Страхование подорвало «долевку»
Рынок жилищного строительства Петербурга начинает приходить в себя после октябрьской революции в 214-ФЗ, оставившей на рынке страхования ответственности застройщиков лишь несколько компаний. Крупный бизнес смог выбить у страховщиков нужные ставки, а вот малый и средний спасет лишь пересмотр системы страхования, уверены эксперты.
Почти месяц потребовался петербургским строителям, чтобы выбраться из коллапса, вызванного поправками в ФЗ № 214 «Об участии в долевом строительстве», вступившими в силу 1 октября. Изменения коснулись требований к уставному капиталу компаний, работающих на рынке страхования договоров долевого участия. С 1 октября работать позволено лишь компаниям с уставным капиталом не менее 1 млрд рублей. В итоге без страхового обеспечения Росреестр просто остановил процесс регистрации сделок с недвижимостью по договорам долевого участия.
В списке Центробанка есть всего 19 подходящих под новые требования компаний, а реально занимаются страхованием только 3-4 организации. Среди них участники рынка называют такие компании, как «Ринко», «Меско», «Евро-Полис». При этом ставка у них разнится от 0,3 до 1,75%. «Остальные компании не занимаются страхованием ответственности по ДДУ. Причины две: первая – очень высокие риски, и связано это в первую очередь с прозрачностью деятельности компаний-застройщиков, вторая причина – отсутствует рынок перестрахования рисков», – говорит заместитель председателя Комитета по взаимодействию застройщиков и собственников жилья ОМОР Российского Союза строителей Константин Пороцкий. «Эти несколько компаний выстроились в очередь к крупным застройщикам, а некрупные застройщики, не входящие в первую десятку, выстроились в очередь к этим четырем страховщикам. Все ходят по кругу друг за другом и по одному «прорываются» и «подписываются», – рассказал генеральный директор компании «Петрополь» Марк Лернер. По его данным, несколько компаний уже решили для себя этот вопрос. Но счет идет на единицы, а только в Петербурге работают порядка 200 строительных компаний.
Эту информацию подтверждает и генеральный директор СРО НП «Объединение строителей Санкт-Петербурга» Алексей Белоусов: «Ряд наших питерских застройщиков уже договорился и вышел к страховщикам, которые предложили им приемлемые тарифы». Официально же первым объектом в Петербурге, в котором возобновляется регистрация сделок в Росреестре после вступления в силу поправок к 214-ФЗ, стал ЖК «Екатерининский» компании «Мегалит». Застраховался застройщик у «Меско».
Самая актуальная проблема – ограничение Центробанка по объему страхования: не более 30% капитала компании (в среднем 300 млн рублей), то есть страховка покрывает только 100 квартир по 3 млн рублей, комментирует господин Белоусов. «А в Петербурге ежемесячно регистрируется 3 тыс. ДДУ. То есть объем страхового покрытия должен составлять не менее 9 млрд рублей. Таких возможностей у страховщиков просто нет», – рассказал эксперт.
По словам Константина Пороцкого, всего в стране работают около 4 тыс. застройщиков, емкость рынка примерно составляет около 3 трлн рублей. Застройщики отдают за страховку 1,7%, то есть суммарно более 50 млрд рублей. «Кроме того, какая или какие страховые компании, в том числе ОВС, готовы взять на себя риск страхования всего объема рынка?» – задается вопросом господин Пороцкий. По словам экспертов, искусственное сужение рынка было введено для того, чтобы принудить застройщиков к использованию либо банковских гарантий и проектного финансирования, а это значит работать с кредитами под 15-18% годовых, либо вступать в Общество взаимного страхования застройщиков. Впрочем, оба эти инструмента кажутся экспертам сомнительными.
«В явном виде прослеживается попытка направить застройщиков в некое ОВС, за которым стоят известные всем личности, в том числе депутаты Госдумы, что наводит на вопросы о прямом лоббировании интересов этого ОВС», – говорит Марк Лернер. При вступлении в общество нужно внести членский взнос – 1 млн рублей, что для региональных застройщиков является внушительной суммой. «Мы спрашивали лоббирующего ОВС депутата Хинштейна: что вы будете делать с рушащимся СУ-155, которое состоит в обществе? Он молчит. В ОВС за год собрали 500 млн рублей, а у компании долгов на сотни миллиардов. Да и в принципе недострой из 3-4 домов – это уже несколько миллиардов. А отвечать должны все члены общества – скидываться и достраивать объекты этого жулика?» – рассуждает господин Белоусов. Сейчас в ОВС 176 компаний, и ни одной из Петербурга.
Участники рынка и эксперты предлагают сразу несколько путей выхода из ситуаци. В «Объединении строителей СПб» предлагают создание специального агентства по страхованию рисков в долевом строительстве. Предполагается создать фонд страхования, куда все застройщики будут перечислять единый взнос для страхования рисков неисполнения своих обязательств. Похожую схему предлагают и в Российском Союзе строителей. По словам господина Пороцкого, необходимо создать специальные ассоциации застройщиков, на резервные счета которых строители будут отчислять 0,5-2% от стоимости каждой проданной квартиры. Средства данного счета идут на то, чтобы в ситуации возникновения трудностей у застройщика завершать недостроенные объекты строительства. Но все эксперты сходятся в одном: нужно срочно ввести мораторий на уже запущенные с 1 октября требования к страховым компаниям и не выдвигать никаких новых инициатив до Нового года.
Аналитический центр АИЖК подготовил краткий обзор по рынку ипотечного жилищного кредитования в России за сентябрь 2010 г.
Динамика выдачи ипотечных кредитов в России по итогам III квартала 2010 года показывает, что рынок ипотечного жилищного кредитования находится в фазе уверенного восстановительного роста. По данным Банка России, за сентябрь 2010 года предоставлено 28,372 тыс.ипотечных кредита на общую сумму 35,9 млрд рублей. Всего, за три квартала 2010 года выдано 187,3 тыс. ипотечных кредитов на общую сумму 234,2 млрд рублей. Объём кредитов, выданных за три квартала 2010 года, в 2,6 раза превышает аналогичный показатель сопоставимого периода 2009 года. В количественном выражении за первые восемь месяцев 2010 года предоставлено в 2,4 раза больше ипотечных кредитов, чем за аналогичный период 2009 года.
Динамика объёма выдачи ипотечных кредитов в 2009- 2010 г.г. помесячно, млрд. руб:
На 01.10.2010 средний размер кредита увеличился почти на 7% по сравнению с аналогичным показателем, зафиксированным на конец 2009 года: с 1,17 до 1,25 млн рублей. Увеличение размера кредита отражает одновременно динамику восстановления доходов населения (по данным Росстата за январь - сентябрь 2010 года реальные располагаемые доходы на 4,8% превысили уровень соответствующего периода 2009 года) и цен на жилье (по итогам девяти месяцев 2010 года средняя цена на жилье выросла более чем на 6,8% по отношению к IV кварталу 2009 года).
Средневзвешенная ставка по ипотечным кредитам в рублях и иностранной валюте, накопленным итогом с начала года (2009-2010 гг.):
За три квартала 2010 года, накопленным итогом с начала года, средневзвешенная ставка по ипотечному кредиту в рублях составила, как и месяцем ранее, 13,4%, а по кредитам в иностранной валюте – 11,1%.
Месячная динамика средневзвешенных ставок по кредитам свидетельствует о замедлении темпов их снижения, как ранее прогнозировал Аналитический центр АИЖК. Так, ставки по кредитам в рублях, выданным в течение сентября, понизились на 0,1 п. п., и составили 13,2%. Месяцем ранее ставки, напротив, повысились на 0,1 п. п. По отношению к декабрю 2009 года месячное снижение средней величины ставки по ипотечному кредиту в рублях составило 0,6 п. п. Однако основное снижение пришлось на период январь – апрель, когда ставки снизились до 13,4%.
Ставки по ипотечным кредитам в рублях, выданных в течении месяца (2009-2010 гг.):
Такая ситуация объясняется массовым снижением размера первоначального взноса крупнейшими участниками рынка в начале июля. Больший уровень риска ссуд с меньшим первоначальным взносом нашёл отражение в величине процентных ставок выданных кредитов. В то же время некоторое влияние на ставки оказало общее повышение инфляционных ожиданий на рынке в связи с увеличением волатильности рубля и перспективой неурожая.
Тем не менее, в настоящий момент прослеживается тенденция снижения ставок ведущими игроками ипотечного рынка. АИЖК ожидает, что до конца года будет преобладать тенденция осторожного снижения средневзвешенных и месячных ставок выдачи по ипотечным кредитам. При этом основной эффект от снижения ставок предложения на выдаче ипотечных кредитов скажется в начале 2011 года.
Доля просроченной задолженности в 2009 – 2010 гг.
Темп прироста накопленной просроченной задолженности по ипотечным кредитам в сентябре замедлилился. За месяц она увеличилась на 2,3%, до 42,7 млрд рублей, тогда как месяцем ранее темп прироста составил 4,4%. Общий объём ипотечной задолженности на балансах банков за месяц вырос на 1,3%, до 1069,6 млрд рублей.
Замедление темпов прироста просроченной задолженности, в свою очередь, привело к снижению темпов прироста в сентябре доли просроченной задолженности в общем объёме ипотечной задолженности: за месяц она выросла на 0,05 п. п., при том что в предыдущем месяце увеличение доли просроченной задолженности составило 0,1 п. п.
По данным Банка России на 01.10.2010 задолженность по ипотечным кредитам, имеющая просроченные платежи, составила 14,3% от общего объема накопленной задолженности.
Стуктура просроченной задолженности на 01.02.2010 по сроку допущенных просроченных платежей, %:
Стуктура просроченной задолженности на 01.10.2010 по сроку допущенных просроченных платежей, %:
При этом совокупная доля «дефолтной» задолженности - с платежами, просроченными на 91 день и больше, составляет 7,1%; доля задолженности с «технической» просрочкой платежей (до одного месяца) – 5,2%; а доля задолженности с просрочкой среднего уровня (от 31 до 90 дней) – 2%. В качестве положительной тенденции можно отметить тот факт, что с начала года объём задолженности без просроченных платежей практически не уменьшился. Увеличение объёма «дефолтной» задолженности происходило, судя по динамике, преимущественно за счет нарастания просрочки по «старым» кредитам, уже имевшим просрочки более 31 дня. По мере выдачи ипотечных кредитов и накоплению новой ипотечной задолженности на балансах банков, Аналитический центр АИЖК ожидает постепенной стабилизации доли просроченной задолженности к концу 2010 года и ее постепенного снижения в 2011 году. Объем задолженности по ипотечным кредитам, по которым не было допущено ни одного просроченного платежа, либо срок просрочки не превышает одного месяца, по итогам года должен составить не менее 90%.
В сентябре 2010 года Агентством по ипотечному жилищному кредитованию было рефинансировано 3702 ипотечных кредита на сумму 4,3 млрд рублей, что составляет 13% в количественном и 11,9% в денежном выражении от всех выданных в этот период ипотечных кредитов. За три квартала 2010 года АИЖК рефинансировало 34,167 тыс. ипотечных кредитов на общую сумму в 37,1 млрд рублей, что составляет 18,2% в количественном и 15,8% в денежном выражении от всех выданных в этот период ипотечных кредитов.
Доля ипотечных кредитов, рефинансированных АИЖК, в общем количестве предоставленных ипотечных кредитов в 2009 – 2010 гг., %
Причинами снижения объема рефинансирования и доли АИЖК в третьем квартале 2010 года стали рост выдачи кредитов банками по собственным программам в связи с восстановлением рынка ипотечного кредитования, а также целенаправленная политика Агентства, имеющая своей целью развитие специальных продуктов (военная ипотека, кредиты для распорядителей материнского капитала, кредиты, выдаваемые на покупку жилья на первичном рынке).
Материал предоставлен АИЖК
На первичного рынке жилья Москвы продолжается как постепенный рост цен, так и рост предложения, что свидетельствует о стабилизации наметившейся тенденции активизации рынка жилой недвижимости.
Предложение
В октябре 2010г. продолжилась тенденция роста предложения, начавшаяся еще в августе. Так, в октябре по сравнению с сентябрем число представленных к продаже квартир увеличилось на 11,9% и составило 16920.
Число впервые выставленных на продажу квартир также значительно выросло, в октябре по сравнению с сентябрем на 20%, и составило 4789.
.jpg)
Рост предложения в основном обусловлен ростом числа впервые выставленных на продажу квартир, что является следствием открытия продаж в ряде крупных проектов.
Наибольшая доля предложения приходилась на ценовой сегмент от 150000 до 200000 руб.кв.м. и составляла 43%.
Чуть меньше, а именно 39%, составляла доля предложения ценового сегмента от 100000 до 15 000 руб.кв.м.
Доля предложения в наиболее доступном ценовом сегменте до 100000 руб.кв.м. составляла 9%.
На долю наиболее дорого ценового сегмента от 200000 до 250000 руб.кв.м. приходиться также 9%.
.jpg)
Наибольшая доля предложения новостроек Москвы приходиться на монолитно-кирпичные дома и составляет 48%.
39% приходиться на монолитные дома и лишь 13% составляет доля панельных домов.
.jpg)
Спрос
По-прежнему наибольшим спросом пользовались двухкомнатные квартиры, однако, по сравнению с предыдущим месяцем спрос на данный тип квартиры снизился на 5% и составил 41%.
На 4% увеличился спрос на однокомнатные квартиры. Доля данного типа квартир в структуре спроса по комнатности составляла 39%.
18% пришлось на спрос по трехкомнатным квартирам, в сравнении с предыдущим месяцем доля спроса на данный тип квартир не претерпела изменений.
Лишь 2% составила доля спроса на многокомнатные квартиры, относительно предыдущего месяца данный показатель также не претерпел значительных изменений.
В динамике обращений по квартирам с привлечением ипотечного кредитования наблюдался рост.
Так в октябре на долю обращений с привлечением ипотечного кредитования приходилось 18%, против 16,3% в сентябре.
.jpg)
Ценовая ситуация
В октябре на рынке первичного жилья наблюдается рост стоимости 1 кв. м. как в долларовом, так и в рублевом эквиваленте.
Стоимость 1 кв.м. в рублях в октябре составила 152000, что на 2,5% больше, чем в сентябре. Стоимость кв.м. в долларах находилась на уровне 4935, что также на 2,5% больше относительно сентября.
В октябре 2010г. в сравнении с началом года рост цен в рублевом эквиваленте составил 41%, в то время как в долларовом эквиваленте - 36,4%.
.jpg)
Средняя стоимость 1 кв.м. в октябре в объектах эконом-класса составляла около 113000 руб., в проектах комфорт-класса находилась на уровне около 133500 руб., в новостройках бизнес-класса около 169000 руб.
Резюме
В октябре 2010 г. на рынке первичного жилья наблюдался явный рост предложения, так число представленных к продаже квартир составляло 16920 (+11,9%).
Число впервые выставленных на продажу квартир также значительно выросло, и составляло 4789 (+20%).
Рост предложения в основном обусловлен ростом числа впервые выставленных на продажу квартир, что является следствием открытия продаж в ряде крупных проектов.
Наибольшая доля предложение приходилась на монолитные дома в ценовом сегменте от 150000 до 200000 руб.кв.м.
По-прежнему наибольшим спросом пользовались двухкомнатные квартиры, в то время как менее востребованными остаются многокомнатные квартиры.
В динамике обращений по квартирам с привлечением ипотечного кредитования в октябре наблюдался рост.
В октябре на рынке первичного жилья наблюдался рост стоимости кв.м. как в долларовом, так и в рублевом эквиваленте. Стоимость кв.м. в рублях в октябре составляла 152000 (+2,5%), в долларах 4935 (+2,5%).
На рынке первичного жилья продолжается как рост цен, так и рост предложения, что свидетельствует о стабильной наметившейся тенденции активизации рынка.
Материал предоставлен «НДВ-Недвижимость»