Эргономика квадратного метра
На рынке первичного жилья в Петербурге появляется все больше квартир с эргономичными планировками. Эксперты говорят, что вскоре нерациональные планировки могут полностью уйти с рынка из-за смены парадигмы спроса.
По словам Леонида Сандалова, заместителя директора АН «Бекар», над эргономикой в жилых домах застройщики начали задумываться еще в начале 70-х годов, и главным стимулом стали завышенные запросы покупателей. «Первые эргономичные квартиры появились в домах 137-й серии, а следующим шагом стало появление встроенной мебели в квартирах, которая позволила экономить значительную часть пространства. В 90-х годах благосостояние населения улучшилось, и дальнейшим стимулом для улучшения жилищных условий стала повышенная конкуренция на рынке недвижимости. В настоящее время доля эргономичных квартир в общем объеме предложения в Санкт-Петербурге постоянно растет благодаря выходу на рынок новых игроков, желающих занять свое место», - рассказывает господин Сандалов.
Если раньше, разрабатывая план квартиры, основными были проектные задачи, то сейчас к планированию помещений все чаще привлекаются службы маркетинга. «Это позволяет двигаться не от проекта к покупателю, а в обратную сторону – от покупателя к проекту. Совместная работа приводит к очень глубокой проработке деталей, начиная от того, где установить встроенный шкаф, и заканчивая тем, как будет размещен диван и т.д. Важно, чтобы, глядя на план квартиры, покупатель видел не столько саму квартиру, сколько образ своей будущей жизни в ней», - отмечает Елена Карасева, директор по маркетингу компании «ПетроСтиль».
Всеволод Глазунов, руководитель маркетинговой лаборатории компании LEGENDA, поделился опытом создания «умных» планировок: «Мы проводили мониторинг рынка жилья крупнейших мегаполисов мира, и в нашей концепции smart-квартир решили идти не от метража, а от потребности семьи. К примеру, мы делаем кухни, рассчитанные на 4-х членов семьи, где оптимально рассчитано место для полного комплекта необходимой бытовой техники и вместительного стола. Эргономичные планировки позволяют использовать каждый метр площади, поэтому пространство становится более функциональным. Однако девелоперу такое решение обходится дороже, так как из smart-планировок сложить «пазл» дома труднее».
Убрать «лишние» метры
Эксперты отмечают, что многие устаревшие планировочные решения не учитывают реальные потребности покупателей в функционале помещений.
«Покупатель всегда приобретает количество комнат, а девелопер продает квадратные метры. Получается, что при одинаковых параметрах эргономии, вам продается около 10% лишних квадратных метров», - говорит Саша Лукич, архитектор, управляющий партнер компании «Portner Architects».
Елена Карасева поясняет, что эргономичность квартиры слабо зависит от метража. «Важнее общая геометрия и количество окон. Если в квартире площадью 100 кв.м всего 2 окна, то сделать из нее четырехкомнатную квартиру при любом планировочном решении не получится. Такая же ситуация с узкими односторонними квартирами: даже по результатам самой тщательной проработки она скорее всего будет старомодной «гребенкой»», - приводит примеры госпожа Карасева.
По мнению Ольги Савичевой, генерального директора ООО Торговый Дом «Лоймина Петербург», все зависит от количества человек. «Например, метраж кухни должен быть не менее 12-15 кв. м. Желательно квадратной, но можно и ромбовидной формы. Что касается спален, гостиных, то 15-20 кв. м вполне достаточно», - считает госпожа Савичева.
«Мы все можем видеть, как в комплексах эконом - класса предлагают «однушки» по 45-50 кв. м и «двушки» по 70-75 кв. м. Причем значительная часть площадей в них уходит на коридор. Это неправильно. Проектируя жилой дом, архитектор должен помнить, что покупателю нужна квартира, а не квадратные метры», - рассуждает Алексей Соловьев, директор по проектированию финского проектного бюро Rumpu.
Составляющие удачной планировки
Эргономичная квартира, по словам экспертов, должна обладать набором характеристик.
Елена Карасева считает, что важным показателем эргономичной квартиры является отношение жилой площади к общей: чем оно ближе к единице, тем более грамотно спланирована квартира – меньше коридоров, неиспользованных площадей, «темных углов» и пр.
Вторым важным параметром она называет пропорциональность. «Комнаты одного и того же метража могут иметь разные отношения длины и ширины, и в сравнении комната, близкая к золотому сечению, всегда подсознательно принимается человеком как более уютная и более гармоничная», - поясняет госпожа Карасева.
Третьим важным параметром, по ее словам, является зонирование. «Сейчас прослеживается тенденция по европеизации планировок квартир. Важным приемом стало деление на зону общественную (семейную, общую) и зону приватную (индивидуальную для каждого члена семьи). Мы видим большие, часто объединенные пространства кухни и гостиной, все чаще кухня становится выделенной зоной и все реже - отдельным помещением. Площадь спален же, наоборот, имеет тенденцию к уменьшению. Активно прослеживаются планировочные решения в сторону соотношения «одна спальня – один санузел», а также «спальня-гардеробная-санузел». Причем, все чаще встречаются решения, когда выход в гардеробную и санузел организован прямо из спальни. Достаточно распространены примеры и евро-двушек и евро-трешек, когда площадь кухни-гостиной варьируется от 25-60 кв. м, но при этом запланированы небольшие спальни по 10-14 кв.м», - делится наблюдениями Елена Карасева.
Саша Лукич полагает, что современная квартира уже не должна быть нарезанной на комнатки, а многие жилые функции должны «внахлест» занимать одни и те же квадратные метры. «Гостиная должна переливаться в столовую, столовая в кухню, коридор с гардеробной, гардеробная со спальней и ванной. Нужно избежать лишних барьеров с их зоной обслуживания, но оставить достаточное количество перегородок для ощущения интимности», - приводит примеры господин Лукич.
По словам Алексея Соловьева в современной квартире должны отсутствовать узкие длинные коридоры, отношения сторон комнат должно быть от 2 к 3 до 1 к 1. Использование соотношения длина/ширина комнаты 1 к 2, разрешенное нормами, он считает порочной практикой. «Эргономичные площади экономичных квартир должны быть для студий - 25 - 28 кв. м, для однокомнатных - 32 - 36 кв. м, для двухкомнатных - 45 - 55 кв. м, для трехкомнатных - 60 - 68 кв. м. При этом площадь кухни должна быть не менее 8 кв. м в «однушке» и не менее 10 кв. м в квартирах других типов. Балконы квартир должны иметь глубину не менее 120 см, чтобы их можно было использовать как место для отдыха, а не только как склад хлама. К сожалению, вышеперечисленным условиям соответствуют далеко не все предлагаемые на рынке квартиры», - говорит господин Соловьев.
Будущее – за эргономичным подходом
Когда рынок пройдет точку первичного насыщения жильем, нерациональные планировки полностью уйдут из оборота, считают эксперты.
«Покупатели сегодня становятся все более требовательными, и никому не хочется переплачивать за лишние квадратные метры. Поэтому в перспективе на рынке будут востребованы только эргономичные планировки», - прогнозирует Всеволод Глазунов.
Саша Лукич подсчитал, что квартира с правильной планировкой в себестоимости будет не более чем на 10% дороже тех типовых, которые сейчас предлагаются на рынке. Это произойдет только за счет оптимизации жилой площади. «В итоге выиграют покупатели: в начале периода перестройки рынка за 1 кв.м они заплатят немного дороже, но в итоге получат квартиру одинакового функционала дешевле. В краткосрочной перспективе (4-5 лет) выиграют те девелоперы, которые вовремя поймут новые тенденции рынка. В долгосрочной перспективе выиграют все, поскольку рыночная конкуренция уравновесит себестоимость жилья нового качества. Через пару лет, как только в продаже появятся квартиры нового поколения, менее продвинутые конкуренты поймут, что их типовой продукт уже не востребован», - резюмирует господин Лукич.
Не так давно заместитель председателя КЭРППиТ Дмитрий Быков встретился с членами Американской Торговой Палаты. Тема встречи – ситуация на рынке труда Санкт-Петербурга: проблемы и перспективы развития. Один из путей – новый совместный проект по подготовке кадров для инвестиционных предприятий.
В мероприятии приняли участие члены Американской торговой палаты представители компаний: Alcan, General Motors,British American Tobacco, Intel, JTI Petro, Nissan, Nokian Tyres, Toyota, Coca Cola, Pepsi, Wrigley, Knauf Gypsum, Otis и некоторые другие.
Отметив, что «Санкт-Петербург обладает большим инвестиционным потенциалом», Дмитрий Быков остановился на том, что наиболее привлекательной для иностранных инвесторов являются промышленность (машиностроение и металлообработка, пищевая промышленность) и строительная отрасль. Санкт-Петербург уникален по многим показателям: у города огромный кадровый и интеллектуальный ресурс, большой транспортно-транзитный потенциал – здесь есть крупнейший морской порт, удачно расположенный и активно развивающийся аэропорт, кольцевая автодорога. Санкт-Петербург – четвертый по численности населения мегаполис Европы и один из привлекательных регионов для работы и развития бизнеса. Так, объем иностранных инвестиций за 9 месяцев 2006 года составил ,7 млрд (втрое превысив аналогичный показатель предыдущего года). Вместе с тем, тормозят развитие бизнеса четыре основных проблемы: отсутствие инженерно подготовленных территорий, нарушенный топливно-энергетический баланс и бюрократические барьеры, а также дефицит квалифицированных рабочих кадров.
РабоЧий – это звуЧит гордо
Сегодня кадровое обеспечение экономики города выходит на первый план. Как известно, в настоящее время в городе реализуется ряд крупных инвестиционных промышленных проектов, таких, как: General Motors, Nissan, Toyota, «БСХ Бытовые Приборы», «Алкан», Ижорский трубный завод, «Северсталь» и т.д. «Новые инвестиционные проекты направлены на создание высокопроизводительных производств, – сказал Дмитрий Быков. – К примеру, на введенном в прошлом году предприятии «Русский стандарт» производительность труда в 60 раз выше, чем в среднем по городу. Но чтобы работать на подобном оборудовании, нужны другие кадры». Примерами высокоэффективных производств, где производительность труда в десятки раз превышает общегородскую, также могут служить: ЗАО «Элкотек», ЗАО «Ижорский трубный завод», ООО «Кнауф гипс Колпино» и др.
Заместитель председателя КЭРППиТ отметил, что, к сожалению, «на сегодняшний день в Санкт-Петербурге на фоне демографического спада наблюдается структурный дисбаланс спроса и предложения на рынке труда. По многим профессиям существует кадровый дефицит, спрос на рабочую силу существенно превышает предложение, особенно на квалифицированных рабочих. И это одна из основных проблем экономики».
При этом существующая система профессионального образования по-прежнему в большей степени ориентируется только на потребности населения в получении престижного образования. Как следствие – несоответствие профессионально-квалификационной структуры образования требованиям экономики и явный переизбыток на рынке труда таких специалистов, как бухгалтеры, экономисты, юристы и нехватка, например, инженеров, конструкторов и квалифицированных рабочих, прежде всего станочников. Число специалистов с высшим образованием в 4,5 раза превышает потребности экономики, а число специалистов со средним и начальным профессиональным образованием оказалось ниже потребности соответственно в 1,7 и 6,7 раза.
Кадры решают все
По данным Федеральной службы занятости населения по городу Санкт-Петербургу, дефицит трудовых ресурсов на рынке Санкт-Петербурга составляет 69 тыс. человек, из них 70 процентов – рабочие специальности. По экспертным же оценкам, с учетом незаявленных вакансий, скрытой трудовой миграции, нелегального найма, эта цифра достигает 350-400 тыс. человек и продолжает увеличиваться.
Наибольшая потребность – в специалистах с начальным профессиональным образованием: нужны станочники, инженеры, сварщики, монтажники, разнорабочие, конструкторы, слесари, токари, фрезеровщики, электрики и т.д.
«В соответствии с Программой социально-экономического развития Санкт-Петербурга к 2008 году предполагается увеличить объем валового регионального продукта до 1040,7 млрд рублей, что потребовало бы при прежней производительности труда в 2 раза увеличить численность занятых в экономике (плюс 2,5 млн чел.). В то же время в случае резкого увеличения производительности труда внутренних трудовых ресурсов Санкт-Петербурга будет достаточно.
Заместитель председателя предложил организациям, реализующим крупные инвестиционные проекты в Санкт-Петербурге, принять участие в совместном проекте подготовки специалистов с учетом потребностей организаций в кадрах и на условиях долевого финансирования.
Правительство выделит,
бизнес добавит
«В 2007 году впервые из бюджета Санкт-Петербурга будет выделено 2 млн рублей на реализацию мероприятий по подготовке специалистов для кадрового обеспечения крупных инвестиционных проектов, реализуемых в Санкт-Петербурге, в 2008 году на эти цели запланировано 3 млн рублей», – сообщил Дмитрий Быков.
Подготовка специалистов будет осуществляться по заказу организаций, реализующих крупные инвестиционные проекты в Санкт-Петербурге, на базе лицензированных учреждений профессионального образования (НПО, СПО, ВПО), находящихся на территории Санкт-Петербурга. Схемой финансирования проекта предусмотрено, что 50 процентов расходов на оплату обучения одного специалиста в учебном заведении Санкт-Петербурга оплачиваются из бюджета Санкт-Петербурга, а другие 50 процентов – за счет средств организаций, реализующих крупные инвестиционные проекты в Санкт-Петербурге.
Организации на основе анализа своей потребности в профессионально подготовленных кадрах будут формировать заказ на подготовку специалистов в системе профессионального образования Санкт-Петербурга в профессионально-квалификационном разрезе. Заказ будет учитывать дополнительные (повышенные) профессионально-квалификационные требования к лицам, проходящим профессиональную подготовку (переподготовку). Подготовка специалистов будет осуществляться в соответствии с учебными программами, утвержденными учреждениями профессионального образования, и согласованными организациями, софинансирующими проект.
«Правительство города готово содействовать в привлечении и подготовке специалистов также и непосредственно на предприятии, если в этом возникнет необходимость», – подчеркнул Дмитрий Быков.
Лилиана Глазова
Специалисты утверждают, что российский рынок складской недвижимости, впрочем, как и петербургский, является привлекательным с инвестиционной точки зрения. Однако в настоящее время в этом сегменте ощущается острая нехватка объектов высокого класса.Точка отсчета
По данным компании «Бекар», структура предложения складских помещений в Петербурге на конец прошлого года выглядела примерно так. Объем предложения помещения класса «С» и «Д» составлял 89 процентов от общего объема рынка. На класс «B» приходилось лишь 8 процентов, а на долю складов класса «А» (высшая категория) – только 3 процента.
«Развитие торговых сетей, приход на рынок крупных международных и российских логистических операторов и увеличение оборота Морского порта оказывают активное влияние на рост спроса, который значительно опережает предложение, – говорит генеральный менеджер компании «Knight Frank Санкт-Петербург» Олег Барков. – Из-за отсутствия специализированных складских площадей торговые компании вынуждены либо строить склады под себя, либо приспосабливать под хранение бывшие промышленно-складские объекты».
По словам специалиста, вариант строительства собственного склада большинство компаний не устраивает по нескольким причинам. Во-первых, нет желания инвестировать в недвижимость, как правило, из-за невозможности отвлечения средств от основной деятельности. Во-вторых, слишком много сложностей в самом процессе девелопмента. На сегодняшний день площадь высококлассной складской недвижимости в городе составляет 400 тыс. кв. метров. Основная ее часть (около 80 процентов) используется собственниками складов для хранения готовой продукции или предоставления логистических услуг. Но появилась тенденция увеличения ввода складских помещений под логистику.
Что было
В минувшем году самыми интересными проектами в сегменте складской недвижимости можно назвать следующие.
Во-первых, компания «Международное Логистическое Партнерство» получила кредит от банка Hypo Real Estate International для строительства крупнейшего логистического комплекса класса «А» на участке общей площадью 40 га в пос. Новосаратовка (Всеволожский р-н Ленобласти). Генподрядчик – ОАО «Группа Е4». Предполагаемая стоимость комплекса – 0 млн. Планируемая площадь строительства складских корпусов – около 200 тыс. кв. метров. Уже заключены договоры аренды с компаниями «Русская логистическая служба» на площадь 17 тыс. кв. метров сроком на семь лет и с компанией Relogix на площадь более 56 тыс. кв. метров офисных и складских помещений. Строительство планируется завершить в мае 2008 года.
Во-вторых, ЗАО «Евросиб-Терминал» строит транспортно-логистический терминал в пос. Шушары на земельном участке площадью около 18 га. Планируемый ежегодный оборот комплекса составит 420 тыс. тонн и 50 тыс. контейнеров. Предполагаемый объем инвестиций, вложенных в проект, составляет -25 млн. На территории терминала расположатся два склада общей площадью 30 тыс. кв. метров (один из которых класса «А»), контейнерная площадка, железнодорожные фронты и стоянки для грузовых и легковых автомобилей.
В-третьих, компания «Теорема» осуществляет строительство складского комплекса «Обухово» на пр. Обуховской Обороны, 295. Занимая площадь – 10 га. Комплекс будет соответствовать международному классу «А+» и всем потребностям арендаторов высокого уровня. Расположенный буквально под Кольцевой автодорогой, участок площадью 20 га имеет хорошие транспортные связи с центром города, а также находится вблизи нового строящегося участка магистрали Санкт-Петербург – Москва. Компания планирует предоставлять арендаторам как услуги ответственного хранения, так и аренду складских помещений. Первый склад планируется открыть в апреле 2007 года.
Кроме того, о реализации проектов строительства складов было заявлено и другими компаниями. Среди них: инвестиционный фонд Raven Russia – проекты «Кулон-Пулково» и «Пулково Эстейт» (девелопер – компания «Эспро Девелопмент»); ООО «Айсберг» – логистический комплекс класса «А» общей площадью 100 тыс. кв. метров; Technopolis Plc – проект «Технополис Пулково»; московская девелоперская компания «РосЕвроДевелопмент» – индустриально-логистический парк в Ленинградской области площадью около 300 тыс. кв. метров; первая строительная компания провинции Цзянсу (КНР), инвестиционная компания «Пантикапей» и компания White Days Investments – проекты во Всеволожском районе Ленинградской области.
Чего ждать
По прогнозам Knight Frank, объем рынка качественных складских помещений (классы «А» и «В») в 2007 году увеличится на 500-550 тыс. кв. метров и составит около 1 млн кв. метров, что примерно в два раза больше, чем в нынешнем году. Заявлено большое количество новых проектов класса «А», однако реальные результаты этой активности рынок ощутит только к концу 2007 – началу 2008 года. Общая площадь заявленных складских проектов со сроками ввода в ближайшие два-три года составит порядка 2 млн кв. метров. При этом, по словам Олега Баркова, отмечается высокая концентрация этих проектов в отдельных территориальных зонах – на подъездах к городу. Эта тенденция может привести к настоящему транспортному коллапсу. Поэтому власти города должны всерьез взяться за решение проблемы строительства транспортных развязок на подъездах к Петербургу.
Эксперт также отметил, что в 2007-2008 году конкурентная ситуация будет наиболее благоприятна для выхода на рынок современных складских комплексов – сохранится высокий уровень спроса, не подкрепленный соответствующим объемом предложения. Но рынок аренды складских помещений высокого класса получит развитие.
Игорь Федоров