Рынок изысканий стагнирует
Объем рынка геодезии Санкт-Петербурга в денежном выражении исчисляется в 60-80 млн рублей в год. По итогам 2012 года особых изменений в сравнении с 2011 годом в отрасли не наблюдалось. С 2013 годом участники рынка связывают различные надежды, однако большого роста в отрасли не прогнозирует никто.
Алексей Лебедев, генеральный директор ОАО «Региональное управление геодезии и кадастра», считает, что 2013 год ознаменовался большими переменами на рынке геодезии и кадастра Санкт-Петербурга и Ленинградской области. Прежде всего это связано со вступлением в силу Федерального закона № 221 от 01.01.2013 «О государственном кадастре недвижимости». «Многие небольшие геодезические компании прекратили существование, ощутив на себе сокращение количества запросов по землеустроительным работам и постановке на кадастровый учет земельных участков. В связи с изменениями в законодательстве крупным государственным организациям также тяжело перестроиться на новые условия ведения кадастрового учета и оформления документов для него. Это происходит из-за большой, сложно управляемой структуры и сложившихся стереотипов работы по старым правилам», – рассказал Алексей Лебедев.
Станислав Шатров, начальник отдела инженерной геодезии и топографии ОАО «СПб НИИИ «Энергоизыскания», считает, что изыскательское направление на рынке геодезии на данный момент переживает подъем. Эксперт связывает это с увеличением объемов промышленного строительства в энергетике (объекты Росатома, Газпрома), жилищного строительства и др.
По мнению Алексея Лебедева, в выигрышном положении оказались крупные коммерческие клиентоориентированные геодезические и кадастровые компании. Благодаря вложениям в современное высокотехнологичное оборудование и привлечению высококлассных специалистов они выполняют широкий спектр услуг и решают многие вопросы на новом уровне и по новым правилам. «Например, в связи с освоением новых территорий на границах Санкт-Петербурга и созданием целых городских кварталов в данный момент высоко востребованы не только землеустроительные и геодезические, но и обмерные работы, составление технических планов, постановка объектов капитального строительства на кадастровый учет и многие другие», – добавил Алексей Лебедев.
При этом, на его взгляд, геодезические компании сталкиваются с проблемой отсутствия данных государственной геодезической сети в этих ранее достаточно «диких» местах. «Для решения этой проблемы ОАО «Региональное управление геодезии и кадастра», к примеру, развивает собственную сеть базовых станций. Работа новой геодезической сети позволит существенно ускорить и упростить деятельность по техническому и кадастровому учету зданий и земельных участков», – добавил эксперт.
Проблемы рынка ждут решения
Станислав Шатров считает, что основной проблемой в сфере геодезических услуг является уменьшение сроков ведения изыскательских работ, что влияет на качество их выполнения. «Вторая проблема – присутствие на рынке работ для строительства сложных и опасных промышленных объектов небольших изыскательских организаций со слабой кадровой и материальной базой, что также негативно сказывается на качестве предоставляемых услуг», – отметил эксперт.
Он считает, что отмена института обязательной государственной экспертизы может негативно сказаться на деятельности изыскательских компаний.
«На данный момент в России уже отменена экспертиза геодезических работ для строительства. В случае отмены института обязательной государственной экспертизы на рынке услуг могут появиться нелицензированные организации, не имеющие должных кадровых ресурсов», – высказал свою точку зрения Станислав Шатров.
Федор Варфоломеев, заместитель начальника отдела топографо-геодезических работ ЗАО «ЛенТИСИЗ», уверен, что сегодня изыскательская отрасль находится в подвешенном состоянии. «Одна из основных проблем, на мой взгляд, – нормативно-техническая документация. Развитие техники, оборудования и технологий давно шагнуло вперед, а СНиПы, ГОСТы и другие нормативно-технические документы уже устарели. Плюс ко всему отсутствие как таковой высшей школы по подготовке квалифицированных специалистов. Еще одна проблема, и она, на мой взгляд, одна из важнейших – «цена – сроки – качество». Заказчик стремится сбить цены по максимуму, при этом еще и сроки выполнения работ сократить до минимума, что, в свою очередь, влияет на качественные характеристики выполняемых работ», – пояснил он.
От 200 и больше
По разным подсчетам, на рынке геодезии и картографии Санкт-Петербурга и Ленинградской области работает от 200 до 700 компаний. Понятно, что такая большая цифра связана с тем, что многие организации предлагают геодезические услуги в комплексе с проектными и строительными.
«На данный момент по крайней мере в Санкт-Петербурге на рынке геодезических изысканий работает более 700 компаний», – подсчитал Федор Варфоломеев. Он рассказал, что ЗАО «ЛенТИСИЗ» выполняет целый комплекс изысканий – геодезические, геологические, экологические и гидрометеорологические, а в 2012 году организация заняла четвертое место в Санкт-Петербурге по объему выполненных геодезических работ.
По словам Станислава Шатрова, крупных отраслевых компаний в Санкт-Петербурге насчитывается порядка 15-20. Среди них можно отметить ОАО «Гипроспецгаз», ОАО «Ленгипротранс», ОАО «Гипросвязь-СПб», ОАО «СПб НИИИ «ЭИЗ», ОАО «Трест ГРИИ», ОАО «Аэрогеодезия», ЗАО «ЛенТИСИЗ» и др.
Николай Зырянов, директор ООО «Навигатор», считает, что на рынке работает около 150-200 компаний, из них активных 30-40. «Здесь можно выделить крупные, такие как «Бента», «Трест ГРИИ», «Морион», «Лимб» и др. Они занимают до 70% рынка. Около 30% рынка делятся между 20-25 фирмами, в том числе и нашей – компанией «Навигатор», – заключил Николай Зырянов.
Мнение:
Николай Зырянов, директор ООО «Навигатор»:
– Рынок геодезии Санкт-Петербурга в 2012 году соотносим по уровню с 2011 годом, особо значимых изменений не было заметно. Все большее развитие получает лазерное сканирование, особенно воздушное. Применение этой технологии наблюдается в основном на больших объектах.
На мой взгляд, изыскательская отрасль пребывает сейчас не в лучшем состоянии. Основная проблема в том, что предпроектным работам, в первую очередь изысканиям, уделяется недостаточное внимание – на этом стараются сэкономить. Положительно повлияло бы на изыскательскую отрасль заострение внимания федеральных и местных властей на развитии инфраструктурных направлений. Здесь наше отставание от развитых и даже развивающихся стран не сокращается, а растет.
Возможная отмена государственной экспертизы, которую я считаю не очень-то и эффективной при наших уровнях коррупции и административного воздействия, на изыскательскую деятельность никак не повлияет. По моим прогнозам, рынок изысканий по итогам 2013 года будет на уровне 2012 года без значительных провалов и подъемов.
На конец III квартала 2008 г. в Москве насчитывалось порядка 228 гостиниц совокупным номерным фондом более 36 тысяч номеров, из которых: класс люкс (5 звезд) – 2853, бизнес-класс (4 звезды) – 6791, средний класс (3 звезды) – 15375, эконом-класс (1-2 звезды) – 9466, мини-отели (менее 50 номеров) – 1880. Как и в предыдущие периоды, основную долю в структуре номерного фонда занимают гостиницы категории «3 звезды» (42%), но именно отели среднего класса являются наиболее востребованными, особенно среди туристов, посещающих Москву с экскурсионно-познавательными целями.
В сентябре на российском рынке коммерческой недвижимости стали проявляться последствия мирового кризиса ликвидности. В последние годы столичный гостиничный рынок развивался довольно медленными темпами и являлся наиболее слабым сегментом на рынке коммерческой недвижимости. С учетом кризиса стоит ожидать, что динамика роста еще более замедлится, новые объекты будут появляться на рынке еще реже. При этом, скорее всего, в сложившихся условиях привлекательными для инвесторов будут только проекты отелей высокого класса. В итоге увеличение совокупного номерного фонда в ближайшие годы по-прежнему будет происходить в основном за счет отелей верхнего сегмента.
Основная часть гостиниц Москвы сконцентрирована в Центральном и Северо-Восточном округах. В совокупности на эти округа приходится чуть менее половины столичного гостиничного фонда (49%). В III квартале 2008 г. существенного изменения совокупного номерного фонда не произошло, крупных гостиничных объектов открыто не было. За 9 месяцев 2008 г. было открыто порядка 8 гостиниц, что пополнило столичный номерной фонд на более чем 800 номеров.
Наиболее значимые гостиницы, открытые в I-III квартале 2008 г.:
До конца 2008 года планируется открытие 6 гостиниц с совокупным номерным фондом порядка 1 тыс. номеров. Таким образом, планируется, что по итогам 2008 г. столичный номерной фонд пополнится не более чем на 2 тыс. номеров.
Наиболее значимые гостиницы, запланированные к открытию до конца 2008 г.:
Планы правительства Москвы по вводу большого числа гостиниц, в том числе в 2008 г., в очередной раз себя не оправдали. Инвесторы по-прежнему не стремятся в гостиничный сегмент в целом, а в условиях мирового финансового кризиса, скорее всего, данная тенденция только усугубится. При этом многие проекты, в состав которых должны были войти гостиничные площади, возможно, будут «заморожены».
С каждым годом в Москве появляется все больше отелей, которые находятся под управлением профессиональных гостиничных операторов.
Наиболее значимые проекты международных управляющих компаний, которые планируется реализовать в Москве:
Спрос на гостиничном рынке Москвы
По сравнению с предыдущими периодами, в III квартале 2008 г. на столичном гостиничном рынке спрос на гостиничные номера был несколько ниже. Загрузка московских гостиниц не превышала 50-55%.
Невысокий уровень загруженности столичных отелей связан с сокращением потока иностранных туристов с начала 2008 г. на 10-15%, что, в свою очередь, обусловлено высокой стоимостью проживания в отелях среднего и экономического класса при низком уровне сервиса и качестве обслуживания. Как и в предыдущие периоды, основную долю в структуре туристических потоков составляют бизнес-туристы, которые обеспечивают стабильный спрос на номера в гостиницах категории 4-5 звезд. Доля поездок в столицу, совершаемых с деловой целью, растет, и в настоящее время достигла около 40% от общего въездного потока. Однако стоит отметить, что доля делового туристического потока в летние месяцы несколько снижается.
По прогнозам столичного правительства, по итогам 2008 г. Москву поток иностранных туристов в Москву должен составить порядка 4,5 млн. человек, т.е. показатели 2007 г. должны увеличиться на 14%. К 2010 г. данный показатель должен достичь 5 млн. человек, в связи с чем, в течение последующих периодов спрос на гостиничные номера будет продолжать расти.
Увеличение туристического потока, а также необходимость привлечения в Москву большего количества иностранных и российских туристов обуславливают необходимость повышения качества обслуживания и строительства большого количества гостиниц, в первую очередь в среднем ценовом сегменте.
Стоимость проживания в гостиницах Москвы
Несмотря на то, что в разгар летнего сезона загрузка московских гостиниц была чуть ниже обычного уровня, в целом, стоимость проживания в гостиницах как верхнего, так и среднего сегментов, а также в отелях эконом класса в III квартале выросла по сравнению с предыдущим периодом.
Стоимость проживания в некоторых гостиницах Москвы (Цена отеля/Rack Rate/):
В течение июля-августа цены оставались на стабильно высоком уровне, однако, в сентябре, в связи с началом проведения различных выставочных мероприятий стоимость проживания в столичных гостиницах выросла в среднем на 20%.
Основные тенденции и события гостиничного рынка Москвы
Влияние мирового финансового кризиса, низкие темпы развития рынка, сохранение дефицита гостиничных мест. События, которые происходят на мировых финансовых рынках, несомненно, влияют на рынок столичной коммерческой недвижимости, в том числе и на гостиничный сегмент. Многие компании «замораживают» или продают свои проекты, в состав которых входят гостиничные площади. В связи с этим, стоит ожидать, что сроки открытия многих гостиниц могут переноситься, что повлияет на темпы прироста столичного номерного фонда. В результате развитие столичного гостиничного рынка, которое не отличалось высокой динамикой в благоприятных экономических условиях, в нынешней ситуации осложнится еще больше.
Таким образом, в связи с низкими темпами строительства и ввода новых гостиничных площадей, в ближайшие годы дефицит гостиничных мест сохранится, в первую очередь в среднем сегменте, который в условиях кризиса стал еще менее привлекательным для инвесторов и девелоперов.
Выход на рынок новых игроков и гостиничных операторов, расширение деятельности представленных в Москве и России управляющих компаний. В III квартале 2008 года ряд компаний объявили о своих намерениях инвестировать средства в столичный гостиничный рынок. Помимо этого, зарубежные и российские гостиничные операторы заявили о выходе на столичный рынок как с новыми так и с уже представленными брендами.
В течение 7-8 лет финская компания Sokotel (дочерняя структура финской S-Group) планирует инвестировать порядка 600-700 млн. евро в развитие сети гостиниц Sokos в России.
К 2011 г. на территории торгово-развлекательного центра «Крокус Сити» планируется возвести пятизвездочный luxury-отель. Предположительно, управление объектом будет осуществлять компания Kempinski AG.
Компания «Энергогарант Капитал-строй» планирует реализовать проект строительства гостиничного комплекса «Кемпински Березки Москва» на Клязьминском водохранилище недалеко от поселка Поветники.
«Панавто» планирует возвести трехзвездочную гостиницу на 826 номеров на месте старого автосалона компании. Управление отелем будет осуществлять международная компания Rezidor Hotel Group.
Корпорация Far East Organization планирует приобрести какой-либо из старых отелей на 500 номеров в Москве или Санкт-Петербурге. После приобретения объекта Far East Organization намерена реконструировать его в пятизвездочную гостиницу под брендом Fullerton.
Компания «РосИнвестОтель» планирует построить в Подмосковье SPA-отель на 240 номеров и wellness-отель на 120 номеров. Открытие многофункциональных гостиничных объектов проводиться в рамках проекта по развитию сети гостиниц категории «4 звезды» под управлением «РосИнвестОтель».
Компания «Софт-проект» планирует развивать в Москве, Подмосковье и других крупных городах России гостиничные сети под брендами Iris Congress Hotel и Gold Orchard Hotels. Отели уровня «3-4 звезды» будут работать под маркой Iris Congress Hotel, под брендом Gold Orchard Hotels компания представит на рынке апарт-отели.
Несмотря на финансовый кризис, гостиничный рынок Москвы, скорее всего, останется привлекательным для иностранных игроков. Появление новых гостиничных проектов, строительство гостиниц в составе многофункциональных комплексов. В III квартале 2008 года был анонсирован ряд гостиничных проектов, которые планируется реализовать в ближайшие годы. При этом многие из заявленных к строительству отелей войдут в состав многофункциональных комплексов, офисно-гостиничных и выставочных центров.
Наиболее значимые гостиничные проекты, о строительстве которых было заявлено в III квартале 2008 г.:
Однако необходимо учитывать события, происходящие на рынке, которые связаны с мировым финансовым кризисом. Сроки и масштабы реализации многих заявленных проектов могут быть изменены. Ряд крупных российских компаний уже объявили о том, что «замораживают» часть своих проектов, и, скорее всего, в ближайшее время эта тенденция продолжится.
Обзор подготовлен специалистами ГК «Бекар»
Начиная с 1998 года, петербургский рынок жилой недвижимости демонстрировал рост объемов ввода, в среднем объемы строительства увеличивались на 10-20% в год. Однако, рост объемов ввода жилья был недостаточным и не удовлетворял в полной мере объемам спроса, что провоцировало рост цен. После финансового кризиса 1998 года – за шесть лет - жилье в Санкт-Петербурге подорожало примерно в 6,5 раз, причем рост был неравномерным. С 2001 по 2003 гг. цена квадратного метра предложения увеличивалась плавно, в среднем на 2,5% в месяц. С ноября 2003 года рост ускорился и в следующие 9 месяцев наступил цикл подъема рынка. Именно в этот период жилье стало привлекательным активом для частных лиц.
Рост цен на жилую недвижимость в 2006 году составил 120%. Поводом к оживлению рынка жилищного строительства в середине 2006 года стала активизация платежеспособного спроса населения и недостаточный объем предложения жилья в Санкт-Петербурге.
2007 год характеризуется стагнацией на рынке жилой недвижимости. Значительное снижение платежеспособного спроса между тем не вызвало снижение цен.
Первое полугодие 2008 года рынок находился в стадии ценового подъема. За этот период рост цен на жилую недвижимость составил около 32% в рублях.
Ниже представлена диаграмма изменения ценовой ситуации на рынке жилой недвижимости за период 1998- 3 кв.2008 гг.
В настоящее время ситуация на рынке жилой недвижимости характеризуется высокой неопределенностью и в большой степени подвержена влиянию внешних условий. За период сентябрь-октябрь 2008 года снижение объемов продаж составило порядка 40%. Потенциальные покупатели заняли выжидательную позицию в условиях финансового кризиса.
По прогнозам Администрации, объем ввода жилой недвижимости в Санкт-Петербурге в 2008 году может составить порядка 2,67 млн кв.м, в 2009 – 2,85 млн кв.м. Однако, уже сейчас очевидно, что по итогам 2008 года показатель не будет достигнут. По оценкам специалистов компании
Тенденция снижения роста объемов ввода в меньшей степени связана с текущим состоянием экономики и во многом обусловлена неэффективно выстроенной системой продажи земельных участков под жилье в период 2004-2006 гг., увеличением сроков реализации проектов по причине ужесточения требований государства к процессу подключения к инженерным сетям и к благоустройству прилегающей территории.
Результатом же «поворотного момента в экономике», который начался с осени 2008 года, станет усугубление системных проблем по реализации проектов нехваткой средств и замораживанием ряда очень крупных или наоборот слишком мелких проектов. В 2010-2011 гг объем ввода может снизиться до 60%- 80% от показателей, запланированных на 2008 год, и будет соответствовать ситуации 2003-2004 гг. Необходимо отметить, что снижение объема предложения на рынке будет нивелировано снижением платежеспособного спроса в анализируемый период.
Стоит упомянуть, что в ближайшей перспективе изменится степень влияния государства на развитие сегмента жилой недвижимости.
Политика Администрации в последние годы была направлена на негласную поддержку крупных застройщиков. В частности на торги выставлялись земли большими лотами, которые не могли себе позволить приобрести средние и мелкие компании. Тенденция последнего времени такова, что на торги начинают выводятся земельные участки, разбитые на небольшие лоты.
За последние несколько лет произошло значительное увеличение доли бюджетного жилья. По планам Администрации к 2011 году она должна была составить до 30% от общего объема ввода. Финансирование бюджетного строительства может быть пересмотрено в ближайшее время.
Таким образом, можно прогнозировать снижение влияния государства на развитие рынка жилой недвижимости.
Специалисты компании
Оптимистический сценарий развития рынка характеризуется продолжением стагнации на рынке, низким объемом спроса и низким объемом продаж, в результате чего цены на жилую недвижимость будут скорректированы на уровне 10-15% в течение полугода, а затем снова начнется рост, возможно, весьма существенный. Данный сценарий возможен в условиях эффективных действий финансовых властей и игроков рынка.
Пессимистический сценарий развития рынка предполагает углубление финансового кризиса. Сокращение персонала в ряде компаний и, следовательно, снижение платежеспособного спроса. Снижение цены квадратного метра может составить 40% до конца 2009 года, а стабилизация ситуации с последующим ростом начнется в 2010 году.
На диаграмме ниже представлен прогноз изменения ценовой ситуации на рынке жилой недвижимости до 2011 года по оптимистическому и пессимистическому сценарию развития рынка.
Согласно пессимистическому сценарию развития ситуации на рынке, цена квадратного метра к началу 2010 года снизится до 60 тыс.руб/кв.м, после чего начнется постепенный рост. Оптимистический сценарий предполагает снижение средней стоимости квадратного метра жилой недвижимости до 80 тыс.руб/кв.м. к середине 2009 года, после чего рост цен возобновится и достигнет текущего значения (100 тыс. руб. за 1 кв.м) в первом полугодии 2010 года.
Сложившаяся макроэкономическая ситуация открывает ряд новых перспектив для девелоперов, как например:
― возможность приобретения земельных активов на выгодных условиях;
― избежание активного вмешательства государства в сектор жилой недвижимости;
― снижение конкуренции вследствие ухода с рынка компаний, которые не смогли решить проблемы с финансированием своих проектов. В первую очередь речь идет о таких компаниях, которые:
а) рассчитывали бюджеты проектов исходя из гипотезы о быстром возврате небольшой доли собственных средств, и продажи остальных долей частным инвесторам,
б) ориентировались на кредиты отечественных неспециализированных банков
Итог:
В перспективе ближайшего полугода при сохранении темпов нарастания кризиса цены на жилую недвижимость могут упасть до 60-80 тыс. руб. за 1 кв. м, в зависимости от силы кризиса уровень цен 3 квартала 2008 года (100000 рублей за 1 кв.м) восстановится не ранее, чем через год, к концу 2009 года – 1 полугодию 2010 года.
Наилучшая инвестиционная стратегия на 1 полугодие 2009 – покупать, но срок инвестирования должен закладываться на уровне 1,5-2 лет.
Материал предоставлен компанией