Государствено-частная десятина
Уже почти десять лет чиновники всех уровней твердят о необходимости развития схемы государственно-частного партнерства при реализации масштабных проектов. Но пока доля инвестпроектов, реализуемых по схеме ГЧП в России, составляет не более 10%.
Преимуществом государственно-частного партнерства является реализация довольно масштабных проектов, на которые без помощи государства даже не выйти. Как правило, ГЧП предполагает, что не государство подключается к проектам бизнеса, а, наоборот, государство приглашает бизнес принять участие в реализации общественно значимых проектов.
К плюсам ГЧП традиционно относят снижение инвестиционной нагрузки на госбюджет, повышение качества создаваемых объектов или оказываемых услуг, распределение рисков проекта между частным и государственным секторами и, наконец, надёжную занятость для бизнеса. Приоритетными направлениями финансирования проектов по схеме ГЧП являются социально значимые объекты или проекты в сфере строительства, транспорта, энергетики, медицины, образования, культуры и спорта.
В России ГЧП получило развитие только в последние 2-3 года. До этого бизнес и государство предпочитали объединяться только для выполнения крупных проектов – таких, как добыча полезных ископаемых, выработка энергии, строительство дорог и т.д. В западных странах частный бизнес привлекают в первую очередь для участия в сравнительно небольших проектах – общественный транспорт, строительство школ и больниц, ремонт уже имеющихся объектов и т.д. В России нечто подобное начало появляться только в последние годы.
Слабое развитие
Генеральный директор ООО «Дудергофский проект» Василий Вовк отмечает, что государственно-частное партнерство, с точки зрения девелопера, сейчас слабо применяется в Санкт-Петербурге. В основном, такая схема используется для строительства социальных объектов, но на данный момент городские власти это не поддерживают. С момента продвижения первых схем ГЧП в России прошло около 20 лет. Однако широкого распространения столь известный на западе инструмент в нашей стране так и не получил, а проекты на основе ГЧП можно пересчитать по пальцам. «Тормозит развитие применение схем ГЧП в России отсутствие необходимой правовой базы для их реализации, низкий уровень гарантии государства относительно неизменности условий проекта, недостаточная проработанность самих проектов. Еще одним из препятствий массового использования механизма государственно-частного партнерства является недостаточно эффективное управление государственным сектором рисками, возложенными на него в соответствии с принятой схемой ГЧП», - считает господин Вовк.
Многие инвесторы не уверены в формате ГЧП, так как это всегда долгосрочные проекты, а при смене власти, как известно, меняются правила игры, в том числе по уже реализуемым проектам, в которые инвестор успел вложить свои средства.
«На мой взгляд, на российском рынке у инвесторов пока слишком мало опыта работы с ГЧП. Далеко не все участники четко понимают, как и на основе чего работает такая система. В этой связи треть проектов ГЧП в России остаются нереализованными. При этом на западе доля неудачных проектов ГЧП существенно меньше - в развитых странах около 1%, в развивающихся – в районе 5%», - подсчитала Ольга Пономарева, вице-президент ГК Leorsa, инвестор БЦ Eightedges.
По ее подсчетам, сегодня в России объем проектов ГЧП составляет около 10%. «На западе в ряде стран этот показатель существенно выше, так, в Италии доля таких проектов составляет около 30%. Это неудивительно, если учесть, что мы отстаем от запада лет на пять с точки зрения институционального развития. На мой взгляд, развитие данного сферы тормозит несовершенство нашей законодательной базы, нехватка качественных проектов, а также отсутствие органов власти, ответственных за реализацию данных проектов», - говорит госпожа Пономарева.
Разделить риски
Эксперты полагают, что сокращение бюджета и урезание госрасходов не должно сказаться на реализации проектов по схеме ГЧП.
Роман Черленяк, руководитель практики корпоративного и договорного права Юридической фирмы "ЮСТ" отметил: « Зарубежный опыт показывает, что сокращение государственных расходов вовсе не обязательно должно сопровождаться сворачиванием общественно-значимых проектов. Зачастую их реализация возможна и без прямого бюджетного финансирования. Объекты публичной собственности могут передаваться во временное владение и пользование частным инвесторам, которые, принимая на себя значительную часть расходов по их созданию (модернизации), получают право извлекать доход на этапе последующей эксплуатации. Речь, как правило, не идет о сверхприбыли, но обеспечить возврат инвестиций и стабильный денежный поток вполне возможно».
Ольга Шарыгина, управляющий директор департамента управления активами (Asset Management) NAI Becar с коллегой согласна: «В нынешних условиях секвестирования бюджетов схема государственно-частного партнёрства вполне реальна. В большинстве случаев ГЧП применяется в рамках проектов по строительству транспортной инфраструктуры. Риски реализации таких проектов заключаются в отсутствии чётких законодательных норм, регулирующих переход прав собственности. Таким образом, инвесторы рискуют остаться ни с чем».
Надо сказать, что законодательство в сфере ГЧП в течение последних десяти лет переживало бурное развитие и на сегодняшний день предоставляет участникам широкий набор инструментов. Активно применяются на практике и доказали свою эффективность механизмы долгосрочной аренды, концессии. С другой стороны, есть и совершенно новая конструкция соглашения о государственно-частном партнерстве (на базе федерального закона от 13.07.2015 № 224-ФЗ, который вступит в силу с 1 января 2016 г.). Как отмечает господин Черленяк, важным шагом в этом направлении стало нормативное закрепление частной инициативы – процедуры, допускающей возможность заключения договора с инициатором проекта без конкурса (при отсутствии иных заинтересованных претендентов).
В числе же факторов, препятствующих повсеместному распространению ГЧП, эксперты также отмечают высокий уровень инфляции, недостаток «длинных денег» в экономике и отсутствие сложившейся правоприменительной практики. «Для качественного изменения ситуации необходима долгосрочная государственная политика, ориентированная не только на решение государственных задач, но также на поддержку и защиту интересов частных инвесторов», - резюмирует господин Черленяк.
В идеале ГЧП предполагает не только совместные действия по проекту, но и разделение рисков. Макроэкономические, политические и законодательные риски – государству, технологические, эксплуатационные и финансовые – бизнесу.
Мнение
Андрей Макаров, управляющий партнер БЦ «Сова»:
-Перспективы ГЧП в России, на мой взгляд, спорные. В текущих кризисных условиях я не думаю, что найдутся интересанты, желающие принять участие в проекте ГЧП. Такой вид партнерства задействуется при реализации долгосрочных и стратегически важных для города проектов, например, ключевых автомагистралей. Минусы участия в ГЧП – отсутствие гарантий и долгосрочность проектов. Не каждый инвестор может планировать свое участие в столь долгосрочных проектах, при том, что кризисы у нас случаются каждые три года.
Мнение
Ольга Пономарева, вице-президент ГК Leorsa, инвестор БЦ Eightedges:
-Инструмент ГЧП в большей степени применяется для решения масштабных инфраструктурных задач, в частности, для развития транспортной инфраструктуры – строительства развязок, объездных дорог, аэропортов, мостов и т.д. Из проектов, которые сейчас на слуху – сотрудничество правительства и застройщиков по проекту строительства платной дороги в обход Мурино и Нового Девяткино. На втором месте по использованию ГЧП находятся проекты комплексного развития территорий, в частности, индустриальные парки, агропарки, особые экономические зоны и т.д.
Предложение
По данным, собранным компанией NAI Becar, в I квартале
Общий объем предложения качественных офисных площадей (классов А, В и С) достиг 2 521 тыс. кв. м, прирост к уровню конца
Общий объем предложения высококачественных офисных площадей (классов А, В) по итогам I квартала составил 1 898,4 тыс. кв. м. Все новые объекты позиционируются в классах А и В. Две трети всех введенных площадей приходится на объекты нового строительства, остальные – реконструкция зданий.
Обеспеченность качественными офисными площадями на тысячу жителей города составила
Качественная структура офисных площадей, введенных в бизнес-центрах Санкт-Петербурга в I квартале
.jpg)
Новые офисные центры открылись в пяти административных районах города – Адмиралтейском, Выборгском, Красногвардейском, Фрунзенском и Центральном. Качественная структура ввода по районам представлена на рис. ниже.
На районы исторического центра – Адмиралтейский и Центральный – пришлось 44% общей площади (18,6 тыс. кв. м) в четырех объектах.
Спрос
По сравнению с IV кварталом
По размерам запрашиваемых в аренду площадей спрос сдвинулся в сторону постепенного укрупнения: от небольших офисов (15–50 кв. м) до средних (100–200 кв. м). Также брокеры отмечают возрастание интереса к офисам 300–500 кв. м.
Заполняемость бизнес-центров класса С близка к 100%. Офисные объекты классов В/В+ заполнены на 60–90% (в зависимости от местоположения), объекты класса А – на 75–95%.
Спрос на покупку офисных площадей в I квартале текущего года не увеличился.
Арендные ставки и цены продаж
Существенных изменений ставок аренды по сравнению с концом
В среднем, по Санкт-Петербургу в I квартале
класс А – 900–2 000 руб./кв. м/месяц;
класс В – 600–1 300 руб./кв. м/месяц;
класс С – 500–950 руб./кв. м/месяц.
Заявленные на рынке Санкт-Петербурга в январе–марте
По сообщениям брокеров, переговоры о продаже офисных объектов ведутся, но реальных сделок практически нет, либо они не афишируются.
Прогноз развития рынка
По данным, собранным компанией NAI Becar, согласно заявлениям девелоперов и с учетом проектов, сроки сдачи которых перенесены, в
На конец года общий объем качественного предложения площадей в бизнес-центрах классов А, В и С составит порядка 2,71–2,73 млн кв. м (см. рис. ниже).
Темпы прироста общего объема рынка по итогам текущего года прогнозируются на уровне 9,4–10,2%, т.е. сохранятся на уровне прошлогодних.
Тенденции рынка бизнес-центров
Текущее состояние рынка бизнес-центров Санкт-Петербурга характеризуется стабильностью.
Прирост общего объема предложения по итогам I квартала
Активизировались работы по отдельным приостановленным проектам. Крупные девелоперские проекты, включающие офисную составляющую, подвергаются реконцепции с целью минимизировать риски.
Помимо традиционного ввода крупных объектов очередями, получила распространение практика разбиения на лоты даже внутри одного здания. Запуск в эксплуатацию части площадей, к примеру, 3–5 тыс. кв. м, требует меньших вложений и позволяет избежать замораживания объекта в целом в ожидании достаточного объема инвестиций.
Ставки аренды стабилизировались. В
Сокращаются диапазоны разброса ставок внутри одного объекта, которые существенно дифференцировались в период кризиса. Преференции возможны только для старых клиентов или арендаторов больших площадей.
По размерам запрашиваемых в аренду офисов спрос сдвинулся в сторону площадей 100–200 кв. м.
Цены продаж офисов в бизнес-центрах, заявляемые девелоперами, в течение I квартала
Рынок пластиковых окон Петербурга и Ленобласти в 2010 году продемонстрировал положительную динамику и вырос примерно на четверть. По данным производителей пластиковых окон, совокупный объем произведенной в Петербурге продукции составил около 5 млн кв. м., что в денежном эквиваленте составляет примерно 370 млн EUR. Многие аналитики прогнозируют дальнейшее увеличение объемов оконной отрасли в 2011 году еще на 10%.
Сценарий развития петербургского рынка пластиковых окон в 2010 году шел в соответствии с общероссийскими тенденциями. По информации отраслевого центра «О.К.Н.А. Маркетинг», на рост оконного рынка повлияло в первую очередь постепенное восстановление макроэкономических показателей, а также отложенный спрос на пластиковые окна 2009 года. Отрасль вновь показала положительную динамику благодаря частному покупателю, а вот строители уже второй год подряд не могут «догнать» докризисные показатели, а потому не являются лидирующими потребителями продукции производителей пластиковых окон.
Экономические коллизии серьезно ударили по оконному рынку – в 2009 году он сократился на 33% по России, а в Петербурге и Ленобласти эта цифра, по информации игроков рынка, достигла 50%.
Частный потребитель лидирует
Рынок производителей металлопластиковых окон Северо-Запада, включая Петербург, составляет примерно 10-12% от объема общероссийской отрасли. По мнению Евгения Яковлева, директора департамента по сбыту и поддержке клиентов ООО «Декенинк Рус», он мало чем отличается от федерального рынка в целом. До кризиса в этой отрасли в Петербурге работало около 300 производителей металлопластиковых окон. Однако по сравнению с 2009 годом в 2010 году число игроков значительно сократилось. По мнению Сергея Андреева, генерального директора компании «Окна от природы», количество игроков оконного рынка в кризис немного сократилось в основном за счет исчезновения мелких компаний, и сейчас отрасль насчитывает 250-260 производителей металлопластиковых окон. В свою очередь, Денис Смирнов, директор ТД «Проплекс» в Санкт-Петербурге, отметил, что кризис серьезно повлиял и на предприятия средней руки, и даже большинство крупных участников рынка сократили объемы производства в два-три раза. «Сейчас происходит перераспределение ролей на рынке: появляются новые лидеры, распадаются и гибнут старые «герои»», – резюмировал эксперт. На его взгляд, это прежде всего вызвано отсутствием денег на строительном рынке – ведь до кризиса более 50% рынка обеспечивали продажи на «корпоративном рынке», то есть реализация окон строительным компаниям. «Сейчас новых строек в коммерческом секторе нет. Старые объекты требуют остекления, но деньги на это отсутствуют. Девелоперы предлагают работать «за квадратные метры», но на эту систему оплаты готовы немногие, поэтому этот строительный сектор в данный момент большого интереса для производителей окон не представляет», – добавил господин Смирнов.
На первом месте среди основных потребителей светопрозрачных конструкций в Петербурге и Ленобласти стоит частный покупатель, на долю которого приходится 65-70% всех заказов. Основными направлениями работ в индивидуальном остеклении являются замена окон во вторичном жилом фонде и установка светопрозрачных конструкций в загородных и дачных домах. На втором месте по потреблению располагается строительный рынок, потребляющий 20-25% произведенной продукции (причем около 70% заказов из них составляют бюджетные стройки). Коттеджное строительство «оттягивает» на себя от 5 до 10% сделок и занимает третью строчку в списке.
Большинство производителей отмечают, что отрасль светопрозрачных конструкций очень сильно зависит от сезонных моментов. В зимний период продажи оконной продукции снижается, а весной и летом уровень спроса вновь увеличивается. Кроме того, эксперты отмечают, что величина производства стеклопакетов напрямую зависит от объемов строительного рынка, который неоднороден по Петербургу и Ленобласти. Так, по информации Парголовского завода современных строительных технологий «Стеклов», в Тихвине и Киришах строят больше, потому и спрос на готовые окна там выше.
Окна по месту
На рынке Петербурга и Ленобласти представлены такие известные европейские производители оконного профиля, как Veka, Rehau, KBE, Gealan, Exprof, Deceuninck и др.; среди российских компаний стоит отметить «Проплекс», который производит профиль по австрийским технологиям и имеет филиалы в 21 субъекте РФ.
Зачастую производители окон работают сразу с несколькими поставщиками профиля и выпускают окна на основе различных компонентов. Среди производителей оконной продукции на рынке Петербурга можно отметить компанию «Окна от природы» (Veka, Санкт-Петербург), «Гласкек» (Deceuninck, Санкт-Петербург), «Форте» (Ivaper, Санкт-Петербург), «Окна Монтаж Строй», «УНР-628» (ТД «Проплекс»).
Еще один бренд, продвигаемый ООО «Северо-Западная металлопластиковая компания», – «Окна Прок», который изготавливает продукцию на базе профилей Veka и Roto, а также петербургские компании WinDoors и «Окна Панорама», которые в прошлом году были отмечены независимым отраслевым центром «О.К.Н.А. Маркетинг» среди лидеров по качеству продаж пластиковых окон. Довольно серьезный объем рынка приходится на долю Парголовского завода современных строительных технологий «Стеклов», использующего ПВХ-профиль Gealan, изготовляемый по лицензии немецкого концерна Gealan Fenster-Systeme, и отечественный ПВХ-профиль Plafen, изготовляемый по австрийской технологии.
По мнению Дениса Смирнова, сегодня потребность в пластиковых окнах в Северо-Западном регионе остается высокой, но из-за отсутствия денег она пока аккумулируется в отложенном спросе. «В будущем, когда деньги снова появятся в реальном секторе экономики, нас ждет цунами спроса», – считает эксперт. В свою очередь, Сергей Андреев отметил, что в настоящее время продолжается рост на комплектующие оконные материалы – металл, стекло. Так, цена на алюминий, доля которого в себестоимости производства светопрозрачных конструкций в зависимости от применяемой профильной системы составляет от 30 до 50%, подскочила на 30%. «Я прогнозирую, что вскоре стоимость стеклопакетов увеличится от 15 до 25 процентов», – заключил он.
Мнение
Роман Айваржи, коммерческий директор ТД «Проплекс»:
– Принятый в ноябре 2009 года закон «Об энергосбережении» и государственный курс, взятый на повышение энергоэффективности экономики и ЖКХ, существенно стимулируют развитие оконного сектора.