Российские отели наращивают объемы

По данным консалтинговой компании IBC Real Estate на сентябрь 2026 года, совокупный номерной фонд в гостиницах России достиг 190 тыс. номеров (учитываются сетевые и несетевые классифицированные объекты 3-5* с номерным фондом более 100 номеров). За январь-сентябрь 2026 года прирост номерного фонда составил 1,9 тыс. номеров. В Москве было открыто 3 объекта: Cosmos Selection Москва Внуково Спорт Отель 4* (249 номеров), Черная Смородина Сколково 4* (165 номеров) и ENZO Hotel Moscow 5* (130 номеров). В Санкт-Петербурге состоялся запуск трех гостиниц: Лахта Тауэрс 4* (301 номер), Saga 4* (166 номеров) и Artel 17/52 4* (107 номеров). Еще 4 отеля открылось в регионах: Palmira Istra Resort 5* (285 номеров) в Московской области, Экопарк на гребном канале 5* (265 номеров) в Нижегородской области, Miracleon Dusit Thani 5* (182 номера) и Cosmos Smart Лазаревское 3* (84 номера) в Краснодарском крае.

---

По прогнозу IBC Real Estate, до конца 2028 года совокупный ввод новых номеров в России может составить 22,5 тыс. номеров, что в 1,6 раза превысит суммарный показатель нового строительства за последние 3 года. Однако на рынке сохраняются высокие риски заморозки проектов и смещения запланированных сроков открытия. Часть объектов могут не выйти в анонсированные сроки ввиду удорожания строительных материалов и иных факторов, удлиняющих срок строительства и запуска.

Стоит отметить, что почти треть объема нового строительства гостиниц в России в 2026-2028 годах сосредоточено на южных курортных направлениях: 28% ввода обеспечивает Краснодарский край. Девелоперская активность в регионе обусловлена устойчивым спросом со стороны туристов – Краснодарский край традиционно входит в тройку регионов-лидеров по числу размещенных лиц в средствах размещения. По данным Росстат, за 7 месяцев 2026 года этот индикатор достиг 5,2 млн чел., что обеспечило региону второе место. Вместе с тем Краснодарский край занимает первое место среди регионов по объему номерного фонда, совокупный номерной фонд всех отелей региона составляет 42,4 тыс. номеров или 22% от общего объема предложения по стране (учитываются сетевые и несетевые классифицированные объекты 3-5* с номерным фондом более 100 номеров).

При этом в Краснодарском крае сохраняется дефицит номерного фонда, который соответствует современным стандартам качества. Несмотря на общую тенденцию на снижение потребительской активности населения, остается категория туристов, которые готовы вкладываться в путешествия при условии получения качественного обслуживания и уникальных впечатлений от проживания. Реализация масштабных проектов в рамках курортных кластеров становится ключевым инструментом удовлетворения этого спроса. В числе значимых проектов, формирующих новое предложение: Alean Family Olivia Premium Resort & Spa 5* (615 номеров), гостиничный комплекс в составе масштабного туристического комплекса Геленджик Марина (600 номеров), Lotte Сочи 5* (310 номеров), гостиничный комплекс Double Tree by Hilton Сочи Красная Поляна (145 номеров) и ряд других объектов.

В числе лидеров по объему ввода новых номеров в 2026-2028 годах также находятся: Москва – 1,9 тыс. номеров (9%), Московская область – 1,3 тыс. номеров (6%) и Санкт-Петербург – 1 тыс. номеров (5%). Одними из крупнейших проектов в данных локациях станут столичная гостиница в составе спортивного кластера «Спартак-Москва» (304 номера), гостиничный комплекс Линкс (200 номеров) в Подмосковье, отель в Санкт-Петербурге на ул. Красного Курсанта (421 номер).

Также драйверами роста будущего строительства выступят проекты, реализуемые в рамках Постановления №141. На текущий момент в 20 регионах России реконструировано и построено 37 объектов совокупным номерным фондом 9,2 тыс. номеров (учитываются сетевые и несетевые классифицированные объекты 3-5* с номерным фондом более 100 номеров). Среди проектов, заявленных к вводу в России до конца 2028 года, 47% приходится на объекты, строящиеся по Постановлению №141.

Большая часть проектов, реализуемых в рамках господдержки, предполагает создание нескольких гостиничных комплексов с участием различных девелоперов и управляющих компаний, включая поэтапную реализацию с разделением на очереди. Это отражает переход от точечного строительства к кластерной модели. Такой подход способствует интенсивному развитию туристской инфраструктуры и транспортной доступности, а также обеспечивает для туристов широкий выбор средств размещения различной ценовой доступности от профессиональных сетевых операторов. В качестве одной из ключевых программ выступает федеральный проект Пять морей и озеро Байкал, в рамках которого до 2035 года планируется ввод порядка 80 тыс. номеров.

«В перспективе трех лет предложение на рынке гостиничной недвижимости России продолжит увеличиваться – прежде всего в регионах с высоким туристическим потенциалом. Этому способствует сохраняющийся спрос на внутренний туризм, даже несмотря на общее снижение потребительской активности. Ключевым фактором дальнейшего развития отрасли в таких условиях выступает не столько наращивание номерного фонда, сколько формирование целостного и уникального турпродукта, который будет соответствовать современным запросам потребителя», – отмечает Алексей Ефимов, генеральный директор IBC Real Estate.

Итоги 3 квартала на рынке аренды: впервые с 2020 г. ставки ниже прошлогодних

Аналитики «Циана», ведущей в России цифровой платформы операций с недвижимостью, подвели итоги третьего квартала 2026г. на рынке долгосрочной аренды крупных городов РФ.

---

В 3 квартале на рынке долгосрочной аренды активный сезон, но спрос в этом году ниже прошлогоднего. Просмотры объявлений на Циане на 19% выше, чем во 2 квартале, но на 11% ниже, чем в 3 квартале 2025 г.

На протяжении 3 квартала объём предложения на рынке долгосрочной аренды снижался на фоне роста активности в сегменте. Относительно конца 2 квартала выбор стал меньше на 6% (суммарно по 40 локациям 79 тыс. лотов). Это по-прежнему высокий показатель – год назад доступных квартир было на треть меньше. В 2026 г. лоты накопились на рынке из-за ограниченного спроса и роста числа объектов от инвесторов (доля объявлений в домах, построенных за последние 5 лет, выросла с 16-17% в 2025 г. до 19-20% в 2026 г.)

Выбор за 3 квартал снизился в 35 локациях из 40. Особенно сильно в Набережных Челнах, Красноярске и Барнауле (в ~2 раза). В Москве -2%.

В прошлом году снижение объёма предложения в 3 квартале было более выраженным – на 10%. Из-за более низкой активности в сегменте объекты в этом году медленнее уходят из экспозиции.

Объём предложения квартир в аренду в крупных городах РФ

Источник: Циан

На фоне роста спроса и снижения выбора на протяжении всего 3 квартала арендные ставки увеличивались. По сравнению с концом 2 квартала в среднем по крупным российским городам однушки стали дороже на 5,2%, двушки – на 3,3%.

В прошлом году рост ставок в 3 квартале был сильнее: ставки в однушках за 3 месяца выросли на 7,7%, в двушках – на 8,6%. Относительно минимальных значений весны в прошлом году рост составил 10-11%, а в этом году только 6%. Среди сдерживающих факторов в 2026 г.: большой объём предложения, замедление экономики, высокий базовый уровень ставок.

Ставки в однокомнатных квартирах в 3 квартале 2026 г. увеличились в 35 локациях из 40, наиболее сильно – в Волгограде (+16,1%), Ярославле (+14,7%), Набережных Челнах (+12,9%). Двушки стали дороже в 31 локации из 40, максимальный рост в Набережных Челнах (+19,2%), Кирове (+11,2%) и Томске (+9%). В Москве рост на 7,7% и 5,4% соответственно.

По сравнению с сентябрем 2025 г. однокомнатные квартиры сдаются на 2,2% дешевле, двухкомнатные – на 5,7%. Впервые с 2020 года на рынке долгосрочной аренды не зафиксирован рост ставок год к году.

Средние ставки аренды 1- и 2-комн. квартир в крупных городах РФ

Источник: Циан

«В 4 квартале ожидаем сезонного снижения активности и ставок, а также постепенного восстановления объёма предложения, – комментирует Елена Бобровская, ведущий аналитик «Циана». – В условиях ограниченной активности и большого выбора до конца года цены могут сократиться на 5-6% от сегодняшних уровней».

Приложение

Локация	1-комн. квартиры			2-комн. квартиры
	Средняя ставка аренды, сентябрь 2026 г., тыс. руб. в месяц	Динамика средней ставки		Средняя ставка аренды, сентябрь 2026 г., тыс. руб. в месяц	Динамика средней ставки
		За год	За квартал		За год	За квартал
Барнаул	26,4	-0,4%	6,9%	33,7	-5,6%	3,4%
Владивосток	29,5	5,4%	1,7%	51,0	-0,2%	4,1%
Волгоград	27,4	2,2%	16,1%	32,6	-6,1%	5,8%
Воронеж	22,6	-1,3%	-0,9%	31,7	-7,8%	-3,1%
Екатеринбург	34,7	-7,2%	8,4%	42,6	-13,8%	6,0%
Ижевск	24,8	2,1%	3,8%	29,0	-1,4%	-10,8%
Иркутск	32,7	-2,1%	10,8%	40,7	-3,8%	8,0%
Казань	32,9	0,3%	4,4%	46,9	4,5%	5,6%
Калининград	35,0	-7,9%	0,9%	48,0	-8,4%	-3,2%
Кемерово	24,0	1,7%	6,7%	31,3	-1,9%	6,8%
Киров	22,6	7,1%	9,7%	28,9	9,5%	11,2%
Краснодар	26,3	-1,1%	2,3%	42,4	-1,9%	7,6%
Красноярск	30,5	1,0%	7,0%	41,4	2,2%	2,7%
Ленинградская область	31,7	1,9%	5,7%	40,7	-2,2%	3,8%
Москва	71,2	-0,7%	7,7%	110,5	-18,6%	5,4%
Московская область	42,7	0,0%	1,9%	56,2	-0,5%	2,9%
Набережные Челны	28,8	0,7%	12,9%	39,1	-1,5%	19,2%
Нижний Новгород	36,7	1,9%	12,6%	45,9	-5,0%	4,1%
Новокузнецк	20,9	-9,9%	1,5%	23,9	-12,1%	-4,4%
Новосибирск	32,7	-8,9%	10,8%	43,5	-5,4%	8,5%
Омск	25,6	1,6%	7,6%	35,4	-0,6%	4,1%
Оренбург	22,9	1,8%	3,2%	27,7	0,0%	6,5%
Пенза	17,3	-6,0%	-4,4%	23,9	-2,8%	-1,2%
Пермь	26,1	-6,5%	2,8%	37,0	-9,3%	8,8%
Ростов-на-Дону	28,2	-9,3%	4,1%	38,7	-10,0%	1,3%
Рязань	27,1	-0,4%	6,3%	32,0	1,3%	5,6%
Самара	27,4	-13,3%	4,6%	38,5	-6,1%	6,4%
Санкт-Петербург	45,6	-8,4%	8,3%	67,2	-9,9%	2,1%
Саратов	23,8	2,1%	3,5%	33,7	-9,4%	-0,3%
Сочи	42,9	-12,4%	0,0%	64,1	-14,9%	-3,8%
Ставрополь	23,2	-4,5%	-14,1%	30,1	-7,1%	-14,5%
Тольятти	20,8	1,0%	-1,9%	27,6	2,2%	4,2%
Томск	28,8	1,8%	7,9%	37,7	-2,8%	9,0%
Тюмень	28,0	-1,8%	3,7%	35,5	-5,3%	-3,5%
Ульяновск	20,7	-1,0%	4,0%	26,2	0,4%	4,4%
Уфа	25,7	1,2%	4,5%	35,1	-8,4%	3,5%
Хабаровск	43,5	-2,5%	5,8%	57,7	-7,2%	2,3%
Чебоксары	23,9	0,0%	4,8%	32,9	4,8%	4,1%
Челябинск	25,7	-0,8%	7,1%	33,7	-4,3%	6,6%
Ярославль	26,5	-1,9%	14,7%	37,0	-1,1%	6,0%
Все локации	29,7	-2,2%	5,2%	40,3	-5,7%	3,3%

Источник: Циан

Методика

В выборку вошли 40 крупнейших рынков РФ. Использовались данные по ставкам аренды 1- и 2-комнатных квартир (кроме элитных) и по количеству объектов всех типов комнатности.