За год доля субсидированной ипотеки выросла почти в 3 раза
С начала 2026 года на первичном рынке Санкт-Петербурга и Ленинградской области заметно выросла роль субсидированных ипотечных программ. По данным агентства «Петербургская Недвижимость», их доля в структуре ипотечных сделок составила 23% против 8% годом ранее. В среднем за восемь месяцев 2026 года доля субсидированных программ достигла 14%.
Одной из причин такой динамики остаётся существенная разница в финансовой нагрузке на заёмщика. При текущей ключевой ставке в 14%, ставки по рыночным программам находятся все еще на заградительном уровне — 17–20%. Как отмечают в агентстве, при использовании льготных или субсидированных программ ежемесячный платёж может быть на 30–60% ниже по сравнению с базовой рыночной ипотекой.
«В ближайшие полгода спрос на субсидированные и другие специальные ипотечные программы, скорее всего, продолжит расти. Пока рыночная ипотека остаётся дорогой, такие программы фактически конкурируют за покупателя с рассрочкой: в обоих случаях ключевой задачей становится снижение текущей финансовой нагрузки. Дополнительный импульс этому спросу дадут изменения семейной ипотеки. Новые условия ограничат возможности части покупателей воспользоваться льготной программой, они будут искать альтернативу — и субсидированная ставка может стать одним из основных вариантов», — отмечает Мария Орлова, коммерческий директор ГК «А101» в Санкт-Петербурге и Ленинградской области.
В целом по итогам восьми месяцев 2026 года в Петербургской агломерации и Ленинградской области на ипотеку приходилось 60% сделок, на рассрочку — 32%, ещё 8% сделок проходили со 100%-ной оплатой.
Внутри ипотечного спроса заметно выросла доля индивидуальных программ — стандартных банковских продуктов, условия по которым формируются для конкретного заёмщика на рыночной основе. В отличие от них, субсидированные программы предполагают компенсацию части процентной ставки государством или застройщиком, что позволяет снизить стоимость кредита для покупателя.
В конце августа 2026 года на индивидуальные ипотечные программы приходилось 30% сделок против 15% годом ранее, на субсидированные — 23% против 8%. Доля семейной ипотеки составляла 49%, рыночной ипотеки — 48%, других ипотечных программ — 3%.
Наиболее резкий рост спроса на индивидуальные программы произошёл после изменения условий семейной ипотеки: их доля выросла с 21% в январе до 53% в феврале, после чего начала постепенно стабилизироваться.
«Изменение условий семейной ипотеки заметно повлияло на структуру ипотечных сделок: покупатели стали активнее использовать индивидуальные программы. Мы ожидаем, что во втором полугодии суммарный объём продаж на первичном рынке Петербургской агломерации может как минимум повторить результат первого полугодия. За восемь месяцев 2026 года уже заключено около 41 тыс. сделок против примерно 39 тыс. за аналогичный период прошлого года. На дальнейшую динамику будут влиять снижение ключевой ставки, выход новых проектов и изменения условий семейной ипотеки в последнем квартале года», — отмечает Олег Пашин, генеральный директор агентства «Петербургская Недвижимость».
При этом быстрого возвращения массового спроса на стандартную рыночную ипотеку участники рынка пока не ожидают. Как отмечают в агентстве «Петербургская Недвижимость», ставки по рыночной ипотеке могут вернуться к диапазону 10–12% в 2027 году. При таком развитии ситуации, добавляет Олег Пашин, рыночная ипотека без дополнительного субсидирования может стать массово доступной ближе к концу 2027 года.
В Санкт-Петербурге количество квартир на первичном рынке с ценой предложения выше 350 тыс. рублей за кв. м к 26 сентября 2026 года достигло 14 452. Это в три раза больше, чем 16 января 2025 года, когда в экспозиции насчитывалось 4770 таких объектов, следует из мониторинга предложений, проведённого Георгием Патаниным, экспертом по недвижимости, руководителем агентства недвижимости Георгия Патанина.
Расширение этого ценового сегмента продолжилось и в последние месяцы. В июне 2026 года в Петербурге предлагалось 12 047 квартир дороже 350 тыс. рублей за кв. м, в августе — 12 836, а к концу сентября — уже 14 452. Только за период с 5 августа по 26 сентября количество объявлений увеличилось на 1616, или на 12,6%. Речь идёт именно о числе квартир в текущем предложении, а не о количестве заключённых сделок.
Наибольший объём такого предложения в сентябре сосредоточен в Василеостровском районе — 3643 квартиры. Далее по количеству объектов идут Фрунзенский район — 1765 квартир, Калининский — 1569, Московский — 1430 и Петроградский — 1051. Ещё в Невском районе экспонируется 990 квартир с ценой выше обозначенного уровня, в Адмиралтейском — 962.
«Сам по себе рост количества таких квартир нельзя напрямую трактовать как рост цен на весь первичный рынок Петербурга: мы считаем объекты, находящиеся в продаже выше определённой ценовой границы. Но изменение масштаба этого предложения хорошо видно. Если в начале 2025 года речь шла менее чем о пяти тысячах квартир, то сейчас их уже больше 14 тысяч. Причём этот ценовой диапазон представлен уже не только в традиционно дорогих центральных локациях», — отмечает Георгий Патанин.
Особенно заметно изменилась география предложения. В Калининском районе в январе 2025 года насчитывалось 87 квартир дороже 350 тыс. рублей за кв. м, а в сентябре 2026 года — 1569. В Московском районе их количество увеличилось с 389 до 1430, в Невском — со 140 до 990, в Красногвардейском — со 110 до 773. Во Фрунзенском районе число таких предложений выросло с 205 до 1765.
Ещё показательнее Красносельский район: в январе 2025 года мониторинг фиксировал здесь один объект с ценой выше 350 тыс. рублей за кв. м, в феврале 2026 года — уже 215, в августе — 521, а в сентябре — 782. При этом дорогой по цене квадратного метра сегмент распространяется по городу неравномерно. В Кировском и Колпинском районах таких квартир в сентябре 2026 года в мониторинге по-прежнему не было, а в Пушкинском насчитывался 41 объект.
Есть районы и с обратной динамикой. Например, в Приморском районе количество квартир выше выбранной ценовой границы снизилось с 323 в январе 2025 года до 164 в сентябре 2026 года. В Петроградском районе изменение значительно меньше: 998 объектов в начале рассматриваемого периода и 1051 в сентябре 2026 года. Это показывает, что общегородской рост формируется за счёт разных локальных траекторий, а не одинакового изменения во всех районах.
«Для покупателя практическое значение здесь в том, что граница в 350 тыс. рублей за кв. м встречается в гораздо большем числе предложений и районов, чем полтора года назад. Но сравнивать районы только по количеству таких квартир было бы неправильно: объём зависит в том числе от состава текущей экспозиции. Поэтому эти данные прежде всего показывают, как изменилась структура предложения новостроек и насколько шире стала география квартир в данном ценовом диапазоне», — добавляет Георгий Патанин.
|
Показатель / территория |
Предыдущий период |
Текущий период |
Изменение |
|
Санкт-Петербург, всего |
4770 шт., 16.01.2025 |
14 452 шт., 26.09.2026 |
+203,0% |
|
Василеостровский район |
1015 шт., 16.01.2025 |
3643 шт., 26.09.2026 |
+258,9% |
|
Фрунзенский район |
205 шт., 16.01.2025 |
1765 шт., 26.09.2026 |
+761,0% |
|
Калининский район |
87 шт., 16.01.2025 |
1569 шт., 26.09.2026 |
+1703,4% |
|
Московский район |
389 шт., 16.01.2025 |
1430 шт., 26.09.2026 |
+267,6% |
|
Невский район |
140 шт., 16.01.2025 |
990 шт., 26.09.2026 |
+607,1% |
|
Красногвардейский район |
110 шт., 16.01.2025 |
773 шт., 26.09.2026 |
+602,7% |
Петербургская квартира, купленная для долгосрочной сдачи и последующей перепродажи, стала приносить меньше относительно вложенных в нее денег. За последний год ставки аренды снизились примерно на 10%, тогда как стоимость ликвидных квартир выросла примерно на 10–15%. Из-за этого привычная стратегия «купить, сделать ремонт, несколько лет сдавать, а затем продать дороже» стала менее привлекательной, отмечает генеральный директор агентства недвижимости «Невский Простор» Алла Шинкевич.
Спад на рынке аренды в этом году оказался неожиданным. Ожидаемого заметного августовского оживления также не произошло: квартиры сдаются спокойно, а быстрее всего арендатора находят собственники, готовые снизить ставку примерно на 10% относительно прошлогоднего уровня.
При этом покупка самой квартиры стала дороже. Особенно это заметно на ликвидных студиях и однокомнатных квартирах. По наблюдениям Шинкевич, рост их стоимости в отдельных случаях достигает 10–15%, хотя встречаются и более выраженные примеры.
Один из таких случаев — однокомнатная квартира в современном доме на Васильевском острове. Немногим более года назад Шинкевич приобрела ее для клиентки за 10 млн рублей. Сейчас похожая квартира оценивается примерно в 14 млн рублей. Такой рост она называет скорее исключением и считает нынешнюю цену этого объекта высокой.
Разрыв между стоимостью покупки и возможной арендной ставкой меняет экономику самой простой инвестиционной модели. Раньше инвестор мог купить квартиру, сделать ремонт, сдавать ее около пяти лет, получать арендный доход, а затем рассчитывать еще и на рост стоимости при продаже. Сейчас вход в такую инвестицию стал дороже, а долгосрочная аренда, наоборот, подешевела.
Это не означает исчезновения инвестиций в петербургские квартиры. Но расчет становится другим: одного ожидания, что квартира будет одновременно дорожать и приносить стабильный арендный доход, уже недостаточно. Чем выше стоимость входа и ниже ставка аренды, тем менее заметной становится текущая отдача от такого объекта.
«Самая простая стратегия — купить квартиру, сделать ремонт, сдавать ее пять лет, а потом продать дороже — сейчас становится менее выгодной. Долгосрочная аренда за год снизилась примерно на 10%, а стоимость ликвидных студий и однокомнатных квартир, наоборот, выросла — где-то на 10%, в отдельных случаях на 15%. Получается, что сама квартира для инвестора стала дороже, а сдавать ее приходится дешевле, чем год назад», — говорит Алла Шинкевич, генеральный директор агентства недвижимости «Невский Простор».