Загородный ренессанс. После затяжного периода рецессии загородный рынок начал подавать заметные признаки оживления
После достаточно затяжного периода рецессии загородный рынок Санкт-Петербурга в этом году начал подавать заметные признаки оживления. Несмотря на отсутствие твердой уверенности, что тренд сохранится, эксперты выражают надежду, что ренессанс в сегменте состоится.
По данным Экспертного бюро «Сперанский», в настоящее время в продаже находится 459 коттеджных поселков. «Этот показатель за последние годы меняется незначительно», – уточняет руководитель бюро Дмитрий Сперанский. Впрочем, известно, что довольно заметная часть поселков пребывает в стадии продаж лишь номинально: «холодный» рынок последних лет привел к фактической заморозке многих проектов.
По словам руководителя Консалтингового центра «Петербургская Недвижимость» Ольги Трошевой, на загородном рынке Петербурга представлено порядка 316 коттеджных поселков (объем лотов в них превышает 37 тыс., из них в предложении – около 50%). В этом объеме более трети составляют проекты, где можно приобрести домовладения и (или) участки с обязательным подрядом, а также представлено предложение смешанного формата (как участки с подрядом, так и без). Также на рынке представлено 32 проекта таунхаусов (примерно 5 тыс. лотов, из них в предложении – около 40%).
«Основу предложения загородного рынка составляют участки без подряда: их доля в объеме предложения составила 67%. Совокупно со смешанным вариантом объем такого предложения составляет 94% (что сопоставимо с уровнем начала 2018 года и середины 2017 года). При этом фактические показатели увеличились за за год более чем на 1,5 тыс. лотов», – отмечает Ольга Трошева.
Весеннее оживление
По оценке экспертов, позитивные перемены на загородном рынке проявились начиная с весны, что и было зафиксировано сводными данными по итогам первого полугодия 2018 года.
«Первая половина года отметилась активизацией со стороны загородного девелопмента. В результате по сравнению с итогами 2017 года количество проектов в классе А увеличилось на 27%, а свободное предложение – на 9%. В классе В количество поселков увеличилось на 11%, а свободное предложение – на 8%. Данные результаты являются наилучшими на загородном первичном рынке за последние 3 года», – говорит руководитель отдела исследований Knight Frank St Petersburg Светлана Московченко.
А по оценке Ольги Трошевой, активность девелоперов загородного рынка по запуску новых проектов в первом полугодии относительно аналогичного периода прошлого года ниже примерно на 25% (по количеству проектов). «Однако при этом на рынок поступили более крупные проекты и очереди (прирост в лотах на 14%). В итоге на рынок выведено совокупно 20 проектов с предложением 2,6 тыс. лотов», – отмечает она.
При этом особенно важно, что активизировались не только девелоперы, но и покупатели. По словам Светланы Московченко, если в классе А продажи стабильны и соответствовали уровню аналогичного периода 2017 года, то в классе В было продано в два раза больше коттеджей, чем в первом полугодии 2017 года, и на 11% больше, чем за весь прошлый год.
Среди причин тенденции эксперты называют разные факторы: это и начавшаяся стабилизация общеэкономической ситуации в России, с одной стороны, и желание сохранить в деньги в условиях снижения курса рубля – с другой. «В этом году стали более доступны ипотека и в целом кредитование загородной недвижимости. Низкие ставки и рост пула банков, предлагающих комфортные для клиентов программы, дали результат. По сравнению с 2017 годом в нашей компании количество сделок с привлечением заемных средств выросло в три раза. За весенне-осенний период доля сделок с ипотекой увеличилась на 15% и составила около 30% от общего числа», – говорит директор по продажам компании «ФАКТ. Коттеджные поселки» Сергей Балуев.
Указывают и более экзотичные факторы. «Чемпионат мира по футболу перевернул представление о России. Болельщики из разных стран были в Петербурге, чтобы поддержать свои команды, и теперь делятся своим восторгом от русского гостеприимства, дружелюбия, красоты Петербурга. Чемпионат закончился, а инфраструктура, подготовленная для спортсменов, осталась – и теперь работает на повышение привлекательности этих локаций. Как и сборная России по футболу, которая удивила своими победами и влюбила в себя болельщиков, загородный рынок Петербурга после длительной паузы проявляет активность и набирает обороты», – считает директор департамента элитной жилой недвижимости Knight Frank St Petersburg Екатерина Немченко.
Жаркая осень
Примечательно, что тренд не исчерпал себя и в дальнейшем. Позитивные тенденции сохранились и в августе, и в сентябре. «Итоги этого сезона гораздо благоприятнее для застройщиков, по сравнению с 2017 годом. Темп реализации участков участниками информационного обмена вырос примерно на 10%, зато домов и секций было продано в разы больше. Около 80% сделок проходит с участками без подряда. Самая популярная цена – от 70 тыс. до 150 тыс. рублей за сотку. Ощутимо возросли объемы продаж дорогих участков верхней ценовой категории. Гораздо больше стало сделок с наделами за 5, 7, 10 млн рублей и выше. В цифрах за лето было заключено 367 сделок: 284 участка, 15 домов и 68 секций. Итоги предварительные, цифры могут еще возрасти, по мере получения данных», – рассказывает Дмитрий Сперанский.
С ним соглашается руководитель отдела продаж компании «Теорема» Ирина Кудрявцева. «В этом году мы фиксируем на рынке всплеск продаж таунхаусов. Статистика нашей компании показывает следующее: уже к августу 2018 года мы превысили годовой план продаж по таунхаусам и по участкам. И сделки продолжают подписываться. В связи с этим, а также по итогам выполненных работ, мы подняли цены в проекте "Новые кварталы Петергофа"», – говорит она.
Сделки идут по всем направлениям. «Они зависят от правильного соотношения цены и качества. Лидерство по количеству коттеджных поселков и количеству сделок удерживает Всеволожский район, за ним – Ломоносовский», – отмечает Дмитрий Сперанский. «Интересны живописные северное и северо-восточное направления. Юг дешевле, но природа там не настолько богата красотами и проекты находятся дальше от города», – добавляет Сергей Балуев.
Хорошие перспективы
В целом, эксперты достаточно позитивно оценивают перспективы загородного рынка. «Можно ожидать сохранения текущих тенденций в дальнейшем в части динамики ценовых показателей. Происходящие в долевом строительстве изменения способны в определенной мере оказать влияние на загородный рынок и увеличить интерес к готовым домовладениям, расположенным в привлекательных пригородных локациях», – считает Светлана Московченко.
«Внешние и внутренние экономические факторы повлияют на рост стоимости недвижимости с 2019 года. Это может повлечь всплеск количества сделок за загородном рынке с конца 2018 года, так как выгода такой инвестиции для покупателя очевидна», – отмечает, со своей стороны, Сергей Балуев.
Дмитрий Сперанский в прогнозах более осторожен. «Я вижу, что загородный рынок начал очень осторожный рост. Но тенденция не стойкая – и может быть прервана из-за макроэкономических факторов. Но если потрясений не будет, тренд к росту продолжится. В целом ситуация очень похожа на то, что наблюдалось на рынке недвижимости после потрясений 1998 и 2008 годов», – заключает эксперт.
В условиях стагнации строительного рынка существенно усилилась борьба за клиента на рынке гидроизоляционных материалов. По данным Росстата, в 2016 году рынок строительных изоляционных материалов просел на 3,4%. При этом в целом стройпроизводство в стране упало сразу на 10%.
Под отраслевым давлением
Игроки сегмента гидроизоляционных материалов по-разному оценивают текущую ситуацию, но признают влияние отраслевых проблем. По словам заместителя генерального директора по продажам гидроизоляции PLASTFOIL компании «ПЕНОПЛЭКС СПб» Максима Самарина, несомненно, кризис повлиял на объем рынка гидроизоляционных материалов. Емкость его уменьшилась, и, соответственно, увеличилась и конкуренция. Кроме того, значительно сократилось количество складских и коммерческих зданий, приостановились многие инвестиционные проекты строительства подземных зданий и сооружений.
Руководитель направления КМС СБЕ «Полимерные мембраны и ПИР» корпорации «ТехноНИКОЛЬ» Максим Батуков полагает, что в целом производство гидроизоляционных материалов осталось примерно на том же уровне, если не считать, что произошло небольшое перераспределение объемов между сегментами различных гидроизоляционных материалов.
Своя точка видения и у компаний, непосредственно занимающихся гидроизоляционными работами. «По нашим наблюдениям, кризис коснулся практически всех предприятий, задействованных в данной отрасли. Как лакмусовая бумажка – последняя выставка «ИнтерСтройЭкспо». Там мы не увидели многих игроков, экспонировавшихся из года в год. На вопрос – почему в этом году не выставляетесь, ответ простой – нет денег», – рассказывает коммерческий директор компании «Оптимум Прайс» Данил Круглов.
В процессе замещения
Один из трендов рынка гидроизоляции (впрочем, как и всей строительной отрасли) – процесс импортозамещения. По мнению специалистов, он идет достаточно активно. По словам Максима Батукова, в тех сегментах, где работает «Техно-НИКОЛЬ», доля российских продуктов превышает 90%. «Отечественные производители увеличивают производственные мощности, помимо этого некоторые иностранные компании начинают размещать свои производства на мощностях, расположенных в России. Все это делает российский рынок гидроизоляционных материалов более насыщенным и провоцирует производителей постоянно работать над качеством своих материалов», – отмечает он.
Схожие выводы делает и Максим Самарин: «Благодаря высокому курсу валют, отечественным материалам удалось захватить долю импортных. И в целом, с каждым годом доверие потребителей к российской продукции увеличивается не только по причине цены, но и в связи с высокими стандартами качества. Жесткая ориентированность на импортные материалы остается только у иностранных инвесторов, которые пытаются использовать для себя более привычные материалы и не всегда доверяют российским аналогам, но и этот процесс с каждым годом изменяется в сторону российских гидроизоляционных материалов».
Между тем, по мнению Данила Круглова, не все материалы для гидроизоляции достойного качества имеются у российских производителей. По его словам, в некоторых случаях не обойтись без немецких, австрийских, итальянских продуктов, обладающих уникальными характеристиками. Однако в массовой доле применяемых материалов они составляют не более 5-10%.
С упором на качество
По словам Максима Батукова, качество гидроизоляционных материалов постоянно повышается в силу растущей конкуренции и новых технологий производства. Появляются и новые стандарты строительства, что обусловлено различными факторами – от появления новых технологий до глобальных изменений погодных условий. Так, уже обновились требования по пожаробезопасности, экологичности и энергоэффективности зданий, изменились нормы снеговой нагрузки.
Гидроизоляционные материалы относятся к той категории, в которой ухудшение качества повлечет мгновенный вал рекламаций, споров, в том числе судебных, отмечает Данил Круглов. «Поэтому какого-то ухудшения качества материалов мы не замечаем, хотя и используем достаточно обширный пул брендов. Так, в настоящее время все большую популярность приобретает гидроизоляция на цементной основе – ввиду непритязательности в использовании, адекватной стоимости, а также лобби производителей, которые доносят до проектировщиков свои инновации. При этом практически не сдает позиции рулонная гидроизоляция. Также мы очень рады тому, что несмотря на кризис многие заказчики в области реставрации объектов, в том числе культурного наследия, выбирают сразу одну из самых дорогих, но при этом самых надежных технологий – инъектирование бетона», – рассказывает специалист.
По мнению Максима Самарина, рынок гидроизоляционных материалов в РФ очень емкий, но доля качественных материалов, не требующих постоянных ремонтов, крайне невысока. Клиенты не хотят переплачивать, но и использовать некачественные материалы также не хотят. Скорее, даже наоборот: уменьшение бюджетов требует от людей выбора материалов, не требующих частых ремонтов, и, соответственно, приводит к сокращению бюджетов на эксплуатацию.
«По привычке, многие потребители используют устаревшие битумные материалы. Но в сегменте больших плоских кровель, более 5 тыс. кв. м, уже давно не стоит вопрос, какой тип гидроизоляционных материалов использовать – битумный или полимерный. Конечно, используют полимерные мембраны, в том числе по причине быстрой укладки и уменьшения общего периода кровельных работ. На объектах меньшей площади ситуация другая, и многие компании не готовы переходить на более современные материалы в связи с отсутствием опыта работы и необходимого оборудования. Но с каждым годом количество компаний, доверяющих полимерным материалам, становится все больше», – резюмирует Максим Самарин.
Цифра
3,4% составило падение рынка строительных изоляционных материалов в 2016 году
Мнение:
Лариса Горковская, специалист по маркетингу бизнес-группы Электроника и Энергетика ЗАО «3М Россия»:
Рынок материалов для изоляции кабелей и проводов имеет тенденцию небольшого роста в последние время. Мы считаем, что данный тренд, в первую очередь, связан с повышением требований к качеству изоляционных материалов. Мы видим, что вместо бюджетной изоленты все чаще выбирают более высококачественную, ту которая хорошо клеится в любых погодных условиях, устойчива к истиранию, влажности, ультрафиолету и прочим вредным факторам. Электрики, строители, монтажники предпочитают работать с продуктом, который гарантировано прослужит длительное время, не потребует переделки или перемотки.
Эксперты начинают наблюдать после кризисного периода постепенный рост производства и потребления в отдельных сегментах рынка металлопроката.
В Петербурге состоялся круглый стол «Металлопрокат и конструкции для нужд строительного комплекса Санкт-Петербурга и Ленинградской области». Его организаторами выступили Российский союз поставщиков металлопродукции и бизнес-клуб Российского Союза поставщиков металлопродукции (РСПМ) «Северо-Запад». Газета «Строительный Еженедельник» стала информационным партнером мероприятия.
Оторваться от дна
Непосредственно перед началом обсуждения проблем и тенденций рынка металлопроката ответственный секретарь Координационного совета по развитию строительной отрасли Аппарата полномочного представителя Президента РФ в СЗФО Юрий Курикалов рассказал о ситуации в сфере строительства. Он отметил, что в последние два года из-за падения объемов ввода новых жилых объектов в России сократилось и производство строительных материалов, в том числе относящихся к металлопрокату. Тем не менее, по словам эксперта, отдельные строительные сегменты в настоящее время из кризиса переходят в состояние ремиссии, правда, не означающего пока избавления от всех накопленных проблем.
Генеральный директор фирмы «Севзапметалл» Валерий Голенкин подробно остановился на текущей ситуации на рынке металлопроката. Он также отметил, что на производство и потребление данного вида продукции оказал влияние спад строительства, и привел пример по рынку арматуры. «По итогам 2015 года потребление арматуры на внутреннем рынке снизилось на 18% (до 7,45 млн т), по итогам прошлого года – еще на 12% (до 6,6 млн т). Эти показатели в целом совпадают с объемами строительных работ в России за указанный период», – подчеркнул он.
Валерий Голенкин также добавил, что на рынке Санкт-Петербурга и Ленинградской области ситуация складывалась несколько лучше. Объем строительных работ остался на уровне 2015 года, потребление арматуры снизилось в пределах 6%, а по отдельным видам металлопродукции в прошлом году наблюдался рост. Например, существенно выросло потреб-ление балки.
По мнению менеджера Дирекции по маркетингу и продажам АО «Северсталь менеджмент» Сергея Спивакова, рынок металлопроката достиг своего дна два года назад. По итогам 2016-го падение замедлилось. К концу текущего года потребление металлопроката должно вырасти на 2,4%. «Также в ближайшее время можно прогнозировать обострение конкуренции. Она должна включать в себя тенденции к улучшению клиентского сервиса, модернизацию производств», – полагает специалист рынка.
Руководитель проекта металлоконструкций ГК «София» Юрий Сорванов предположил, что росту рынка потребления металлоконструкций в текущем году будут способствовать также крупные инфраструктурные проекты. В частности, продукция будет востребована на еще незавершенных объектах, возводимых к ЧМ-2018, на строительстве Керченского моста и крупных газовых магистралях.
Стандарты качества
В рамках круглого стола игроки рынка также обсудили и более профильные вопросы, связанные с сегментом металлопроката. Генеральный директор компании «МК Промстройметалл» Дмитрий Жданов рассказал о тенденциях трубного рынка Петербурга. Он отметил, что в связи с ранее наблюдаемым ухудшением качества труб водоснабжения сейчас городские структуры стали предъявлять более высокие требования к продукции. Это поможет избавиться трубному рынку от недобросовестных производителей и поставщиков.
Директор по маркетингу компании «Санеста-Металл» Евгений Ганопольский обратил внимание присутствующих на несовершенство 44-ФЗ. «Ряд его положений негативно отражается на рынке. Тендеры за счет демпинга выигрывают неизвестные организации, не имеющие опыта, и впоследствии не выполняют взятые на себя обязательства. На мой взгляд, такой хаос в конкурсах будет продолжаться и в 2017 году. Из положительных трендов можно выделить снижение банковских ставок, рост культуры производства и производительности труда», – подчеркнул он.
Первый заместитель генерального директора компании «Ленмонтаж» Дмитрий Голубов отметил, что большая часть производств металлоконструкций расположена в европейской части страны. На Урале и в Сибири их меньше – соответственно, наблюдается дисбаланс игроков на рынке. Также он рассказал об опыте организации в изготовлении и монтаже металлоконструкций на знаковых объектах города и страны.
Главный инженер проекта ПКП «Ферумпром» Михаил Трофимов выступил с докладом о современной практике проектирования металлоконструкций. Он отметил тенденцию уменьшения сортамента задействованных в проекте видов продукции. «Раньше были ОКСы, на которые ориентировались проектировщики. Сейчас этого нет. Поэтому необходимо более четкое унифицирование и следование ему. В том числе, это касается зарубежной продукции, которая не всегда соответствует заявленному качеству», – считает он.
Директор по маркетингу и продажам ЗАО «Северсталь – Стальные решения» Леонид Лазуткин рассказал о серийных решениях производства отдельных видов продукции на основе металлоконструкций. Специалист подчеркнул важность модернизации данных продуктов, а также необходимость их адаптирования под конкретного потребителя.