Застройщики борются за спрос
Спрос на первичном рынке недвижимости в Петербурге, по разным оценкам, сократился на 20-50%. С осени наметилось увеличение интереса со стороны покупателей, и небольшой рост спроса до конца года будет, однако эксперты не ждут глобальных перемен – рынок останется в состоянии стагнации.
По данным Комитета по строительству Петербурга, за девять месяцев 2015 года в городе было сдано в эксплуатацию 1,942 млн кв. м жилья, что составляет 71,9% от общего объема запланированного ввода. Лидером по вводу стал Приморский район, в котором на 1 октября построено 277,5 тыс. кв. м. На втором месте – Пушкинский район, где введено в эксплуатацию 256,7 тыс. кв. м. Третье место занял Московский район с показателем 217,8 тыс. кв. м.
Сезонный всплеск
Участники рынка недвижимости Петербурга констатируют значительное снижение спроса на жилье. Любава Пряникова, старший консультант департамента консалтинга компании Colliers International в Санкт-Петербурге, говорит, что снижение спроса на первичном рынке в первом полугодии 2015 года по сравнению с аналогичным периодом 2014 года составило 30-40% в зависимости от сегмента.
Со своей стороны, Полина Яковлева, директор департамента жилой недвижимости NAI Becar, отмечает, что в начале года спрос на жилье снизился вдвое, но в сентябре был отмечен традиционный подъем спроса в среднем на 30%, что связано с началом делового сезона и желанием покупателей воспользоваться льготной ипотекой до окончания программы субсидирования. На данный момент застройщики продолжают стимулировать спрос путем скидок. По словам эксперта, на текущий момент наибольшую долю предложения на первичном рынке жилья в Петербурге составляют однокомнатные и квартиры-студии. Доля малогабаритного жилья сегодня достигает 33% и превалирует в структуре спроса.
Ольга Трошева, руководитель КЦ «Петербургская недвижимость», подтверждает, что по итогам III квартала 2015 года наблюдалось существенное увеличение объема продаж строящегося жилья на территории Петербурга и пригородной зоны Ленинградской области по сравнению со II кварталом 2015 года.
«За три месяца с июля по сентябрь было продано 1,02 млн кв. м жилой недвижимости на первичном рынке, что на 27,4% больше, чем в предыдущем квартале текущего года. В III квартале было заключено около 23,27 тыс. сделок с новостройками. Наибольшее увеличение объема продаж отмечается на территории Петербурга, где прирост по сравнению с показателями II квартала составил 34%. В пригородной зоне Ленинградской области объем продаж вырос на 18%», – прокомментировала Ольга Трошева.
Екатерина Гуртовая, директор по маркетингу и продажам компании «ЮИТ Санкт-Петербург», также констатирует сокращение спроса по итогам девяти месяцев 2015 года на 30-50%. Но по ее мнению, так обстоят дела исключительно у стабильно работающих компаний, имеющих хорошую репутацию. А у застройщиков с менее устойчивым положением или просто небольших компаний ситуация может быть еще сложнее.
Как и коллеги по рынку, Екатерина Гуртовая отмечает, что в сентябре и начале октября наметился явный рост спроса, по ее словам, это связано с тем, что покупатели «более-менее освоились в новых реалиях, с новым курсом рубля и ценой нефти и вновь стали активнее приобретать жилье, в первую очередь для себя».
Новые проекты держат продажи
По данным Colliers International в Санкт-Петербурге, на начало IV квартала 2015 года первичные продажи жилья открыты более чем в 600 объектах, включая разные очереди комплексов. Основная доля объема рынка жилой недвижимости приходится на массовый класс, к которому относятся сегменты комфорт и эконом – 89%, или 9,3 млн кв. м из 10,5 млн кв. м общего объема.
Светлана Денисова, начальник отдела продаж ЗАО «БФА-Девелопмент», констатирует, что процент снижения объема продаж у каждой конкретной компании зависит от того, выводил ли застройщик на рынок новый объект или нет. «Вывод нового проекта сопровождается пиком продаж: покупатели стараются приобрести жилье по минимальным ценам, на начальной стадии совершаются инвестиционные покупки. На объектах, где состоялось открытие продаж, снижение спроса оказалось минимальным, а в компаниях, где вывода нового объекта не было, произошло заметное снижение. Наша компания тоже фиксировала снижение спроса. В конце I квартала появилась ипотека с господдержкой, которая служит подспорьем и является основным драйвером спроса, что позволяет смягчить негативные факторы, влияющие на рынок».
В свою очередь, Любава Пряникова отметила, что, несмотря на сообщения о банкротстве различных строительных компаний, говорить о массовой заморозке проектов на рынке не приходится. «Конечно, объем вывода на рынок проектов сократился, но тем не менее за девять месяцев 2015 года было выведено в продажу около 100 проектов (включая отдельные секции и очереди уже строящихся проектов) совокупной площадью квартир более 1,3 млн кв. м», – прокомментировала эксперт.
Цены не падают
Участники рынка недвижимости не отмечают значительного колебания в ценах на недвижимость. Полина Яковлева говорит, что цены на квартиры держатся на уровне 2014 года. «Средняя стоимость квадратного метра в жилых комплексах эконом-класса составляет 85 тыс. рублей, комфорт-класса – 105 тыс. рублей.
Приобрести жилье в объектах высокого ценового сегмента можно примерно за 150 тыс. рублей за 1 кв. м», – пояснила эксперт. Со своей стороны, Светлана Денисова считает, что на прежнем уровне цены поддержит еще одно важное явление: вывод в продажу новых объектов сократился почти на 40% по отношению к прошлому году. «Уменьшающийся объем предложения не позволит снизить стоимость квадратного метра. В конце текущего года в связи с тенденцией сокращения объема предложения возможен рост в пределах 5-7%. Ограничителем для уменьшения стоимости служит произошедшее снижение курса национальной валюты. Происходит рост себестоимости строительства. Кроме того, недвижимость в Петербурге не может стоить дешевле, чем в других, более скромных, но крупных городах России, в которых рынок менее насыщен», – добавляет она.
По мнению Юлии Ружицкой, руководителя департамента недвижимости массового спроса «ЛСР. Недвижимость – Северо-Запад», динамика цен в каждом конкретном проекте зависит от спроса на квартиры в нем. «Предпосылок к резкому изменению стоимости квадратного метра на первичном рынке Петербурга нет. Застройщики продолжат также предлагать покупателям акции и спецпредложения, в рамках которых можно будет выгодно купить квартиру в новом доме», – заключила Юлия Ружицкая.
Мнение:
Петр Буслов, руководитель аналитического центра «Главстрой-СПб»:
– По итогам 2015 года на рынок первичной недвижимости Санкт-Петербурга будет выведено порядка 2-2,5 млн кв. м жилья. Это примерно в два раза ниже показателей прошлого года, кода застройщики вывели на рынок около 5 млн кв. м жилой недвижимости. До конца текущего года цены на уже выведенные на рынок проекты жилой недвижимости, скорее всего, останутся на текущем уровне. Возможно их краткосрочное снижение в рамках акций, проводимых застройщиками. При этом новые проекты, продажи в которых только будут открыты в октябре-декабре, могут радовать покупателей интересными ценовыми предложениями. В среднем по рынку мы ожидаем снижение цен на строящееся жилье в пределах 5-7% по отношению к аналогичному периоду 2014 года.
Вера Сережина, директор управления аналитического маркетинга компании RBI:
– Продуктовые предложения застройщиков отличаются разнообразием, многие проекты комфорт-класса могут конкурировать с отдельными предложениями в бизнес-классе. Девелоперы «комфорта» стремятся создать лучший продукт и привлечь своего покупателя как дополнительными опциями, так и скидками. Лето и осень – период разнообразных предложений от застройщиков, начиная от скидки на 1 кв. м и заканчивая выгодной ценой машино-места.
Екатерина Гуртовая, директор по маркетингу и продажам компании «ЮИТ Санкт-Петербург»:
– Прогнозы дальнейшего развития рынка недвижимости зависят от множества факторов как экономического характера, влияющих на рынок и покупательский спрос, так и внерыночных, в частности новых предложений властей, касающихся деятельности застройщиков в Петербурге. Мы надеемся, что тенденция к росту спроса, обозначившаяся в сентябре – начале октября, получит дальнейшее развитие и в IV квартале 2015 года, и в 2016 году. Очевидно и то, что клиенты будут все более внимательно смотреть не только на цену жилья (по крайней мере в сегменте комфорт-класса и выше), но станут еще более требовательно относиться к выбору застройщиков. И это абсолютно обоснованно – покупателям следует очень пристально оценивать реальную надежность компаний, стремясь получить максимум дополнительной информации для подтверждения их финансовой устойчивости.
.jpg)
Специалисты Becar Realty Group оценили основные итоги и тенденции рынка жилой недвижимости Петербурга в мае 2009 г.
Сложные условия рынка поставили застройщика в жесткую зависимость от покупателя, поэтому строительные компании всеми силами стараются привлечь финансовые потоки, снижая цены на объекты. Однако объекты, реализация которых началась до кризиса, имеют высокую себестоимость, ниже которой цены опускать нельзя. По словам директора АН «Бекар» Сергея Козлова, разница в себестоимости проектов, которые были начаты до кризиса и после него, может достигать 100%. Надо учитывать, что только земля (один из показателей, заложенных в себестоимость объекта) в связи с экономическими сложностями подешевела в среднем раза в два. В результате строительные компании не всегда могут без убытка себе снижать цену объекта до того уровня, который ожидают покупатели.
По данным ИИЦ «Недвижимость Петербурга», по сравнению с апрелем стоимость квартир на вторичном рынке снизилась на 2,8% и составила 82364 руб./кв.м. По сравнению с сентябрем 2008 г. средняя цена снизилась на 18,3%.
Сергей Козлов считает, что с точки зрения реальных цен и объема спроса, рынок сейчас откатился примерно к 2005 г. Наиболее востребованными и перспективными становятся проекты эконом-класса небольшой площади, построенные с применением экономичных материалов. «Главным индикатором рынка в ближайшей перспективе будет жилая недвижимость в сегменте эконом-класса, которая не умрет. Сегмент элитной недвижимости всегда был небольшим, а вот бизнес-класс пострадал сильней всего. Учитывая эти особенности рынка, строительные компании будут вынуждены ориентироваться именно на такой спрос и оптимизировать конечный продукт в соответствии с этими показателями спроса», – рассказывает Игорь Лучков.
Рынок аренды жилья
Цены на аренду однокомнатных квартир варьируются от 12-13 тысяч руб./мес. (в Красносельском, Кировском районе) до 40-50 тысяч руб./мес. (квартиры площадью порядка 50 кв. м в новых кирпичных, кирпично-монолитных домах). По словам директор департамента аренды АН «Бекар» Елена Исаенко стоимость квартиры, расположенной рядом с метро в наиболее популярных районах (Приморский, Выборгский, Фрунзенский), будет выше – на уровне 15-18 тысяч руб./мес. Двухкомнатные квартиры рядом с метро можно снять от 20 тыс. рублей в месяц).
В целом в апреле-мае цены на аренду квартир медленно снижались равномерно во всех сегментах рынка: от эконом до элит-класса. За два весенних месяца в среднем цены на аренду снизились на 5%. Елена Исаенко полагает, что до конца лета динамика цен на рынке аренды жилого фонда не изменится. В дальнейшем, цены на ликвидные объекты – квартиры эконом-класса и уникальные объекты элит-класса – будут расти наиболее быстрыми темпами.
Итоги
На сегодняшний день стратегия большинства строительных компаний – это выживание на рынке. «Учитывая нынешнюю ситуацию, застройщики пытаются довести до конца и сдать объекты на стадии готовности более 80% и выручить за них деньги», – говорит директор АН «Бекар» Сергей Козлов. Замораживание строительства объекта на высокой стадии готовности – это самая крайняя мера, так как для застройщика это означает поставить под удар все те средства, которые были вложены в объект. Если продажи на объекте не ведутся, все равно необходимо платить за землю, содержание объекта, налоги. Таким образом, компания фиксирует убыток, что на данный момент критично.
По мнению директора по консалтингу и оценке Becar Realty Group Игоря Лучкова, при продолжающемся снижении спроса могут в значительной степени пострадать около 70% компаний инвестиционно-строительной отрасли.
Директор Департамент маркетинга Наталия Черейская
Материал предоставлен компанией Becar
.jpg)
Внешняя благоприятная конъюнктура в мае 2009 года способствовала дальнейшему росту российских фондовых индексов и укреплению рубля. В связи с этим номинально индексы рынка коммерческой недвижимости в долларах выросли. Однако в реальности на внутреннем рынке кризисные процессы продолжаются, спрос на недвижимость по-прежнему низкий, что привело к падению цен на торговые и офисные помещения в среднем на 3-4% в рублях за май
Банки предпринимают попытки отчуждения имущества у несостоятельных заемщиков (на офисном рынке: «Балтийский банк» отстаивает свои права на офисы в комплексе «Монблан» компании «Строймонтаж», на рынке торговой недвижимости: «МДМ-Банк», кредитор собственника здания торгового центра «Перинные ряды» на Думской улице, 4 требует продажи активов в счет взыскания задолженности, начальную цену банк просит назначить в размере $34,9 млн.)
Индикаторы рынка коммерческой недвижимости:
|
Индикаторы |
31.05.09 |
Изменение за май 2009, % |
Изменение с начала кризиса, % |
|
Средняя арендная ставка на торговые помещения, $/кв. м/мес. |
32,8 |
6,6% |
-42,5% |
|
Средняя арендная ставка на офисные помещения, $/кв. м/мес. |
23,4 |
5,9% |
-38,4% |
|
Средняя цена продажи торговых помещений, $/кв. м |
3605 |
4,0% |
-35,3% |
|
Средняя цена продажи офисных помещений, $/кв. м |
3267 |
3,9% |
-27,1% |
Примечания:
Цены и ставки указаны по данным «открытого» предложения без учета скидок
Изменение цен и ставок рассчитано в долларах США
Началом кризиса в расчете считается сентябрь 2008 года
Офисы
Месяц назад Аналитический департамент ГУД уже сообщал, что после корректировки арендных условий отток арендаторов из бизнес-центров сократился. Собственникам бизнес-центров, идущим на уступки арендаторам, удается привлечь арендаторов. В мае
Минимальные цены продажи офисных зданий составляют 20 000 руб. за кв. м. Так, например, коммерческие здания на Уральской ул. продаются сейчас по цене от 20 000 руб. за кв. м, на Обводном канале – от 30 000 руб. за кв. м. Цена офисов класса В начинается от 45 000 руб. за кв. м.
Торговля
Реальные денежные доходы населения за период январь-апрель 2009 года снизились на 15,2% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года, розничный товарооборот за тот же период упал на 6,8%. Так как тенденция падения реальной заработной платы сохраняется, аналитики Гильдии управляющих и девелоперов прогнозируют более высокие темпы падения розничной торговли в ближайшие месяцы.
Наиболее значимым событием на рынке торговой недвижимости в мае стало решение о продаже холдингом «Адамант» долей в ТРК «Заневский Каскад» и ТЦ «Заневский Каскад-2» (40% и 50% соответственно). Заинтересованный покупатель - ГК «Здоровье» (экс-владелец сети «Копейка»). Кроме торговых комплексов у ст.м. «Ладожская» обсуждается возможность продажи «Адамантом» ТРК «Континент» на Стачек пр. и на Байконурской ул.
Гостиницы
В первом квартале 2009 года в Санкт-Петербурге были введены 2 гостиницы: Courtyard by Marriott на наб. канала Грибоедова 166, лит. А на 274 номера и Москва (3 оч.) на пл. Александра Невского, 2, лит. Б на 90 номеров. Всего в 2009 году ожидается ввод 1500-2000 номеров.
Увеличилось число «замороженных» строящихся объектов (Sheraton в Пулково, Domina Prestige на Большой Морской ул., Starwood на наб. реки Карповки, отель в составе комплекса «Невский Коллизей» и др.). С целью экономии крупные гостиницы «замораживают» часть номерного фонда (Гранд Отель Европа, Коринтия Невский Палас, Park Inn на пл. Победы).
Тем не менее, число новых заявленных проектов гостиниц велико. Интерес к гостиничным проектам в условиях кризиса остается, только в 2009 году были обнародованы следующие планы по строительству гостиниц:
Финская гостиничная сеть Sokos Hotel, владеющая в Санкт-Петербурге тремя отелями, планирует открыть еще 5 отелей под брендом Sokos
Компания «Отель-инвест» заявила о планах строительства отеля на 165 номеров на ул. Маяковского, 5, управлять которым будет французская сеть Accor
Структура корпорации «Элис» - «Инвестиционная группа «Отель» - получила на изыскательские работы участок около «Владимирского пассажа» под строительство гостиницы
Компания «Конкорд Менеджмент и Консалтинг», заявила о планах реализации рядом с Парком 300-летия проект Центра водного туризма, включая отель 4* на 150 номеров, несколько конгресс-холлов и предприятия общественного питания и развлечений
УК «Питер» до
Компания «Причал» заявила о планах строительства на Малом пр. Васильевского острова трёхзвёздочного отеля на 100 номеров
Сеть Hilton подписала протокол о намерениях с собственником комплекса зданий на Английской наб., 62-64 — компанией «Братина»
Компания «Балтийский монолит» планирует построить к 2012 году гостиничный комплекс на 126 номеров на Английской наб., 72.
Загрузка отелей в I квартале
Цена номера оказывает все большее влияние на спрос. Большинство гостиниц применяют различные меры повышения заполняемости: спецпредложения (пакеты выходного дня, клубные скидки, скидки на проживание больше 1 дня и т.д.), скидки на дополнительные услуги. Однако существенного падения стоимости проживания не произошло.
Стоимость проживания в двухместном стандартном номере в гостиницах Петербурга в
|
Категория |
Сезон |
||
|
Низкий |
Средний |
Высокий |
|
|
5* |
8450-11400 |
9200-16600 |
12500-24200 |
|
4* |
4000-10300 |
4500-14000 |
5400-18700 |
|
3* |
2200-4000 |
2200-6000 |
2500-8000 |
|
Эконом-класс и мини |
600-3100 |
1000-5000 |
1500-5500 |
Материал предоставлен ГУД