест», отметил, что в наименовании проекта приказа отсутствуют виды работ по реконструкции и капитальному ремонту объектов капитального строительства, что противоречит ГрК РФ. Анна Леонова добавила, что в приложении к приказу определены виды и группы работ, которые требуют получения свидетельства о допуске, только в случаях, указанных в ст. 48.1 ГрК РФ. «Считаем, что все виды работ, находящиеся с 20 по 52 строку перечня, оказывают влияние на безопасность объектов жилищного или социально-бытового назначения не менее чем на указанных объектах. В конечном итоге дело не объектах, а в видах работ», – пояснила она.
В итоге участники окружной конференции выразили мнение строительного сообщества о недопустимости принятия приказа Госстрой в обсуждаемой редакции. А также предложили НОСТРОЙ рассмотреть предложения НП СРО «Строительный комплекс Вологодчины» при подготовке единой позиции членов Национального объединения.