Рост на фоне низких цен
Рынок товарного бетона в 2012 году вырос на 20% по сравнению с прошлым годом. Эксперты говорят, что к докризисным показателям рынок придет не ранее чем через 1-2 года.
По оценкам Александра Батушанского, управляющего партнера консалтинговой группы "Решение", емкость рынка товарного бетона Петербурга и Ленобласти в этом году вырастет по сравнению с прошлым годом не менее чем на 20% и составит около 5,9 млн куб. м.
Андрей Мукосеев, генеральный директор ООО "ТАКСИ БЕТОН", говорит, что по итогам 10 месяцев 2012 года общий объем отгрузок превысил 4,3 млн куб. м товарного бетона. "Десятка крупнейших производителей при этом поставила около 2,5 млн куб. м товарного бетона потребителям. На данный момент емкость рынка бетона в Петербурге составляет около 500 тыс. куб. м в месяц", - уточняет господин Мукосеев. Сергей Китуничев, коммерческий директор ГК "Беатон", замечает, что по сравнению с 2011 годом спрос на товарный бетон увеличился примерно на 20%.
"В 2012 году наблюдался рост рынка бетона, который превзошел даже самые смелые прогнозы. По разным оценкам, он составил от 23 до 28% по результатам работы за 9 месяцев. Такой разброс связан с различными подходами в переоценке емкости рынка в 2011 году. Темпы прироста были большими в первой половине года, во второй они стали замедляться, но в любом случае с высокой долей вероятности можно утверждать, что в 2012 году прирост составит не менее 20% по отношению к 2011 году", - рассказывает Александр Дубодел, директор по маркетингу ЗАО "ЛСР-Базовые".
Объем реализации товарного бетона Группы ЛСР в III квартале текущего года составил 424 тыс. куб. м, из них в Петербурге было реализовано 262 тыс. куб. м. За 9 месяцев 2012 года продажи товарного бетона выросли по сравнению с аналогичным периодом прошлого года на 9%, отмечает господин Дубодел.
Дмитрий Карачевцев, заместитель генерального директора ОАО "Ленстройдеталь", говорит, что в первом полугодии на рынке товарного бетона наблюдался некоторый подъем. Процент прироста объема за три квартала составил примерно 10-12%. Он также отметил, что компания в 2012 году планирует произвести около 300 тыс. куб. м растворнобетонных смесей, что примерно на 10% больше, чем в предыдущем году.
Участники рынка сетуют, что цены на товарный бетон находятся на грани рентабельности.
"Год ознаменовался существенным понижением цены, одной из причин стало введение в эксплуатацию завода "ЛСР‑Цемент". Средняя цена по году стала ниже, чем в январе 2012 года", - комментирует Дмитрий Карачевцев.
Александр Батушанский говорит, что цены на товарный бетон к концу осени снизились по сравнению с концом 2011 года на 5%, хотя в январе 2012 года наблюдался довольно значительный рост.
"С начала года цены на бетон в среднем снизились на 20%, при этом основное падение произошло в период августа-сентября нынешнего года. Сейчас мы ожидаем увеличение цены на бетон, что прежде всего будет связано с так называемым сезонным фактором - включением в состав бетона противоморозных добавок. Наиболее популярная марка бетона В25 сейчас стоит около 3200 рублей/куб. м", - рассказывает Андрей Мукосеев.
Александр Дубодел отмечает, что цены находятся на грани рентабельности, поэтому в следующем году следует ожидать их роста. "В текущей ситуации дальнейшее падение цен чревато потерей качества. Немногие производители способны сохранить качество при текущих ценах", – предупреждает господин Дубодел.
Несмотря на сложную ценовую ситуацию и возрастающую конкуренцию, эксперты настроены на позитив, ждут хороших результатов по итогам 2012 года и дают умеренно оптимистичные прогнозы на 2013 год.
"В течение последних трех лет на рынке наблюдался устойчивый рост. Емкость рынка в 2012 году, вероятнее всего, составит около 5850 тыс. куб. м против 4700-4900 в 2011 году", - подсчитывает Александр Дубодел.
"Объемы рынка растут, однако им еще далеко до докризисных показателей. Сейчас рынок бетона находится во второй стадии консолидации, показателем этого являются наличие ценовых войн среди производителей и концентрация более половины объемов производства в руках десяти компаний. Докризисного уровня по объемам производства рынок достигнет не ранее чем через 1,5-2 года, что будет соответствовать третьей стадии консолидации рынка. После чего рынок будет стабилизирован и конкуренция сместится из области цены в область качества и сервиса", - считает господин Мукосеев.
Сергей Китуничев полагает, что начиная с 2010 года потребление бетона стабильно растет и по состоянию рынка на октябрь оно уже превысило докризисные показатели. "В 2013 году не предвидится факторов, которые могут повлиять на понижение рынка, объемы останутся на том же уровне, что и в 2012 году, возможный рост будет в 10-12%", - прогнозирует господин Китуничев.
Господин Дубодел считает, что в 2013 году не стоит ждать такого значительного роста, как в этом, но на постепенный рост при благоприятной макроэкономической ситуации рассчитывать можно.
"Наращивание объемов строительства в городе потребует увеличения объемов производства, при этом будет обостряться конкуренция. Могу с уверенностью сказать, что рынок будет продолжать расти не менее чем на 12% в год", - резюмирует Андрей Мукосеев.
За последний год-два в Петербурге открыто около 50 мини-отелей, в создание каждого из которых вложено около $400 тыс. В результате конкуренция на этом рынке серьезно обострилась.Вложения в создание мини-гостиницы (расселение этажа и ремонт) в настоящий момент составляет около $2 тыс. за квадратный метр. Учитывая, что средняя площадь мини-гостиницы составляет 200 кв. метров, итоговый объем вложений составляет около $400 тыс., а срок окупаемости длится четыре-пять лет (при 60-процентной наполняемости и средней стоимости номера $80, не учитывая расходы на обслуживание и ремонт). Такие сроки окупаемости выгодно отличаются как от западных норм – 10 лет, так и от срока возврата вложений в другие секторы рынка недвижимости Петербурга. В частности, даже наиболее выгодные проекты по созданию коммерческой недвижимости окупаются примерно за шесть лет.
При этом необходимо сказать, что за последние два-три года сроки окупаемости мини-гостиниц серьезно увеличились. Ведь в 2000-2001 годах они окупались гораздо быстрее. Тогда стоимость недвижимости была сравнительно невелика ($500 за кв. метр), а конкуренция – и того ниже.
Вдоль по Невскому
В большинстве мини-гостиницы в Петербурге представляют собой расселенную и отремонтированную бывшую коммунальную квартиру (часто занимающую целый этаж), которая находится в старом фонде в центре города (желательно на первом этаже). Причем, в данном случае, «центр города» обозначается довольно жестко – хорошим расположением для мини-гостиницы считается зона 10-минутной досягаемости Невского проспекта.
Основная проблема инвестиций в малый гостиничный бизнес и рынок посуточной аренды – сложности с подбором и выкупом подходящего помещения. Очевидно, что туристы, приезжающие в Петербург, ценят, прежде всего, местоположение своего временного жилища – все они предпочитают центр города. Однако свободных площадей, годных для использования, в центре осталось очень немного: новое строительство там почти не ведется, а недвижимость с хорошими характеристиками давно выкуплена и продается владельцами крайне неохотно. Инвесторам приходится выбирать из зданий старого фонда со всеми их проблемами – ветхостью, плохими коммуникациями, обременениями комитета по защите памятников и т.д. Предварительный выбор дома или квартир обычно осуществляется с помощью оценщика и специалистов по переводу в нежилой фонд, которые могут прогнозировать перспективность вложений в объект и просчитать сроки возврата инвестиций. Для расселения этажа или коммунальной квартиры необходимо оценить недвижимость «на расселяемость» с помощью риэлтера. По опыту специалистов агентства «Бекар», около половины объектов интересующих инвесторов «нерасселяемы» по юридическим, техническим или психологическим причинам.
Знать – кого зазывать
Первая задача управляющего мини-отеля – это правильное позиционирование. Управляющему необходимо четко выделить сегмент рынка, на котором работает мини-гостиница, и в соответствии с этим закупать оборудование, составлять перечень услуг и строить политику продвижения. Так, слишком низкий уровень оборудования помещений и обслуживания создает конкуренцию со стороны более дешевых хостелов (молодежных гостиниц). Как правило, мини-отели среднего уровня нацелены, в первую очередь, на бизнес-туристов, которые останавливаются в городе на несколько дней. В этом сегменте мини-гостиницы имеют конкурентное преимущество перед своими основными соперниками – квартирами, сдающимися в посуточную аренду. В отличие от владельцев квартир, администрация мини-гостиниц может оформить командировку и предоставить своему постояльцу грамотный бухгалтерский документ, с которым он не будет иметь проблем на своем предприятии. «Командированные» составляют до 60-70% постояльцев мини-отелей.
В наиболее дорогом сегменте мини-гостиницы ориентируются на иностранных туристов, которым необходимы удобства в номере, наличие телефонной связи, возможность получения качественного питания и высокий уровень безопасности.
Ориентир на постоянных клиентов
Наполняемость и сезонность – важнейшие факторы, оказывающие влияние на эффективность и рентабельность гостиничного бизнеса. Следует отметить, что благодаря малому размеру мини-гостиниц, проблема наполняемости не стоит перед ними так остро, как перед крупными отелями. Небольшое количество номеров легче заполнить.
Традиционный путь продаж номерного фонда мини-гостиниц – это заключение либо агентского соглашения, либо устная договоренность с туристическими фирмами и агентствами недвижимости. Большинство мини-гостиниц имеют свой сайт в Интернете, иногда с возможностью on-line бронирования мест. Наиболее развитые сайты мини-отелей рекламируются на туристических и развлекательных порталах Петербурга. В некоторых случаях мини-отели рекламируют свои услуги на вокзалах с помощью рекламных щитов или промоутеров.
Однако в целом рекламная деятельность мини-отелей в Санкт-Петербурге незначительна. Это обуславливается тем, что значительная часть постояльцев мини-гостиниц становятся постоянными клиентами. И чем дольше и успешней работает мини-гостиница на рынке, тем больше объем постоянных клиентов. Таким образом, не прибегая к рекламе и мерам по продвижению услуг, предприятие в довольно короткий срок может получить постоянный гарантированный рынок сбыта в виде постоянных клиентов.
Наполняемость – 110 процентов
Сложность работы в сфере гостиничного бизнеса в Санкт-Петербурге заключается в том, что сезонность спроса выражена слишком ярко. Круглогодичного стабильного потока туристов и бизнесменов в Петербург пока нет. Если в летний и весенний сезоны наполняемость доходит чуть ли не до 110% (в некоторых отелях постояльцев селят вдвоем на одно койко-место), то в осенне-зимнее время гостиницы часто испытывают трудности с привлечением клиентов.
В летний период загрузка мини-гостиницы должна составлять 90-100%. В период апрель-май, а также сентябрь – 60-70%. В период с октября по март загрузка мини-гостиницы составляет от 30% (за исключением новогодних праздников и школьных каникул). В среднем за год 60-процентный уровень наполняемости мини-гостиницы считается хорошим. Если наполняемость мини-гостиницы ниже – причины следует искать в неудачном менеджменте или в плохом расположении гостиницы.
Осенне-зимний «провал» вынуждает управляющих формировать гибкую ценовую политику, привязанную к сезонному кварталу. В среднем цены в межсезонье снижаются на 10-15%. Однако администрация мини-гостиниц обычно внимательно следит за спросом. В тех случаях, когда поток туристов остается высоким (например, как в сентябре-октябре 2003 года за счет повышенного интереса к Петербургу из-за юбилея города), цены остаются на прежнем уровне. Небольшой размер мини-гостиниц позволяет вести гибкую ценовую политику и оперативно отслеживать тенденции рынка.
Главные конкуренты – квартиры
То, что в России называют мини-гостиницами (или мини-отелями), на западе обычно носит название «пансион». По петербургской классификации мини-гостиницей считается отель, содержащий менее 20 номеров (в среднем 5-7), предоставляющий клиентам дополнительные услуги и обеспечивающий круглосуточное обслуживание.
Номерной фонд мини-гостиницы составляет в среднем 5-7 номеров. Большинство номеров предназначены для двухместного размещения, хотя бывают и трех-, и одноместные номера. Почти все мини-гостиницы имеют санузлы в каждом номере.
Ценовой диапазон мини-гостиниц Санкт-Петербурга – от $50 до $150 за номер в сутки в сезон – в среднем $80. Конкуренцию мини-отелям составляют: классические гостиницы класса «три звезды», апарт-отели и хостелы. Преимущество классических гостиниц – более широкие возможности в продвижении и развитая инфраструктура услуг. Однако цена номера в классической гостинице выше, при равном (и даже более низком) уровне комфорта.
В отличие от мини-отеля, номера апарт-отелей являются полноценными квартирами, включающими полностью оборудованную кухню. Обычно апарт-отели ориентируются на клиентов, рассчитывающих на более длительное проживание (например, в течение месяца) с возможностью самостоятельной готовки. В Петербурге этот вид отелей мало развит из-за недостатка подходящих объектов в центре города (отдельно стоящих флигелей), а также из-за дороговизны реконструкции и расселения.
Хостел – это дешевая молодежная гостиница, которая предоставляет ночлег и, в некоторых случаях, питание. В среднем хостеле – 20-100 номеров, с удобствами на этаже. Самые простые хостелы могут содержать до 40 мест в одной комнате, самые комфортные – двухместные номера с включенным завтраком. Стоимость места в хостеле обычно ниже стоимости номера в мини-отеле. В настоящее время в Петербурге работает около 10 таких гостиниц. Однако, главный конкурент мини-отелей, по оценкам риэлтеров сегодня являются квартировладельцы. В настоящее время в центре Санкт-Петербурга сдается около 1 тыс. квартир, что составляет заметную долю рынка.
По данным группы компаний «Бекар»
Несмотря на увеличивающиеся объемы строительства коттеджей в Ленобласти, спрос по-прежнему опережает предложение.Виды загородных построек
Теоретически загородные постройки делятся на следующие типы:
· Дача – самый простой вид загородной недвижимости. Это легкий щитовой домик для летнего проживания – обычно именно такие ставятся в садоводствах (впрочем, бывают и дачи ИЖС). Цена дачи в садоводстве почти не зависит от направления. Цена от $2,5 тыс.
· Летний дом – усовершенствованный вариант дачи: он сделан из более качественных материалов, лучше отделан, но не переназначен для жизни зимой. Кстати, в хорошем летнем доме должна быть предусмотрена печка или иная система отопления, ведь лето в наших северных краях довольно холодное. Но наличие печки вовсе не делает дом «зимним» – нормы теплоизоляции в нем другие. Цена от $10 тыс.
· Зимний дом – строение из кирпича или дерева, предназначенное для постоянного проживания и зимой, и летом. Зимний дом должен быть тщательно утеплен, в нем должна быть продумана система отопления. В зависимости от «продвинутости» зимнего дома, в нем могут иметься электричество, водопровод, телекоммуникации и прочие блага цивилизации. Но «зимним домом» можно назвать и простой сруб с «удобствами на улице», при условии, что зимой там действительно тепло. Разумеется, цена такого зимнего дома будет гораздо ниже – он будет стоить дешевле, чем хороший летний дом. Цена от $18 тыс.
· Коттедж – это дом из любого современного строительного материала, со всеми удобствами, обеспечивающий своим жильцам уровень комфорта, как минимум, городской квартиры. В коттедже обязательно должны быть телефон, водопровод, отопление, на участке должны быть предусмотрены хозяйственные постройки (баня, гараж, сторожка и т.д.). Коттедж отличается от зимнего дома также большими размерами, улучшенной планировкой, качественной отделкой. Огромное влияние на цену коттеджа имеет престижность участка, красота вида. Строить коттедж на плохом участке – все равно, что делать евроремонт в «хрущевке». Стоимость коттеджа примерно от $150 тыс.
Дача или коттедж?
К сожалению, границы между понятиями «дача» и «коттедж» до сих пор очень расплывчатые, поскольку точной классификации признаков, позволяющих определить тип строения до сих пор не принято. Это дает возможность некоторого лукавства со стороны продавцов – дачи часто называют коттеджами, садоводства – гордо именуют «коттеджными поселками». На самом деле отличие состоит в нескольких параметрах.
График проживания
Дача (в отличие от коттеджа) не предназначена для постоянного проживания. Даже если в ней можно жить зимой, хозяева бывают там наездами. Как вы понимаете, этот параметр легко меняется.
Качество постройки и уровень комфорта
Дача может не иметь ряда коммуникаций. Коттедж должен иметь уровень комфорта (удобств) не ниже, чем в городской квартире.
Социальное окружение
Социальное окружение дачи, как правило, очень разнообразное (в садоводстве). Даже так называемые «элитные садоводства» – это обычно только 60% (большая часть) приличных построек. Даже в элитных садоводствах есть заброшенные участки, недострой и т.д.
Коттедж должен находится в коттеджном поселке с инфраструктурой, размеченной территорией, подъездами и т.д., (либо в окружении коттеджей подобного уровня) или в достаточном отдалении от других домов и участков (в случае отдельностоящих коттеджей).
Юридические моменты (право собственности)
Самое главное отличие дачи от коттеджа состоит в юридическом оформлении недвижимости. Строения в садоводстве по свидетельству о праве собственности на строение всегда признается нежилым (какого бы качества не была постройка). Коттедж – это полноценный адрес с возможностью прописки.
Коттеджные поселки
Содержание хорошего загородного дома сегодня – это не только вкладывание средств – это еще и постоянное решение проблем. В городской квартире у вас всегда будет свет, газ, отопление. А в загородном доме все эти привычные удобства могут в любой момент отключиться, и хозяину придется искать причину – то ли кабель где-то порвался, то ли дома что-то сломалось и т.д. Именно поэтому многие сейчас склоняются к варианту коттеджных поселков. Однако в среднем классе в Ленинградской области предложения практически нет – предлагают только элиту. Впрочем, спрос пока не удовлетворен даже в элитном сегменте.
Коттеджные поселки под Петербургом возникают обычно по инициативе инвесторов: люди вкладывают деньги в землю и привлекают строителей для строительства коттеджных поселков. Самим же строительным компаниям невыгодно строить малоэтажки из-за высоких затраты. Крупным строительным фирмам выгоднее строить многоэтажные дома в городе, а мелким фирмам не потянуть объем строительства, необходимый для полноценного коттеджного поселка.
Если говорить о ценах на участки, то в хороших местах, пригодных для коттеджной застройки (близко к городу, хорошая природа, близость воды) стоимость неподготовленного участка идет от $1000 и выше. А если участок подготовлен (насыщен коммуникациями) – его стоимость возрастает в 2-3 раза. Если участок с коммуникациями находится внутри коттеджного поселка, где уже большая часть домов построена, то стоимость может увеличиваться непрогнозируемо. Она будет зависеть от того, какое количество свободных участков есть в этом поселке (чем меньше, тем выше) и, скорее всего, увеличится еще в 2-3 раза.
Стоимость элитного коттеджа на сегодняшний день составляет от $400 000. При этом под элитным коттеджем подразумевается дом в престижном месте (Курортный район, Пушкин, Петродворец), с достойным окружением (коттеджный поселок или «коттеджное окружение», либо отдельностоящий дом без соседей). Площадь участка вокруг дома должна составлять от 0,5 гектара и выше. При этом на участке должен присутствовать полный комплекс коммуникаций, гараж, домик обслуги.
По мнению Натальи Хмельницкой, директора центрального отделения компании «Загородная недвижимость. Бекар», в ближайшее время начнет активно развиваться Южное направление: район Пушкина, Павловска, Ломоносов. Сейчас предложений в коттеджных поселках там практически нет, однако развитие инфраструктуры идет именно в этом направлении: приводятся в порядок дороги, решаются вопросы с электрофикацией и газоснабжением. При этом предложения по участкам там пока не очень дорогие предложения (по сравнению с Северным направлением, которое традиционно было более освоенным). Важным фактором является то, что наиболее активно сейчас развивается именно южная часть Петербурга, а значит, живущие и работающие там люди будут выбирать именно южное пригородное направление.
Строящиеся коттеджные поселки под Санкт-Петербургом
Направление | Район | Локация | Название |
| ЮЖНОЕ НАПРАВЛЕНИЕ | Ломоносовский район | Стрельна | «Нойдорф-стрельна» |
| Сойкино | Коттеджный поселок у деревни «Сойкино» | ||
| Гатчинский район | Вырица | Княжеская долина | |
| Вырица | Коттеджи в Вырице | ||
| СЕВЕРНОЕ НАПРАВЛЕНИЕ | Всеволожский район | Сертолово | Вартемяги |
| Сертолово | Горки СПб | ||
| Парголово | Холмы | ||
| Токсово | Зеленые холмы | ||
| Рапполово | Южный | ||
| Всеволожск | Солнечный Берег | ||
| Всеволожск | Лукоморье | ||
| Сестрорецк | Лисий нос | Сестрорецкое | |
| Солнечное | Капитан | ||
| Выборгский район | Рощино | «Новая Райвола» | |
| Рощино | Клубный поселок общества Традиция | ||
| Рощино | Корабельные сосны | ||
| Комарово | Репинская усадьба | ||
| Горьковское | Озерная Фантазия | ||
| Осетрово | Озерное | ||
| Краснозерное | Вишневка | ||
| Приозерский район | Коробицыно | Коробицыно | |
| Сомово | Озеро Комсомольское | ||
| Борисово | Борисово-2 |
Источник: компания «Загородная недвижимость. Бекар»