Куда пойти вложиться
Недвижимость по-прежнему остается одним из вариантов сохранения и приумножения гражданами своих сбережений. При этом «война сегментов» за инвестиции физлиц активизируется, приобретая все больший размах. В качестве главного тренда большинство экспертов называет наступление апартаментов. Однако жилье неохотно сдает позиции.
По словам руководителя консалтингового центра «Петербургская Недвижимость» Ольги Трошевой, на фоне низкой доходности других видов инвестирования вложения в объекты недвижимости являются более эффективными и понятными для покупателей. Вслед за снижением ключевой ставки Центробанка РФ процентные ставки по рублевым вкладам в банках опустились до 5–6% годовых. Эффективность вложений в валюту не прогнозируема. ПИФы дают 7–8% годовых без риска; акции – до 15%, но риск высок.
Вариантов – много
Эксперты сходятся в том, что современный рынок недвижимости предоставляет много вариантов для инвестирования, различающихся как по доходности, так и по порогу вхождения, комфортности извлечения прибыли и пр. «Средняя доходность инвестиций в помещения street retail составляет около 10%, в офисные помещения небольшой площади – около 7%», – говорит генеральный директор Knight Frank St Petersburg Николай Пашков.
По его словам, в сфере коммерческой недвижимости инвесторы прежде всего заинтересованы в объектах, которые уже заполнены арендаторами. Если нет подтвержденного денежного потока, инвесторы ориентируются на ликвидность помещения, т. е. на то, насколько быстро можно его сдать в аренду по рыночным ставкам. Порог входа наиболее низок у небольших встроенных помещений – от 5 млн рублей. При этом доходит он до 100 млн – в зависимости от характеристик объекта.
«Среди частных инвесторов востребованы и офисные здания в центральных районах, желательно в сложившейся деловой локации. Инвесторам важно, чтобы здание было либо уже заполнено арендаторами, либо минимальными затратами могло быть приведено в арендопригодное состояние и заполнено», – говорит Николай Пашков, добавляя, что по бюджету сделки большая часть запросов от частных инвесторов – до 500 млн рублей.
«Апарты» атакуют
«Самую высокую доходность и быструю окупаемость на сегодняшний день демонстрирует рынок апарт-отелей, реализованных в гостиничных форматах», – говорит вице-президент Becar Asset Management Катерина Соболева, и большинство экспертов с этим согласно. При этом реальный уровень доходности оценивается ими по-разному. Впрочем, все специалисты в своих комментариях оговариваются, что вести речь о «средней температуре по больнице» нет смысла, поскольку все зависит от конкретного объекта.
Николай Пашков оценивает реальную доходность на уровне 10–11% годовых, хотя девелоперами обычно декларируется более высокий процент. «Апартаменты как инвестиционный продукт, специально «настроенный» на извлечение прибыли, в горизонте 3–4 лет могут приносить 10–12% годовых. Кроме того, порог входа для инвестора на старте проекта в среднем на 15–20% ниже, чем в жилье, а цены хотя и повышаются, но более плавно, чем в жилищном сегменте», – говорит партнер, генеральный директор компании «МТЛ. Управление недвижимостью» Николай Антонов.
По его мнению, окупаемость вложений в апартаменты составляет 6–10 лет и зависит от многих факторов: на каком этапе инвестор вошел в проект, вкладывал он собственные деньги или привлекал кредитные ресурсы, какого размера и стоимости был приобретен юнит, какова была капитализация комплекса апартаментов к моменту его ввода в эксплуатацию, насколько УК «попала в рынок» с ценами на аренду апартаментов и качественно посчитала издержки, на каких условиях инвестор заключил договор с УК. «То есть все очень индивидуально и во многом зависит от того, насколько хорошо продуман инвестиционный продукт», – резюмирует эксперт.
Катерина Соболева говорит, что более высокий уровень доходности «апартов» приводит к тому, что основной спрос уходит из сегмента жилой недвижимости. «До 50% покупателей юнитов в апарт-отелях – переориентировались с «пенсионной однушки». Покупатели квартир для последующей сдачи их в аренду теперь смотрят на проекты апарт-отелей. Номера в кондо-отелях показывают более высокую доходность – и нет проблем с масштабированием активов. Так, владеть одним или несколькими юнитами, с учетом временных затрат, совершенно одинаково, а для того, чтобы сдавать несколько квартир, а не одну, нужно пропорционально больше времени», – отмечает она. «По сравнению с первым полугодием 2018 года отмечено увеличение показателя продаж апартаментов на 42%. Этот сегмент оттянул на себя значительную часть инвесторов жилой недвижимости», – добавляет Николай Пашков.
Жилищный аспект
По оценке Николая Пашкова, доходность жилья как объекта инвестиций совсем невелика – 4–7% годовых в зависимости от класса. Однако, по мнению Ольги Трошевой, тренд роста среднего ценника на жилье, сохраняющийся уже порядка полутора лет, повышает инвестиционную привлекательность жилья.
«Только с начала этого года цены на жилье массового спроса в Петербургской агломерации выросли на 7,5%. При этом, грамотно инвестируя средства в отдельные жилищные проекты (внимательный подход к выбору объектов – местоположение, оценка конкурентов рядом и пр.), можно получить до 20% годовых без риска. Большое внимание инвесторы уделяют объектам, недавно вышедшим в продажу», – говорит эксперт. По ее оценке, инвестиционные покупки составляют порядка 10% в общем объеме реализации жилья.
Перспективы
Еще один фактор, подрывающий, казалось бы, однозначный выбор в пользу апартаментов, как это ни парадоксально, – именно очень динамичный рост рынка апарт-проектов. «Согласно нашему прогнозу, в 2019 году застройщики должны были ввести 4475 апартаментов. В целом прогноз сбывается. О появлении 3,5 тыс. новых номеров уже можно говорить с уверенностью. Остальные с высокой вероятностью будут введены до конца года или в самом начале 2020-го. Примерно две трети новых юнитов предназначается инвесторами не для личного проживания, а для арендного бизнеса», – говорит Николай Антонов.
Столь активный выход на рынок новых арендных «апартов», скорее всего, приведет к снижению их востребованности и, как следствие, – падению доходности. «Большой объем строящихся сервисных апартаментов может привести к тому, что доходность проектов в «неочевидных» локациях будет значительно отличаться от заявленной», – отмечает Николай Пашков.
«С учетом того, что сейчас в продаже находится около 11,5–11,7 тыс. номеров в 34 проектах, а всего в стройке почти 1 млн кв. м апартаментов, планы застройщиков ввести в 2020 году еще 5245 номеров, за два года утроив рынок, не кажутся нереалистичными. А затем в течение трех лет нас ждет ежегодная прибавка в 3,5 тыс. и более новых сервисных апарт-проектов. Это означает резкое усиление конкуренции внутри сегмента в ближайшие три года. Поэтому инвесторам уже сейчас стоит скорректировать свои ожидания по доходности до 10–12% годовых. Причем этот прогноз сбудется только при условии профессионального управления апарт-отелем и при умении оператора работать не только со спросом на краткосрочную аренду, но и в формате арендного жилья или доходного дома. Потому что крупные проекты, по-видимому, придется переформатировать под долгосрочную аренду, а это другая модель управления», – резюмирует Николай Антонов.
В России темпы роста инвестиций в недвижимость в первом полугодии превысили 30% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года.
Максим Клягин, аналитик УК «Финам Менеджмент», отмечает: «В целом на глобальном рынке динамика инвестиций в недвижимость носит сейчас умеренный характер – средние темпы можно оценить в 5-10%. На этом фоне рынок недвижимости в России развивается весьма динамично. Сохраняющийся потенциал роста, высокий неудовлетворенный спрос, сравнительно низкая конкуренция и более-менее стабильная общая конъюнктура формируют высокие темпы роста инвестиций – согласно различным экспертным оценкам, по итогам первого полугодия они составили около 30%».
Евгений Семенов, партнер, директор департамента инвестиций и продаж Knight Frank Russai & CIS, комментирует ситуацию на российском рынке: «В первой половине 2013 года активность на рынке инвестиций в недвижимость России была довольно высокой, и наши ожидания относительно III и IV кварталов оптимистичны. Общий объем инвестиций по итогам года может составить до 7 млрд USD, однако в связи с появлением на рынке новых качественных активов возможен и более высокий показатель».
Традиционным лидером инвестиционной активности в РФ стала торговая недвижимость – около 50% в общем объеме инвестиционных сделок за первое полугодие 2013 года.
На офисную недвижимость пришлось около трети общего объема инвестиционных транзакций, совершенных в первые 6 месяцев 2013 года.
Доля инвестиций в гостиничную недвижимость страны, по данным Knight Frank, составила 5%. После высокой активности в сегменте на протяжении последних 2 лет (когда доля транзакций с гостиничными активами составляла 12-14%) сейчас на рынке наблюдается некоторое затишье.
Николай Пашков, генеральный директор Knight Frank St. Petersburg, рассказал о ситуации на петербургском рынке: «В текущем году мы отмечаем заметную активизацию спроса на объекты инвестиционного качества, в первую очередь офисного и торгового назначения. Причем если в прошлом году спрос был представлен преимущественно локальными игроками, то сейчас большое количество запросов поступает от московских инвесторов».
Директор департамента инвестиционных продаж NAI Becar в Санкт-Петербурге Андрей Бойков считает, что в настоящий момент можно условно разделить инвесторов на две группы. Первая группа – профессиональные инвесторы, вкладывающие свои средства для получения прибыли. Для них интересны развитые страны со стабильной экономикой, наименее подверженные резким внешним колебаниям. К ним можно отнести европейские страны, в частности Германию, а также отдельные штаты в США. Ко второй группе относятся инвесторы, которые вкладывают средства в недвижимость для своих целей (проживание или сдача в аренду), для них наиболее привлекательными являются страны курортного направления (Греция, Испания, Италия). «До кризиса на рынке было гораздо больше инвесторов, которые приобретали недвижимость для себя и своих целей. За последние несколько лет ситуация начала меняться, все больше появляется профессиональных инвесторов, которые умеют считать финансовые модели и достаточно придирчиво относятся к рассмотрению активов. Также нельзя не отметить возросшую популярность Германии с точки зрения профессиональных инвестиций. Большинство иностранных инвесторов, несмотря на большой интерес к российским активам, занимают наблюдательную позицию. Доходность от инвестиции в России по факту намного выше, чем подобная инвестиция в стабильной развивающейся стране, например Германии и США, но она имеет большие риски – как политические, так и экономические. Поэтому основная инвестиционная активность исходит от резидентов страны. Сделки, которые проходят с участием зарубежных инвесторов, можно назвать точечными. А доля зарубежных инвестиций не превышает 5%», – рассуждает господин Бойков.
Впрочем, в компании Knight Frank отмечают, что в топовых сделках с недвижимостью в России у зарубежных инвесторов доля значительно выше, хотя в последнее время она имеет тенденцию к сокращению. «Российские инвесторы активно включаются в конкуренцию с иностранным капиталом в борьбе за качественные инвестиционные активы. Если в докризисном 2008 году доля участия российского капитала в топ-10 сделках по покупке качественных объектов коммерческой недвижимости в РФ составляла 35%, то в 2013 году она достигла 60%», – говорят в Knight Frank.
Генеральный директор Mirland Development Роман Розенталь так объясняет причину роста доли российских инвесторов в сделках с местной недвижимостью: «Рынки Запада, включая США, восстанавливаются. При этом рынок США восстанавливается более быстрыми темпами, а Западная Европа к нему подтягивается. Инвесторы вновь обратились к более стабильным рынкам».
За все время существования новой России в целом по стране объемы дорожного строительства сократились в десятки раз, а по ряду регионов – до сотни раз. В результате на рынке сложилась ситуация нехватки как квалифицированных кадров со специальным образованием и опытом работы, так и дорожных рабочих.
В условиях неравномерного финансирования отрасли тенденция сохраняется, поэтому компаниям приходится привлекать специалистов из других регионов и обучать собственных сотрудников.
Как рассказывает Елена Щекотова, начальник отдела кадров ОАО «Мостострой № 6», прежде всего в отрасли наблюдается дефицит кадров среди узкопрофильных специалистов, работа которых связана с узкоспециализированными работами: электрическими сетями, вентиляцией, канализацией. «Высок спрос и на опытных специалистов по монтажу стальных и железобетонных конструкций, машинистов кранов, электрогазосварщиков, квалифицированных водителей автотехники. Особо остро вопрос с кадрами стоит в регионах, например, в Калининградской, Архангельской, Мурманской области», – говорит госпожа Щекотова.
Согласно исследованию HeadHunter.ru, строительная сфера в первом полугодии 2013 года входила в топ-5 наиболее востребованных вакансий на рынке труда Санкт-Петербурга. «Большое количество вакансий для дорожных рабочих в первом полугодии 2013 года было замечено в Москве, Санкт-Петербурге и Ленинградской области, Перми, Казани, Нижнем Новогороде, Тюмени, Самаре», – говорит руководитель пресс-центра HeadHunter по СЗФО Мила Головченко.
Спрос на персонал растет
По данным рекрутингового портала Superjob.ru, соотношение предложения и спроса в сегменте «Транспортные системы» (дороги, мосты, тоннели) в Петербурге такое же, как в Москве и Ростове-на-Дону: 3,5 резюме на одну вакансию. Больше только в Хабаровске (5,7) и Сочи (9,7).
По наблюдениям HeadHunter, с середины 2011 года спрос на персонал в дорожном строительстве прибавляет в среднем 10% в квартал, при этом количество резюме соискателей остается примерно на одном уровне. Со временем количество резюме, приходящихся на одну вакансию, сокращается. По оценкам дорожных компаний, в среднем, в зависимости от позиции, поиск сотрудника длится от одной недели до месяца.
Согласно статистике портала Superjob.ru, 20% вакансий работодателей Санкт-Петербурга, ищущих персонал для работы в сегменте «Транспортные системы», требуют наличия у кандидатов высшего образования, 2% – неполного высшего, 30% – среднего специального. В 48% вакансий образование роли не играет. 10% работодателей не требует от соискателей наличия опыта работы, 8% требуют годовой опыт, 42% работодателей – опыт работы в 1-3 года, еще 40% ищут работников с опытом в 3-6 лет.
Молодых мало
Руководитель отдела аналитики Superjob.ru Валерия Чернецова замечает, что при этом из соискателей рабочих должностей в сегменте «Транспортные системы» в Петербурге 37% имеют высшее образование, 12% – неполное высшее, 45% – среднее специальное.
Средний возраст рабочих в компаниях, опрошенных изданием, составляет 35 лет, сотрудников на инженерно-технических должностях – 40 лет.
Елена Щекотова из «Мостостроя № 6» рассказывает, что процент молодых специалистов, работающих сегодня на объектах, невелик. «У молодых специалистов нет соответствующего опыта и квалификации, а в случае с рабочими специальностями – необходимых разрядов. Но наши филиалы напрямую сотрудничают с профессиональными училищами, а также развивают собственные учебно-производственные центры, поддерживают традиции наставничества», – рассказывает госпожа Щекотова. По ее словам, аппарат правления компании активно работает с профильными вузами, такими как ГАСУ и ПГУПС, как для привлечения выпускников, так и для повышения квалификации сотрудников. За прошлый год различные программы обучения прошли почти 500 сотрудников «Мостостроя № 6», из них половина – рабочие.
В одной из дорожных компаний Петербурга говорят, что рабочие достаточно часто сменяют друг друга, поэтому вкладываться в их обучение неэффективно для фирмы.
«Для инженерного состава мы проводим программы повышения квалификации, поскольку уверены, что эти сотрудники долго будут работать в компании», – признается собеседник газеты, попросивший не называть его имени.
По данным HeadHunter, заработная плата рабочих дорожно-строительной сферы в Санкт-Петербурге в первом полугодии 2013 года варьировалась от 20 000 до 60 000 рублей. По информации Superjob.ru, среднее зарплатное предложение работодателей для рабочих специальностей в сегменте «Транспортные системы» в Санкт-Петербурге составляет 45 тыс. рублей, среднее зарплатное ожидание соискателей – 40 тыс. рублей. Среднее зарплатное предложение московских работодателей для аналогичных работников примерно на 10% выше.
Завышенные требования
Говоря об инженерно-технических кадрах, средняя заработная плата которых составляет по рынку 50-55 тыс. рублей, в ОАО «Мостострой № 6» замечают, что для инженеров не всегда только материальная мотивация является определяющей. «Таким специалистам не все равно, над какими объектами работать, – гораздо интереснее развиваться вместе с компанией и решать амбициозные задачи. Поэтому в своих программах мотивации мы учитываем и моральные, и материальные стимулы», – рассказывает Елена Щекотова.
Антон Бутман, заместитель генерального директора ООО «РСУ-3», называет причиной нехватки специалистов завышенные требования местных кадров. «Местные специалисты не соглашаются работать меньше чем за 100 тыс. рублей, тогда как приезжие из Украины и Белоруссии легко соглашаются на работу в 40-50 тыс. рублей», – делится господин Бутман. По его словам, сейчас на рынке наблюдается некоторая миграция кадров между компаниями, поскольку некоторые из городских игроков дорожного рынка задерживают своим сотрудникам зарплату.
В ОАО «Мостострой № 6» мигрантов из стран СНГ для производства работ не привлекают. «Это, в основном, низкоквалифицированная рабочая сила. У нас работают жители других регионов России вахтовым методом», – поясняет Елена Щекотова.
Представитель крупной петербургской дорожной компании считает, что без привлечения рабочих не из Петербурга обойтись невозможно. «Рабочих среди петербуржцев найти сложно, поэтому мы привлекаем жителей других регионов России. Они работают вахтовым методом на протяжении многих лет. Это затратно для компании, потому что мы несем расходы по обеспечению проживания, питания и транспорта для иногородних. Но других вариантов пока нет», – рассказывает дорожник.
Готовность «внутренних мигрантов» ехать в другие регионы России обусловлена тем, что в их родных регионах объемы дорожного строительства и мостостроения серьезно сократились и так и не были восстановлены.
«Специфика рынка в том, что из-за нестабильности объема работ, фактора сезонности, большинство компаний нанимают персонал от объекта к объекту и выплачивают «серые» заработные платы, – говорит генеральный директор рекрутинговой компании «АА Персонал» Сергей Романчук. – На рынке очень высокий процент использования низкоквалифицированной рабочей силы – мигрантов, людей из других регионов».
Мила Головченко рассказывает, что некоторые HR-специалисты дорожных компаний специально ищут представителей из стран СНГ. «По данным исследования HeadHunter, иностранные граждане привлекают российских работодателей по нескольким причинам: у них меньшие запросы по заработной плате, они более ответственно подходят к работе и имеют меньше проблем с алкоголем», – перечисляет госпожа Головченко.