Стройки выходят из-под контроля
В кризис заказчики еще больше экономят на строительном контроле (техническом надзоре). Конкуренция среди компаний, которые предоставляют такие услуги, возрастает и заставляет их уходить с рынка или расширять профиль своей деятельности.
Сергей Пичугин, генеральный директор ООО «БЭСКИТ», рассказал, что главная задача строительного контроля (ранее технический надзор) – это оценка качества строительных работ, предусмотренных проектной документацией. «В старые времена технический надзор был обязателен, была отдельная строка в сводном сметном расчете, составлявшая около 2% от стоимости строительно-монтажных работ. Сегодня все экономят, поэтому в первую очередь заказчики отказываются от этой статьи расходов», – прокомментировал ситуацию господин Пичугин.
Екатерина Компанеец, заместитель генерального директора компании «А-эксперт», рассказала, что объемы работ по техническому надзору действительно сократились, что связано со снижением активности на строительном рынке.
Легкий допуск
По мнению Виталия Рохманюка, заместителя генерального директора АО «Центр строительного контроля и экспертиз Ленинградской области», кризисная ситуация приведет к усилению конкуренции на строительном рынке и борьбе за заказчика.
По оценкам Геннадия Киркина, генерального директора ЗАО «Строительная компания «ИРБИС», рынок компаний, оказывающих услуги по строительному контролю, насчитывает несколько десятков. «Но в реальной конкуренции мы сталкиваемся с 7-10 компаниями», – прокомментировал он. Эксперт уверен, что в период кризиса для компаний есть несколько путей развития: «Кто-то, не выдержав жесткой конкуренции, вынужден будет либо полностью уйти с рынка, либо перепрофилироваться. Но, с другой стороны, в сектор оказания услуг строительного контроля приходят новые компании, которые раньше занимались инжиниринговой, девелоперской деятельностью».
Екатерина Компанеец отметила: законодательство предполагает, что обычно организация, которая предоставляет услуги по техническому надзору, совмещает в своей работе несколько видов деятельности. В частности, получает допуск СРО на проектирование зданий и сооружений и на работы по обследованию объектов недвижимости.
По мнению Сергея Пичугина, получить допуск СРО на проведение строительного контроля сегодня вообще не составляет труда. Виталий Рохманюк рассказал, что часть компаний осуществляют только функции строительного контроля, а часть, как, например, АО «Центр строительного контроля и экспертиз Ленинградской области», имеет более широкий спектр услуг, так как, ограничиваясь только одним видом деятельности, компания подвергает себя риску со стороны изменчивого строительного рынка.
Согласно сметным нормам, технический надзор составляет 2,2% от общей стоимости строительно-монтажных работ. Но Сергей Салтыков, генеральный директор компании «ГлавЭнергоСтройКонтроль», констатировал, что такие деньги даже в положительные для строительства в 2013-2014 годы застройщики не готовы были тратить. И в реальности эта доля не превышает 1%.
«Угасание темпов строительства неминуемо приведет к снижению активности в области технического надзора. В данной экономической ситуации мы идем навстречу нашим заказчикам, понимая, что у них падает объем продаж. В этой связи мы также готовы снижать цены на свои услуги, одновременно сокращая свои издержки», – прокомментировал он.
Тенденция на демпинг
Екатерина Компанеец отметила, что в реальности цена технического надзора является договорной. Стоимость зависит от количества дней, проведенных специалистом на объекте, сложности объекта и его удаленности от города. Если нужен каждодневный строительный надзор, то это стоит дороже, чем посещение стройки специалистом раз в месяц.
Со своей стороны, Геннадий Киркин пояснил, что стоимость услуг на рынке варьируется и зависит от размера компании, квалификации специалистов, оказывающих услуги, интенсивности работы специалистов строительного контроля на объекте (сменность, выездной тип работы, постоянное присутствие на объекте), объема предоставленных услуг, а также количества и качества предоставляемой документации. Он констатировал, что на рынке присутствуют элементы демпинга, поэтому в целом по рынку роста цен на услуги строительного контроля не происходит.
«Участвуя практически во всех конкурсах, мы отмечаем существенное снижение стоимости на проведение строительного контроля до семи раз от заявленной. Не представляю, как можно говорить о качестве этой услуги при такой цене», – заключил Сергей Пичугин.
Мнение:
Геннадий Киркин, генеральный директор ЗАО «Строительная компания «ИРБИС»:
– В кризисные периоды, когда объем финансирования проектов снижается, недальновидные заказчики экономят на услугах строительного контроля. Это решение может быть пагубным для проекта, так как несет в себе серьезные риски как для успешной реализации проекта, так и для безопасности строительства.
.jpg)
Макроэкономическая ситуация в июле 2009 г. еще раз доказала свою нестабильность. Большинство игроков рынка недвижимости ждут ухудшения положения. Низкий спрос на коммерческую недвижимость продолжает тянуть вниз цены и арендные ставки. Однако даже после падения ставок аренды и цен продажи на 40-45% рынок вернулся только на уровень 2007 г., тогда как непрерывный рост происходил с 2000 г.
Индикаторы рынка коммерческой недвижимости Санкт-Петербурга за июль 2009 г.
|
Индикаторы |
31.07.2009 |
Изменение за июль 2009, % |
Изменение с начала кризиса,% |
|
Средняя арендная ставка на торговые помещения, $/кв.м/мес. |
29,9 |
-7,1% |
-40,7% |
|
Средняя арендная ставка на офисные помещения, $/кв.м/мес. |
21,4 |
-5,2% |
-40,4% |
|
Средняя цена продажи торговых помещений, $/кв.м |
3303 |
-7,2% |
-43,2% |
|
Средняя цена продажи офисных помещений, $/кв.м |
2960 |
-2,9% |
-42,3% |
Примечания:
Цены и ставки указаны по данным «открытого» предложения без учета скидок
Изменение цен и ставок рассчитано в долларах
Началом кризиса в расчете считается сентябрь 2008 года
Офисы
На офисном рынке Санкт-Петербурга в июле 2009 года произошло несколько значимых событий:
· Следует отметить сделку продажи бизнес-центра класса С на ул. Коли Томчака по цене около 340 USD за кв.м. С 2008 года цена продажи здания площадью 6,4 тыс. кв. м упала в 2 раза со 150 млн. руб. до 70 млн. руб. В результате торгов здание с земельным участком было продано за 70,3 млн. руб. Из крупных сделок по продаже действующих бизнес-центров за последний год цена продажи оказалась наиболее низкой.
· ОАО «Фонд имущества Санкт-Петербурга» на торгах продал здание ДК им. Цюрупы на наб. Обводного канала, 181 за 121,6 млн руб. (более 900 USD за кв. м). Стартовая цена составляла 38 млн. руб. Площадь здания –
Торговля
На рынке торговой недвижимости Санкт-Петербурга продолжается процесс продажи крупных торговых объектов. ТЦ продают как крупнейшие игроки рынка торговых центров Санкт-Петербурга (Адамант, Макромир), так и владельцы единичными объектами. Московская группа РТМ, владеющая ТЦ «Измайловский», ТЦ «Купчино» и ТЦ «Кушелевка», выставила свои объекты в Санкт-Петербурге на продажу еще в конце 2008 года. Однако цена продажи была непривлекательной для покупателей, в июле 2009 года москвичи объявили о банкротстве РТМ. Скорее всего, это повлияет на стоимость оцениваемых активов.
Существенным фактом стало закрытие за долги люксового торгового центра «Vanity Opera». Это первый случай ареста крупного торгового центра в Санкт-Петербурге.
Материал подготовлен аналитиками ГУД
.jpg)
Специалистами Департамента маркетинга Becar Realty Group подготовлен аналитический обзор рынка гостиничной недвижимости Санкт-Петербурга в I полугодии
Анализ рынка гостиничной недвижимости Санкт-Петербурга
Распоряжением Правительства Российской Федерации от 15 июля
По данным Комитета по инвестициям и стратегическим проектам (КИСП), в Санкт-Петербурге на начало 2009 г. действовало 400 гостиниц с номерным фондом 21 382 номера, включая мини-отели и малые гостиницы. Из общего количества только 80 гостиниц имело номерной фонд, равный или превышающий 50 номеров, их общий номерной фонд составлял 16 092 номера. На мини-отели и малые гостиницы приходилось 5 406 номеров.
Следует отметить, что данные относительно количества средств размещения и общего номерного фонда Санкт-Петербурга не являются полными, потому что существует достаточно большое количество многокомнатных квартир, которые были реконструированы в мини-отели, но нигде не зарегистрированы. В данном анализе представлена статистика по крупным, средним, малым гостиницам и известным мини-отелям.
В течение I полугодия
· конгресс-отель категории «три звезды» Holiday Inn St. Petersburg-Moskovskye Vorota (557 номеров, Московский пр., 97а);
· гостиница «М-Отель» категории «три звезды» (54 номера, Садовая ул., 22);
· «Гранд Петергоф Спа Отель» (37 номеров, Санкт-Петербургское шоссе, пос. Михайловское);
· отель «Терийоки» (48 номеров, г. Зеленогорск, ул. Гаванная, 1).
Также в I полугодии завершилось расширение действующих гостиниц:
· «Москва» – на 90 номеров;
· «Коринтия Санкт-Петербург» – на 107 номеров.
С открытием в первой половине
Большинство гостиниц расположено в исторической центральной части Санкт-Петербурга.
.jpg)
Около 70% средств размещения приходится на районы исторического центра Санкт-Петербурга – Центральный, Адмиралтейский, Петроградский и Василеостровский районах – 278 гостиниц. Лидирующую позицию занимает Центральный район, в котором находится 185 гостиниц (46%), из которых 20 (5%) – с номерным фондом не менее 50 номеров и 165 (41%) – до 50 номеров. На втором месте – Адмиралтейский район: 39 гостиниц (9,7%), среди них 7 (1,7%) – с номерным фондом не менее 50 номеров и 32 (8%) – с номерным фондом до 50 номеров. На третьей позиции по числу отелей – Петроградский район, на территории которого расположено 33 гостиницы (8,2%): 3 (0,7%) с номерным фондом 50 и более и 30 (7,5%) – до 50 номеров.
Большая доля всего городского номерного фонда приходится на исторический центр Санкт-Петербурга и Московский район.
Более половины всего номерного фонда Санкт-Петербурга (52,9%) приходится на Центральный, Московский и Адмиралтейский районы – 11 562 номера.
На первом месте по номерному фонду города находится Центральный район – 6 655 номера (29,9%), в том числе 3 989 номеров (17,9%) в гостиницах с номерным фондом не менее 50 номеров и 2 666 номеров (12,0%) –до 50 номеров. Второе место занимает Московский район, на долю которого приходится 2 543 номера (11,4%), из которых 2 351 номер (10,6%) приходится на гостиницы с номерным фондом от 50 номеров, а 192 номера (0,8%) – менее 50 номеров. Третью строку рейтинга занимает Адмиралтейский район: 2 364 номера (10,7%), из которых 1 961 (8,8%) приходится на долю гостиниц с номерным фондом не менее 50 номеров и 403 (1,9%) – на гостиницы до 50 номеров.
Распределение гостиниц с номерным фондом 50 и более номеров по категориям представлено на диаграмме ниже.
Как видно из диаграммы, наибольшая доля приходится на отели категории «три звезды» – 43% (36 единиц). За ними следуют гостиницы эконом-класса – 32% (26 единиц), «четыре звезды» – 14% (12 единиц) и «пять звезд» – 10% (8 единиц).
Распределение номерного фонда гостиниц с количеством номеров более 50 представлено на диаграмме ниже.
В зависимости от категории отеля, номерной фонд петербургских гостиниц на 50 и более номеров распределяются следующим образом: «три звезды» – 48% (7 771 номер), «четыре звезды» – 27% (4 556 номеров), эконом-класс – 16% (2 695 номер), «пять звезд» – 10% (1 546 номеров).
В последние годы возрос интерес к Санкт-Петербургу со стороны крупных мировых гостиничных операторов. На 1 июля
Доли международных сетевых операторов в структуре номерного фонда города представлены на диаграмме ниже.
Самым большим номерным фондом в настоящее время обладает Rezidor SAS – 2 204 номера (37%) номерного фонда, находящегося под управлением крупных сетевых операторов. Далее следуют Sokotel – 881 номеров (15%) и InterContinental Hotels Group – 557 номеров (9%).
Тенденции развития рынка гостиничной недвижимости
· По данным Комитета по инвестициям и стратегическим проектам, прирост номерного фонда Санкт-Петербурга по итогам
· Кризис сказывается на рынке гостиничной недвижимости Санкт-Петербурга. В целях снижения риска негативного влияния кризиса некоторые гостиничные операторы закрывают часть номерного фонда действующих отелей («Гранд Отель Европа», Park Inn Pulkovskaya, «Коринтия Санкт-Петербург»).
· Откладываются сроки реализации проектов, возрастает количество «замороженных» объектов (Domina Prestige на Большой Морской ул.,54, Sheraton в Пулково, Starwood на наб. Карповки, 37, реконструкция по адресу Невский пр., 1 и др.).
· Пересмотрены концепции развития некоторых многофункциональных комплексов, включавших гостиничную функцию («Невский Колизей», пос. Бугры).
· Снижение туристических потоков заставляет гостиничных операторов пересматривать тарифы, разрабатывать привлекательную для гостей систему скидок и льгот. В 2009 г. впервые за последние годы не отмечается рост стоимости проживания в гостиничном сегменте. Данная тенденция вызвана не только мировым кризисом и спадом в сфере туризма, но и значительно увеличившимся за последний год предложением качественного номерного фонда и расширением представительства известных сетевых операторов. В целом, снижение тарифов за год составит 5–20%, в зависимости от категории гостиницы.
· В условиях нестабильности больше всего может пострадать формат мини-отелей, поскольку в настоящее время цены на проживание в них достаточно высоки, а возможности корректировки тарифов незначительны. В более выгодном положении находятся объединенные в сети мини-отели, которые смогут адаптировать тарифы и предлагаемые услуги. Также привлекательными для гостей города останутся мини-отели, которые выделяются продуманной оригинальной концепцией или уникальной чертой.
Актуальным и прибыльным в ближайшее время может стать развитие бюджетного гостиничного формата, гостиниц «эконом-класса». Так, например, компания «Охта Групп» приостановила все проектные работы по сносу аварийного здания с целью строительства элитного дома на наб. реки Мойки, 102 и реконструировала его в хостел на 156 мест.
Подготовлено Департаментом маркетинга Becar Realty Group