Загородный ренессанс. После затяжного периода рецессии загородный рынок начал подавать заметные признаки оживления
После достаточно затяжного периода рецессии загородный рынок Санкт-Петербурга в этом году начал подавать заметные признаки оживления. Несмотря на отсутствие твердой уверенности, что тренд сохранится, эксперты выражают надежду, что ренессанс в сегменте состоится.
По данным Экспертного бюро «Сперанский», в настоящее время в продаже находится 459 коттеджных поселков. «Этот показатель за последние годы меняется незначительно», – уточняет руководитель бюро Дмитрий Сперанский. Впрочем, известно, что довольно заметная часть поселков пребывает в стадии продаж лишь номинально: «холодный» рынок последних лет привел к фактической заморозке многих проектов.
По словам руководителя Консалтингового центра «Петербургская Недвижимость» Ольги Трошевой, на загородном рынке Петербурга представлено порядка 316 коттеджных поселков (объем лотов в них превышает 37 тыс., из них в предложении – около 50%). В этом объеме более трети составляют проекты, где можно приобрести домовладения и (или) участки с обязательным подрядом, а также представлено предложение смешанного формата (как участки с подрядом, так и без). Также на рынке представлено 32 проекта таунхаусов (примерно 5 тыс. лотов, из них в предложении – около 40%).
«Основу предложения загородного рынка составляют участки без подряда: их доля в объеме предложения составила 67%. Совокупно со смешанным вариантом объем такого предложения составляет 94% (что сопоставимо с уровнем начала 2018 года и середины 2017 года). При этом фактические показатели увеличились за за год более чем на 1,5 тыс. лотов», – отмечает Ольга Трошева.
Весеннее оживление
По оценке экспертов, позитивные перемены на загородном рынке проявились начиная с весны, что и было зафиксировано сводными данными по итогам первого полугодия 2018 года.
«Первая половина года отметилась активизацией со стороны загородного девелопмента. В результате по сравнению с итогами 2017 года количество проектов в классе А увеличилось на 27%, а свободное предложение – на 9%. В классе В количество поселков увеличилось на 11%, а свободное предложение – на 8%. Данные результаты являются наилучшими на загородном первичном рынке за последние 3 года», – говорит руководитель отдела исследований Knight Frank St Petersburg Светлана Московченко.
А по оценке Ольги Трошевой, активность девелоперов загородного рынка по запуску новых проектов в первом полугодии относительно аналогичного периода прошлого года ниже примерно на 25% (по количеству проектов). «Однако при этом на рынок поступили более крупные проекты и очереди (прирост в лотах на 14%). В итоге на рынок выведено совокупно 20 проектов с предложением 2,6 тыс. лотов», – отмечает она.
При этом особенно важно, что активизировались не только девелоперы, но и покупатели. По словам Светланы Московченко, если в классе А продажи стабильны и соответствовали уровню аналогичного периода 2017 года, то в классе В было продано в два раза больше коттеджей, чем в первом полугодии 2017 года, и на 11% больше, чем за весь прошлый год.
Среди причин тенденции эксперты называют разные факторы: это и начавшаяся стабилизация общеэкономической ситуации в России, с одной стороны, и желание сохранить в деньги в условиях снижения курса рубля – с другой. «В этом году стали более доступны ипотека и в целом кредитование загородной недвижимости. Низкие ставки и рост пула банков, предлагающих комфортные для клиентов программы, дали результат. По сравнению с 2017 годом в нашей компании количество сделок с привлечением заемных средств выросло в три раза. За весенне-осенний период доля сделок с ипотекой увеличилась на 15% и составила около 30% от общего числа», – говорит директор по продажам компании «ФАКТ. Коттеджные поселки» Сергей Балуев.
Указывают и более экзотичные факторы. «Чемпионат мира по футболу перевернул представление о России. Болельщики из разных стран были в Петербурге, чтобы поддержать свои команды, и теперь делятся своим восторгом от русского гостеприимства, дружелюбия, красоты Петербурга. Чемпионат закончился, а инфраструктура, подготовленная для спортсменов, осталась – и теперь работает на повышение привлекательности этих локаций. Как и сборная России по футболу, которая удивила своими победами и влюбила в себя болельщиков, загородный рынок Петербурга после длительной паузы проявляет активность и набирает обороты», – считает директор департамента элитной жилой недвижимости Knight Frank St Petersburg Екатерина Немченко.
Жаркая осень
Примечательно, что тренд не исчерпал себя и в дальнейшем. Позитивные тенденции сохранились и в августе, и в сентябре. «Итоги этого сезона гораздо благоприятнее для застройщиков, по сравнению с 2017 годом. Темп реализации участков участниками информационного обмена вырос примерно на 10%, зато домов и секций было продано в разы больше. Около 80% сделок проходит с участками без подряда. Самая популярная цена – от 70 тыс. до 150 тыс. рублей за сотку. Ощутимо возросли объемы продаж дорогих участков верхней ценовой категории. Гораздо больше стало сделок с наделами за 5, 7, 10 млн рублей и выше. В цифрах за лето было заключено 367 сделок: 284 участка, 15 домов и 68 секций. Итоги предварительные, цифры могут еще возрасти, по мере получения данных», – рассказывает Дмитрий Сперанский.
С ним соглашается руководитель отдела продаж компании «Теорема» Ирина Кудрявцева. «В этом году мы фиксируем на рынке всплеск продаж таунхаусов. Статистика нашей компании показывает следующее: уже к августу 2018 года мы превысили годовой план продаж по таунхаусам и по участкам. И сделки продолжают подписываться. В связи с этим, а также по итогам выполненных работ, мы подняли цены в проекте "Новые кварталы Петергофа"», – говорит она.
Сделки идут по всем направлениям. «Они зависят от правильного соотношения цены и качества. Лидерство по количеству коттеджных поселков и количеству сделок удерживает Всеволожский район, за ним – Ломоносовский», – отмечает Дмитрий Сперанский. «Интересны живописные северное и северо-восточное направления. Юг дешевле, но природа там не настолько богата красотами и проекты находятся дальше от города», – добавляет Сергей Балуев.
Хорошие перспективы
В целом, эксперты достаточно позитивно оценивают перспективы загородного рынка. «Можно ожидать сохранения текущих тенденций в дальнейшем в части динамики ценовых показателей. Происходящие в долевом строительстве изменения способны в определенной мере оказать влияние на загородный рынок и увеличить интерес к готовым домовладениям, расположенным в привлекательных пригородных локациях», – считает Светлана Московченко.
«Внешние и внутренние экономические факторы повлияют на рост стоимости недвижимости с 2019 года. Это может повлечь всплеск количества сделок за загородном рынке с конца 2018 года, так как выгода такой инвестиции для покупателя очевидна», – отмечает, со своей стороны, Сергей Балуев.
Дмитрий Сперанский в прогнозах более осторожен. «Я вижу, что загородный рынок начал очень осторожный рост. Но тенденция не стойкая – и может быть прервана из-за макроэкономических факторов. Но если потрясений не будет, тренд к росту продолжится. В целом ситуация очень похожа на то, что наблюдалось на рынке недвижимости после потрясений 1998 и 2008 годов», – заключает эксперт.
В России готовятся к развитию высотного деревянного домостроения. Однако для воплощения задуманного придется поменять строительные нормы и сделать экологическое жилье экономически доступным.
Министерство строительства и ЖКХ РФ предложило АФК «Система» разработать проекты многоквартирных деревянных домов. В Минстрое обещают включить проектную документацию в единый реестр типовых проектов повторного применения. Речь идет о проектировании многоквартирных домов высотой 2-3 этажа.
По словам министра строительства Михаила Меня, предложение от Минстроя получают компании – производители конструкций деревянного домостроения. Напомним, АФК «Система» владеет несколькими крупными лесоперерабатывающими комбинатами в Ленинградской области и Карелии.
За последнее время высказывания чиновников в пользу деревянного домостроения звучат все чаще. В министерстве считают, что в регионах с развитой лесопереработкой деревянное домостроение может быть востребовано рынком и быть экономически эффективным.
К истокам в будущее
По мнению экспертов, многоэтажное деревянное домостроение – это новый шаг в технологии строительства зданий.
«Высотное деревянное строительство давно не относится к разряду фантастики. Более 10 лет такие дома успешно возводятся в развитых странах. Например, в Норвегии в городе Берген построен 14-этажный жилой комплекс Treet Bergen. В Ванкувере ведется строительство студенческого общежития, в котором запланировано 17 этажей», – рассказывает Василий Вовк, исполнительный директор ООО «Дудергофский проект» (ГК «БФА-Девелопмент»).
Комплекс Treet Bergen – самый высокий деревянный жилой дом в мире – высота 49 м, 62 квартиры. Хотя фасад здания выполнен из стекла и бетона. С применением комбинированной технологии железобетонного и деревянного строительства реализованы проекты пятиэтажной застройки в Пушкинском районе Петербурга и Нижнем Новгороде.
«Современные технологии по производству деревянных конструкций позволяют строить дома высотой до девяти этажей. Такие здания построены в Финляндии. Деревянная среднеэтажная застройка стремительно набирает популярность на Западе благодаря своей экологичности», – продолжает Евгений Богданов, основатель и директор по развитию финского проектного бюро Rumpu.
При наличии современных технологий дом из качественно обработанного и просушенного дерева может прослужить десятки лет. Эксперты уверяют, что деревянная конструкция более долговечна, чем металлокаркас, – дерево не подвержено коррозии. При этом существенных отличий между деревом и железобетоном с точки зрения эксплуатации нет.
Промышленный объем
По общему мнению экспертов, никто в мире не готов строить многоэтажные деревянные дома в промышленном масштабе, тем более в России. «Отечественные застройщики не обладают необходимым оборудованием и технологиями для массового производства. Придется открывать новые заводы, закупать импортные технологии и материалы для производства деревянных конструкций. В сложившихся условиях сделать это невозможно», – считает Евгений Богданов.
Справедливости ради стоит заметить, что некоторые технологии и материалы в России существуют. В 2012 году Волосовским лесопромышленным комбинатом было запущено производство CLT-панелей. Производством X-Lam занимается Ладожский домостроительный комбинат.
Бюджетные страдания
«Стоимость конструкций пока остается довольно высокой, несмотря на многочисленные преимущества, такие как прочность, надежность, безопасность, экологичность и легковозводимость», – перечисляет Василий Вовк.
По оценкам управляющего партнера корпорации GOOD WOOD Александра Дубовенко, стоимость квадратного метра жилья в деревянном доме без учета стоимости земельного участка может составлять 40 тыс. рублей против 30 тыс. рублей у железобетонных домов.
«Лично меня интересует вопрос, насколько идея развития многоэтажного деревянного строительства в России экономически оправданна», – вопрошает Евгений Богданов. По мнению эксперта, в Финляндии такая конструкция востребована, потому что потребители ценят экологичность и готовы за нее платить. Для россиян цена жилья является превалирующим фактором, а экологичность учитывается по остаточному принципу. «На мой взгляд, развивать многоэтажное деревянное строительство в России еще рано», – заключает эксперт.
В свою очередь, Александр Дубовенко считает, что проблему экономической доступности жилья можно решить. «Вместо попытки развить строительство многоэтажных домов нужно делать простые вещи: предоставить возможность получения ипотечного кредита для строительства малоэтажного дома; обеспечить обязательный госконтроль за строительством малоэтажных домов, иначе не давать дешевые сети; субсидировать ипотеку не через АИЖК и прочие «карманные» структуры, а гражданину непосредственно; дать возможность возвращать проценты по ипотечному кредиту не только через НДФЛ, но и часть социальных налогов, а также развивать долевое строительство в малоэтажных поселках».
Все в нормах
Сложности высотного домостроения упираются в отечественную строительную нормативную базу. «Закон запрещает возводить дома из дерева выше 5 м и площадью больше 500 кв. м», – констатирует Василий Вовк.
Немало проблем и с требованиями к пожарной безопасности. «Мы уже год строим наш бизнес-центр Good Wood Plaza. Когда мы начинали, пожарные всех уровней смеялись над нами. Они говорили, что шестиэтажное здание из дерева построить невозможно. Тем не менее мы решили бороться до конца», – рассказывает управляющий партнер корпорации GOOD WOOD Александр Дубовенко.
В июне компания провела успешные испытания клееных деревянных конструкций на огнестойкость и для соблюдения норм пожаробезопасности внесла корректировки в свой проект. Как следует из результатов исследования, проведенного в соответствии с требованиями ГОСТов, предельное состояние по потере несущей способности деревянного бруса после полуторачасового огневого воздействия превысило показатели прочности металла и железобетона.
«Все уже давно понимают, что массивные клееные конструкции безопаснее в огне, чем металл и железобетон, но документов, подтверждающих это, до сих пор не было. Корпорация GOOD WOOD провела испытания и для себя, и для отрасли в целом», – уточняет заведующий лабораторией деревянных конструкций ЦНИИСК им. В.А. Кучеренко Александр Погорельцев.
Александр Дубовенко не скрывает радости, что триумфальная победа инженерной древесины над бетоном и металлом совпала с указанием правительства срочно начать развитие деревянного домостроения – как малоэтажного, так и многоэтажного.
Справка:
CLT-панели состоят из перекрестно расположенных пиломатериалов хвойных и лиственных пород.
X-Lam – трехслойные CLT-панели, или многослойная древесина, пригодная для несущих опор и балок, плит перекрытий и стеновых панелей.
Петербургские производители бетона жалуются на сложившийся дефицит цемента. Поставщики строительного материала утверждают, что причин для беспокойства нет.
О снижении поставок цемента на рынок СЗФО сообщили сразу несколько профильных изданий. По разным оценкам, объемы строительного материала сократилась на треть. Производители бетона склонны винить заводы по производству цемента, точнее, оборудование, выходящее из строя.
«Выход из строя оборудования на заводах и прекращение отгрузок привели к появлению дефицита на рынке цемента», – констатирует управляющий «ЛСР. Бетон» Сергей Янкин. Однако эксперт призывает не драматизировать ситуацию. «Нет оснований полагать, что отказ оборудования на предприятиях связан с каким-то сговором производителей. Форс-мажор может случиться на любом производстве, и то, что подобная ситуация произошла одновременно на нескольких заводах, является, на мой взгляд, случайным стечением обстоятельств», – добавляет он. По его мнению, это время года для производителей самое удачное для сбыта своей продукции.
Как полагает эксперт, негативное влияние на общую ситуацию с цементов оказал возросший сезонный спрос. По словам Сергея Янкина, весенне-летний период – это время, когда полным ходом идут строительные работы. «Сегодня на рынке наблюдается высокий спрос на один из главных строительных материалов – бетон, следовательно, и на цемент», – говорит он.
О вынужденных простоях на предприятиях говорят и другие участники рынка. По их словам, это профилактические работы, проходящие каждый год. «Традиционно перед началом высокого строительного сезона на цементных предприятиях проводятся плановые ремонтные кампании, призванные подготовить заводы к бесперебойной работе в этот период. Заготовка необходимого объема клинкера на время проведения ремонтных кампаний позволяет предприятиям избежать перебоев с отгрузками цемента потребителям в этот период», – сообщили «Строительному Еженедельнику» в «ЕВРОЦЕМЕНТ групп».
Однако говорить, что на рынке все хорошо, не приходится. «Оценки объемов рынка у экспертов разнятся, но общая тенденция снижения объемов производства цемента не вызывает сомнений и наблюдается у всех производителей», – заключает начальник отдела продаж ЗАО «БФА-Девелопмент» Светлана Денисова. «Летом, во время высокого сезона в строительстве спрос на цемент всегда растет», – считает она.
Эксперты полагают, что удорожание строительного материала неизбежно и не связано с перебоями в поставках цемента. «Можно сказать, что рост цен является общей закономерностью на рынке строительных материалов. Так, уже с начала года заметно выросли цены на бетон, и, скорее всего, такая тенденция сохранится. Другой пример – базовые строительные материалы, увеличение стоимости которых связано с ростом транспортных тарифов», – уточняет Сергей Янкин.
В свою очередь, Светлана Денисова добавляет: «Рынок цемента – это не отдельно функционирующий и самостоятельно развивающийся рынок. Бетон – хлеб строительства, поэтому его удорожание всегда влечет за собой рост цены квадратного метра». Однако говорить о значительном удорожании жилья было бы преждевременно.
По данным «ЕВРОЦЕМЕНТ групп», объем потребления цемента СЗФО в 2015 году составил 5845 тыс. тонн, по итогам 2016 года прогнозируется его сокращение примерно на 10%. Объем мощностей цементных предприятий региона превышает 7 млн тонн, что позволяет уверенно говорить о том, что любые потребности в цементе СЗФО будут полностью закрыты. Так, например, профицит мощностей в Ленинградской области вырос на 8% – с 1,7 млн тонн в 2015 году до 2,1 млн тонн в 2016-м при падении рынка области на 11% – с 4,1 млн тонн в прошлом году до 3,6 млн тонн в этом. Мощности же всех цементных заводов в Ленобласти составляют 5,8 млн тонн.
Отечественный ракурс
Сокращение жилищного строительства не могло сказаться на рыночной стратегии производителей стройматериалов.
По предварительным данным союза производителей цемента «Союзцемент», потребление цемента в России за пять месяцев 2016 года сократилось по сравнению с аналогичным периодом прошлого на 14% до 19,2 млн тонн. По итогам года союз прогнозирует уменьшение спроса на 10% до 57 млн тонн. Загрузка производственных мощностей по итогам года составит 53%, снизившись на 7%. О снижении производства цемента говорят и другие участники рынка. «Потребление цемента падает во многих регионах страны», – отмечал первый вице-президент ОАО «ХК «Сибцем» Геннадий Рассказов, подводя итоги квартала своего предприятия.
Сокращение объемов производства цемента происходит на фоне уменьшения импортных поставок. По оценке аналитиков общественной организации, импорт цемента с января по май упал на 43% до 590 тыс. тонн, экспорт – на 51% до 30 тыс. тонн.
Падение спроса и производства цемента проходить на фоне сокращения производства других строительных материалов. К примеру, выпуск не огнеупорного керамического кирпича сократился на 21,5%, строительных керамических блоков – на 14,8%.
Для поддержки отечественных производителей цемента Правительство РФ предложило стимулировать спрос за счет строительства дорог. Как указывается в «Стратегии развития промышленности строительных материалов на период до 2020 года и дальнейшую перспективу до 2030 года», цементобетонные дороги долговечнее асфальтобетонных в 5-6 раз, а срок эксплуатации может превышать 50 лет. Кроме этого, в качестве мер по стимулированию спроса на отечественные стройматериалы предлагается существенно увеличить объемы строительства, реконструкции, ремонта зданий и сооружений с применением широкого спектра полимерных композитных материалов и изделий.
Контрафакт
Первыми, кто может пострадать от удорожания и дефицита цемента, будут частники. Участники рынка уже констатируют рост контрафактной продукции. Мошенники заманивают покупателей низкой ценой, отбивая расходы недовесом или разбавляя товар наполнителями. Контрафакт реализуется через строительные рынки или фирмы-однодневки.
В этой ситуации крупные строительные компании защищены. Во-первых, поставщики цемента контролируют качество материала, опасаясь испортить себе репутацию и в будущем потерять контракты. Во-вторых, строительные материалы проверяются в лабораториях на соответствие качества и на соответствие тому, что написано в документах. В случае появления некачественных материалов вся партия отбраковывается, отправляется поставщику.
ЦИФРА
3,94 тыс. рублей составила средняя стоимость тонны цемента по итогам пяти месяцев, увеличившись за год на 1%, по данным союза