Тепло под защитой полимеров
По данным аналитиков, совокупный объем теплоизоляционных материалов на основе полистирола в СЗФО по итогам 2013 года составил более 1,8 млн куб. м. Эксперты говорят, что если в сегменте вспененного пенополистирола (ВПП) рост снизился в среднем на 2-3%, то сегмент экструзионного пенополистирола (ЭПП) за прошлый год увеличился на 15-20%.
Андрей Жеребцов, руководитель технического отдела компании «Пеноплэкс», рассказал, что на рынке выделяется несколько видов полимерной теплоизоляции: «представлены пенопласты (обычный пенополистирол), экструзионный пенополистирол и пенополиуретан.
В свою очередь, Андрей Заусаев, заместитель генерального директора ЗАО «ПАРКОН ПЛЮС», пояснил, что и пенопласт, и экструдированный пенополистирол имеют похожий химический состав, поскольку и тот, и другой «произошли» от полистирола. «Но из-за принципиальных отличий в технологиях производства данных материалов их эксплуатационные характеристики при использовании в качестве утеплителя различны. Экструдированный пенополистирол отличается от обычного пенопласта прежде всего своей замкнутой ячеистой структурой, то есть внутри материала есть ячейки, заполненные газом фреоном или СО2. Данная замкнуто-ячеистая структура позволяет практически полностью избавить материал от впитывания воды, то есть фактически экструдированный пенополистирол является негигроскопичным материалом (менее 0,3%). У вспененного пенополистирола показатель водопоглощения в районе 2%. И это тоже очень низкий показатель. Вспененный пенополистирол – материал очень эффективный и кое-где незаменимый. Привлекает его дешевизна и широкий спектр применения», – сделал вывод эксперт.
Наталья Скороходова, исполнительный директор компании «Строительная информация», свидетельствует, что по итогам 2013 года объем рынка ВПП на Северо-Западе составил 1,1 млн куб. м, ЭПП – 770 тыс. куб. м. «Крупнейшие игроки на рынке вспененного пенополистирола – компания «Кнауф», экструзионного пенополистирола – компания «Пеноплэкс». Рынок ВПП рос невысокими темпами, в прошлом году снизился в среднем на 2-3%, в этом году, скорее всего, роста на нем не будет. Рынок ЭПП активно растет. В Петербурге в 2013 году прирост составил 15-20%», – прокомментировала госпожа Скороходова.
В свою очередь, Алексей Касимов, коммерческий директор направления «Полимерная изоляция» корпорации «ТехноНиколь», рассказал, что объем рынка экструзионного пенополистирола СЗФО в 2013 году равнялся 650 тыс. куб. м. «По нашим оценкам, в текущем году рынок растет на 8-10% по отношению к 2013 году. Доля потребления на рынке Петербурга и Ленинградской области составляет 70% от рынка СЗФО»,– прокомментировал эксперт.
Говоря о преимуществах и недостатках теплоизоляции на основе экструзионного пенополистирола, Андрей Касимов отметил: «Данный теплоизолятор, в отличие от стекловаты и базальтовой ваты, имеет лучшие показатели теплопроводности, а также большую долговечность, не впитывает влагу, биостоек. Кроме этого, он прочный, выдерживает нагрузки до 1000 тонн на 1 кв. м и удобен в резке и монтаже». По его словам, за последние год-полтора цены на экструзионный пенополистирол стабильны, связано это с постоянной стоимостью сырья – полистирола общего назначения – и усилением конкуренции на рынке производителей XPS. «Цены стабильны в том числе по причине снижения маржи производителя, чего не наблюдалось ранее», – прокомментировал Андрей Касимов.
Наталья Скороходова добавила, что средние цены на ВПП колеблются в пределах 2000-2300 рублей за 1 куб. м с начала 2011 года. В среднем каменная вата дороже вспененного пенополистирола. «Для штукатурной системы теплоизоляции фасада плиты из каменной ваты более чем в два раза дороже, чем плиты из вспененного пенополистирола. Для утепления стен и перегородок ПСБ-С 15 будет заметно дешевле минеральной ваты. При утеплении кровли рекомендуется использовать ВПП марки 25 или 35, которые заметно дороже легких плит. И преимущества в дешевизне уже нет».
Со своей стороны, Андрей Заусаев также заметил, что напрямую цена на готовый пенопласт зависит от цен на сырье – полистирол. «За последний год цены на сырье выросли на 20%. Это отражается на ценах готовой продукции», – заключил эксперт.
Спрос Покупательская активность снизилась по сравнению с периодом высокого спроса в 5 раз. По сравнению с периодом нормального спроса (2004, 2005, 2-3 кв. 2008 года) – в 2 раза. Если сравнивать с периодом ажиотажного спроса в 2005-2006 гг., то сегодня в 15-20 раз менее активный рынок. Количество сделок на первичном рынке сейчас составляет в среднем 1500 квартир в месяц (от 1200 до 1700). В среднем продается по 5-7 квартир в доме (7-10 квартир в месяц по готовым домам и 3-5 сделок в объектах со сроками сдачи в 2010-2011 годах). Это около 300 тыс. кв. м. в квартал. Для сравнения в худшие месяцы кризисов 2004, 2007 годов, продажи были на уровне 270-300 тыс. кв. м. в квартал. Объем предложения в те годы был только на 10-15% ниже, чем сегодня. «Таким образом, даже в ситуации постоянного снижения цен покупки совершаются в достаточном объеме. То есть мы находимся в нормальной ситуации низкого спроса. В худшем случае спрос останется на этом уровне на протяжении еще 2-х кварталов. Затем начнется постепенный рост», отмечает директор по маркетингу компании «Мир недвижимости» Илья Логинов. Он подчеркивает: «По опыту предыдущих лет, стагнация на рынке недвижимости продолжалась не более 1,5 лет. За это время формируется отложенный спрос, и затем он одномоментно выплескивается на рынок, в результате цены подскакивают в 2 раза. Сейчас рынок стагнирует уже 5 кварталов – с июня 2008 года. Следуя логике предыдущих кризисов, пройдет еще 2-3 квартала и весь накопленный спрос начнет реализовываться. Конечно, сегодняшний кризис глубже и имеет более серьезные последствия, в первую очередь, отражаясь на доходах населения. Но одновременно с доходами падают и цены на квартиры, чего в предыдущие кризисы не было. Учитывая глубину кризиса, можно предположить, что период восстановления спроса затянется на 2 года». Что сегодня останавливает людей от покупок квартир: 1. Нестабильность в экономике, неуверенность в будущих доходах. Люди стремятся меньше тратить, больше откладывать. 2. Снижение доходов. 3. Ожидание дальнейшего снижения цен на квартиры. 4. Опасение за надежность строительных компаний. 5. Отсутствие ипотеки. Спрос станет восстанавливаться, когда появится определенность в экономике, цены на квартиры перестанут падать, проекты будут финансироваться госбанками, госбанки откроют ипотеку под 10%. Предложение 1. Объем квартир, находящихся сегодня в предложении, составляет около 3 млн. кв. м. жилья. Новые проекты не выводятся. По опыту предыдущих кризисов, когда объем предложения снижается до 2 млн. кв. м., начинает ощущаться дефицит жилья, который, в свою очередь, раскручивает ажиотажный спрос. Сегодняшние темпы продаж не позволяют надеяться, что это произойдет скоро, но есть определенные условия, при которых это возможно. 2. Квартир в сданных домах и в домах с близкими сроками сдачи осталось по разным оценкам от 300 до 500 тыс. кв. м. Эти объекты сегодня пользуются наибольшим спросом, так как риски по ним минимальные. Весь спрос (300 000 кв. м. в квартал) перекинулся на готовые дома. Таким образом, этот объем квартир может быть продан за 5-6 месяцев. По-настоящему ликвидных квартир в этих объектах не останется уже к 2010 году. Новое предложение в готовых домах не поступит в должном объеме, так как на 50% объектов с поздними сроками сдачи строительство приостановлено, либо существенно замедлено. Сроки сдачи многих строящихся домов перенесены на полгода-год. Выкуп квартир городом только усугубляет эту ситуацию. Из предложения выходят 1- и 2-к. кв. в домах с высокой степенью готовности. Цены Цена на квартиры в новых домах снижалась каждый месяц на 2% и по итогу достигла 15% падения от своих пиковых значений с октября 2008 года. Сегодняшняя среднерыночная цена около 70 000 рублей за кв. м. · 55-60 тыс. рублей на дома в низкой степени готовности, · 65-70 тыс. рублей на объекты средней готовности, · 70-85 тыс. рублей в сданных домах и домах близких к сдаче. Цены реальных сделок могут быть еще на 10% ниже цен, объявленных в предложении. Цены приблизились к себестоимости строительства. Это граница, ниже которой цены не опустятся, если не упадет себестоимость. Продавать в убыток – ставить под угрозу строительство объекта. Большая часть прогнозов по изменению цен на недвижимость сходится на том, что недвижимость по сути еще не упала. Что нужно ожидать падения минимум на 30%. Вероятнее всего на 50%. Для сравнения приводят фондовый рынок, где цены рухнули в 5 раз. Но в нашем представлении некорректно сравнивать спекулятивный фондовый рынок с рынком недвижимости. «Вспомним кризис 1998 года. После девальвации доллара цены на квартиры в долларах упали в 2 раза. Доходы населения не изменились, так как были привязаны к рублю. Цены на квартиры в рублях не упали, а даже выросли. Летом 2008 года цена кв. м. доходила до 3500$ при курсе в 24 рубля за доллар. Если проводить аналогию с прошлым кризисом, то цена должна стать в два раза ниже – 1750$. Сегодня цена кв. м. составляет примерно 70 000 или 2200$. То есть это снижение может произойти либо за счет девальвации рубля еще на 20% (до 41 рубля за $), либо за счет падения цен на недвижимость (до 56 000 рублей за кв. м.). Если учесть скрытые скидки, которые сегодня дают строители, то фактически средние цены сделок уже близки к 2000$ или 64 000 рублей за кв. м. Таким образом, мы можем еще просесть по средним ценам на 12%. А если доллар вернется к отметке 36 рублей, на которой он был в начале года, то цена в 1750$ за кв. м. фактически будет уже сегодня. 56 000 за кв. м. для многих компаний это уже норма. Есть предложения и за 44 000 рублей за метр», говорит директор по маркетингу компании «Мир недвижимости» Илья Логинов. Прогнозы на осень 2009 года Ситуация на рынке недвижимости в будущем сильно зависит от многих факторов. В зависимости от того, как эти факторы будут складываться возможны три сценария. 1. Оптимистичный сценарий. В последнее время много заявлений идет от первых лиц о том, что строительство нужно поддерживать в первую очередь за счет формирования платежеспособного спроса. Если эти заявления перерастут в реальные действия, то период восстановления спроса значительно сократится. Если Сбербанк уже осенью начнет финансировать стройки и давать выгодные ипотечные кредиты покупателем квартир в этих объектах, то осенью нас ожидает всплеск продаж и, скорее всего, некоторое повышение цен. 2. Пессимистичный сценарий. Осенью пройдет вторая волна кризиса. Начнутся банкротства банков из-за большого количества невозвратов долгов. Население престанет доверять всем способам сохранения денег, кроме матраца. Произойдет сжатие ликвидности. Денег в экономике станет еще меньше. В условиях полного отсутствия спроса и кредитов некоторые строители обанкротятся. Это спровоцирует второй виток кризиса доверия населения и банков к строительным компаниям. Квартиры перестанут продаваться совсем. Дальнейших ход событий прогнозировать сложно. Многое будет зависеть от действий государства. 3. Реалистичный сценарий. Цены на квартиры достигли дна и дальнейшего падения цен не будет. Возможно снижение по объектам с низкой ликвидностью – со сроками сдачи через 1,5-2 года. Есть предпосылки для роста спроса осенью. Это может быть традиционное сезонное оживление спроса. Резких скачков рынка мы не ожидаем. Но увеличение продаж на 25-30% в среднем по рынку – вполне реально. Цены при этом меняться не будут как минимум пол года. Но ликвидное предложение будет выбрано с рынка уже к 2010 году. Сформируется дефицит ликвидных квартир, что подтолкнет к активизации спроса и существенному оживлению первичного рынка уже весной 2010 года. Материал предоставлен компаний «Мир недвижимости».jpg)
Специалисты компании «Мир недвижимости» подготовили аналитический обзор, касающийся текущего состояния и перспектив развития рынка петербургской жилой недвижимости на ближайший период.
.jpg)
В настоящее время, в Санкт-Петербурге начато строительство 199 жилых объектов (домов/комплексов). Из них, наибольшее количество находится на завершающей стадии готовности (74 объекта).
«В связи с кризисом в банковском секторе, не на всех начатых объектах ведется активное строительство, - рассказывает
Показатели строительной активности (объектов):
|
стадия |
число II кв. 2009 |
активное строительство 2 кв. 2009 |
|
забор или начальная |
42 |
18 |
|
30% |
18 |
12 |
|
50% |
25 |
18 |
|
70% |
28 |
22 |
|
завершающаяся |
74 |
64 |
|
объекты с разными стадиями готовности и разной активностью |
12 |
|
По сравнению с I кварталом 2009 года количество строящихся домов снизилось на 7%. Было введено 12 жилых объектов. «Физически не было начато строительство новых объектов, хотя некоторые компании заявляли о начале строительства», - добавляет
По сравнению с первым кварталом увеличилось количество домов, находящихся на середине строительного цикла, снизилось количество домов на начальной и завершающей стадиях. «Застройщики спешат ввести объекты в эксплуатацию для повышения стоимости и ликвидности оставшихся квартир, - комментирует ситуацию
.jpg)
Наибольшая строительная активность характерна для объектов, с близкими сроками сдачи (90%), в то время как на начальной стадии строительства активно реализуется только 35% объектов.
Если говорить о классах жилья, то в структуре строящихся объектов, наибольшую долю занимает жилье массового спроса («эконом» и «комфорт») (83%). «Более половины строящихся объектов относится к классу «комфорт», - комментирует
При этом, наибольшая строительная активность характерна для класса «эконом» (77%). В сегменте жилья класса «комфорт» строительная активность характерна для 72,5% объектов, класса «бизнес» 55%, класса «элита» 75%.
Что касается районов, в которых в настоящее время ведется возведение жилья, то наибольший объем строительства сконцентрирован в Приморском, Выборгском и Московском районах, они обеспечивают почти половину всех строящихся объектов (46%).
«Наибольший процент остановленных проектов – в пригородных районах, - добавляет
Материал подготовлен АРИН