Офисный девелопмент возвращается. Актуальные тренды сегмента
Стагнация в сфере офисного девелопмента в Санкт-Петербурге подошла к концу. Эксперты отмечают рост активности в сегменте, в том числе и в спекулятивном секторе. В течение ближайших трех лет рынок офисной недвижимости города может пополниться на 540 тыс. кв. м.
По данным Knight Frank St Petersburg, на начало 2020 года суммарная арендопригодная площадь качественных офисных помещений в Северной столице составляла 3,4 млн кв. м. Из них 80% предназначены для аренды.
Растущий ввод
Согласно оценке аналитиков Colliers International, за прошлый год рынок офисной недвижимости Петербурга пополнился 18 бизнес-центрами общей площадью 129,7 тыс. кв. м. Превалирующую часть – 96% объема ввода (124,5 тыс. кв. м) составили спекулятивные объекты (годом ранее их доля в новом офисном девелопменте была минимальна – 11%, или 23 тыс. кв. м). Новое предложение представлено в основном объектами класса В – на них пришлось 83% офисных площадей.
По данным JLL, объем новых офисных площадей, предназначенных для сдачи в аренду, в 2019 году вырос в 4,5 раза по сравнению с предыдущим годом. Напомним, большая часть объема ввода офисных площадей в прошлом году была сформирована сдачей в эксплуатацию первой очереди «Лахта Центра» для корпорации «Газпром».
Основной объем введенных в 2019 году качественных офисных площадей пришелся на второе полугодие: было завершено строительство бизнес-центров Business Box, «Депо №1», «Амбер Холл» и др. Кроме того, как отмечают специалисты Knight Frank St Petersburg, рынок аренды пополнился зданиями на Московском проспекте, д. 98, Киевской улице, д. 5, несколькими зданиями холдинга «Империя» на Большой Морской улице.
Больше всего – 30 тыс. кв. м – площадей, сданных в 2019 году, сосредоточено в Приморском районе. Текущий девелопмент сконцентрирован в Московском и Приморском районах – здесь находится 29% и 24% от общего объема строящихся сегодня бизнес-центров, говорят в Colliers International.
Растущий дефицит
Сформировавшийся в предыдущие годы тренд снижения вакантных площадей, роста дефицита привлекательных объектов и повышения арендных ставок себя не исчерпал.
По оценке аналитиков Colliers International, свободных офисов на рынке остается все меньше. К концу прошлого года незанятыми оставались порядка 186 тыс. кв. м, тогда как по итогам 2018 года показатель был на уровне 220 тыс. кв. м. Доля вакантных помещений сократилась на 0,6 п. п. и достигла 5,5%, что является минимальным значением за последние 13 лет. В сегменте класса A вакантность уменьшилась на 1,2 п. п., до 4,3%, что эквивалентно 58,2 тыс. кв. м. В классе B, несмотря на существенный прирост предложения, доля свободных офисов почти не изменилась и составила в декабре 6,7% (127,9 тыс. кв. м) против 6,6% годом ранее.
«Объем спекулятивного офисного строительства в Петербурге вырос за 2019 год более чем на 100 тыс. кв. м, однако дисбаланс спроса и предложения еще слишком велик. Количество свободных офисов в городе находится на рекордно низком уровне, а спрос напоминает сдерживаемую пружину. Все это стало предпосылками для восстановления офисного девелопмента в Петербурге, которое мы сейчас наблюдаем», – отмечает заместитель директора департамента услуг для арендаторов и офисной недвижимости Colliers International Дмитрий Кузнецов.
Следствием дефицита предложения стал рост стоимости аренды. «Средние арендные ставки на офисные помещения росли в течение года и в классе А достигли уровня 1,9 тыс. рублей за 1 кв. м, в классе В – 1,3 тыс. рублей (+6% к декабрю 2018 года)», – говорит, заместитель руководителя отдела исследований компании JLL в Петербурге Наталия Киреева.
По оценке экспертов Knight Frank St Petersburg, в классе А средневзвешенная арендная ставка увеличилась на 2,8% в сравнении с 2018 годом и составила 2,01 тыс. рублей за 1 кв. м в месяц с учетом НДС и операционных расходов. В бизнес-центрах класса В показатель достиг 1,29 тыс. рублей за 1 кв. м в месяц, что на 9,2% выше показателя 2018 года. Причем в отдельных случаях заявленные ставки предложения на офисы класса А в премиальных локациях достигали 3 тыс. рублей.
Суммарный объем поглощения достиг 144 тыс. кв. м качественных офисных площадей. Это на 6% больше, чем в 2018 году. «В структуре сделок наибольшие доли по-прежнему у компаний профиля IT и структур «Газпрома». IT-корпорации увеличили свое присутствие в Петербурге почти в два раза. Среди них – «Яндекс», Mail.ru, JetBrains, EPAM Systems, Huawei, «Сбербанк Технологии», TELE2 и др. Мы ожидаем, что этот тренд будет продолжаться и усиливаться в ближайшие несколько лет. Прошедший год показал, что многие высококачественные объекты выходят на рынок уже частично или полностью заполненными, поэтому в ближайшие год-два в Петербурге будет сохраняться дефицит крупных блоков», – рассказывает заместитель генерального директора Knight Frank St Petersburg Михаил Тюнин.
Растущее строительство
Сохраняющийся дефицит офисных площадей стимулирует рост девелоперской активности. По данным Knight Frank St Petersburg, на конец 2019 года на стадии строительства или реконструкции находилось 16 офисных зданий общей арендопригодной площадью 229 тыс. кв. м, заявленных ко вводу в 2020 году, включая здания для собственных нужд компаний.
В их числе офисные центры «Заневский Каскад IV», «Атлас Сити», III очередь БЦ «Премьер-Лига», «Морская столица» и др. «Однако, учитывая высокую активность арендаторов и дефицит крупных офисных блоков, есть основания полагать, что доля свободного предложения в этом году существенно не увеличится», – считают эксперты.
«Анонсирован старт строительства новых очередей в проектах "Невская ратуша", Pulkovo Star, "Технополис Пулково", Trinity Place, бизнес-парк "Полюстрово", "Аэропортсити Санкт-Петербург"», – добавляет Дмитрий Кузнецов. Всего же в перспективе ближайших трех лет, по его оценке, рынок офисной недвижимости Петербурга может пополниться на 540 тыс. кв. м.
Растущие коворкинги
По словам руководителя отдела исследований Maris в ассоциации с CBRE Алены Волобуевой, на начало 2020 года в Петербурге насчитывалось 36 коворкинг-центров в формате офисов и бизнес-инкубаторов. Арендные ставки сильно разбросаны и находятся в диапазоне от 4,7 тыс. до 17 тыс. рублей в месяц за фиксированное рабочее место. Большинство коворкингов – небольшие (до 300 кв. м), наиболее крупные занимают площади более 2 тыс. «квадратов».
По словам руководителя отдела по работе с владельцами офисных помещений компании JLL в Петербурге Регины Волошенко, в 2019 году наблюдалось активное развитие гибких офисных пространств. Причем если два года назад основное предложение наблюдалось в классических коворкингах, то в последние два года рынок смещается в сторону гибридных проектов, где совмещены открытое офисное пространство и выделенные кабинеты. По ее оценке, сегодня в городе работает 42 гибких пространства (сервисные и гибридные офисы, коворкинги), управляемых как сетевыми, так и несетевыми операторами.
Совокупный объем проектов составляет 23 тыс. кв. м, число сетевых игроков достигает пяти. При условии реализации анонсированных проектов к концу 2020 года планируется прирост на 50% и открытие примерно 12 тыс. кв. м гибких офисов. «В сегменте гибких пространств к открытию в 2020 году готовятся PAGE на Аптекарской набережной, RAUM в БЦ «Луч» и две новые площадки компании «Практик» в разных районах города», – добавляет Дмитрий Кузнецов.
«Меняется не только объем рынка этого формата, но и спрос на него. Это не только фрилансеры, частные предприниматели и стартаперы, но и корпоративные клиенты, которые ищут быстрое решение для размещения проектных команд или части постоянных сотрудников на период поиска основного офиса. Мы видим в этом новый тренд, который в будущем будет только усиливаться», – отмечает Регина Волошенко.
Рынок офисной недвижимости Петербурга, просевший в первой половине 2015 года, в III квартале ожил. Спрос вырос на высококачественные объекты. Хуже всего приходится небольшим офисам, которые арендует малый и средний бизнес. Эксперты отмечают увеличение миграции арендаторов в поисках лучших условий.
По данным JLL, всего за первые девять месяцев года на петербургский рынок вышло 127 тыс. кв. м качественной офисной недвижимости, или 14 бизнес-центров. Из них четыре относятся к классу А, 10 – к классу В+/В. В III квартале были введены в эксплуатацию пять бизнес-центров совокупной арендной площадью 74,5 тыс. кв. м. Крупнейшим является бизнес-центр класса А «Фландрия Плаза» площадью 33 тыс. кв. м. Остальные четыре объекта (41,5 тыс. кв. м) относятся к классу В+/В. «Согласно нашим прогнозам, объем ввода офисов в Петербурге по итогам 2015 года составит около 200-210 тыс. кв. м, а в 2016 году снизится до 150-160 тыс. кв. м», – подсчитал Владислав Фадеев, руководитель отдела исследований компании JLL в Санкт-Петербурге.
По данным Knight Frank St Petersburg, суммарная арендная площадь качественных бизнес-центров Петербурга на конец III квартала 2015 года достигла 2,3 млн кв. м.
Сезонный всплеск
Все участники офисного рынка Петербурга констатируют в течение 2015 года снижение спроса в отрасли, по разным оценкам, достигшее 20-40%. «В настоящее время спрос по-прежнему неоднороден. Разные сегменты рынка как с точки зрения секторов экономики, в которых задействованы компании-арендаторы, так и с точки зрения занимаемых площадей ведут себя по-разному. Если говорить о цифрах, то как объем предложения, так и объемы спроса в III квартале выросли. Объемы поглощения в III квартале превысили суммарные показатели за первые шесть месяцев 2015 года – 57 500 кв. м в июле-сентябре против 50 тыс. кв. м в январе-июне текущего года. После традиционного летнего затишья на рынке наблюдался рост активности арендаторов, в результате чего было закрыто несколько крупных сделок свыше 1000 кв. м каждая», – проанализировала ситуацию Вероника Лежнева, директор департамента исследований компании Colliers International в Петербурге.
Владислав Фадеев подтвердил, что активизация спроса на офисы привела к снижению объема вакантных площадей. «С рынка уходят панические настроения, когда собственники офисных объектов были готовы идти на большие уступки многим клиентам. Сегодня мы наблюдаем более рациональный подход арендодателей и точечные, взвешенные переговоры по условиям аренды. Но каждый клиент по-прежнему является крайне желательным для собственников, несмотря на оживление спроса и уменьшение доли вакантных площадей, рынок пока находится на стороне арендатора».
Ориентиры на Газпром
Эксперты офисного рынка сошлись во мнении, что активными арендаторами в настоящее время остаются компании из IT, финансовой и нефтегазовой сфер. Также наблюдается оживленный спрос со стороны компаний, работающих в строительной сфере.
Безусловно, самым активным игроком на рынке в текущих условиях остается Газпром и компании, обеспечивающие работу его структуры. По словам Дмитрия Золина, управляющего директора сети бизнес-центров «Сенатор», именно последние оживили спрос на офисные объекты класса А. «По итогам III квартала вакансия на объекты класса А снизилась и составила около 15%. Хуже всего в настоящий момент себя чувствуют офисы маленьких площадей – спрос на них просел, это связано с усугублением экономического положения малого и среднего бизнеса», – добавил он.
В свою очередь, Ирина Зеренкова, директор по маркетингу и продажам EKE, отметила, что компания также испытала на себе внимание со стороны Газпрома: «В БЦ «Пулково Скай» для предоставления монополисту нужных площадей мы вынуждены были не продлевать договоры с другими арендаторами нашего БЦ и помогали им в переезде».
Дайте скидку
В сложной экономической ситуации собственники бизнес-центров стараются удержать арендаторов. И тут, по мнению Ирины Зеренковой, важен индивидуальный подход. «Кому-то можно предложить переехать в более комфортное или видовое помещение, предоставить бесплатный ремонт, а для кого-то значение имеет только снижение ставки. Удержание арендаторов в кризис полностью зависит от профессионализма управляющей компании», – добавила она.
«Чтобы удержать клиентов в наших проектах, мы работаем над лояльностью и качеством сервиса», – отметил Дмитрий Золин.
Со своей стороны, Андрей Макаров, управляющий партнер БЦ «Сова», считает, что нужно привлекать внимание арендаторов новым ремонтом и ярким, нестандартным дизайнерским решением. «Опыт показывает, что помимо привлекательной арендной ставки и качественного предложения для заключения сделки арендатору можно предложить дополнительный бонус, например бесплатный переезд», – прокомментировал эксперт. По словам Ольги Шарыгиной, управляющего директора департамента управления активами NAI Becar, несмотря на сложную экономическую ситуацию, спрос на высококачественные объекты постепенно увеличивается. «Объем ввода новых объектов до конца года будет невысоким: заявлен выход на рынок двух бизнес-центров класса B (общая арендопригодная площадь – 24,7 тыс. кв. м)», – заключила эксперт. По ее словам, высококачественные объекты всегда были и будут востребованы.
Владислав Фадеев констатирует, что сейчас в основном реализуются лишь проекты, которые задумывались еще 2-3 года назад и более. А новые проекты на ранней, «бумажной» стадии откладываются до существенного оживления спроса, возобновления роста арендных ставок, а также существенного улучшения условий финансирования.
Мнение:
Марина Пузанова, руководитель отдела офисной недвижимости Knight Frank St Petersburg:
– Рынок офисной недвижимости Петербурга продолжает находиться под влиянием макроэкономических и политических факторов. По-прежнему компании сырьевого сектора обеспечивают основное поглощение площадей. Статистический рост ставок аренды на вакантные площади обусловлен тем, что наиболее востребованными являются недорогие для своего сегмента площади, а остающиеся вакантными помещения с более высокими ставками составляют основную часть предложения. В долгосрочной перспективе практически не просматриваются новые масштабные высококлассные проекты, и рынок все больше рискует столкнуться с дефицитом площадей при выправлении экономической ситуации.
Спрос на первичном рынке недвижимости в Петербурге, по разным оценкам, сократился на 20-50%. С осени наметилось увеличение интереса со стороны покупателей, и небольшой рост спроса до конца года будет, однако эксперты не ждут глобальных перемен – рынок останется в состоянии стагнации.
По данным Комитета по строительству Петербурга, за девять месяцев 2015 года в городе было сдано в эксплуатацию 1,942 млн кв. м жилья, что составляет 71,9% от общего объема запланированного ввода. Лидером по вводу стал Приморский район, в котором на 1 октября построено 277,5 тыс. кв. м. На втором месте – Пушкинский район, где введено в эксплуатацию 256,7 тыс. кв. м. Третье место занял Московский район с показателем 217,8 тыс. кв. м.
Сезонный всплеск
Участники рынка недвижимости Петербурга констатируют значительное снижение спроса на жилье. Любава Пряникова, старший консультант департамента консалтинга компании Colliers International в Санкт-Петербурге, говорит, что снижение спроса на первичном рынке в первом полугодии 2015 года по сравнению с аналогичным периодом 2014 года составило 30-40% в зависимости от сегмента.
Со своей стороны, Полина Яковлева, директор департамента жилой недвижимости NAI Becar, отмечает, что в начале года спрос на жилье снизился вдвое, но в сентябре был отмечен традиционный подъем спроса в среднем на 30%, что связано с началом делового сезона и желанием покупателей воспользоваться льготной ипотекой до окончания программы субсидирования. На данный момент застройщики продолжают стимулировать спрос путем скидок. По словам эксперта, на текущий момент наибольшую долю предложения на первичном рынке жилья в Петербурге составляют однокомнатные и квартиры-студии. Доля малогабаритного жилья сегодня достигает 33% и превалирует в структуре спроса.
Ольга Трошева, руководитель КЦ «Петербургская недвижимость», подтверждает, что по итогам III квартала 2015 года наблюдалось существенное увеличение объема продаж строящегося жилья на территории Петербурга и пригородной зоны Ленинградской области по сравнению со II кварталом 2015 года.
«За три месяца с июля по сентябрь было продано 1,02 млн кв. м жилой недвижимости на первичном рынке, что на 27,4% больше, чем в предыдущем квартале текущего года. В III квартале было заключено около 23,27 тыс. сделок с новостройками. Наибольшее увеличение объема продаж отмечается на территории Петербурга, где прирост по сравнению с показателями II квартала составил 34%. В пригородной зоне Ленинградской области объем продаж вырос на 18%», – прокомментировала Ольга Трошева.
Екатерина Гуртовая, директор по маркетингу и продажам компании «ЮИТ Санкт-Петербург», также констатирует сокращение спроса по итогам девяти месяцев 2015 года на 30-50%. Но по ее мнению, так обстоят дела исключительно у стабильно работающих компаний, имеющих хорошую репутацию. А у застройщиков с менее устойчивым положением или просто небольших компаний ситуация может быть еще сложнее.
Как и коллеги по рынку, Екатерина Гуртовая отмечает, что в сентябре и начале октября наметился явный рост спроса, по ее словам, это связано с тем, что покупатели «более-менее освоились в новых реалиях, с новым курсом рубля и ценой нефти и вновь стали активнее приобретать жилье, в первую очередь для себя».
Новые проекты держат продажи
По данным Colliers International в Санкт-Петербурге, на начало IV квартала 2015 года первичные продажи жилья открыты более чем в 600 объектах, включая разные очереди комплексов. Основная доля объема рынка жилой недвижимости приходится на массовый класс, к которому относятся сегменты комфорт и эконом – 89%, или 9,3 млн кв. м из 10,5 млн кв. м общего объема.
Светлана Денисова, начальник отдела продаж ЗАО «БФА-Девелопмент», констатирует, что процент снижения объема продаж у каждой конкретной компании зависит от того, выводил ли застройщик на рынок новый объект или нет. «Вывод нового проекта сопровождается пиком продаж: покупатели стараются приобрести жилье по минимальным ценам, на начальной стадии совершаются инвестиционные покупки. На объектах, где состоялось открытие продаж, снижение спроса оказалось минимальным, а в компаниях, где вывода нового объекта не было, произошло заметное снижение. Наша компания тоже фиксировала снижение спроса. В конце I квартала появилась ипотека с господдержкой, которая служит подспорьем и является основным драйвером спроса, что позволяет смягчить негативные факторы, влияющие на рынок».
В свою очередь, Любава Пряникова отметила, что, несмотря на сообщения о банкротстве различных строительных компаний, говорить о массовой заморозке проектов на рынке не приходится. «Конечно, объем вывода на рынок проектов сократился, но тем не менее за девять месяцев 2015 года было выведено в продажу около 100 проектов (включая отдельные секции и очереди уже строящихся проектов) совокупной площадью квартир более 1,3 млн кв. м», – прокомментировала эксперт.
Цены не падают
Участники рынка недвижимости не отмечают значительного колебания в ценах на недвижимость. Полина Яковлева говорит, что цены на квартиры держатся на уровне 2014 года. «Средняя стоимость квадратного метра в жилых комплексах эконом-класса составляет 85 тыс. рублей, комфорт-класса – 105 тыс. рублей.
Приобрести жилье в объектах высокого ценового сегмента можно примерно за 150 тыс. рублей за 1 кв. м», – пояснила эксперт. Со своей стороны, Светлана Денисова считает, что на прежнем уровне цены поддержит еще одно важное явление: вывод в продажу новых объектов сократился почти на 40% по отношению к прошлому году. «Уменьшающийся объем предложения не позволит снизить стоимость квадратного метра. В конце текущего года в связи с тенденцией сокращения объема предложения возможен рост в пределах 5-7%. Ограничителем для уменьшения стоимости служит произошедшее снижение курса национальной валюты. Происходит рост себестоимости строительства. Кроме того, недвижимость в Петербурге не может стоить дешевле, чем в других, более скромных, но крупных городах России, в которых рынок менее насыщен», – добавляет она.
По мнению Юлии Ружицкой, руководителя департамента недвижимости массового спроса «ЛСР. Недвижимость – Северо-Запад», динамика цен в каждом конкретном проекте зависит от спроса на квартиры в нем. «Предпосылок к резкому изменению стоимости квадратного метра на первичном рынке Петербурга нет. Застройщики продолжат также предлагать покупателям акции и спецпредложения, в рамках которых можно будет выгодно купить квартиру в новом доме», – заключила Юлия Ружицкая.
Мнение:
Петр Буслов, руководитель аналитического центра «Главстрой-СПб»:
– По итогам 2015 года на рынок первичной недвижимости Санкт-Петербурга будет выведено порядка 2-2,5 млн кв. м жилья. Это примерно в два раза ниже показателей прошлого года, кода застройщики вывели на рынок около 5 млн кв. м жилой недвижимости. До конца текущего года цены на уже выведенные на рынок проекты жилой недвижимости, скорее всего, останутся на текущем уровне. Возможно их краткосрочное снижение в рамках акций, проводимых застройщиками. При этом новые проекты, продажи в которых только будут открыты в октябре-декабре, могут радовать покупателей интересными ценовыми предложениями. В среднем по рынку мы ожидаем снижение цен на строящееся жилье в пределах 5-7% по отношению к аналогичному периоду 2014 года.
Вера Сережина, директор управления аналитического маркетинга компании RBI:
– Продуктовые предложения застройщиков отличаются разнообразием, многие проекты комфорт-класса могут конкурировать с отдельными предложениями в бизнес-классе. Девелоперы «комфорта» стремятся создать лучший продукт и привлечь своего покупателя как дополнительными опциями, так и скидками. Лето и осень – период разнообразных предложений от застройщиков, начиная от скидки на 1 кв. м и заканчивая выгодной ценой машино-места.
Екатерина Гуртовая, директор по маркетингу и продажам компании «ЮИТ Санкт-Петербург»:
– Прогнозы дальнейшего развития рынка недвижимости зависят от множества факторов как экономического характера, влияющих на рынок и покупательский спрос, так и внерыночных, в частности новых предложений властей, касающихся деятельности застройщиков в Петербурге. Мы надеемся, что тенденция к росту спроса, обозначившаяся в сентябре – начале октября, получит дальнейшее развитие и в IV квартале 2015 года, и в 2016 году. Очевидно и то, что клиенты будут все более внимательно смотреть не только на цену жилья (по крайней мере в сегменте комфорт-класса и выше), но станут еще более требовательно относиться к выбору застройщиков. И это абсолютно обоснованно – покупателям следует очень пристально оценивать реальную надежность компаний, стремясь получить максимум дополнительной информации для подтверждения их финансовой устойчивости.