Сухие смеси посыпались
Рынок сухих строительных смесей (ССС) Петербурга находится в предкризисном состоянии. По итогам 2014 года эксперты констатируют нулевой прирост в этом сегменте строительной отрасли по отношению к 2013 году, а в 2015 году вообще прогнозируют падение рынка не менее чем на 5-10%.
По данным СТД «Петрович», в Петербурге в 2014 году было потреблено 850 тыс. тонн продукции. Прирост по отношению к 2013 году составил около 5%.
Андрей Волков, руководитель отдела маркетинга и рекламы ООО «Корпорация «КРЕПС», вообще говорит об отсутствии прироста по итогам 2014 года. Главным трендом на рынке ССС, по его мнению, как раз стало сокращение объемов выработки сухих строительных смесей. «Многие проекты уже заморожены, в ближайшем будущем это означает резкое сокращение потребности в отделочных материалах, в том числе ССС. Даже несмотря на то что после 2008 года рынок поменялся, сегодня до 30% квартир сдаются с отделкой, то есть сухие смеси расходуются и при общих работах, и при отделочных. Отложенного спроса нет», – прокомментировал ситуацию господин Волков. В 2015 году он предрекает падение рынка не менее чем на 5% по отношению к 2014-му.
Специалисты ООО «Ремикс» также рассказали «Строительному Еженедельнику», что рынок ССС в 2014 году значительно не вырос, кроме этого, в компании считают, что нет предпосылок для роста этого сегмента и в 2015 году. «Хорошо, если сохранится стабильный уровень прошлого года по потреблению, следовательно, и по производству ССС», – добавили в ООО «Ремикс».
По мнению Елены Митрохиной, руководителя направления «Сухие строительные смеси» СТД «Петрович», в связи со сложившей экономической ситуацией по оптимистическому сценарию рынок ССС по итогам 2015 году ждет нулевой прирост, но согласно пессимистичному сценарию отрасль упадет на 10% и более.
Смешанные материалы
На современном строительном рынке присутствует множество разновидностей сухих строительных смесей. Андрей Волков говорит, что основной разделяющий признак для ССС – это тип вяжущего. В итоге есть две основных разновидности ССС – серые продукты (цементные) и белые продукты (гипсовые).
Елена Митрохина приводит более обширную классификацию. По ее словам, на рынке представлены кладочные, монтажные растворы, смеси для выравнивания пола, штукатурные смеси, шпаклевки, клеи для плитки, ремонтные составы. По ее словам, по назначению также можно выделить группы смесей для систем утепления фасадов, огнеупорные и жаропрочные растворы, «зимние» смеси, которые предназначены для работ при отрицательных температурах.
Среди тенденций на рынке ССС госпожа Митрохина отметила рост спроса на «зимние» смеси, на недорогие универсальные самовыравнивающиеся ровнители, гипсовые штукатурки, быстросохнущие составы. «В 2014 году замедлились темпы роста объемов продаж тонкослойных финишных ровнителей, грубых ровнителей ценовых сегментов «средний» и «премиум», а также финишных шпаклевок», – уточнила эксперт.
Специалисты ООО «Ремикс» также считают, что в настоящее время имеется тенденция к переходу производителей на выпуск более дешевой продукции в связи с ситуацией на валютном рынке. «Но это касается тех производителей, кто не имел продукции эконом-класса. ООО «Ремикс» производит продукцию и премиум-, и эконом-класса», – прокомментировали в компании, добавив, что наряду с общестроительными сухими смесями компания производит уникальные продукты с легким заполнителем – вермикулитом.
300 и больше
По данным Андрея Волкова, в России существует 250-300 компаний по выпуску ССС, на долю которых приходится до 80% рынка. По его мнению, с кризисом консолидация усилится, концентрация усугубится. Хотя могут «посыпаться» не только мелкие компании, но также средние и большие. По его словам, лидером среди производителей ССС как в Петербурге, так и в России является компания «КНАУФ», на втором месте – компания «КРЕПС». Андрей Волков говорит, что петербургский рынок очень конкурентный, но несмотря на это позиция лидеров останется неизменной, их доля будет только расти, уверен эксперт.
По собственным оценкам, «КРЕПС» входит в топ-10 компаний – производителей ССС по России. Доля на рынке Петербурга и Ленобласти составляет около 25%. «Еще полностью не подвели итоги 2014 года, но будет небольшой рост, что в существующей ситуации можно отнести к разряду трудового подвига. Компания строит завод на Урале, плановый запуск – апрель 2015 года, тогда мы сможем выпускать в два раза больше тонн готовой продукции, чем сейчас», – отметил эксперт.
Елена Митрохина рассказала, что по Петербургу и Ленинградской области в части объемов продаж ССС лидирует ООО «СТД Петрович». По ее словам, на рынке также присутствуют еще около 10 компаний, доля которых превышает 5% в общем объеме продаж, а также значительное количество мелких игроков с долей менее 5%.
По данным ООО «Ремикс», лидерами по производству и реализации ССС на российском рынке являются как появившиеся в начале 1990-х зарубежные производители, так и российские, достигшие за последние 10 лет высокого уровня по качеству и продвижению своей продукции: компании «КНАУФ гипс», Vetonit, «Церизит», «Основит», «КРЕПС», «Плитонит», «Ремикс».
«В Петербурге и Москве лидируют производители не в одинаковом порядке, то же можно сказать о регионах. Это зависит от различных причин – стоимости, привычки потребителей и т. д. Например, на Урале лидирует компания «Бергауф», но и вышеперечисленные компании очень популярны», – рассказали в «Ремикс».
По словам специалистов компании, новички на рынке ССС есть, но им потребуется не один год, чтобы войти в разряд узнаваемых и предпочитаемых. Среди последних изменений эксперты назвали тот факт, что московская площадка компании «Ивсил» остановила производство смесей, а часть коллектива арендовала площадку на территории Раменского ГОКа и начала выпуск ССС под торговой маркой «Паладиум».
Цены будут расти
Елена Митрохина отметила, что цены на ССС обычно растут на 5-7% в год. В декабре 2014 года основные производители (за исключением компании «КНАУФ») подняли цены на 6-7%.
В ООО «Ремикс» рассказали, что многие производители уже повысили цены на ССС, другие сделают это в ближайшее время. «Сказывается ситуация на валютном рынке, впрочем, повышение цен в начале года традиционно», – заключили эксперты.
Мнение:
Андрей Волков, руководитель отдела маркетинга и рекламы ООО «Корпорация «КРЕПС»:
– Цены на сухие строительные смеси выросли, но не настолько, чтобы компенсировать рост ставок на финансовом рынке и другие издержки. Все производители повышают цены осторожно, понимая, в каком положении сегодня находятся девелоперы. Тем не менее результаты IV квартала 2014 года, курсовые разницы обрушили годовую динамику у большинства компаний нашего профиля.
Спрос Покупательская активность снизилась по сравнению с периодом высокого спроса в 5 раз. По сравнению с периодом нормального спроса (2004, 2005, 2-3 кв. 2008 года) – в 2 раза. Если сравнивать с периодом ажиотажного спроса в 2005-2006 гг., то сегодня в 15-20 раз менее активный рынок. Количество сделок на первичном рынке сейчас составляет в среднем 1500 квартир в месяц (от 1200 до 1700). В среднем продается по 5-7 квартир в доме (7-10 квартир в месяц по готовым домам и 3-5 сделок в объектах со сроками сдачи в 2010-2011 годах). Это около 300 тыс. кв. м. в квартал. Для сравнения в худшие месяцы кризисов 2004, 2007 годов, продажи были на уровне 270-300 тыс. кв. м. в квартал. Объем предложения в те годы был только на 10-15% ниже, чем сегодня. «Таким образом, даже в ситуации постоянного снижения цен покупки совершаются в достаточном объеме. То есть мы находимся в нормальной ситуации низкого спроса. В худшем случае спрос останется на этом уровне на протяжении еще 2-х кварталов. Затем начнется постепенный рост», отмечает директор по маркетингу компании «Мир недвижимости» Илья Логинов. Он подчеркивает: «По опыту предыдущих лет, стагнация на рынке недвижимости продолжалась не более 1,5 лет. За это время формируется отложенный спрос, и затем он одномоментно выплескивается на рынок, в результате цены подскакивают в 2 раза. Сейчас рынок стагнирует уже 5 кварталов – с июня 2008 года. Следуя логике предыдущих кризисов, пройдет еще 2-3 квартала и весь накопленный спрос начнет реализовываться. Конечно, сегодняшний кризис глубже и имеет более серьезные последствия, в первую очередь, отражаясь на доходах населения. Но одновременно с доходами падают и цены на квартиры, чего в предыдущие кризисы не было. Учитывая глубину кризиса, можно предположить, что период восстановления спроса затянется на 2 года». Что сегодня останавливает людей от покупок квартир: 1. Нестабильность в экономике, неуверенность в будущих доходах. Люди стремятся меньше тратить, больше откладывать. 2. Снижение доходов. 3. Ожидание дальнейшего снижения цен на квартиры. 4. Опасение за надежность строительных компаний. 5. Отсутствие ипотеки. Спрос станет восстанавливаться, когда появится определенность в экономике, цены на квартиры перестанут падать, проекты будут финансироваться госбанками, госбанки откроют ипотеку под 10%. Предложение 1. Объем квартир, находящихся сегодня в предложении, составляет около 3 млн. кв. м. жилья. Новые проекты не выводятся. По опыту предыдущих кризисов, когда объем предложения снижается до 2 млн. кв. м., начинает ощущаться дефицит жилья, который, в свою очередь, раскручивает ажиотажный спрос. Сегодняшние темпы продаж не позволяют надеяться, что это произойдет скоро, но есть определенные условия, при которых это возможно. 2. Квартир в сданных домах и в домах с близкими сроками сдачи осталось по разным оценкам от 300 до 500 тыс. кв. м. Эти объекты сегодня пользуются наибольшим спросом, так как риски по ним минимальные. Весь спрос (300 000 кв. м. в квартал) перекинулся на готовые дома. Таким образом, этот объем квартир может быть продан за 5-6 месяцев. По-настоящему ликвидных квартир в этих объектах не останется уже к 2010 году. Новое предложение в готовых домах не поступит в должном объеме, так как на 50% объектов с поздними сроками сдачи строительство приостановлено, либо существенно замедлено. Сроки сдачи многих строящихся домов перенесены на полгода-год. Выкуп квартир городом только усугубляет эту ситуацию. Из предложения выходят 1- и 2-к. кв. в домах с высокой степенью готовности. Цены Цена на квартиры в новых домах снижалась каждый месяц на 2% и по итогу достигла 15% падения от своих пиковых значений с октября 2008 года. Сегодняшняя среднерыночная цена около 70 000 рублей за кв. м. · 55-60 тыс. рублей на дома в низкой степени готовности, · 65-70 тыс. рублей на объекты средней готовности, · 70-85 тыс. рублей в сданных домах и домах близких к сдаче. Цены реальных сделок могут быть еще на 10% ниже цен, объявленных в предложении. Цены приблизились к себестоимости строительства. Это граница, ниже которой цены не опустятся, если не упадет себестоимость. Продавать в убыток – ставить под угрозу строительство объекта. Большая часть прогнозов по изменению цен на недвижимость сходится на том, что недвижимость по сути еще не упала. Что нужно ожидать падения минимум на 30%. Вероятнее всего на 50%. Для сравнения приводят фондовый рынок, где цены рухнули в 5 раз. Но в нашем представлении некорректно сравнивать спекулятивный фондовый рынок с рынком недвижимости. «Вспомним кризис 1998 года. После девальвации доллара цены на квартиры в долларах упали в 2 раза. Доходы населения не изменились, так как были привязаны к рублю. Цены на квартиры в рублях не упали, а даже выросли. Летом 2008 года цена кв. м. доходила до 3500$ при курсе в 24 рубля за доллар. Если проводить аналогию с прошлым кризисом, то цена должна стать в два раза ниже – 1750$. Сегодня цена кв. м. составляет примерно 70 000 или 2200$. То есть это снижение может произойти либо за счет девальвации рубля еще на 20% (до 41 рубля за $), либо за счет падения цен на недвижимость (до 56 000 рублей за кв. м.). Если учесть скрытые скидки, которые сегодня дают строители, то фактически средние цены сделок уже близки к 2000$ или 64 000 рублей за кв. м. Таким образом, мы можем еще просесть по средним ценам на 12%. А если доллар вернется к отметке 36 рублей, на которой он был в начале года, то цена в 1750$ за кв. м. фактически будет уже сегодня. 56 000 за кв. м. для многих компаний это уже норма. Есть предложения и за 44 000 рублей за метр», говорит директор по маркетингу компании «Мир недвижимости» Илья Логинов. Прогнозы на осень 2009 года Ситуация на рынке недвижимости в будущем сильно зависит от многих факторов. В зависимости от того, как эти факторы будут складываться возможны три сценария. 1. Оптимистичный сценарий. В последнее время много заявлений идет от первых лиц о том, что строительство нужно поддерживать в первую очередь за счет формирования платежеспособного спроса. Если эти заявления перерастут в реальные действия, то период восстановления спроса значительно сократится. Если Сбербанк уже осенью начнет финансировать стройки и давать выгодные ипотечные кредиты покупателем квартир в этих объектах, то осенью нас ожидает всплеск продаж и, скорее всего, некоторое повышение цен. 2. Пессимистичный сценарий. Осенью пройдет вторая волна кризиса. Начнутся банкротства банков из-за большого количества невозвратов долгов. Население престанет доверять всем способам сохранения денег, кроме матраца. Произойдет сжатие ликвидности. Денег в экономике станет еще меньше. В условиях полного отсутствия спроса и кредитов некоторые строители обанкротятся. Это спровоцирует второй виток кризиса доверия населения и банков к строительным компаниям. Квартиры перестанут продаваться совсем. Дальнейших ход событий прогнозировать сложно. Многое будет зависеть от действий государства. 3. Реалистичный сценарий. Цены на квартиры достигли дна и дальнейшего падения цен не будет. Возможно снижение по объектам с низкой ликвидностью – со сроками сдачи через 1,5-2 года. Есть предпосылки для роста спроса осенью. Это может быть традиционное сезонное оживление спроса. Резких скачков рынка мы не ожидаем. Но увеличение продаж на 25-30% в среднем по рынку – вполне реально. Цены при этом меняться не будут как минимум пол года. Но ликвидное предложение будет выбрано с рынка уже к 2010 году. Сформируется дефицит ликвидных квартир, что подтолкнет к активизации спроса и существенному оживлению первичного рынка уже весной 2010 года. Материал предоставлен компаний «Мир недвижимости».jpg)
Специалисты компании «Мир недвижимости» подготовили аналитический обзор, касающийся текущего состояния и перспектив развития рынка петербургской жилой недвижимости на ближайший период.
.jpg)
В настоящее время, в Санкт-Петербурге начато строительство 199 жилых объектов (домов/комплексов). Из них, наибольшее количество находится на завершающей стадии готовности (74 объекта).
«В связи с кризисом в банковском секторе, не на всех начатых объектах ведется активное строительство, - рассказывает
Показатели строительной активности (объектов):
|
стадия |
число II кв. 2009 |
активное строительство 2 кв. 2009 |
|
забор или начальная |
42 |
18 |
|
30% |
18 |
12 |
|
50% |
25 |
18 |
|
70% |
28 |
22 |
|
завершающаяся |
74 |
64 |
|
объекты с разными стадиями готовности и разной активностью |
12 |
|
По сравнению с I кварталом 2009 года количество строящихся домов снизилось на 7%. Было введено 12 жилых объектов. «Физически не было начато строительство новых объектов, хотя некоторые компании заявляли о начале строительства», - добавляет
По сравнению с первым кварталом увеличилось количество домов, находящихся на середине строительного цикла, снизилось количество домов на начальной и завершающей стадиях. «Застройщики спешат ввести объекты в эксплуатацию для повышения стоимости и ликвидности оставшихся квартир, - комментирует ситуацию
.jpg)
Наибольшая строительная активность характерна для объектов, с близкими сроками сдачи (90%), в то время как на начальной стадии строительства активно реализуется только 35% объектов.
Если говорить о классах жилья, то в структуре строящихся объектов, наибольшую долю занимает жилье массового спроса («эконом» и «комфорт») (83%). «Более половины строящихся объектов относится к классу «комфорт», - комментирует
При этом, наибольшая строительная активность характерна для класса «эконом» (77%). В сегменте жилья класса «комфорт» строительная активность характерна для 72,5% объектов, класса «бизнес» 55%, класса «элита» 75%.
Что касается районов, в которых в настоящее время ведется возведение жилья, то наибольший объем строительства сконцентрирован в Приморском, Выборгском и Московском районах, они обеспечивают почти половину всех строящихся объектов (46%).
«Наибольший процент остановленных проектов – в пригородных районах, - добавляет
Материал подготовлен АРИН