«Метриум»: От рисков к рекордам – 2020 год на рынке ипотеки в России


04.02.2021 13:24

Вопреки пандемии коронавируса и экономического кризиса рынок ипотеки в России в 2020 году вырос наполовину относительно 2019 года, подсчитали эксперты «Метриум», основываясь на новой статистике Банка России. Беспрецедентное снижение ставок по ипотеке стимулировало россиян вкладываться в недвижимость, однако рост цен и стагнация доходов сделали ипотеку более обременительной и заставили многих заемщиков переключиться на вторичный рынок жилья.


В 2020 году российские банки выдали 1,71 млн ипотечных кредитов на сумму 4,29 трлн рублей. По сравнению с 2019 годом число займов выросло на 35%, а их денежный объем – на 51%. Относительно докризисного 2014 года количество заемщиков увеличилось на 69%, но сумма требующихся им для покупки жилья заемных средств за этот же период выросла в 2,5 раза.

Итоги 2020 года на рынке ипотеки в России

Показатели

2014

2019

2020

Изменение к 2019

Изменение к 2014

Количество кредитов, млн

1,01

1,27

1,71

+35%

+69%

Объем выдачи, млрд руб.

1,75

2,85

4,29

+51%

рост в 2,5 раза

Средневзвешенная ставка, %*

13,17

9,00

7,36

–1,64 п.п.

–5,81 п.п.

Средняя сумма кредита, млн руб.*

1,72

2,38

2,65

+0,27 млн

+0,93 млн

Средний срок кредитования, лет*

14,8

18,2

18,8

+0,6 лет

+4 года

*На конец года

Источник: «Метриум» по данным ЦБ РФ

Субсидирование ставок спасло рынок ипотеки

В первом полугодии 2020 года спрос на ипотеку не демонстрировал внушительного роста. Относительно аналогичных месяцев 2019 года количество выданных кредитов росло на 1-8%. Ситуация кардинально поменялась во втором полугодии, когда многие потенциальные заемщики осознали выгоды от снижения ставок, а большинство коронавирусных ограничений сняли власти.

Во второй половине года спрос быстро увеличился. Лучшим месяцем стал декабрь, когда россияне получили 212 тыс. кредитов на 560 млрд рублей. В среднем каждый месяц с июля по декабрь банки выдавали по 185 тыс. кредитов на сумму 476 млрд рублей. В 2014 году в такой же период в среднем кредиторы предоставляли 93 тыс. ипотеки на сумму 165 млрд рублей.

Спрос на ипотеку вырос из-за программы субсидирования, благодаря которой ставки сократились примерно до 6%. Власти компенсируют банкам недополученную прибыль из-за снижения рыночной ставки с уровня примерно 9% до 6,5%. Без этой меры даже при отсутствии кризиса, связанного с коронавирусом, рынок ипотеки скорее всего продолжил бы стагнировать, как это было в 2019 и начале 2020 года.

Источник: «Метриум» по данным ЦБ РФ

Кредит стал более обременительным

В крупных городах страны квартиры подорожали примерно на 15-20%. Новостройки росли в цене еще быстрее. К примеру, в Москве, по данным «Метриум», средняя стоимость квадратного метра нового жилья бизнес-класса за год возросла на 24%, а массовых новостроек – на 19%.

Из-за этого кредит стал более обременительным, особенно для тех заемщиков, которые пришли на рынок в конце года. Если в начале 2020 года банки выдавали заемщикам в среднем по 2,43 млн рублей, то в декабре уже 2,65 млн. Однако ежемесячный платеж в условиях стагнации доходов заемщики не хотели увеличивать, что выразилось в повышении срока кредитования. В декабре россияне занимали у банков деньги на покупку жилья в среднем на 225 месяцев или 18,8 лет. Для сравнения, в мае срок кредитования составлял 217 месяцев (18,1 лет).

Примечательно, что такая динамика наблюдается на фоне беспрецедентного снижения ипотечных ставок. В декабре 2019 году кредит на покупку жилья (вторичного и первичного) в среднем выдавался под 9% годовых, а в декабре 2020 года – под 7,36%. То есть несмотря на снижение стоимости кредита, рост цен на жилье вынудил покупателей брать кредит в среднем на 8 месяцев дольше.

Доля ипотеки на новостройки сокращается

Несмотря на то, что госпрограмму субсидирования ипотеки власти реализовали для поддержки строительного сектора, доля ипотечных кредитов, полученных под покупку квартиры в строящихся домах к концу года, заметно снизилась.

В декабре 2019 года 25% кредитов были выданы под залог прав участника долевого строительства, иными словами – на покупку квартиры у застройщика в еще не готовом доме. Остальные кредиты, соответственно, приходились на договоры купли-продажи, в основном на вторичные квартиры, но в том числе и на жилье в готовых домах от застройщика. В мае, после начала субсидирования ставок, которое действовало только при покупке жилья от застройщика, доля ипотечных сделок с новостройками подскочила до 34%. В июне показатель достиг 35%, а затем начал устойчиво снижаться: в июле и августе – до 33%, в сентябре – до 28%, в октябре – до 27%, в ноябре – до 25%, в декабре – до 24%.

Хотя в целом спрос на новостройки в кредит увеличился по числу сделок на 44% (до 483 тыс.) и на 64% по объему (почти до 1,5 трлн рублей), к концу года заемщики стали чаще приобретать вторичное или готовое жилье. Это связано с тем, что средний кредит на новостройки стал значительно больше за год. Он увеличился с 2,93 млн в декабре 2019 года до 3,35 млн рублей в декабре 2020 года. Срок кредитования при этом вырос до 229 месяцев (19,1 лет), хотя, к примеру, в мае он составлял 214 месяцев (17,8 лет). Ставка по кредитам на новостройки снизилась за год с 8,28% до 5,82%.

Источник: «Метриум» по данным ЦБ РФ

41% кредитов выданы в 10 регионах России

Спрос на жилье в кредит по-прежнему сконцентрирован в населенных и экономически успешных регионах России. В 2020 году 41% ипотеки выдали в Москве, Московской области, Санкт-Петербурге, Тюменской области, Татарстане, Свердловской области, Башкортостане, Краснодарском крае, Челябинской и Новосибирской областях. В 2019 году жителям этих регионов одобрили 40% кредитов, выданных в России.

Характерная в целом для страны тенденция к сокращению доли ипотечных сделок со строящимся жильём наблюдалась не во всех лидирующих по объему кредитования регионах. В Краснодарском крае доля кредитов на покупку таких квартир выросла с декабря 2019 года к декабрю 2020 года с 34% до 35%, в Тюменской области – с 19% до 22%, в Челябинской области – с 13% до 15%. Тем не менее этот показатель за аналогичный период сократился в Москве с 42% до 37%, Московской области – с 32% до 26%, Санкт-Петербурге – с 45% до 36%, Башкортостане – с 24% до 19%, Свердловской области – с 23% до 22%, Новосибирской области – с 25% до 23%. Не изменилась доля новостроек в ипотечном спросе только в Татарстане (20%).

«Основной вывод, который можно сделать по итогам 2020 года – программу субсидирования ипотеки необходимо продолжать, – комментирует Мария Литинецкая, управляющий партнер компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE). – Даже несмотря на трудные экономические условия, снижение ставок стимулировало инвестировать банки и население в строительство 4,3 трлн рублей – а это около 4% ВВП в 2020 году. По первой оценке, Росстата за 2020 год, ВВП страны сократился на 3,1%.  То есть если бы не ипотечное кредитование строительства, мы имели бы еще более глубокий экономический спад. В 2021 году необходимо не только продолжить программу субсидирования, но и снизить ипотечные ставки, чтобы дополнительно простимулировать население приобретать жилье и помочь экономике быстрее восстановиться».


ИСТОЧНИК: пресс-служба компании «Метриум»
ИСТОЧНИК ФОТО: https://u-f.ru

Подписывайтесь на нас:


21.04.2014 15:27

Положительные темпы развития строительного рынка Петербурга и Ленобласти по-прежнему являются основным драйвером роста рынка металлопроката, потребление которого по итогам 2013 года заметно снизилось в других секторах экономики. Эксперты прогнозируют, что в 2014 году строители используют на 3% больше арматуры и труб, чем в прошлом году.

По свидетельству Мирослава Августиновича, директора УПТК филиал ОАО «Метрострой», потребление металлопроката в Петербурге и Ленобласти выросло в 2013 году по отношению к 2012 году на 5% и составило около 2,5 млн тонн. В частности, увеличилось потребление арматуры, балки, швеллера, листа, при этом потребление трубного проката снизилось.
Мирослав Августинович отметил, что рынок металлопроката в Петербурге довольно конкурентный. На нем работают розничные сети всех ведущих производителей – компаний «ММК», «Мечел», «ЕВРАЗ», «Северсталь», «НЛМК», кроме этого, в регионе достаточно и независимых металлотрейдеров.

Новые производства

Как рассказал Александр Романов, президент Российского союза поставщиков металлопродукции, в различных регионах России на середину 2014 года заявлен запуск нескольких новых мощностей по производству металлопроката. «Среди наиболее крупных заводов, которые повлияют на рынок Петербурга и Ленобласти, стоит отметить предприятие ОАО «Северсталь» в Балаково Саратовской области мощностью 1 млн тонн металлопроката в год. Кроме этого, увидит свет завод ОМК «Сорт», находящийся в часе езды от Москвы. Часть этой продукции «выдавит» белорусских и украинских поставщиков, которые используют Россию в качестве основного рынка сбыта стальной продукции. Среди крупных производств стоит отметить и начало работы в конце апреля Тюменского металлургического завода мощностью 400 тыс. тонн арматуры в год», – прокомментировал Александр Романов.
По его словам, эти дополнительные мощности изменят товарные потоки по основному виду металлопродукции строи­тельного назначения – арматурному прокату. В этих условиях все более значимую позицию будут занимать ведущие игроки рынка металлопроката – как федеральные, так и региональные.
Юрий Грудин, генеральный директор направления Санкт-Петербург ГК «Пионер», отметил, что активное развитие жилищного строительства Петербурга и Ленобласти будет оказывать положительное влияние на показатели рынка металлопроката в регионе, в частности арматуры. «В Петербурге и Москве идет тренд на укрупнение строительных объектов, приоритет отдается комплексному освоению территорий. Сейчас по проектам планировки вокруг петербургской КАД заявлено освоение около 45 млн кв. м, при этом площадь жилья всего Петербурга составляет 127 млн «квадратов», – констатировал господин Грудин.
Эксперт уверен, что потребление металлопроката в ближайший год на строительном рынке снижаться не будет – по-прежнему популярной будет арматура различного формата. Однако будут наблюдаться изменения в системе поставок и с точки зрения сортамента металлопотребления, например сегмент алюминиевых вентфасадов будет расти быстрее, так как их будут активно использовать в комфорт-классе, бизнес-классе.
Игорь Игнашов, старший менеджер дирекции по маркетингу и продажам ОАО «Северсталь», также считает, что темпы развития строительного рынка демонстрируют положительную динамику. «По нашей оценке, в 2014 году эта тенденция продолжится, что приведет к росту потребления металлопроката в этой отрасли на 3%. По прошлому году рост был 9%. Но индустриальные сектора показали либо нулевой, либо отрицательный рост», – добавил эксперт.
По его словам, компания «Северсталь» планирует довести свою долю присутствия на Северо-Западе до 50%. Сейчас эта цифра составляет 46%. «Это произойдет за счет экспорта продукции с нашей новой площадки в Балаково. Уже в апреле на стройки Петербурга попадет до 30 тыс. тонн арматурного проката», – уточнил господин Игнашов.

Снижение спроса на оцинковку

Эксперты констатировали, что за 2013 год объемы потребления оцинкованного и полимерного металлопроката в строительстве снизились.
Дмитрий Воропаев, генеральный директор компании «Профкомплект», рассказал, что Северо-Запад потребляет около 13% от всего общероссийского объема рынка оцинкованной продукции, то есть 280 тыс. тонн. И всего 6% металла с полимерным покрытием – 154 тыс. тонн.
«Средний прирост потребления оцинкованной стали составляет 12% в год в России. Согласно прогнозу на 2013 год, прирост должен был равняться 7-8%. Но оказалось, что потреблено 3 млн 200 тыс. тонн, таким образом, рынок вырос всего на 3%. Также в прошлом году было потреблено 2,250 млн тонн окрашенного проката, прирост составил 2% к уровню 2012 года. Произошло импортозамещение китайского проката в связи с вводом мощностей металлургическими комбинатами и антидемпинговыми ограничениями китайской стальной продукции», – прокомментировал Дмитрий Воропаев.  
По его словам, 2014 год начался спокойно, однако дальше, после резкого изменения курса доллара США, металлургические комбинаты стали резко повышать стоимость. «По средним подсчетам, уже в ближайшее время стоимость металлопроката, поставляемого на первичный рынок от металлургов к металлотрейдерам, увеличится на 20%. Но для конечного потребителя повышение пока составляет 5%. До наступления сезона мы пока вынуждены закупать сырье дороже, чем продавать конечную продукцию», – констатировал господин Воропаев.
В целом эксперт смотрит пессимистично на будущее рынка металлопроката в 2014 году: «В отрасли высока неопределенность. Здравомыслящие компании, которые планируют свою деятельность, должны исходить из жесткого резервирующего подхода и не втягиваться в инвестиции, вести более сбалансированную политику», – заключил он.

Мнение:

Сергей Курапин, генеральный директор «А-Групп»:
– За прошедший 2013 год российский рынок труб подрос на 4%, в основном за счет профильной трубы. Это по-прежнему динамичный сегмент рынка, но теперь уже не слишком доходный. Тем не менее трубный рынок уже третий год не может «допрыгнуть» до уровня 2011 года. В СЗФО активнее всех потребляют трубы Архангельская, Ленинградская и Вологодская области. Их доли в общем объеме потребления составляют соответственно 17, 16 и 8%. А весь Северо-Запад «съедает» около 7-8% трубного рынка России. До сентября 2012 года потребление было больше, но с окончанием строительства «Северного потока» объемы резко снизились. В Ленинградской области драйвером является порт «Усть-Луга», а также возведение нескольких крупных трубопроводов. Кроме этого, мы наблюдаем явное перераспределение спроса в сторону инфраструктурных проектов и ЖКХ и сокращение доли в промышленном секторе. Жилое строительство не так много потребляет трубной продукции, но являеся драйвером для развития инфраструктры.

Валерий Голенкин, генеральный директор ООО «Фирма «Севзапметалл»:
– Всего, по нашим данным, общее потребление металлопроката по Северо-Западу в 2013 году равняется 3,5 млн тонн, что на 9% меньше по сравнению с 2012 годом. Однако в сортовом металлопрокате, который используется для строительной отрасли, наблюдается рост, хоть и небольшой. Одним из трендов на рынке металлопроката является тот факт, что торговые дома забирают все большую долю на рынке, а продажа через металлотрейдеров увеличивается. На мой взгляд, такие поставки продукции для строителей являются наиболее надежным вариантом.

Мирослав Августинович, директора УПТК филиал ОАО «Метрострой»:
– По сравнению с I кварталом 2013 года в I квартале 2014 года цена на металлопрокат снизилась в среднем на 6,5%. Говорить о снижении или увеличении стоимости металлопроката в дальнейшем сложно, так как данный сегмент продаж довольно волатилен – цена в течение года постоянно меняется. Это зависит от многих факторов: стоимость сырья на мировом рынке, сезонность строительства, новые крупные проекты федерального значения и т. д. Но в целом среднегодовая цена на металл все равно понемногу отыгрывает после кризиса 2008 года. Кроме этого, на стоимость металлопроката в 2014 году повлияет рост доллара США и евро по отношению к рублю, а также ситуация на Украине.
Потребление металлопроката в России в 2014 году, скорее всего, останется на уровне 2013 года или если и вырастет, то незначительно. Этому способствует не только активное жилищное строительство в нашем регионе, но и строительство крупных объектов на территории Петербурга и Ленобласти.


ИСТОЧНИК: Екатерина Костина

Подписывайтесь на нас:


18.04.2014 13:33

Рынок офисов Петербурга в первые три месяца года ощутил на себе колебания курса доллара и евро. Так произошло снижение номинированных в долларах  средневзвешенных ставок аренды на 11% в сегментах офисных центров класса А и В. К тому же в бизнес-центрах класса А вырос уровень вакансии, так как сейчас рынок не может поглотить такой объем предложения.

По данным компании ASTERA в альянсе с BNP Paribas Real Estate, в течение I квартала были открыты три бизнес-центра общей полезной площадью 27,3 тыс. кв. м. «Таким образом, по итогам первого квартала 2014 г. совокупная арендопригодная площадь (GLA) составила 2 058,5 тыс. кв.м., увеличившись за I квартал на 1,34%», - подсчитал Александр Веселов, директор по развитию компании ASTERA в альянсе с BNP Paribas Real Estate.

Несколько другие данные приводит Ольга Шарыгина, управляющий директор департамента управления активами NAI Becar: «Объем ввода офисных площадей в I квартале 2014 года составил 47,5 тыс. кв.м (GLA), общий объем предложения достиг 2 127 тыс. кв. м (для классов A, B+, B), а с учетом класса С – 3 302 тыс. кв. м».

По ее словам, сейчас на 1000 жителей города приходится в среднем 656 кв. м. офисных площадей с учетом класса С. В высококлассных сегментах (А и В+) уровень обеспеченности на 1000 человек - 261 кв. м.

«В связи с рекордными объемами ввода в 4 кв. 2013 г. динамика ввода относительно предыдущего отчетного периода отрицательная (-65%). В предыдущие года введенные в I квартале объемы составляли 3-35% от общегодовых показателей. С учетом прогнозов на 2014 год объемы ввода в I квартале могут составлять порядка 17% от годового показателя, - рассказывает госпожа Шарыгина. - В процентном соотношении класс А продолжает вытеснять сегменты В+ и В. По сравнению с ситуацией на конец 2013 г. предложение в классе А увеличилось еще на 2% от общего объема и теперь его доля сравнялась с классом В+».

Спрос отстает от предложения

Александр Веселов говорит, что уровень вакансии в бизнес-центрах класса А за первые три месяца составил 17,4% (увеличился на 3,5% за квартал). «Это вызвано тем, что в настоящий момент рынок не может поглотить такой объем предложения. Вследствие этого рост уровня вакансии в классе А продолжится», - заявил господин Веселов.

По оценкам Ольги Шарыгиной, вакансия в классе В+ составила 7%; в классе В - 9,2%; в классе С - 3,2%.

«По нашим подсчетам, за I квартал 2014 года было заключено сделок по аренде офисных площадей на 30 тыс. кв. м (как в бизнес-центрах, так и во встроенных помещениях, включая предварительные договоры аренды ряда крупных нефтегазовых компаний), - рассказывает господин Веселов. - Наиболее востребованными являлись офисы площадью 200-500 кв. м. Доля заявок от крупных компаний на помещения от 1 000 кв. м составила около 6%».

Альберт Харченко, генеральный директор East Real, отмечает, что с точки зрения местоположения, по-прежнему наиболее привлекательными остаются офисные центры, располагающиеся в Центральном (58% доля спроса) и Петроградском районе (12% доля спроса). «Сегодня постепенно ориентация, как арендаторов, так и девелоперов смещается в сторону локаций удобных с точки зрения транспортной доступности, близости станций метрополитена, крупных магистралей и развязок. Например, продолжается тенденция развития офисной недвижимости в южном направлении, в частности делового района вдоль Московского проспекта. Сегодня доля спроса на офисы в Московском районе составляет 6%», - добавляет господин Харченко.

Аналитики Colliers International подсчитали, что объем поглощения по итогам I квартала составил 3,6 тыс. кв. м.

По объему арендуемых площадей лидируют компании энергетического сектора, а также сферы информационных технологий, они же формируют основной спрос на офисные помещения класса «А», поясняет Арсений Васильев, генеральный директор УК «УНИСТО-Петросталь».

Ставки отреагировали на курс

Вследствие увеличения курса валюты при пересчете средних ставок аренды в долларовом эквиваленте произошло снижение средневзвешенных ставок аренды на 11% как в сегменте офисных центров класса А, так и в сегменте офисных центров класса В, рассказала Марина Пузанова, руководитель отдела офисной недвижимости Knight Frank St Petersburg.

Средневзвешенная запрашиваемая ставка аренды в функционирующих бизнес-центрах класса A на конец I квартала 2014 г, по словам госпожи Пузановой, составила 446 USD/кв. м/год (включая операционные расходы и не включая НДС), в классе В – 307 USD/кв. м/год (включая операционные расходы и не включая НДС).

Александр Веселов говорит, что, несмотря на падение стоимости рубля в среднем на 9% по отношению к курсу доллара и евро, изменения размера арендных ставок в рублевом выражении не превысили 2,5%. «Прежде всего это связано с высокой степенью конкуренции между наиболее высококлассными проектами при ограниченном спросе», - поясняет господин Веселов.

По словам Альберта Харченко, в связи с падением курса на офисном рынке наблюдается тенденция по переходу на рублевые договоры. «Многие компании, заключившие арендные договоры, в которых не зафиксированы границы валютного коридора, в связи с ростом курса доллара США и евро инициируют переговоры с собственниками на предмет их перезаключения. При этом те арендодатели, которые имеют рублевое кредитное финансирование, зачастую готовы фиксировать договоры в рублях. Несколько иная ситуация складывается, если собственники объектов имеют валютные кредиты, в большинстве случаев переход на рублевый договор просто невозможен. Уже сегодня, в случае если арендодатель не идет на уступки, арендаторы готовы к переезду и начинают рассматривать варианты помещений более низкого класса и, соответственно, ниже по стоимости», - рассказывает господин Харченко. 

Позитивный прогноз

Александр Веселов прогнозирует, что с апреля по декабрь рынок офисной недвижимости может пополниться на 183,8 тыс. кв. м, таким образом, совокупное предложение за год может увеличиться на 10,4%.

«В структуре нового предложения, планируемого к вводу во II-IV кварталах 2014 г., преобладают офисы класса A – 63,4%. Территориально прирост предложения придется преимущественно на Петроградский, Московский и Красногвардейский районы города. До конца 2014 года тенденция превалирования предложения над спросом сохранится. В связи с этим, по нашему мнению, рост уровня вакансии в высококачественных БЦ продолжится, изменения арендных ставок будут незначительными», - полагает эксперт.

Ольга Шарыгина говорит, что с учетом корректировки по ситуации на I квартал 2014 года суммарный объем ввода за год может составить порядка 280 тыс. кв. м (GLA). «Во 2-ом кв. 2014 года к вводу запланировано к вводу около 60 тыс. кв. м (GLA), из которых чуть более половины придется на класс А, остальное – на класс В. К планам по вводу новых бизнес-центров, анонсированных в конце 2013 года, добавилось 17 тыс. кв. м (GLA) в реконструируемом под БЦ класса А здании Универмага «Фрунзенский». Отложена реализация трех бизнес-центров в рамках II очереди комплекса «Невская ратуша» (GLA ок. 45,4 тыс. кв. м)», - делится данными госпожа Шарыгина.

Владислав Фадеев, руководитель  отдела исследований компании JLL в Санкт-Петербурге,  считает, что рынок в ближайшие полгода будет оценивать масштаб санкций, которые будут применены к России в связи с событиями в Украине. «Пусть для офисного рынка Петербурга это влияние не настолько явно, как для московского, так как у нас существенно меньше присутствие крупных офисов международных компаний, тем не менее, любое сокращение спроса достаточно заметно для рынка. Конечно, как и в последние пару лет, общие статистические показатели существенно улучшает переезд структур «Газпрома», и этот фактор будет также очень важным для рынка в ближайшее время», - рассуждает господин Фадеев.

Динамика изменения объема свободных площадей и доли вакантных площадей в бизнес-центрах классов А и В, 3-й кв. 2010–1-й кв. 2014 гг.

Источник: Knight Frank St. Petersburg Research, 2014

 

Динамика арендных ставок (долларов США за кв.м в год, без НДС и эксплуатационных расходов)

Источник: JLL

 

Источник NAI Becar


ИСТОЧНИК: АСН-инфо

Подписывайтесь на нас: