Неуверенная аренда

01.02.2016 16:14

Спрос на аренду квартир в Петербурге за год снизился примерно на 20%, а за ним постепенно начала падать и стоимость съемного жилья.

По данным экспертов АРИН, каждый месяц в Петербурге сдается порядка 700 тыс. комнат и квартир. Годовой оборот такого рынка – более 80 млрд рублей. Две трети сделок на легальном рынке аренды заключаются через агентства. На долю апарт-отелей приходится менее 5% рынка.

Ставки упали

Интересно, что за прошлый год, когда цены подскочили практически на все, стои­мость аренды квартир снизилась. Аналитики портала «Мир квартир» подсчитали: за год аренда «однушек» в Петербурге подешевела на 8,3%, «двушек» – на 10,9%, «трешек» – 26,6%. Сейчас арендная ставка составляет 21 077, 29 261 и 40 177 рублей соответственно.

«За 2015 год спрос на аренду жилья в Петербурге снизился на 20% как минимум. Сильнее всего это было заметно в начале 2015 года. Все экономят: студенты объединяются и начинают жить кучнее, молодежь возвращается к родителям», – объяснил генеральный директор агентства недвижимости «БЕНУА» Дмит­рий Щегельский.

С ним согласен и председатель совета директоров АРИН Андрей Тетыш. По его словам, реальные доходы населения сократились намного больше, чем указывает Росстат. Напомним, по данным ведомства, фактические зарплаты падают второй год: в ноябре 2015 года россияне получали только 91% от того, что годом раньше. По этой причине арендодатели и снизили цены. Правда, из-за роста цен на жилье и коммунальные услуги дальнейшего снижения не предвидится.

«Часто люди не хотят связываться с частными арендаторами. С хозяйкой квартиры ты должен дружить, и она в любой момент может найти другого арендатора, побогаче», – сказал господин Тетыш.

Доходные дома

Для таких клиентов наиболее оптимальный вариант – квартиры в доходных домах. Правда, арендная ставка там выше по сравнению с предложениями частных арендаторов. Зато и уровень предоставления услуг намного лучше, подчеркивает Андрей Тетыш.

Компаний, занимающихся приобретением квартир для дальнейшей аренды в больших масштабах, не так уж много. Одна из них – финская компания SATO. На текущий момент компания владеет 13 объектами, еще один объект будет добавлен в имущественный портфель в конце I квартала 2016 года. В общей сложности компания владеет 37 тыс. кв. м жилой недвижимости – это около 530 квартир. Основной пул жилого фонда компания SATO приобретала преимущественно у скандинавских застройщиков Lemminkainen, «ЮИТ Санкт-Петербург» и NCC. По словам менеджера по работе с клиентами SATO Артема Горожина, в течение последнего года спрос на аренду квартир снизился в среднем на 20%. Текущая заполняемость составляет порядка 90% без учета двух объектов, введенных в III-IV кварталах 2015 года.

«Доходность от бизнеса по рынку упала, поскольку расходы на эксплуатацию и коммунальные платежи растут, чувствуется инфляция и общее падение арендных ставок», – добавляет Артем Горожин.

Значимой долей среди арендаторов SATO являются компании, которые арендуют для своих сотрудников жилье. Примерно 15% их них – сотрудники иностранных компаний. Говоря о запросах клиентов в текущем положении дел, Артем Горожин отметил, что люди стали чаще выбирать квартиры без мебели с целью сэкономить: «Бизнес рентного жилья выгодно развивать только с расчетом на долгосрочную перспективу. К этому надо быть морально готовым. При этом среди других секторов недвижимости жилая недвижимость неизменно остается наиболее надежным способом сохранения финансовых активов. Однако учитывая экономическую ситуацию, ближайшие несколько лет рассчитывать на высокую доходность от аренды не приходится».

Прямых конкурентов, говорит господин Горожин, у компании SATO в Северной столице нет. Это подтверждает и вице-президент NAI Becar Илья Андреев: «К сожалению, сегодня на рынке в массовом порядке отсутствуют компании, которые следуют за SATO и развивают сегмент рентного жилья в Петербурге. Дело в том, что это крайне сложный и достаточно низкорентабельный бизнес. В Петербурге существует также компания Qasabo, которую основал бывший сотрудник SATO – Стаффан Траст, однако она занимается управлением квартир. В целом покупка жилья для последую­щей сдачи в аренду – прерогатива частных инвесторов».

Апарт-отели и апартаменты

По словам Ильи Андреева, в Петербурге продолжает динамично развиваться формат апарт-отелей: «Покупка юнита в апарт-отеле приносит существенно более высокий доход, нежели вложения в квартиру. Так, юнит в апарт-отеле Vertical приносит в среднем 13% годовых, в то время как сдача в аренду квартиры – не более 5-8%».

По данным маркетолога-аналитика ЗАО «БФА-Девелопмент» Екатерины Беляевой, исходя из данных построенных в Петербурге новых апарт-отелей YES и Vertical, за последние два года количество арендуемых номеров в апарт-отелях существенно возросло: средний уровень заполняемости вырос с 40 до 90%.

«Видно возросшее число корпоративных клиентов. И это несмотря на то, что стоимость аналогичной квартиры в том же районе обойдется в среднем на 20% дешевле», – уточняет Екатерина Беляева.

Что касается рынка апартаментов, средняя доходность при сдаче их в аренду составляет около 10%. «На сегодняшний день кардинальных изменений в доходности мы не наблюдаем, однако прогнозируем незначительное падение, которое девелоперы и управляющие компании смогут компенсировать за счет дополнительных бонусов и опций для привлечения как покупателей, так и арендаторов», – полагает директор департамента жилой недвижимости компании Colliers International в Санкт-Петербурге Елизавета Конвей.

Мнение:
Екатерина Беляева, маркетолог-аналитик ЗАО «БФА-Девелопмент»:
– Как ни странно, самыми стабильными клиентами в 2015 году были петербуржцы. Они занимали в среднем половину сданных жилых площадей апарт-отелей. Снимают апартаменты в силу жизненных ситуаций: кто-то делает ремонт в своей квартире и ему надо несколько месяцев где-то жить, кто-то развелся и решает свой жилищный вопрос. Как правило, это молодые люди, их средний возраст – 25-35 лет. Это дети из обеспеченных семей или хорошо оплачиваемые профессионалы.

Екатерина Немченко, директор департамента элитной жилой недвижимости Knight Frank Saint-Petersburg:
– Арендаторы в сегменте элитного жилья по-прежнему предпочитают исторические здания с всемирно известными открыточными видами или современные комплексы в центре города. Квартира должна быть со свежим ремонтом и парковочным местом, а здание – с красивой парадной. Чаще всего арендаторы предпочитают квартиры, полностью меблированные и оснащенные всей необходимой техникой. Когда объект освобождается после предыдущего арендатора, в обязательном порядке проводится косметический ремонт.


АВТОР: Ольга Кантемирова
ИСТОЧНИК: Строительный Еженедельник № 64
ИСТОЧНИК ФОТО: Никита Крючков
МЕТКИ: АРИН, АН БЕНУА
Подписывайтесь на нас:

Цены на стройматериалы и себестоимость строительства в России на май 2009 г.
18.05.2009 22:00

 

Департамент ценообразования в строительстве и экспертно-аналитической работы Ассоциации Строителей России совместно с Союзом инженеров-сметчиков подготовил оперативные данные об изменении  цен на основные строительные материалы с начала 2009 года, а также данные о ценах на рынке жилой недвижимости в крупных городах России на май 2009 года.


 

РЫНОК СТРОИТЕЛЬНЫХ МАТЕРИАЛОВ

По состоянию на май 2009 года снижение цен на основные строительные материалы к декабрю 2008 года составило -7,92% (в том числе за май -0,77%). Общее снижение цен на основные строительные материалы началось в сентябре-октябре 2008 года и составило к маю 2009 года -16,06%.

Снижение цен на строительные материалы привело к снижению себестоимости строительства за январь-май 2009 года на -5,85% (в том числе за май –0,51%), а с начала кризиса в сентябре 2008 года – на 12,62 %.

По нашей оценке цены на основные строительные материалы в России в ближайшее время снижаться уже не будут. Наоборот возможен незначительный рост по отдельным позициям (цемент, инертные материалы, растворы и бетоны). Пик снижения цен был пройден в апреле месяце, когда строительные материалы подешевели за месяц на 2,87 - 3%. С осторожным оптимизмом можно говорить, что дно достигнуто или почти достигнуто.

 

Изменение средних отпускных (оптовых) цен производителей на основные строительные материалы, изделия и конструкции для жилищно-гражданского строительства за 2008 г. и за январь-май 2009 г.

Наименование ресурса

Рост за 2007 год,

%%

Изменение за

2008 г., %%

Изменение за январь-май 2009 г., %%

Бетон товарный

43,7

+3,1

-28,5

Кирпич керамический

32,6

+21,1

-27,7

Портландцемент

70-106

-14,6-25

-18,8-33

Щебень

10,2

+14,8

-22

Кирпич силикатный

22,9

+15,6

-19

Песок

12,4 %

+18,4

-18,9

Сборные ЖБК

34,5–55,4

+7,6

-8-12

Раствор  товарный

43,56

+4,4

-14,5

Трубы водогазопроводные

9

+12

-10,1

Смеси  асфальтобетонные 

10,5

+35,6

-12,4

Арматура товарная

13,9 – 15,5

-0,04

-1,3

Краски 

7,1

+21,5

+14,5

Плиты минераловатные

25,2

+5,2

+12,5

Листы гипсокартонные 

6,12

+6,4

+8,8

Паркет

17

+13,4

+2,53

В СРЕДНЕМ

+28,08

+6,1-12,2

-7,92

 

С января 2009 года цемент продолжал резко дешеветь. Однако, по итогам апреля по данным пресс-службы Московской фондовой биржи (МФБ) на торгах цементом в апреле ценовой индекс цемента вырос на 10% по сравнению с показателем марта и составил 2 210,73 руб. за тонну.

Цены на основные марки цемента составили:

- 500 Д0 - 2 045,09 руб./т. (- 22,75 % от показателя марта)

- 500 Д20 - 2 983, 30 руб./т. (+ 59,45 %)

- 400 Д20 - 1 867,94 руб./т. (+ 4,12 %)

- ШПЦ 400 - 2 415 (без изменений).

Объем торгов цементом увеличился в 1,6 раза по сравнению с прошлым месяцем.  На торгах реализовано свыше 66 тыс. тонн цемента.

Со своей стороны отмечаем, что цена цемента, формируемая по итогам торгов на Московской фондовой бирже (МФБ), в настоящее время никак не может рассматриваться нами в качестве среднерыночной. Объемы торгов в марте – 40 тыс. тонн и в апреле – 66 тыс. тонн несопоставимы с общим объемом реализации по стране, которая составила примерно 7-7,5  миллиона тонн. Так средняя по России отпускная цена на навалочный портландцемент марки 500 Д0 составляет 2904,31 руб. за тонну без НДС. С учетом НДС и доставки франко-предприятие или франко-строительная площадка это уже 3800-4000 руб. за тонну.

В настоящее время в торгах на бирже участвуют такие компании, как «Евроцемент груп», «Новоросцемент», «Сибирский цемент», «Мордовцемент», «Искитимцемент», «Уралцемент», «Балцем» (Украина), «Вольскцемент», ПРУП «Белорусский цементный завод», «БазэлЦемент», а также производители из Турции.

По данным Rusmet.ru за апрель общий индекс средних рублевых рыночных цен металлопроката снизился на 3,9%. Индекс средних цен сортового проката снизился на 4,9%. По отдельным видам сортового проката изменение цен составило:

арматура: -9/1%

катанка: -8,6%

балка: -4,7%

швеллер: -2,5%

уголок: -1,9%

круг: -3,6%

квадрат: +0,3%.

Индекс средних рыночных цен листового проката снизился на 3,8%. По отдельным видам листового проката изменение цен составило:

тонкий горячекатаный лист: -0,4%

толстый горячекатаный лист: +0,5%

холоднокатаный лист: -4,1%

оцинкованный лист: -0,9%

нержавеющий лист: -6,8%.

 

Средние отпускные (оптовые) цены производителей на основные строительные материалы, изделия и конструкции для жилищно-гражданского строительства на май 2009 г.

НАИМЕНОВАНИЕ

Ед. изм.

Цена без НДС,

Руб. 

май 2009 г

Портландцемент о/н бездобавочный М 500, навал

т

2904,31

Бетон тяжелый

м. куб

3107,99
МЕТКИ: СТРОИТЕЛЬНЫЕ МАТЕРИАЛЫ СТРОЙМАТЕРИАЛЫ
Подписывайтесь на нас:

Рынок жилой недвижимости Петербурга в I квартале 2009 г.
12.05.2009 17:49

Специалистами компании Beсar подготовлен обзор первичного и вторичного рынка жилой недвижимости Санкт-Петербурга в I квартале 2009 г. Материал охватывает основые факторы в этой сфере (спрос, ипотека, аренда), а также освещает существующие тенденции и прогнозы.

 

Первичный рынок жилой недвижимости

По данным комитета по строительству Администрации Санкт-Петербурга в первом квартале  2009 года было введено 422 800,8 кв. м жилой недвижимости (в январе - 224,6 тыс. кв. м, в феврале – 55,2 тыс. кв. м, в марте – 143,3 тыс. кв. м), что на 11,4% больше аналогичного показателя 2008 года.

Темпы возведения жилья в Петербурге за последние месяцы снизились, но на большинстве стройплощадок работа не прекращена. Компании стремятся завершить объекты, которые находятся на завершающей стадии, реализация новых проектов отложена на неопределенный срок. Очевидно, что в ближайшем будущем такая ситуация приведет к сокращению предложения жилья на первичном рынке.

Причины сложившейся ситуации заключаются не только в финансовом кризисе и приостановке жилищных проектов, но и в недостатке земельных ресурсов под строительство. Фонд имущества практически не проводит аукционов по продаже участков в городской черте под жилищное строительство.

Сейчас на рынок воздействуют две разнонаправленные тенденции. Снизился спрос, и под давлением этого фактора продолжают опускаться цены. Но одновременно уменьшается объем предложения, сокращается количество домов, в которых застройщики предлагают квартиры. Это в свою очередь может привести к росту стоимости. Эти два тренда пересекутся в ближайшем будущем и сбалансировать цены.

В марте 2009 г. средняя стоимость на первичном рынке составила 80 407,4 руб./кв. м, что на 1,27% больше аналогичного показателя прошлого года.

 

Вторичный рынок жилой недвижимости Санкт-Петербурга

По данным Центра исследований и аналитики ГК «Бюллетень недвижимости», к концу марта объем предложения на вторичном рынке (количество объектов, одномоментно выставленных на продажу) составил 12,5 тыс. квартир, увеличившись за квартал на 5,5%, а в декабре этот показатель не превышал 11,5 тыс. вариантов.

Средние цены предложения квадратного метра жилья в январе снизились на 3,44%, в феврале – на 1,82%, в марте – на 2,22 %. В марте средняя цена предложения достигла 87 364 руб./кв. м. Падение стоимости с начала года составляет: 7,3% – в рублях, 25,18% – в долларах и 24,22% – в евро.

На вторичный рынок оказывает влияние ситуация на первичном рынке. По словам заместителя директора АН «Бекар» Николая Лаврова, на вторичном рынке продавцы – это частные люди, непрофессионалы, с которыми можно торговаться, которые больше подвержены сомнениям и панике в неустойчивых условиях рынка. «Продавцы на первичном рынке – это крупные компании, которые не идут на снижение стоимости своих объектов. Им необходимо не просто продать свои квартиры, но продать их максимально выгодно. Поэтому рыночная стратегия продавца заключается в следующем: они не всегда торгуются и не позволяют цене в ходе торга снижаться значительно, а также договариваются между собой и держат рынок». Соответственно, на первичном рынке цены снижаются всегда медленнее, что удерживает от падения и рынок вторичного жилья.

 

Ипотека

Количество ипотечных кредитов уменьшилось в 4 раза по сравнению с началом прошлого года. В связи с кризисом банки стали более требовательны при подтверждении дохода клиента. Теперь банки на первичном рынке требуют подтверждение дохода по форме 2 НДФЛ, а на вторичном рынке – справка по форме банка за подписью работодателя (причем раньше требовалась подпись одного из руководителей, а теперь стали требовать подпись и главного бухгалтера).

Если раньше кредит выдавался без первоначального взноса, то теперь первый взнос обязателен и достигает 30% оценочной стоимости квартиры.

Директор департамента ипотечного кредитования АН «Бекар» Алексей Кошелев отмечает: «Что уменьшается коэффициент покрытия долга, то есть если раньше соотношение зарплаты к ежемесячному платежу по кредиту составляло 50%, то теперь в разных банках – 30-40%, то есть при той же зарплате размер кредита уменьшается».

В среднем ставки по кредитам увеличились с сентября прошлого года на 1,5%. В Сбербанке условия кредитования практически не изменились, единственное - размер первоначального взноса увеличился с 20 до 30%.

Сейчас на кредитовании строящихся объектов распространяются ставки по 20-22% годовых.

 

Аренда

Рынок аренды жилья Санкт-Петербурга в 2009 году развивался под знаком кризиса. Цены на аренду жилья комфорт- и бизнес-класса по сравнению с докризисным моментом снизились на 50%. Цены на аренду объектов недвижимости эконом-класса увеличились на 30%. Директор департамента аренды жилого фонда АН «Бекар» Елена Исаенко считает, что именно дешевое жилье сейчас наиболее востребовано на рынке аренды.

В сегменте эконом-класса наиболее востребованы Выборгский, Приморский, Московский и Фрунзенский районы. Те, кому нужен совсем дешевый вариант рассматривают Красносельский и другие отдаленные районы. В бизнес- и элит-классах наиболее востребованными традиционно являются Крестовский и Каменный острова, Петроградский район и золотой треугольник.

В среднем арендные ставки упали на 10-15%. На настоящий момент в эконом-классе 1-комнатная квартира стоит 13-16 тыс. рублей, 2-комнатная – 15-18 тыс. рублей в месяц, квартира с 3-комнатами и больше – от 20 тыс. рублей. В бизнес-классе 1-комнатная квартира стоит 25-35 тыс. рублей, 2-комнатная квартира – 35-50 тыс. рублей, квартира с тремя комнатами и больше – 50-70 тыс. рублей в месяц. Аренда квартир элит-класса начинается от 100 тыс. рублей в месяц. В этом сегменте цены не изменились.

По словам Елена Исаенко, дальнейшего снижения рынка аренды быть не должно, так как ценовые показатели уже упали достаточно низко, многие арендодатели снимают свои предложения. По ценам ниже нынешних арендодатели просто не будут сдавать свои квартиры.

Показатели количества сделок в январе-первой половине февраля зафиксированы ниже показателей аналогичного периода прошлого года, в связи с финансовым кризисом стало меньше клиентов. По сравнению с докризисной статистикой, в январе-начале февраля сделок проходило вполовину меньше.

 

Спрос

В январе-феврале на рынке жилой недвижимости наблюдалось сезонное снижение спроса. Наибольшей популярностью на первичном рынке у покупателей пользуются однокомнатные квартиры. В сегменте новостроек структура спроса такова: однокомнатные квартиры – 68,01% от общего числа запросов, двухкомнатные – 16,37%, трехкомнатные – 15,37%, четырехкомнатные – 0,25%. Многокомнатные квартиры в структуре спроса отсутствуют.

По оценкам застройщиков, в 2006-2007 годах от 15 до 25% квартир приобретались с инвестиционными намерениями. По словам генерального директора агентства недвижимости «Бекар» Сергея Козлова, в 2008 году процент покупок строящегося жилья, которые совершались в инвестиционных целях, доходил до 40% от числа всех операций по приобретению объектов недвижимости на первичном рынке.

Потенциальные покупатели жилья заняли выжидательную позицию, рассчитывая на снижение цен. По оценкам специалистов из «Бекара», около 90% инвесторов сегодня предпочитают выжидать. Отложенный спрос в совокупности с сокращением объема предложения приведет к увеличению стоимости жилья.

Исходя из количества звонков в агентство недвижимости «Бекар» спрос на жилую недвижимость в марте 2009 г. значительно вырос – на 38% по сравнению с январем, и на 43% по сравнению с мартом 2008 г.

На первичном же рынке объем предложений претерпел несущественную коррекцию. В результате, не имея возможности купить квартиру на вторичном рынке, покупатель постепенно будет обращаться к строящимся объектам.

В то время как темпы ввода жилья снизились, объем сделок на первичном рынке растет. На первичном рынке в I квартале продано около 300 тыс. кв. м.

Николай Лавров полагает: «При появлении активного спроса на первичном рынке при сокращении предложения на вторичном рынке и при стабилизации цен на рынке в целом, строительные компании могут отыграть цены вверх. Хотя вероятность такого поворота, на мой взгляд, невелика». При этом если рубль продолжит падение, то цены с большой долей вероятности будут расти. Продавцы все чаще пересматривают цены в валютном эквиваленте, особенно в сегменте элит и комфорт-класса, так как участниками в этом сегменте являются в основном инвесторы, которые привыкли пересчитывать свои деньги в валюту.

 

Тенденции и прогноз развития рынка жилой недвижимости

На конец 1 квартала 2009 г. средняя цена за квадратный метр на первичном рынке Санкт-Петербурга составила 80 407,4 руб./кв. м, на вторичном 87 364 руб./кв.  м. По данным аналитиков АН «Бекар», спрос на новостройки в Санкт-Петербурге вырос по сравнению с январем 2009 г. на 38%.

 

Тенденции

Из предложения на рынке изъято большое количество инвестиционных квартир, преимущественно комфорт и бизнес класса. Незначительными темпами растет спрос – на рынок возвращаются инвесторы, хранившие средства в валюте и успевшие реализовать квартиры до наступления кризиса. Кроме того, происходит отток инвесторов от фондового и валютного рынков. В свою очередь, в условиях обесценивания национальной валюты, на рынок недвижимости вернулись покупатели, хранившие сбережения в рублях. Спросом пользуются в основном достроенные жилые объекты.

Объекты, находящиеся на ранней стадии строительства, приостанавливаются – на данный момент это порядка 40% строек. У компаний возникают трудности с финансированием, объем выданных ипотечных кредитов резко сократился, в результате происходит перенос сроков строительства, растет уровень недоверия к застройщикам. Нестабильное экономическое положение в стране усиливает недоверие покупателей к строящейся недвижимости.

Николай Лавров рассказывает: «Появилась практика расчетов за подрядные работы и поставки квартирами, как следствие эти квартиры выставляются на рынок значительно ниже, чем у застройщика оттягивая на себя и так незначительный спрос. Государство выкупает квартиры для социальных программ практически по себестоимости, и этих денег хватает только чтобы рассчитаться с долгами».

 

Прогноз

Рынок недвижимости будет плавно стабилизироваться. В условиях дефицита спроса цены на вторичном рынке продолжат плавное снижение – на 0,1-0,5% в неделю. Период резких цен на недвижимость завершен.

По словам Николая Лаврова, доля инвестиционных покупок и продаж на данном этапе теряется в основной части участников рынка – людей решающих свои жилищные проблемы. «Возрождаются обмены, цепочки и расселения, т.к. такой рынок очень удобен и безопасен для такого рода сделок», - считает Лавров. Активно используются государственные программы по субсидированию населения, они хоть и сокращены в планах, но по заверениям администрации будут выполнены в объеме 2008 года, т.е. будет продано на 30 % больше жилья чем в прошлом году.

Спрос на первичном рынке по мнению аналитиков в ближайшем будущем существенно не изменится. Возможно замораживание объектов, которые находятся на 60ти% стадии готовности. «Почти всё построенное сейчас жилье – построено по докризисным ценам на стройматериалы, т.е. имеет высокую себестоимость, – объясняет Николай Лавров. – Сильное снижение цен на строящиеся квартиры равносильно самоубийству для застройщиков, т.к. на данный момент резервов у них почти не осталось, большие долги перед поставщиками, а банки кредитов не дают».

Таким образом, ввод жилья в 2009 году значительно сократится и составит 50% по сравнению с 2008 г., что приведет к соответствию предложения спросу. По мнению Николая Лаврова, с рынка уйдут ненужные на данном этапе большие площади строящегося жилья, существенно изменится соотношение классов жилья в сторону увеличения доли эконом и комфорт классов. И к концу года предложение на рынке будет соответствовать реальным характеристикам спроса.

 

Светлана Лежнева, руководитель отдела департамента маркетинга компании Becаr


Подписывайтесь на нас: