В случае полной утраты
Минфин согласовал с ведомствами новые поправки в закон о страховании жилья от чрезвычайных ситуаций (ЧС). В минимальной конфигурации страховать предлагается только риск ЧС и только полную утрату жилья. Расходы по всем дополнительным рискам должны будут нести регионы и сами страховщики.
Законопроект о страховании жилья согласован Минфином с профильными ведомствами и в мае может быть рассмотрен во втором чтении. Согласно последней версии проекта страхование остается добровольным, а выплаты будут предоставляться государством только в случае полного уничтожения жилья в результате ЧС. Субсидия по этому риску будет выплачиваться из федерального бюджета. А все остальные риски регионы могут включать в покрытие самостоятельно, обеспечивая соответствующие ассигнования в своих бюджетах.
Речь идет о таких рисках, как, например, бытовой пожар, взрыв газа, залив из водопровода, при условии компенсации из своего бюджета части причитающегося владельцу помещения страхового возмещения, обращает внимание Игорь Александров, заместитель директора департамента поддержки розничного бизнеса компании «Ингосстрах».
Государство таким образом стимулирует разработку региональных страховых программ, которые предусматривают субсидирование за счет бюджетов разных уровней, отмечает Олег Мишугин, руководитель направления муниципального страхования «АльфаСтрахования». Это ведет к снижению стоимости страхования, повышению его доступности и востребованности. При разработке программы определяются все основные условия заключаемых договоров страхования, в том числе порядок выплаты страхового возмещения, размеры субсидирования и другие организационные особенности, добавляет эксперт.
Законопроект предполагает, что регионы будут не только самостоятельно разрабатывать свои страховые программы, но и устанавливать долю своего участия в них. В качестве примера рассматривается действующая в Москве система льготного страхования, в которой доля города составляет 15%, страховщиков — 85%. Изначально соотношение было обратным, напоминает Олег Мишугин: доля города - 80%, доля страховой компании – 20%. Но по мере накопления статистики и ее обработки участие Москвы постоянно снижалось. За более чем двадцатилетний период действия программы были выплачены средства на восстановление более 190 тыс. квартир. В 2017 году выплаты составили 191,7 млн. рублей, в том числе из бюджета города было выплачено 28,6 млн. рублей (6144 страховых случая). Дополнительно страховщики проводят совместно с префектурами округов противопожарные мероприятия, выделяя на их финансирование 15% от страховых сборов по программе.
Конечно, программа эффективна для москвичей, и все большая часть этих выплат покрывается за счет страхования, отмечает Игорь Александров. За неполных четыре месяца работы «Ингосстраха» заявлено уже порядка 400 страховых случаев, и пока ни одной жалобы на недостаточность выплат для ремонта.
В Минфине считают новую версию законопроекта сбалансированной. "Страховка будет востребована любым собственником. Страховщиков нужно как можно активнее привлекать к возмещению вреда от ЧС", - цитируют СМИ замглавы департамента финансовой политики министерства Веру Балакиреву. Каким может быть федеральный минимум по риску утраты жилого помещения в результате ЧС пока не известно. Конкретную сумму правительство установит после принятия закона. Ранее назывался уровень в 300 тыс. рублей.
Потолок ущерба предлагается рассчитывать исходя из площади, средней цены квадратного метра в субъекте, места, этажности, материала и года постройки жилья по методике, которую утвердит правительство. Вероятно, методикой будет установлена страховая сумма за 1 кв. м. для региона (допустим, 60 000 руб/метр), и исходя из этого норматива будет проводиться выплата, полагает Артем Искра, управляющий директор департамента массовых видов страхования «Ренессанс страхование». «Сейчас проект предусматривает максимальную сумму выплат 300 тыс. рублей. Если в итоге закон будет предусматривать выплату достаточной для покупки нового жилья компенсации, а государство предусмотрит предоставление жилья только на условиях социального найма, и только для малоимущих, это станет важным стимулирующим фактором в оформлении полиса. Если же предоставление жилья взамен уничтоженного будет по-прежнему бесплатным и для всех категорий населения, полис оформлять не будут», - добавляет он.
Оплату страховки предполагается включать в коммунальные платежи. Если проводить аналогии с московской системой, то при заполнении квитанции владелец квартиры сможет поставить галочку в поле «Итого со страхованием». Такой вариант был бы приемлемым для страховщиков, поскольку снижает расходы на ведение дела, а они будут существенными, отмечают эксперты. В региональной программе могут участвовать несколько страховых организаций, отобранных на конкурсной основе, а конкурсный лот содержит и привлекательные, и убыточные (например, подтопляемые) территории, поясняет техническое тонкости Олег Мишугин. Выставляемые на территории лота счета за коммунальные услуги, включающие добровольной опцией оплату страхового взноса, в биллинговой системе будут привязаны к победителю лота.
Страховые компании в целом поддерживают принятие законопроекта, но отмечают, что в текущей версии есть несколько спорных положений. Прежде всего, требование включения риска ЧС во все договоры страхования жилых помещений, вне рамок региональных программ, излишне и неоправданно, считает Олег Мишугин. Данный факт никак не влияет и не способствует заключению договоров страхования на высокорисковых территориях, отмечает он. Это также порождает вопросы и ненужные трудности с двойным страхованием, усложняет коробочные продукты в части несовпадения страховых сумм по входящим в продукт рискам.
«Пока не до конца понятно, как будет осуществляться страхование в наиболее проблемных регионах, те, которые в первую очередь нуждаются в финансовой защите. Возможно, будут предложены какие-то способы субсидирования неблагополучных регионов за счет благополучных», - добавляет Артем Искра.
Кстати
По оценке «Ренессанс страхование», в Петербурге сегодня застраховано порядка 15% жилого фонда, доля застрахованного загородного жилья составляет около 17%. Оценки «Ингосстраха» скромнее: порядка 10% городского и 7% загородного. Однако в последние три года сегмент показывает уверенную динамику роста в основном за счет программ ипотечного страхования, подчеркивает Игорь Александров. В компании ежегодный рост по этому направлению - 30-35%.
Рынок офисной недвижимости Петербурга по итогам первого полугодия достиг 1,82 млн кв. м. Так, за первые шесть месяцев, по данным экспертов, было введено четыре офисных центра суммарной арендной площадью свыше 46,5 тыс. кв. м. По итогам года рынок ждет рекордных за последние несколько лет показателей ввода – 290 тыс. кв. м.
На начало III квартала 2013 года объем существующих офисных площадей классов А и В в Санкт-Петербурге достиг 1,82 млн кв. м, из которых 567 100 кв. м – офисы класса А, и 1 257 300 кв. м – офисы класса В, подсчитал Константин Меркель, заместитель директора департамента офисной недвижимости Colliers International Санкт-Петербург.
По данным компании Maris/Part of the CBRE Affiliate Network, в течение первых шести месяцев 2013 года было введено четыре офисных центра класса В общей площадью 34 тыс. кв. м, что на 20% больше, чем в тот же период 2012 года. Также было введено два офисных центра класса А общей площадью 42 тыс. кв. м.
Марина Пузанова, руководитель направления офисной недвижимости Knight Frank St Petersburg, рассказывает, что за первое полугодие официально были введены в эксплуатацию бизнес-центры «МегаПарк» и «Преображенский», а также «Великан Парк», который уже заполнен арендаторами.
Специалисты ASTERA в альянсе с BNP Paribas Real Estate подсчитали, что совокупная арендопригодная площадь качественных бизнес-центров на конец полугодия составила 1843,2 тыс. кв. м.
По оценкам Jones Lang LaSalle, около 74% нового предложения по итогам первого полугодия появилось в историческом центре Петербурга. В то же время в ближайшие полтора года лидером по вводу бизнес-центров станет Московский район с долей 35%. На центральную часть города придется около 33% от общего объема ввода офисных площадей за тот же период.
Лилия Еременко, руководитель отдела по работе с владельцами офисных площадей компании Jones Lang LaSalle в Санкт-Петербурге, говорит, что несмотря на достаточный объем свободных площадей как в классе А, так и в классе В, он распределен по городу неравномерно. «Так, если южные районы Петербурга не испытывают дефицита предложения, то на севере города, а также в Петроградском районе наблюдается недостаток вакантных площадей в качественных бизнес-центрах. Если говорить о Приморском и Выборгском районах, то при имеющемся спросе на бизнес-центры класса В девелоперы отдают предпочтение жилому строительству как более доходной функции. В Петроградском районе существует дефицит подготовленных земельных участков, что не позволяет реализовывать качественные офисные проекты в большом объеме», – поясняет госпожа Еременко.
Баланс спроса и вакансии
По словам Марины Пузановой, в течение первого полугодия отмечалась тенденция снижения спроса на офисные объекты вследствие завышенных ожиданий собственников относительно ставок аренды, что особенно проявилось в сегменте офисных центров класса А с длительным сроком экспозиции на рынке.
Общий объем поглощения офисных площадей за первое полугодие 2013 года составил 38 тыс. кв. м, что в 2,2 раза меньше показателя за первое полугодие 2012 года, подсчитала госпожа Пузанова.
Наибольшим спросом, по данным Maris/Part of the CBRE Affiliate Network, пользовались небольшие офисные помещения площадью до 100 кв. м. «В первом полугодии 2013 года на них пришлось 69% всех запросов, что на три процентных пункта больше, чем в 2012 году (66%). На два процентных пункта увеличилась доля помещений более 1 тыс. кв. м», – говорится в аналитическом отчете компании.
В течение первого полугодия объем вакантных площадей на офисном рынке постепенно снижался. Константин Меркель подсчитал, что на конец июня свободные площади в офисных центрах класса А и В насчитывали около 142 тыс. кв. м, в то время как в конце 2012 года их объем достигал 160 тыс. кв. м. Совокупная доля свободных площадей, по его словам, составила 7,8%, из них 12,5% – в классе А, 5,8% – в классе В.
Динамичные ставки
Марина Пузанова отмечает, что средние запрашиваемые арендные ставки на офисные объекты класса А по итогам первого полугодия в рублевом исчислении показали рост 6% в сравнении с показателем конца 2012 года. В долларовом исчислении номинально роста ставки аренды не произошло, что связано с волатильностью курса валюты.
«Отмечается увеличение средней запрашиваемой ставки аренды в долларовом исчислении на 5% в действующих бизнес-центрах класса А. Данный рост ставки обусловлен «вымыванием» с рынка ликвидного предложения. Происходило плавное снижение средней запрашиваемой ставки аренды в бизнес-центрах класса В, в рублевом исчислении ставка снизилась на 4%, в долларовом исчислении – на 9% в сравнении с показателем конца 2012 года», – добавляет госпожа Пузанова.
По данным Jones Lang LaSalle, уровень ставок составляет 350-430 USD за 1 кв. м в год в бизнес-центрах класса А и 270-350 USD за 1 кв. м в год в бизнес-центрах класса В. При этом компании, которые готовы арендовать более 500 кв. м, могут претендовать на определенную скидку со стороны собственника помещения.
В ожидании роста
По прогнозам Константина Меркеля, во втором полугодии ожидается ввод в эксплуатацию 14 офисных центров А- и В‑класса суммарной арендной площадью около 190 тыс. кв. м. Таким образом, за 2013 год объем качественного офисного предложения на рынке, по его словам, должен увеличиться на 13%. Марина Пузанова добавляет, что 64% нового предложения составит класс А.
Эксперты Jones Lang LaSalle рассказывают, что в настоящее время на этапе строительства находится порядка 40 бизнес-центров общей арендуемой площадью около 580 тыс. кв. м, почти треть из которых должна быть введена в текущем году. «Таким образом, по итогам 2013 года рынок качественной офисной недвижимости Петербурга увеличится на 290 тыс. кв. м. При реализации заявленных планов данный объем ввода уступит лишь показателям 2008-2009 годов, когда на рынок вышло 406 тыс. и 330 тыс. кв. м соответственно», – подытожили специалисты компании.
Мнение:
Владислав Фадеев, руководитель отдела исследований компании Jones Lang LaSalle в Санкт-Петербурге:
– Сейчас, пожалуй, впервые на офисном рынке Петербурга мы наблюдаем сбалансированную ситуацию. Однако резкое увеличение предложения, которое произойдет в ближайшее время, приведет к обострению конкуренции между объектами. При этом если в 2009-2010 годах конкуренция была в основном по цене, то сейчас речь идет о конкуренции по уровню сервиса.
Лидеры строительного рынка Петербурга опубликовали отчетность о результатах работы с начала года. Продажи выросли на 17-35% в денежном выражении. Наибольший спрос наблюдался в сегменте жилья массового спроса.
Лидеры строительного рынка города подвели итоги работы в натуральных показателях в первом полугодии 2013 года. В отчетности холдинга Etalon, подконтрольного Вячеславу Заренкову, говорится, что количество новых контрактов в первом полугодии выросло на 17% до 3 тыс. единиц. Компания продала 153,5 тыс. кв. м жилья на сумму 12,6 млрд рублей, что на 5 и 18% соответственно выше аналогичных показателей прошлого года. «Средняя цена в контракте увеличилась на 13% до 82,5 тыс. рублей за 1 кв. м», – говорится в отчетности. «Увеличить объем продаж удалось в том числе за счет появления большого ассортимента квартир малой площади, наиболее востребованных на рынке», – заявил Вячеслав Заренков. Напомним, что в этом году Etalon открыл продажи в проектах «Царская столица» и «Галант» в Петербурге. Их общая площадь – около 500 тыс. кв. м.
Группе ЛСР экс-сенатора Андрея Молчанова также удалось в первом полугодии увеличить продажи жилья. Причем львиная доля контрактов пришлась на жилье массового спроса в Петербурге. «За отчетный период ЛСР продала 283 тыс. кв. м жилья на 23,2 млрд рублей во всех регионах присутствия. Рост составил 43 и 35% соответственно», – говорится в отчетности компании.
Наибольший объем заключенных контрактов на продажу жилья у ЛСР в Петербурге: 192 тыс. кв. м (рост – 53%) на сумму 17,8 млрд рублей (рост – 38%). Доля контрактов сегмента масс-маркет также значительна: 162 тыс. кв. м (рост – 88%) на сумму 12,8 млрд рублей. При этом в элитном сегменте у ЛСР наметился спад показателей. Заключены контракты на 30 тыс. кв. м жилья, что на 24% ниже отчетности первого полугодия прошлого года. А их общая сумма снизилась на 20% до 4,9 млрд рублей.
Директор по связям с инвесторами ЛСР Юрий Ильин говорит, что общий рост продаж жилья связан с запуском в первом полугодии восьми новых проектов общей площадью 2 млн кв. м, семь из которых – в Петербурге. «В России все еще ощущается высокий неудовлетворенный спрос на жилье, который, по нашим прогнозам, будет сохраняться. Конъюнктура рынка позволяет строить оптимистичные прогнозы по развитию нашего бизнеса», – заявил он.
Увеличилось число контрактов и у девелопера Setl City. Благодаря старту новых очередей в комплексах «Вена», More, «Greenландия» рост числа сделок составил 79% по сравнению с аналогичным периодом 2012 года. На объем продаж повлияла и активность брокера группы – «Петербургская недвижимость», – который продает не только жилье Setl City, но и некоторых других городских девелоперов. «Рост числа сделок наблюдался и у других крупных участников рынка. В среднем их стало на 70% больше, чем за тот же период прошлого года. А если анализировать ситуацию за последний год, объем продаж жилья через нашу компанию удвоился», – говорят в «Петербургской недвижимости». «Средняя цена в сегменте масс-маркет составляла 87,5 тыс. рублей за 1 кв. м», – говорят эксперты АРИН.