Неуверенная аренда
Спрос на аренду квартир в Петербурге за год снизился примерно на 20%, а за ним постепенно начала падать и стоимость съемного жилья.
По данным экспертов АРИН, каждый месяц в Петербурге сдается порядка 700 тыс. комнат и квартир. Годовой оборот такого рынка – более 80 млрд рублей. Две трети сделок на легальном рынке аренды заключаются через агентства. На долю апарт-отелей приходится менее 5% рынка.
Ставки упали
Интересно, что за прошлый год, когда цены подскочили практически на все, стоимость аренды квартир снизилась. Аналитики портала «Мир квартир» подсчитали: за год аренда «однушек» в Петербурге подешевела на 8,3%, «двушек» – на 10,9%, «трешек» – 26,6%. Сейчас арендная ставка составляет 21 077, 29 261 и 40 177 рублей соответственно.
«За 2015 год спрос на аренду жилья в Петербурге снизился на 20% как минимум. Сильнее всего это было заметно в начале 2015 года. Все экономят: студенты объединяются и начинают жить кучнее, молодежь возвращается к родителям», – объяснил генеральный директор агентства недвижимости «БЕНУА» Дмитрий Щегельский.
С ним согласен и председатель совета директоров АРИН Андрей Тетыш. По его словам, реальные доходы населения сократились намного больше, чем указывает Росстат. Напомним, по данным ведомства, фактические зарплаты падают второй год: в ноябре 2015 года россияне получали только 91% от того, что годом раньше. По этой причине арендодатели и снизили цены. Правда, из-за роста цен на жилье и коммунальные услуги дальнейшего снижения не предвидится.
«Часто люди не хотят связываться с частными арендаторами. С хозяйкой квартиры ты должен дружить, и она в любой момент может найти другого арендатора, побогаче», – сказал господин Тетыш.
Доходные дома
Для таких клиентов наиболее оптимальный вариант – квартиры в доходных домах. Правда, арендная ставка там выше по сравнению с предложениями частных арендаторов. Зато и уровень предоставления услуг намного лучше, подчеркивает Андрей Тетыш.
Компаний, занимающихся приобретением квартир для дальнейшей аренды в больших масштабах, не так уж много. Одна из них – финская компания SATO. На текущий момент компания владеет 13 объектами, еще один объект будет добавлен в имущественный портфель в конце I квартала 2016 года. В общей сложности компания владеет 37 тыс. кв. м жилой недвижимости – это около 530 квартир. Основной пул жилого фонда компания SATO приобретала преимущественно у скандинавских застройщиков Lemminkainen, «ЮИТ Санкт-Петербург» и NCC. По словам менеджера по работе с клиентами SATO Артема Горожина, в течение последнего года спрос на аренду квартир снизился в среднем на 20%. Текущая заполняемость составляет порядка 90% без учета двух объектов, введенных в III-IV кварталах 2015 года.
«Доходность от бизнеса по рынку упала, поскольку расходы на эксплуатацию и коммунальные платежи растут, чувствуется инфляция и общее падение арендных ставок», – добавляет Артем Горожин.
Значимой долей среди арендаторов SATO являются компании, которые арендуют для своих сотрудников жилье. Примерно 15% их них – сотрудники иностранных компаний. Говоря о запросах клиентов в текущем положении дел, Артем Горожин отметил, что люди стали чаще выбирать квартиры без мебели с целью сэкономить: «Бизнес рентного жилья выгодно развивать только с расчетом на долгосрочную перспективу. К этому надо быть морально готовым. При этом среди других секторов недвижимости жилая недвижимость неизменно остается наиболее надежным способом сохранения финансовых активов. Однако учитывая экономическую ситуацию, ближайшие несколько лет рассчитывать на высокую доходность от аренды не приходится».
Прямых конкурентов, говорит господин Горожин, у компании SATO в Северной столице нет. Это подтверждает и вице-президент NAI Becar Илья Андреев: «К сожалению, сегодня на рынке в массовом порядке отсутствуют компании, которые следуют за SATO и развивают сегмент рентного жилья в Петербурге. Дело в том, что это крайне сложный и достаточно низкорентабельный бизнес. В Петербурге существует также компания Qasabo, которую основал бывший сотрудник SATO – Стаффан Траст, однако она занимается управлением квартир. В целом покупка жилья для последующей сдачи в аренду – прерогатива частных инвесторов».
Апарт-отели и апартаменты
По словам Ильи Андреева, в Петербурге продолжает динамично развиваться формат апарт-отелей: «Покупка юнита в апарт-отеле приносит существенно более высокий доход, нежели вложения в квартиру. Так, юнит в апарт-отеле Vertical приносит в среднем 13% годовых, в то время как сдача в аренду квартиры – не более 5-8%».
По данным маркетолога-аналитика ЗАО «БФА-Девелопмент» Екатерины Беляевой, исходя из данных построенных в Петербурге новых апарт-отелей YES и Vertical, за последние два года количество арендуемых номеров в апарт-отелях существенно возросло: средний уровень заполняемости вырос с 40 до 90%.
«Видно возросшее число корпоративных клиентов. И это несмотря на то, что стоимость аналогичной квартиры в том же районе обойдется в среднем на 20% дешевле», – уточняет Екатерина Беляева.
Что касается рынка апартаментов, средняя доходность при сдаче их в аренду составляет около 10%. «На сегодняшний день кардинальных изменений в доходности мы не наблюдаем, однако прогнозируем незначительное падение, которое девелоперы и управляющие компании смогут компенсировать за счет дополнительных бонусов и опций для привлечения как покупателей, так и арендаторов», – полагает директор департамента жилой недвижимости компании Colliers International в Санкт-Петербурге Елизавета Конвей.
Мнение:
Екатерина Беляева, маркетолог-аналитик ЗАО «БФА-Девелопмент»:
– Как ни странно, самыми стабильными клиентами в 2015 году были петербуржцы. Они занимали в среднем половину сданных жилых площадей апарт-отелей. Снимают апартаменты в силу жизненных ситуаций: кто-то делает ремонт в своей квартире и ему надо несколько месяцев где-то жить, кто-то развелся и решает свой жилищный вопрос. Как правило, это молодые люди, их средний возраст – 25-35 лет. Это дети из обеспеченных семей или хорошо оплачиваемые профессионалы.
Екатерина Немченко, директор департамента элитной жилой недвижимости Knight Frank Saint-Petersburg:
– Арендаторы в сегменте элитного жилья по-прежнему предпочитают исторические здания с всемирно известными открыточными видами или современные комплексы в центре города. Квартира должна быть со свежим ремонтом и парковочным местом, а здание – с красивой парадной. Чаще всего арендаторы предпочитают квартиры, полностью меблированные и оснащенные всей необходимой техникой. Когда объект освобождается после предыдущего арендатора, в обязательном порядке проводится косметический ремонт.
Специалисты Агентства развития и исследований в недвижимости подготовили обзор по состоянию рынка выставочных и конференц-площадей Санкт-Петербурга. В нем рассмотрено сегодняшнее состояние этого сегмента недвидимости, спрос и существующие тенденции.
Выставочные комплексы
Объем предложения выставочных (экспозиционных) площадей в Санкт-Петербурге ограничен. Всего в городе насчитывается около 73000 кв. м закрытых экспозиционных площадей.
«Открытые экспозиционные площади сложно подсчитать в связи с отсутствием информации по данным площадкам, - отмечает
По мнению специалистов АРИН выставочные объекты делятся на три вида:
1. профессиональные выставочные комплексы, изначально возведенные для организации кратковременных выставок и ярмарок. Под эту категорию подпадает только один объект – выставочное объединение «Ленэкспо» (55% закрытых выставочных площадей);
2. комплексы с периодически действующей экспозицией. К таким комплексам в Петербурге можно отнести КВЦ «Евразия», «Михайловский Манеж» и другие (21% закрытых выставочных площадей);
3. к третьему типу относятся дворцы спорта и культуры, склады и площадки различных сфер деятельности, которые не были изначально приспособлены для проведения выставок. На дворцы спорта приходится около четверти выставочных площадей.
Арендные ставки второго и третьего типа значительно ниже, чем у профильных объектов первого типа. В расчете объема предложения учитывались только крупные площадки.
Выставочные центры тяготеют преимущественно к центру города (Адмиралтейский, Московский, Центральный, Василеостровский районы).
Высота потолков выставочных комплексов варьируется от 4 до
«Использование дворцов спорта и культуры для проведения выставок отчасти свидетельствует о недостаточном объеме выставочных площадей», - отмечает
Согласно данным АРИН, доходность выставочных центров составляет 7%.
В силу своего геополитического положения Петербург при развитии соответствующей инфраструктуры может стать крупным центром выставочной деятельности. В Петербурге и Ленинградской области проводится более 200 различных крупных выставок в год, но при этом существует только один профессиональный выставочный комплекс.
Спрос на выставочные площади носит сезонный характер. Пик выставочной активности в Петербурге приходится на апрель-май и октябрь-ноябрь, а наибольший спад – на июль и август.
«В Москве среднегодовая заполняемость выставочных залов, достигает 60%», - рассказывает
Можно выделить следующие общие требования к выставочным центрам со стороны арендаторов:
1. Месторасположение;
2. Транспортная доступность;
3. Наличие парковки;
4. Наличие кафе/бара/иного объекта общественного питания;
5. Помещение должно быть достаточно вместительным;
6. Наличие необходимого оборудования;
7. Гардероб;
8. Туалет.
Открытые выставочные площадки используются для демонстрации крупногабаритной техники и оборудования. Так, по данным с московской выставки «Стройдормаш», средняя арендуемая площадь открытой площадки составляет около
Общий объем конференц-площадей в городе составляет более 43000 кв. м, или 32630 мест (более 80 объектов). Более трети площадей приходится на небольшие залы (до
«На сегмент специализированных объектов (конгрессные центры) для проведения различных мероприятий приходится около 9% площадей, или 11% посадочных мест», - рассказывает Е.Марковец.
При реализации всех заявленных проектов к
По мировой и московской практике, окупаемость конгресс-центров составляет 10-15 лет.
«Развитие экономики страны сопровождалось ростом количества деловых мероприятий различного уровня, что, соответственно повлекло за собой рост спроса на конференц-площади», - считает
Спрос на площади зависит от масштаба деловых мероприятий. Можно выделить мероприятия:
§ локального;
§ регионального;
§ международного масштаба.
Локальные мероприятия проводятся чаще остальных, поэтому спрос на площади до 200 кв.м наиболее высок. «При этом наиболее востребованы преимущественно площади около 50 кв.м. и от 100 до 200 кв.м, - комментирует
Деловые мероприятия регионального масштаба привлекают посетителей из других городов, проводятся реже, чем локальные мероприятия, и требуют более тщательной подготовки. Здесь диапазон востребованных площадей может быть различным, однако наибольший спрос приходится на 300-500 кв.м при небольшом объеме предложения – 3,8%. «В настоящее время мероприятия регионального масштаба проводятся при крупных гостиницах и выставочных центрах», - добавляет
Мероприятия международного масштаба подразумевают встречу, собрание руководителей или представителей государств, территорий, организаций (как вид международной конференции). В данном сегменте существует недостаток качественных больших залов (от 1000 кв.м.). Развитие данного сегмента связывают со строительством современных конгресс-центров.
«Важная предпосылка дальнейшего роста спроса на конференц-площади – конгрессный туризм является одной из стратегических задач Правительства Санкт-Петербурга, - отмечает Е.Марковец. – Потенциал конгрессного туризма оценивается как высокий, и развитие инфраструктуры (аэропорта, морского порта, новых гостиниц) повлечет за собой спрос на крупные конференц-площади от 1 000 кв.м».
Согласно мировому опыту, основными потребителями услуг конгресс-центров являются:
§ Государственные структуры;
§ Крупные международные и транснациональные компании;
§ Профессиональные ассоциации (для международных встреч на постоянной основе).
Конкуренция между конгрессными центрами наблюдается на уровне стран и городов. В данном случае требования к месту проведения конференций следующие:
§ Близость к аэропортам;
§ Объемы трафика в городе;
§ Расположение конгресс-центра относительно центра города и достопримечательностей.
Таким образом, наиболее востребованными на рынке Петербурга являются:
§ конференц-залы, дополняющие бизнес-центры и гостиницы, площадью 50 кв. м., 100-200 кв. м;
§ современные конференц-площадки 300 – 500 кв. м;
§ конгресс-залы от 1000 кв. м.
Важной характеристикой спроса является его сезонность. Среднегодовая заполняемость конференц-залов составляет 20-40%. По экспертным оценкам, заполняемость конференц-залов в зависимости от сезона на петербургском рынке составляет:
|
период |
средняя заполняемость |
|
январь, май-август |
10% - 15% |
|
сентябрь – декабрь, февраль-апрель |
60% - 80% |
Материал предоставлен АРИН
(1).jpg)
В настоящий момент в Петербурге на этапе строительства находится 71 бизнес-центр офисной площадью около 1,36 млн. кв.м. Из них чуть более половины - 58% - находится в состоянии строительной активности. По площади это 71% всех строящихся объектов.
«Наибольшая часть строящихся бизнес-центров, около 58%, находится на начальной стадии строительства, - рассказывает
«Это обусловлено ростом спроса и сохраняющимся дефицитом качественной офисной недвижимости в
Следует отметить значительный рост средней площади бизнес-центров, находящихся на начальной стадии строительства, по сравнению с офисной недвижимостью на завершающих стадиях. Это обусловлено началом реализации крупных проектов развития территорий.
.jpg)
Бизнес-центры, готовые более чем наполовину, преимущественно активно достраиваются девелоперами. Так, ни один из бизнес-центров, находящихся на завершающей стадии (это около 158 тыс.кв.м), не приостановлен.
Минимальная строительная активность характерна для начального этапа строительства – только 18% бизнес-центров на данном этапе продолжает строиться.
.jpg)
Если говорить о классах объектов офисной недвижимости, то по количеству строящиеся бизнес-центры представлены преимущественно объектами класса «В» и «В+» (57%), около 40% объектов позиционируется в классе «А». Вместе с тем, по объемам офисных площадей лидируют бизнес-центры класса «А» (47%).
«Наиболее активно строятся бизнес центры класса В+ и В, - рассказывает
Доля активного строительства в зависимости от класса бизнес-центра
|
класс бизнес-центра* |
по площади |
по количеству |
|
A |
9% |
30% |
|
B+ |
35% |
53% |
|
B |
46% |
47% |
|
C/С+ |
0% |
0% |
.jpg)
По данным на конец июля, строительная активность в сегменте офисной недвижимости сконцентрирована в Центральном, Приморском, Красногвардейском, Московском и Выборгском районах.
.jpg)
«Из районов с наибольшим количеством строек, наибольшая активность наблюдается в Приморском, Московском и Центральном районах, при этом большая часть строек находится на начальных этапах строительства, - рассказывает
Доля активного строительства в зависимости от района
|
район |
по площади |
по количеству |
|
Адмиралтейский |
1% |
3% |
|
Василеостровский |
1% |
3% |
|
Всеволжский |
10% |
4% |
|
Выборгский |
8% |
8% |
|
Калининский |
0% |
3% |
|
Кировский |
1% |
3% |
|
Красногвардейский |
18% |
8% |
|
Московский |
9% |
8% |
|
Невский |
2% |
4% |
|
Петроградский |
5% |
7% |
|
Петродворцовый |
1% |
1% |
|
Приморский |
19% |
15% |
|
Фрунзенский |
2% |
3% |
|
Центральный |
21% |
29% |
По объемам активно строящихся площадей лидирует Центральный район – 251 тыс.кв.м, также значительный объем строится в Приморском районе – 276 тыс.кв.м. (диаграмма 7).
Материал предоставлен АРИН