От юбилея к новоселью
Гатчина – центральная площадка празднования 90-летия Ленобласти. По мнению аналитиков рынка недвижимости, мероприятия, приуроченные к юбилею, привлекут внимание к городу и Гатчинскому району. Местные пейзажи вкупе с обновленным благоустройством могут навести гостей праздника на мысль о покупке жилья.
Правда, выбирать его здесь надо тщательно и осторожно: половина реализуемых проектов – долгострои. По данным маркетолога-аналитика ЗАО «БФА-Девелопмент» Юлии Семакиной, сегодня в Гатчине и Гатчинском районе реализуется примерно 20 проектов, 10 из которых – с сорванными сроками сдачи. Причина такого тревожного положения дел, по мнению партнера Rusland SP Дмитрия Лехмуса, кроется в сомнительной инвестиционной привлекательности локации: «Спрос на квартиры здесь находится на довольно низком уровне. В основном он формируется либо за счет местных жителей, либо приезжих из других регионов, располагающих ограниченным бюджетом. Проблемы девелоперов с реализацией жилья в Гатчине приводят к предсказуемым переносам сроков сдачи объектов».
Предложений в избытке
Строительством в Гатчине и районе в большинстве своем занимаются не очень крупные застройщики. В городе Коммунар «Олимп-Строй» возводит пятиэтажный «Дом на Железнодорожной», компания «Лидер» – ЖК «Надежный», «47 Трест» – ЖК «Графская слобода», «СНВ» – ЖК «Город Детства». В деревне Малое Верево «СВИТ» ведет проект «Яблоневый цвет», «НСК» – ЖК «Верево-Сити». Также в районе строят жилье «ВикингСтройИнвест» (ЖК «Сяськелово»), «Запстрой» (ЖК «Ново-Антропшино») и «КомфортСтрой» (ЖК «Сиверский»). Объекты обещают сдать в период с 2017 по 2019 годы.
В самой Гатчине работает пять застройщиков: СК «Альянс», «Ленстройтрест», «Желдорипотека», «Нев-Альянс-Строй» и ГК CastorX Capital. Почти все реализуемые проекты соответствуют эконом-классу, исключение – проект города-курорта шведских инвесторов CastorX Capital. Компания заявляла о строительстве около 800 тыс. кв. м жилой недвижимости премиум-класса в составе проекта города-курорта Gatchina Gardens.
«Это будет смарт-поселение, с парками развлечений, гольф-полями, спа-отелями, театрами, бальнеологическими грязе- и водолечебницами, школами и садиками, переход к которым будет происходить без пересечения с автомобильным движением. На данную территорию разработан и утвержден проект планировки», – рассказала о проекте глава Администрации Гатчинского района Елена Любушкина.
Она также добавила, что в целом за прошлый год в Гатчине и районе было введено в эксплуатацию более 138 тыс. кв. м жилья, в том числе – 93 тыс. кв. м объектов индивидуального жилищного строительства. В этом году в муниципалитете появилось 80 тыс. кв. м жилья, из них 31 тыс. кв. м – ИЖС.
Цена вопроса
Стоимость квадратного метра в данной локации может варьироваться от 45 до 87 тыс. рублей, в зависимости от типа и классности объекта. «В городе средняя цена за «квадрат» составляет 70 тыс. рублей, по району – 55 тыс. рублей», – сказала Елена Любушкина.
Например, в сданном ЖК «Малое Верево» от «Дальпитерстроя» за «однушку» нужно будет отдать от 1,4 млн рублей (47 тыс. рублей за кв. м). Открыты продажи в ЖК «Верево-Сити». Цена однокомнатной квартиры в строящемся доме составляет 1,37 млн рублей (около 50 тыс. рублей за кв. м).
Во II квартале этого года была сдана очередь ЖК «Ново-Антропшино». За 1,7 млн рублей здесь можно приобрести 29-метровую студию (55 тыс. рублей за кв. м). В Гатчине достроен ЖК «IQ Гатчина» от «Ленстройтреста», и в продаже еще остались квартиры от застройщика. Проект не бюджетный – стоимость однокомнатной квартиры здесь составляет 3,2 млн рублей (72 тыс. рублей за кв. м).
Не только дворцы
Среди пригородных зон Петербурга Гатчина значительно проигрывает Всеволожску и Сертолово, не говоря уже о Мурино или Кудрово, констатирует Юлия Семакина. Причина – в большем расстоянии до Петербурга. Доехать до города без пробок, до станции метро «Московская», можно как минимум за 40 минут. «Кратчайший путь по Киевскому шоссе от поселка Дони до Гатчины так и не достроили. По официальным данным, это произойдет не раньше 2018 года», – сообщила Юлия Семакина. Зато от аэропорта город находится недалеко, дорога до «Пулково» займет полчаса. Самый быстрый способ добраться до Гатчины и Верево на общественном транспорте – электричка, которая за 55 минут довезет до Балтийского вокзала.
Но, несмотря на отдаленность от Петербурга, главным магнитом Гатчины, по словам управляющего директора департамента инвестиций в недвижимость Becar Asset Management Group Катерины Соболевой, является сложившаяся инфраструктура. В городе хватает школ, детских садов и поликлиник. Активно развивается и торговля – работают сетевые ритейлеры, а в 2016 году в там открылся первый гипермаркет «О’КЕЙ».
«Здесь есть не только дворцы, но и среднеформатные торговые центры, народный цирк, музеи, театры. Гатчина живет насыщенной культурной жизнью – проходят кинофестивали, выставки, исторические реконструкции, авиационные шоу. В последние годы областные власти регулярно поднимают вопрос о превращении Гатчины в административный центр – столицу Ленинградской области», – напомнила Юлия Семакина.
Переезжают в населенные пункты района в основном жители Гатчины или Пушкина. Но там они могут столкнуться с серьезной проблемой – инфраструктура не рассчитана на большое количество жителей. Так, во многих поселках детсадов и школ не хватает. А в Коммунаре местные власти давно заявляют о необходимости реконструкции очистных сооружений, которые работают на предельной мощности.
По поводу влияния юбилея области на продажи жилья в Гатчине и районе мнения экспертов рынка разделились. Катерина Соболева уверена, что День основания области и подготовительные мероприятия никак не повлияют на спрос на недвижимость. Юлия Семакина придерживается другой точки зрения: «Праздник посетят граждане, которые, возможно, ни разу не были здесь. Некоторые из них, покоренные красотой локации, задумаются о покупке жилья».
Мнение
Елена Любушкина, глава Администрации
Гатчинского района:
– В рамках подготовки к 90-летию Ленинградской области в Гатчине проведены масштабные работы по ремонту и благоустройству города. Вдоль главной дорожной магистрали – проспекта 25-го Октября – плиткой выложен весь тротуар, установлены новые светофоры, высажены тысячи кустарников, установлены 12 современных автобусных павильонов, на въезде обустроены два новых бульвара. В Гатчине отремонтированы фасады многоквартирных домов, улицы и подъезды к городу. Кроме того, в этом году была благоустроена территория возле стелы «Город воинской славы» и вокруг Дома культуры. На эти цели городу были выделены средства из областного и муниципального бюджетов и Дорожного фонда. Всего около 600 млн рублей. Все это сделало наш город и его окрестности еще красивее и комфортнее.
Вероника Адамюк, исполнительный директор ООО «Лидер»:
– В городе Коммунар ООО «Лидер» реализует проект многоквартирного дома – жилого комплекса «Надежный». Строительство началось в октябре 2016 года, и уже в IV квартале 2017 года мы планируем ввод дома в эксплуатацию. Особенностью проекта является современный дизайн, архитектура и планировочные решения. Вся придомовая территория вместе с прибрежной зоной станут ярким оазисом, где хочется проводить свободное время.
Гатчинский район привлекает сочетанием прелестей загородной жизни и городского комфорта с развитой инфраструктурой и отличным транспортным сообщением. Здесь достаточно оперативно и конструктивно решаются вопросы, относящиеся к компетенции местных властей. Выбор места реализации наших проектов обусловлен еще и тем, что почти все сотрудники компании – жители Гатчины и района. Поэтому мы точно знаем, как здесь надо строить, чтобы проекты были востребованными. Мы будем создавать интересные, умные проекты для комфортной и счастливой жизни.
Рынок теплоизоляционных материалов, по данным экспертов, с начала года вырос на 20%. В прошлом году темпы роста доходили до 100% по сравнению с 2010 годом. Участники рынка настроены оптимистично и полагают, что к концу года рынок подрастет еще минимум на 15%.
Ситуация на рынке теплоизоляционных материалов неразрывно связана с положением дел в строительной сфере. СЗФО в первом полугодии показал довольно высокие темпы роста объемов строительных работ, прирост по сравнению с прошлым годом составил 13,1%, приводит данные Владимир Степура, заместитель генерального директора ООО "ПКП Ресурс".
Об активном развитии говорит и Виктор Адамов, исполнительный директор СТД "Петрович". "Рынок по-прежнему стабильно растет. Большинство крупных производителей наращивают объемы выпуска или планируют это сделать. Растут и розничные продажи. По сравнению с аналогичным периодом прошлого года он вырос на 15-20%", – отмечает господин Адамов.
По его подсчетам, на северо-западе России в месяц продается примерно 100 тыс. кубометров стекловаты, примерно столько же каменной ваты, 60-70 тыс. кубометров приходится на экструдированный пенополистирол. В целом объем рынка составляет до 1 млрд рублей в месяц, а цены растут примерно на 5% два раза в год перед сезоном и осенью, поясняет господин Адамов.
В Петербурге и Ленинградской области основными игроками рынка теплоизоляции являются ООО "Строительные материалы", которое производит теплоизоляционные материалы под маркой "ИЗОТЕК", ООО "ПЕНОПЛЭКС СПб", занимающее лидирующие позиции по производству экструдированного пенополистирола, и завод ООО "Роквул-Север". 50% рынка изделий из минеральной ваты приходится на Rockwool, 54% производства экструдированного пенополистирола – на "ПЕНОПЛЭКС2, рынок стекловаты в равных долях делят URSA и "Изовер".
"Доля российских производителей на этом рынке стремится к нулю. Другое дело, что у всех крупных игроков российского рынка теплозвукоизоляции, а это иностранные компании, есть производства в нашей стране. На эти производства и приходится значительный объем рынка. Например, в сегменте каменной ваты порядка 70% занимает продукция Rockwool, а большую часть сегмента стекловаты делят между собой Isover, Ursa и Knauf", - считает Виктор Адамов.
"Рынок теплоизоляционных материалов в Санкт-Петербурге можно охарактеризовать как достаточно зрелый и стабильный, основные игроки сохраняют свои позиции на протяжении длительного времени", - говорит Елена Мочалова, заместитель директора по продажам RockwoolRussia.
Госпожа Мочалова отмечает, что рынок теплоизоляционных материалов Санкт-Петербурга является высококонкурентным, на нем представлен широкий ассортимент продуктов как отечественных, так и зарубежных производителей. Появление новых крупных игроков на столь насыщенном рынке маловероятно, считает она.
По данным Елены Васильевой, менеджера по маркетингу ООО "ТИМ", расширение производств затеяли основные игроки рынка. К примеру, строительство завода по производству минераловатного утеплителя Paroc может существенно повлиять на расклад сил в секторе рынка, где лидерами являются Rockwool и "ТЕХНОНиколь". Нижний порог инвестиций в такое производство эксперты оценивают в 50 млн EUR.
Эксперты прогнозируют, что рынок теплозвукоизоляционных материалов будет расти быстрыми темпами еще долгое время, а структура спроса останется неизменной.
"Рынок будет расти примерно на 10-15% в год. Кроме того, со временем девелоперы и строители будут уделять все больше внимания энергоэффективности своих проектов, что повысит спрос на качественную и экологичную теплоизоляцию", - прогнозирует Виктор Адамов.
"Свою лепту в развитие отрасли теплоизоляционных материалов внесло и ужесточение контроля за соблюдением законодательства в сфере энергосбережения и энергоэффективности. Можно смело прогнозировать стабильный рост рынка теплоизоляционных материалов на ближайшие несколько лет", - считает Елена Васильева.
"Делать краткосрочные прогнозы довольно сложно, поскольку рынок изоляционных материалов зависит от развития строительного рынка, который, в свою очередь, опирается на общую экономическую ситуацию в стране и в мире. Однако в долгосрочной перспективе мы ожидаем позитивную ситуацию", - прогнозирует Елена Мочалова.
Мнение:
Владимир Степура, заместитель генерального директора ООО "ПКП Ресурс":
– По данным нашей компании, прирост в первом полугодии 2012 года по группе "сшитый и несшитый пенополиэтилен" составил порядка 50%, по минеральным ватам этот показатель несколько ниже (порядка 10%). Такие цифры объясняются, в первую очередь, спецификой рынка. Рынок пенополиэтиленов локален, высокие транспортные издержки при доставке материала в другие регионы и присутствие в каждом аналогичных производителей ограничивает рынок пределами Северо-Западного федерального округа. Мы рассчитываем на ежегодный рост рынка сшитого пенополиэтилена на 12-14%.
"Рынок товарного бетона Петербурга, по оценкам экспертов, с начала года вырос более чем на 25%. Если темпы роста не снизятся, то уже к концу года рынок сможет приблизиться или даже обогнать докризисные показатели. Однако не все участники рынка настроены оптимистично.
Участники рынка говорят, что текущий год для товарного бетона можно назвать весьма успешным. "Рынок демонстрирует очень высокие темы роста - более 25%. Если объемы потребления во втором полугодии не снизятся, то, вероятно, объем рынка приблизится или даже превысит уровень 2008 года. Емкость рынка товарного бетона и растворов Петербурга и Ленобласти в 2011 году составила более 4,5 млн куб. м, а за 6 месяцев 2012 года – более 2,5 млн куб. м", - отмечает Александр Батушанский, генеральный директор ЗАО "Решение".
Александр Дубодел, директор по маркетингу "ЛСР-Базовые2, говорит что, по разным оценкам, потребление в первом полугодии 2012 года выросло по сравнению с аналогичным периодом 2011 года на 35-38%. Особенно бурный рост, по его словам, наблюдался в I квартале.
"На данный момент емкость рынка бетона в Санкт-Петербурге составляет около 450 тыс. куб. м в месяц. С начала года в десятке крупнейших производителей отмечается увеличение спроса в среднем на 10-12%», – подсчитывает Андрей Мукосеев, генеральный директор ООО "ТАКСИ БЕТОН".
"За последние 3 года спрос на бетонно-растворные смеси повышается на 10-15% ежегодно. В первом полугодии 2012 года на рынке товарного бетона наблюдался некоторый подъем. Прирост объема составляет примерно 10-15%. За полугодие было отгружено более 2 млн куб. м бетонных смесей. Сейчас ощущается несущественное снижение объемов, связанное с окончанием или приостановкой некоторых строительных объектов», – полагает Дмитрий Карачевцев, директор отдела продаж растворобетонных смесей ОАО "Ленстройдеталь". Говорить, что рынок оправился от кризиса, преждевременно, скорее, он находится в предвкушении нового, считает господин Карачевцев.
О возможной стагнации предупреждает и Михаил Бизяев, заместитель генерального директора ЗАО "Проммонолит". 2Положительная динамика роста производства бетона в 2011 году и в I квартале 2012 года начала притормаживать с апреля, а это тревожный сигнал возможной дальнейшей стагнации", - опасается господин Бизяев.
Между тем цены на товарный бетон с начала года уже упали в среднем на 9%.
Цены с начала года колебались несколько раз и остановились на отметке, не оправдывающей затраты на производство, сетует Дмитрий Карачевцев.
Александр Батушанский поясняет, что цены снижаются на фоне роста спроса, что нетипично и объясняется высокой конкуренцией. "По сравнению с декабрем прошлого года цены на товарный бетон, по нашим замерам, снизились на 5-6%, а по сравнению с уровнем января текущего года – более чем на 20%", – уточняет господин Батушанский.
"Цены на товарный бетон с начала года несколько упали и находятся практически в прямой зависимости от стоимости цемента. Самый ходовой класс бетона (В25) сегодня стоит около 3250 рублей за 1 куб. м. Строительный сезон подходит к концу, соответственно будут сокращаться и объемы потребления при существующих производственных мощностях. Закономерно предположить, что цены на рынке в такой ситуации тенденции к повышению иметь не будут", – говорит Александр Дубодел.
"В этом году мы наблюдаем парадокс – цены на основное сырье растут, а отпускные цены на бетон, наоборот, падают, несмотря даже на вроде бы высокий летний сезон. В среднем с начала года отпускные цены на бетон упали на 8-10%. Это если не брать дебиторскую задолженность по взаиморасчетам, то есть реальные цены еще ниже", – считает Михаил Бизяев.
Евгения Моисеева, ведущий специалист технической поддержки клиентов ООО "Полипласт Северо-Запад", рассказывает, что в некоторых регионах Ленинградской области, напротив, наблюдалось увеличение стоимости бетона в связи с повышением цен на инертные материалы, такие как щебень и песок, а также за счет роста тарифов на доставку сырья из-за дефицита железнодорожного и автотранспорта.
Андрей Мукосеев полагает, что к концу года произойдет снижение цены на бетон. По его словам, этому будут способствовать значительная конкуренция на рынке и ценовой демпинг со стороны крупных производителей, а также прогнозируемое снижение цены на цемент в среднем на 200-300 рублей за тонну. "Необходимо отметить, что рентабельность рынка бетона составляет 8-9%, поэтому любые колебания в сторону снижения цены могут неблагоприятно сказаться на производителях бетона", – добавляет господин Мукосеев.
Александр Дубодел позитивно оценивает перспективы рынка. "Мы планируем развитие сети БРУ (бетонорастворные узлы). У нас уже есть оборудование, которое готово к установке. В кризис мы законсервировали часть своих производств, а сейчас планируем наращивать объемы производства и продаж. Недавно мы открыли новый завод на Васильевском острове, далее планируем открывать заводы в Невском и Приморском районах. Также разместим БРУ в Ленинградской области, где будем выпускать бетонорастворные смеси на основе отсева с наших гранитных карьеров", – говорит он.
"В этом году мы возобновили отгрузки с производства № 8 на Октябрьской набережной и планируем установить еще 1-2 бетонных узла", – делится планами Дмитрий Карачевцев. О возможном увеличении мощностей говорит и Андрей Мукосеев. "Мы рассматриваем такую возможность, однако не готовы сейчас говорить о чем-то конкретном. Решение будет приниматься по результатам 2012 года. При этом возможность реализации новых проектов мы рассматриваем не ранее середины 2013 года", – заключил господин Мукосеев.
Александр Батушанский считает, что рынок имеет шансы как минимум сохранить существующие объемы, так как в последние годы доля монолитных технологий, где в основном потребляется товарный бетон, стабильна.
Евгения Моисеева полагает, что перспективы рынка товарного бетона не ограничены ни объемами, ни возможностью внедрения новых технологий, и, соответственно, они открыты процессу совершенствования качества своей продукции.
Мнение:
Андрей Мукосеев, генеральный директор ООО "ТАКСИ БЕТОН":
– Основная проблема для производителей бетона на данный момент – неплатежи строительных компаний, у которых все чаще возникают сложности с финансированием строек. В среднем задержки по оплате составляют 30 дней. В связи с низкой ликвидностью на рынке идет перераспределение долей в пользу производителей, способных работать в условиях низкой платежеспособности потребителей.