Стиль «Новый Московский»
Территории вдоль Московского проспекта в последнее время активно застраиваются. Используя преимущества локации, девелоперы здесь возводят, в основном, самое выгодное – жилье. Единой концепции по развитию этих территорий у города пока нет.
В рамках Международной недели урбанистики Urban Week в Петербурге газета «Строительный Еженедельник» при поддержке NAI Becar провела круглый стол «Стиль «Новый Московский», посвященный преобразованию территорий вдоль Московского проспекта.
Деловыми партнерами мероприятия выступили компании Elmaco и «Планоплан».
История повторяется
Московский проспект, протянувшийся почти на 10 км от Сенной площади до площади Победы, – настоящая «ярмарка тщеславия» для петербургских застройщиков. Строить у Московского выгодно и престижно – это модный район с отличной инфраструктурой, за несколько минут отсюда можно добраться до международного аэропорта или в исторический центр. Застройщикам есть где развернуться – вдоль проспекта к редевелопменту тяготеет ряд территорий.
Краткий исторический экскурс по развитию застройки вдоль Московского проспекта провела Елена Резникова, главный инженер проектов ООО «Институт территориального планирования «Урбаника». Она отметила, что Московский проспект во все времена считался основной правительственной трассой города, мощной осевой магистралью с высоким статусом. Также Елена Резникова обратила внимание на формирующую роль железной дороги в этом районе: «В 1837 году под воздействием тренда строительства железных дорог и вокзалов в крупнейших столицах Европы, в Петербурге появляется первый железнодорожный вокзал на месте нынешнего Витебского вокзала – Царскосельский. А 1852 году появился Варшавский вокзал, замкнувший собой перспективу Измайловского проспекта. Создание железнодорожной инфраструктуры обусловило в дальнейшем «коридорную» систему застройки вдоль Московского проспекта, где сам проспект выступает как «хребет», с запада и востока ограниченный железнодорожными путями».
Еще одним событием, ключевым образом повлиявшим на развитие территорий вдоль Московского проспекта, было утверждение в 1935 году нового Генерального плана Ленинграда, согласно которому административным центром города должен быть стать Московский район. Война позволила этим планам воплотиться в жизнь лишь отчасти – вдоль Московского проспекта появилось несколько кварталов жилой и административной застройки, которые сегодня считаются настоящим «заповедником» архитектуры сталинского времени и почти не растеряли за прошедшие годы определенного налета элитности. «Получилось, что кварталы, прилегающие к Московскому проспекту, выстроившись узким «коридором» вдоль него, развивались как единый ансамбль, в то время как территории, с востока и запада прилегающие к железным дорогам, были в значительной мере предоставлены сами себе», – резюмировала Елена Резникова. Генплан Петербурга 2005 года значительную часть территорий промышленного пояса, расположенных вдоль Московского проспекта, отвел под общественно-деловую и жилую застройку. «Был запущен процесс превращения «серого пояса» в общественно-деловую часть города, – подчеркнула Елена Резникова. – Именно жилая недвижимость сегодня является наиболее прибыльной для девелоперов с точки зрения реконцепции существующих территорий, что объясняет обилие возводящихся вдоль Московского проспекта многоквартирных домов. Однако при этом никакой программы по развитию этих территорий у города нет, хотя дискуссии на эту тему ведутся постоянно. Отсюда появляются сложности с обслуживанием формирующейся застройки – в первую очередь, отсутствует проектный задел по развитию улично-дорожной сети данной территории».
Архитектор и урбанист Данияр Юсупов полагает, что застройка территорий вдоль Московского проспекта идет вполне естественным путем, в рамках существующего градостроительного законодательства. «Запрос на промышленное развитие у города есть, но он не выражен в конкретных проектах, а рынку выгодно строить жилье, – констатирует Данияр Юсупов. – Поэтому происходит то, что происходит. В проектах советской застройки содержалась проектная мысль о том, что каждому должен достаться свой «уголок счастья» в районе с отлично развитой инфраструктурой. Неплохо бы выяснить, какую проектную мысль несут сегодняшние новостройки вдоль Московского проспекта».
Расцвет бизнес-класса
Директор по маркетингу инвестиционно-строительного холдинга RBI Михаил Гущин (компания возводит жилой комплекс «Дом у Московского TIME» поблизости от метро «Фрунзенская») говорит, что сегодня отдельные локации вдоль Московского проспекта, в частности, территория у станции метро «Фрунзенская», постепенно превращаются в новые районы бизнес-класса. «Идет активный редевелопмент всех промышленных территорий, которые окружают станцию метро, формируется район качественных девелоперских проектов. На этой территории расположено немало памятников архитектуры и истории, что, конечно, привносит свои особенности в работу девелопера. На территории нашего жилого комплекса находится газгольдер, построенный в начале XX века. Мы рассматривали несколько вариантов его использования, но остановились на том, что там будет паркинг. По сути, мы «пересадили» газгольдер на сваи, а внутри залили улитку для паркинга и перекрытия. Это была непростая в технологическом плане работа, но она была необходима для того, чтобы здание газгольдера не пострадало», – рассказал Михаил Гущин.
Говоря об архитектуре проектов вдоль Московского проспекта, Михаил Гущин отметил, что здесь сегодня появляются объекты, выполненные в самых разных архитектурных стилях. «Девелопер согласовывает с городом архитектурный облик объекта, но вместе с тем есть выбор – создать нечто принципиально новое или вписаться в существующее окружение, максимально приблизиться к духу исторической застройки. Мы выбираем для себя второй путь».
О большом комплексном проекте развития территории в Московском районе рассказал Андрей Савин, заместитель управляющего инвестиционно-строительными проектами проектной группы №4 АО «ЛенСпецСМУ». За Варшавским вокзалом появится крупнейший собственный проект «ЛенСпецСМУ» в Петербурге – жилой комплекс «Галактика» для 18 тысяч жителей. Проект обещает быть действительно комплексным. Андрей Савин сообщил, что помимо жилья в составе «Галактики» предусмотрено строительство трех школ, девяти отдельных и шести встроенных детских садов, поликлиники, а также двух бизнес-центров. Реализация всего проекта рассчитана до 2022 года и будет включать пять очередей.
«На территории есть ряд охраняемых объектов архитектуры, которые будут реконструированы и приспособлены под современное использование. Так, в здании Сарая для императорских поездов разместится спортивный комплекс», – рассказал Андрей Савин.
«В нашем проекте особое внимание было уделено архитектурной концепции. Архитектурное бюро «Студия 44», которое занималось созданием будущего облика «Галактики», разработало нестандартное решение по созданию линейного парка, который протянется вдоль всего квартала. Парк станет местом притяжения не только для жителей «Галактики», но и для всех горожан», – считает Андрей Савин.
Векторы развития
Дмитрий Ермышев, руководитель отдела маркетинга компании «ПОБЕДА-девелопмент» считает, что Московский проспект нуждается в создании мест приложения труда. «Московский проспект, несмотря на свое блестящее расположение, может захлебнуться в потоках маятниковой миграции, – считает Дмитрий Ермышев. – Если раньше жилье в этом районе строилось вокруг промышленных предприятий, то сегодня мы наблюдаем совсем иное – бывшие промышленные территории застраиваются жильем, и точки приложения труда должны создаваться под эти кварталы. Поэтому мы обратились к проекту коммерческой недвижимости, возводим две офисные башни поблизости от метро «Московские ворота». Что касается архитектурного облика возводимых здесь сегодня комплексов, то пока они создаются, на мой взгляд, в духе борьбы с архитектурными излишествами. Те же прямоугольные коробки, характерные для «спальных» районов, только с лучшей отделкой. Детальной архитектурной проработки проектов нет».
«Можно констатировать, что периферийная застройка прорывается в центр, – согласился с коллегой Данияр Юсупов. – Примерно то же самое мы наблюдаем в не менее «буржуазном» Петроградском районе».
«А могут ли быть эти фасады «волнообразными», если исторически сложившаяся окружающая застройка Московского проспекта – это, в основном, прямоугольные фасады, украшенные различными элементами? Сегодня в создании проектов на Московском принимают участие весьма именитые современные архитекторы», – возразил Михаил Гущин.
Ярко выделяется на фоне исторической застройки Московского проспекта здание апарт-отеля «Вертикаль», расположенное рядом с метро «Фрунзенская». Апарт-отель был открыт компанией NAI Becar в 2014 году и за это время доказал свою успешность.
Вице-президент NAI Becar Илья Андреев считает, что хаотичность застройки во многом обусловлена тем, что все участники девелоперского процесса действуют отдельно друг от друга. «Государство, девелоперы и конечные потребители действуют независимо и часто разнонаправленно. Не существует четкого плана развития территорий промышленного пояса, да и города в целом. Замечу, что, на мой взгляд, предложения от архитекторов должны приниматься во внимание в этом аспекте далеко не в первую очередь. Учитывая, какой объем занимают в объеме городских территорий промышленные территории, необходимо изначально определить ряд стратегических направлений по развитию Петербурга на 15-20 лет вперед, исходя из демографических, инвестиционных, социальных показателей нашего города», – считает господин Андреев.
По его словам, Московский проспект имеет большой потенциал для развития гостиничного сегмента и апарт-отелей. «Мест под временное размещение в Петербурге не хватает, Московский проспект обладает хорошей транспортной доступностью, и функциональное зонирование позволяет реализовывать здесь такие проекты, – отметил Илья Андреев. – Нашим флагманским проектом – апарт-отелем «Вертикаль» на Московском проспекте – мы очень довольны. Все номера в нем были проданы за 10 месяцев. Средняя доходность для собственников апартаментов по итогам текущего года – 9,5% чистой прибыли».
Наталья Суслова, генеральный директор коммуникационного агентства «Репутация», рассказала о реконструкции здания бывшего Фрунзенского универмага в современный бизнес-центр сети «Сенатор». «Объект перестал функционировать как универмаг еще в 80-е, долгое время пустовал, – рассказала Наталья Суслова. – Когда в начале 2000-х годов группа компаний господина Кехмана приобрела здание, его дальнейший функционал не был определен. В соответствии с планами нового владельца, оно должно было быть снесено. Однако проект согласование не прошел, здание было признано архитектурным памятником». Сегодня здание поменяло функциональное назначение, но сохранило все архитектурные элементы. Как отметила Наталья Суслова, именно охранный статус здания и сегодня налагает определенные ограничения по его использованию. «Так, на охраняемом фасаде невозможно появление вывески «бизнес-центр», – рассказала она. – Значительной проблемой стала и ассоциация с универмагом «Фрунзенский». На протяжении нескольких лет мы говорим, что это бизнес-центр «Сенатор», осознанно уходим от такого сравнения». По словам Натальи Сусловой, сегодня бизнес-центр «Сенатор» на Московском проспекте, 60, весьма успешен: с момента своего открытия за полгода он был заполнен почти на 100%.
Кстати
В середине ноября Правительство Санкт-Петербурга рассмотрело проект постановления о предоставлении АО «Центр выставочных и музейных проектов» земельного участка для строительства объекта культурного развития по адресу: Московский район, Бассейная ул., участок 50, в рамках поданного заявления о предоставлении земельного участка без проведения торгов. Проект документа внесен на рассмотрение вице-губернатором Игорем Албиным. Площадь предоставляемого «Центру выставочных и музейных проектов» земельного участка составляет около 30 тыс. кв. м. Срок строительства объекта и действия договора аренды земельного участка на инвестиционных условиях – 60 месяцев. Участок предоставляется в соответствии с Законом Санкт-Петербурга №282-43 от 26.05.2004 г. «О порядке предоставления объектов недвижимости, находящихся в собственности Санкт-Петербурга, для строительства, реконструкции и приспособления для современного использования». Инвестиционными условиями предусматривается передача инвестором объекта по окончании строительства в собственность города. Все инженерные условия и транспортная доступность участка позволяют создать объект культурного назначения в этой части города.
Мнение
Елена Бухарова, руководитель отдела интернет-маркетинга и PR интерактивного агентства «Кельник»:
– Сегодня новейшие технологии позволяют максимально эффективно представить покупателю все преимущества будущего жилого комплекса и отдельных квартир в нем. Четыре года назад мы сотрудничали с компанией "Меридиан Девелопмент", для которой создали 3D-планировки квартир во «Временах года» – жилом комплексе в Московском районе. Тогда застройщики не были готовы к столь радикальной виртуализации. С тех пор виртуальная реальность в недвижимости совершила большой скачок. Сегодня интерактивные туры в VR-формате охотно внедряют застройщики Москвы, Екатеринбурга, Перми. У нас есть реализованные проекты со строительными компаниями Финляндии. Девелоперы все активнее используют виртуальную реальность в гибких сценариях продаж. Во-первых, гаджеты становятся все доступнее и дешевле, их использование не требует никакой специальной подготовки или обучения, прогулки по виртуальным квартирам может совершать даже ребенок. Эта доступность выражена и экономически: разработчики платформ смогли удешевить сам виртуальный контент. Яркий пример тому – VR-платформа для недвижимости «Планоплан», на базе которой за приемлемую стоимость в течение всего лишь двух недель может быть полностью «виртуализирован» 800-квартирный дом. Во-вторых, технология обладает эффектом погружения, присутствия в пространстве, чего никогда не сможет достичь презентация квартирных планировок, выполненная в 2D. Покупатель в виртуальном пространстве может выбирать и планировочные решения, и варианты отделки. Особенно впечатляет элемент интерактива, когда пользователь может переключать цвета и текстуры поверхностей, открывать шкафы, выходить на балкон. Недвижимость в виртуальной реальности проста для восприятия и позволяет за 2-5 минут дать максимум информации, а с помощью платформы Planoplan GO! клиент может даже «унести» понравившиеся квартиры с собой в мобильном устройстве, что специалисты по продажам оценивают как дополнительный «подогрев» клиента за пределами офиса. При этом технология легко адаптируема к изменениям, которые могут быть внесены в проект. Достаточно один раз откорректировать контент – и изменения автоматически отразятся на всех носителях: в компьютере, планшете, телефоне.
Проекты редевелопмента промышленных территорий пока не вывели
на рынок давно существующий формат - лофты. Как говорят участники рынка, в Петербурге практически нет жилья, представленного в этом сегменте. В столице ситуация с лофтами несколько лучше.
Лофт-культура только начинает свое развитие в России. Под определение "классический лофт" попадают помещения бывших промышленных объектов, фабрик, заводов и научно-исследовательских институтов, перепрофилированные и реконструированные под жилые и социально-культурные цели.
"Однако классических лофтов у нас практически нет. В основном это стилизация под промышленный интерьер, так называемый неолофт, который воплощают дизайнеры в своих проектах. Апартаменты при этом получаются не менее интересными с концептуальной точки зрения", -говорит Владимир Авдеев, управляющий партнер S.A. Ricci.
Эльдар Султанов, директор департамента новостроек АН "Бекар", согласен с тем, что в Петербурге, как ни парадоксально, проектов лофтов, в отличие от рынка столицы, практически нет. "На российском рынке недвижимости лофты являются нишевым сегментом. Этот сегмент развивается в Москве, где пользуется популярностью, но в Санкт-Петербурге их никто в большом объеме не продает и не зарабатывает на них. Вероятно, таких проектов в нашем городе просто нет", - предполагает он.
Елизавета Конвей, директор департамента жилой недвижимости Colliers International Санкт-Петербург, говорит, что жилые лофт-проекты в Петербурге не представлены, за исключением одного долгостроя - проекта "Петровский арсенал" в Сестрорецке.
"Теоретически создать лофты можно и на территории промышленных предприятий на Обводном канале, и на знаменитом острове Новая Голландия - в целом в Петербурге довольно много объектов, пригодных для лофтов. Но пока ярких предпосылок, которые бы обеспечили реализацию таких проектов, не наблюдается", - рассказала госпожа Конвей.
Владислав Фадеев, руководитель отдела маркетинга департамента консалтинга GVA Sawyer, отмечает, что все лофты в Петербурге являются объектами коммерческой недвижимости.
Эксперты говорят, что на основании анализа продаж существующих и строящихся проектов можно сделать вывод о том, что спрос на лофты значительно превышает предложение. "Отчасти это происходит потому, что лофт-апартаменты являются золотой серединой между квартирой и офисом и позволяют совмещать работу с личной жизнью. Кроме того, сегодня стиль "лофт" является символом современной свободы и определенного образа мышления. Наиболее вероятно, что потенциальный спрос в обозримом будущем на такие помещения будет значительно выше, чем просто спрос на офисы и квартиры по отдельности", - рассуждает господин Авдеев.
Андрей Анатольев, руководитель проектов компании RUMPU, говорит, что не всякое промышленное помещение, переоборудованное под жилье, будет востребовано, оно должно отвечать определенным условиям: "Сам промышленный объект должен представлять собой памятник промышленной архитектуры (или хоть как-то с этим ассоциироваться).
Несмотря на обилие промышленных районов и отдельных строений в Санкт-Петербурге, немногие из них подходят для переоборудования под лофты. Какие-то - по причине своей советской или постсоветской архитектуры, в большинстве своем не представляющие архитектурной ценности, другие - по причине своего местонахождения (в неблагополучных и отдаленных районах Санкт-Петербурга), третьи функционируют сегодня как складские помещения. А из тех, которые потенциально подходят для реконструкции под лофт, половина охраняется КГИОП, половина в собственности".
Мнение:
Виталий Виноградов, директор по маркетингу и продажам "Лидер Групп":
- В Санкт-Петербурге многие современные клубы переделаны из бывших предприятий, а что касается жилых примеров, то их у нас в городе не так уж и много. Дело в том, что перестраивать что-либо гораздо сложнее, чем строить заново. Проще снести старое здание и на его месте построить новый жилой дом либо бизнес-центр. В процесс переоборудования бывшего промышленного предприятия нужно вкладывать немало денежных средств, при этом у застройщика будет масса технических ограничений, которые нужно учитывать. А это становится экономически невыгодно. Поэтому у нас жилье такого формата не прижилось, хотя такие примеры жилья в городе есть, но они скорее единичны и не носят массового характера.
Рынок торговой недвижимости Петербурга в III квартале пополнился тремя объектами общей площадью свыше 45 тыс. кв. м. В результате существующий объем качественных торговых площадей достиг 1,76 млн кв. м, а доля свободных площадей на конец квартала составила чуть более 4%.
В 3 кв. 2012 г. на рынке торговой недвижимости продолжилось поступательное развитие: доля незанятых площадей снижается, спрос остается стабильно высоким, ставки аренды, как и в предыдущих кварталах, растут в соответствии с инфляцией, говорит Ольга Аткачис, руководитель отдела торговой недвижимости ASTERA в альянсе с BNP Paribas Real Estate.
Растущее предложение
По данным Jones Lang LaSalle, в июле-сентябре начали функционировать ТРК "Международный" (арендопригодная площадь 20 тыс. кв. м) компании "Адамант", ТК "Электра" (арендопригодная площадь 13,2 тыс. кв. м с учетом гипермаркета "О’Кей" площадью 6,1 тыс. кв. м) компании "Доринда" и флагманский филиал московского ЦУМа - универмаг одежды "ДЛТ" (арендопригодная площадь 18 тыс. кв. м).
Аналитики компании Knight Frank St. Petersburg сообщают, что за этот период открылись сразу четыре профессиональных торговых комплекса - ровно столько же, сколько за все первое полугодие текущего года. Помимо вышеперечисленных торговых объектов, в Knight Frank St. Petersburg говорят о начале работы Aura Boutique Centre.
"Несмотря на ввод новых объектов, в III квартале совокупное предложение арендопригодных торговых площадей на рынке Петербурга незначительно сократилось по сравнению с концом первого полугодия 2012 г. Это произошло из-за закрытия некоторых торговых комплексов на реконструкцию или реконцепцию", - отмечают специалисты Knight Frank St. Petersburg.
Наиболее популярным с точки зрения ввода новых торговых площадей аналитики Jones Lang LaSalle называют Приморский район. На его долю приходится порядка 24% от общего объема существующего качественного предложения, однако это не останавливает девелоперов, желающих реализовывать проекты в самом населенном районе города. "Так, во втором квартале был введен суперрегиональный торгово-развлекательный комплекс "Питерлэнд", а сейчас строится еще два проекта - ТРК "Пять озер" (арендопригодная площадь 21,6 тыс. кв. м) и ТРК "Монпансье" (арендопригодная площадь 30,5 тыс. кв. м). Кроме того, в третьем квартале официально был анонсирован проект "Стройкорпорации "Элис" – ТРК HOLLYWOOD (арендопригодная площадь 65 тыс. кв. м), запланированный к вводу в 2015 году", - рассказывают эксперты Jones Lang LaSalle.
Ставки на прежнем уровне
Существенного изменения запрашиваемых арендных ставок в торговых центрах города за 3 квартал не произошло. Для действующих арендаторов ставки аренды росли в соответствии с предусмотренной договором эскалацией.
"Минимальные арендные ставки предоставляются якорными арендаторам. По итогам 3 кв. 2012 года запрашиваемые ставки для якорных арендаторов составляют в среднем от 4 500 до 12 тыс. руб./кв. м/год не включая НДС и коммунальные платежи, в зависимости от класса и местоположения торгового центра и от размера арендуемой площади.
Скидки могут составлять до 5-15%. Максимальные арендные ставки установлены на площади торговой галереи, их диапазон более широк. На торговые помещения в галерее запрашиваемые арендные ставки составляют в среднем по рынку от 20 000 до 45 000 рублей за кв. м/год", - говорят аналитики компании Maris | Part of the CBRE Affiliate Network.
Анна Никандрова, директор департамента торговой недвижимости Colliers International Санкт-Петербург поясняет, что девелоперы все чаще переходят на смешанную систему взимания арендной ставки, когда арендатор платит фиксированную арендную ставку, прописанную в договоре, или % с оборота, по принципу: "что больше".
Неизменный спрос
В 3 кв. 2012 года активность на рынке аренды торговых помещений снизилась из-за нехватки качественных площадей в торговых центрах, которые пользуются наибольшей популярностью, говорят аналитики Maris CBRE. В компании подсчитали, что в среднем по городу уровень заполняемости торговых центров по итогам 3 кв. 2012 года составляет 95%.
"Поглощение арендопригодных площадей в III квартале, в отличие от показателя первого полугодия 2012 г., оказалось больше ввода за тот же период на 24% и составило почти 73 тыс. кв. м. В целом за три квартала рынком было поглощено около 135 тыс. кв. м, что равно 43% от годового значения аналогичного показателя 2011 года», - рассказывают специалисты Knight Frank St. Petersburg.
Доля свободных площадей на конец III квартала составила 4,3%, снизившись за отчетный период на 0,6 п.п. по сравнению с показателем на конец первого полугодия 2011 г. Снижение было обусловлено высокой активностью спроса: новые объекты, открывшиеся в III квартале 2012 г., вышли на рынок с высоким уровнем заполняемости (в среднем 75%).
Кроме того, торговые центры, введенные в эксплуатацию в первом полугодии 2012 г., также активно заполнялись арендаторами в прошедшем квартале, поясняют аналитики Knight Frank St. Petersburg.
В результате сокращения общего объема предложения и роста численности населения города в отчетном периоде обеспеченность качественными арендопригодными торговыми площадями снизилась до 634 кв. м. на 1 тыс. жителей Санкт-Петербурга (на конец первого полугодия показатель был равен 655 кв. м. на 1 тыс. жителей). Благодаря выходу новых объектов на рынок, Центральный район, который еще два года назад не входил даже в пятерку районов-лидеров по обеспеченности арендопригодными торговыми площадями, поднялся на третье место по этому показателю, полагают в Knight Frank St. Petersburg.
"В успешных торговых комплексах ("Галерея", "Невский Центр", "Радуга", "Гранд Каньон") свободные площади практически отсутствуют, на освобождающиеся помещения, как правило, претендуют по нескольку операторов. В торговых центрах, испытывающих сложности с привлечением потока покупателей, доля свободных площадей составляет от 5 до 10%. Тем не менее, у большинства запланированных к выходу до конца 2012 года объектов есть все предпосылки открыться с более чем 90% готовностью арендаторов", - говорит Роман Евстратов, директор департамента торговой недвижимости S.A.Ricci - Санкт-Петербург, партнер.
Благоприятный прогноз
По данным ASTERA в альянсе с BNP Paribas Real Estate, до конца 2012 года запланирован ввод 93,4 тыс. кв. м арендопригодных площадей в торговых центрах. Наибольшую часть в новом предложении составят торговые комплексы "Бухарестский" во Фрунзенском районе и "Авеню" в Выборгском, если намеченные даты открытия не перенесутся.
"В случае реализации всех заявленных проектов арендопригодная площадь торговых центров Петербурга увеличится за год на 12% и составит около 2,8 млн кв.м или около 620 кв.м. на 1 тыс. жителей города. Преобладание долгосрочных договоров аренды станет причиной формирования дефицита ликвидных предложений для крупных сетевых операторов, как в центре горда, так и в спальных районах. Активно реализовать планы по развитию смогут сильные игроки рынка, способные выигрывать конкурентную борьбу за помещения за счет готовности к инвестициям на начальном этапе и оперативности в принятии решений.
Тем не менее, 4 квартал ожидается максимально активным периодом на рынке коммерческой недвижимости в 2012 году», - прогнозируют аналитики ASTERA.
"В среднесрочной перспективе (2012-2014) ожидается выход на рынок порядка 500-700 тыс. кв. м торговых площадей. В стадии строительства находятся такие комплексы как третья очередь ТРК "Заневский Каскад", ТРК "Европолис", ТРК "Жемчужная плаза", ТРК "Континент на Звездной"", - рассказывает Роман Евстратов.
"Мы ожидаем, что при сохранении благоприятной экономической ситуации в России и мире итоговые значения ключевых показателей состояния рынка торговой недвижимости 2012 года будут практически аналогичны тем, которые были зафиксированы в 2010-2011 годах. Таким образом, рынок сохранит стабильность развития. Некоторые девелоперы перенесли ввод в эксплуатацию или открытие своих объектов с III квартала 2012 г. на 2013 г., однако таких объектов немного. Мы не ожидаем, что ввод остальных будет перенесен: их строительство активно ведется, девелоперы стремятся завершить свои проекты в заявленные сроки", - полагают аналитики Knight Frank St. Petersburg.
Среди наиболее значимых крупноформатных торговых комплексов, заявленных к вводу до конца текущего года, эксперты Knight Frank St. Petersburg отмечают МФК "Континент на Бухарестской" над станцией метро "Бухарестская" и мебельный центр "12 стульев" в составе II очереди ТРК "Балкания NOVA" холдинга "Адамант". Если все проекты холдинга будут запущены до конца 2012 г., то на долю девелопера придется треть всего годового ввода арендопригодных торговых площадей, прогнозируют специалисты Knight Frank St. Petersburg.
Мнение
Вероника Лежнева, руководитель отдела исследований компании Jones Lang LaSalle в Санкт-Петербурге:
- Развитие торговой недвижимости в центральной части города остается неравномерным. Если Центральный район демонстрирует один из самых высоких показателей насыщенности торговыми площадями (849 кв. м на 1000 жителей), то, например, Василеостровский и Петроградский районы пока не могут похвастаться значимыми показателями (73 кв. м на 1000 жителей и 0 кв. м на 1000 жителей). Конечно, основные проекты Центрального района рассчитаны на городскую аудиторию в целом, поэтому прочим условно центральным локациям такие объемы торговых площадей не требуются.
Мнение:
Николай Пашков, генеральный директор, Knight Frank St. Petersburg:
- В текущем году на инвестиционном рынке наблюдается активность, как институциональных инвесторов, так и крупных девелоперских компаний; и сделка по продаже ТК "СуперСива" - яркий тому пример. Если ситуация на глобальных финансовых рынках не ухудшится, то мы ожидаем заключения еще нескольких крупных сделок. В целом рынок сейчас стал спокойнее, инвесторы тщательно оценивают свои риски, и общее развитие рынка недвижимости приводит к увеличению доли качественных проектов, которые могут претендовать на звание "инвестиционного продукта".
