Ввод ТЦ в регионах упал до минимума
По прогнозу консалтинговой компании IBC Real Estate, объем ввода в России по итогам 2026 года составит 356 тыс. кв. м, что почти вполовину (на 45%) будет ниже итогов 2025. Из них на Москву придется 158 тыс. кв. м (-21% г/г), на Санкт-Петербург – 18 тыс. кв. м (-85% г/г). Доля объектов, сроки реализации которых были перенесены с 2025 года или ранее, составит 96% в Москве и 88% в Санкт-Петербурге (под переносом понимается изменение сроков ввода объекта с одного календарного года на другой).
Стоит отметить, что последние десять лет этот показатель варьировался от 10% до 66% в Москве и от 0% до 50% в Санкт-Петербурге, за исключением 2025 года, когда в Северная столица продемонстрировала рекордный ввод объектов, открытие которых переносилось с предыдущих годов. Наиболее высокая доля переносов открытий ТЦ в Москве была зафиксирована в 2018 году (66%) ввиду отложенного запуска ТЦ регионального формата Каширская Плаза (GLA: 71 тыс. кв. м). В Санкт-Петербурге второй год подряд почти все объекты переносили сроки ввода, причем в 2025 году этот индикатор составил 96% в результате открытия сразу трех крупных объектов – ТЦ Голливуд (GLA: 60 тыс. кв. м), Парк Молл (GLA: 32 тыс. кв. м) и NEBO (GLA: 25,7 тыс. кв. м).
Динамика доли ТЦ, запуск которых был перенесен,
Москва и Санкт-Петербург, 2016–2026
Источник: IBC Real Estate
Рост доли ТЦ, открытие которых переносилось, связан с рядом факторов. Помимо значительного роста стоимости строительства и отделки, а также дефицита и удорожания рабочей силы, ввод объектов откладывается ввиду низкого процента заполняемости арендаторами и более длительного, чем раньше, срока их подбора. В условиях низких темпов открытий и активного сокращения количества неприбыльных магазинов, а также на фоне интенсивного развития онлайн-торговли, собственникам ТЦ все сложнее найти заинтересованных арендаторов. Так, если ранее, в период высокой востребованности ТЦ (в первую очередь как мест для шоппинга) и активного развития ритейлеров, доля вакантных площадей на момент открытия составляла не более 20%, то на сегодняшний день индикатор может превышать 40%. Особенно остро проблема поиска арендаторов ощущается собственниками крупных торговых центров, в которых бо́льшая часть площадей исторически приходилась на ритейлеров, специализирующихся на одежде и обуви.
Текущий рынок характеризуется не только более долгим запуском ранее заявленных ТЦ, но и сокращением количества новых проектов. Эта тенденция прослеживается на рынке торговой недвижимости в целом и на примере двух столиц в частности. Так, по итогам I квартала 2026 года объем нового строительства в России составил всего 22,8 тыс. кв. м: 15,7 тыс. кв. м в регионах России и 7,1 тыс. кв. м в Москве, Санкт-Петербург демонстрирует нулевой объем. Таким образом, показатель по итогам первых трех месяцев 2026 года сократился в 8 раз относительно аналогичного периода прошлого года. Настолько низкий уровень ввода торговой недвижимости в России зафиксирован впервые с 2004 года (14 тыс. кв. м).
Динамика нового строительства в I квартале, Россия, 2000-2026 год, тыс. кв. м
Источник: IBC Real Estate
«На сегодняшний день заявленные сроки ввода объектов торговой недвижимости в своем большинстве не совпадают с реальными. Как правило, строительство всех крупных ТЦ, которые запускаются на рынке, было анонсировано не менее пяти лет назад. В условиях, когда потребитель становится все более требовательным, а его привычки постоянно меняются, ТЦ в составе новых ЖК и БЦ чувствуют себя увереннее. Собственники таких объектов работают с узкой аудиторией, более глубокое понимание специфики которой способствует качественному управлению объектом, в том числе с точки зрения подбора арендаторов», – комментирует Екатерина Ногай, руководитель департамента исследований и аналитики компании IBC Real Estate.
Согласно аналитическому отчету Commonwealth Partnership (CMWP) доля строящихся складских объектов вдоль ключевых платных автодорог Московской области (ЦКАД, М-12, ЮЛА)* в общем объеме проектов в стадии строительства с заявленными датами ввода в эксплуатацию в период 2025-2027 гг. насчитывает 621 тыс. кв. м** (12%). По состоянию на октябрь 2025 г. общее предложение складских площадей классов A и B в Московском регионе составляет 29 млн. кв. м.
Площадь строящихся складских объектов с заявленной датой ввода в эксплуатацию в 2025 г. составляет 577 тыс. кв. м, из них 19% проектов строится под конкретного заказчика. Наибольший объем ожидаемого нового строительства с заявленной датой ввода до 2027 г. придется на территорию вдоль ЦКАД (74%), а доля объектов Light Industrial составит 11%.
За период 2023 – 2024 гг. новое строительство вдоль ключевых платных автодорог классов A и B в Московском регионе составило 225 тыс. кв. м**.
«Открытие платной автодороги рядом с участком может стать стратегическим преимуществом для размещения складской инфраструктур. Однако не всегда запуск таких дорог влечет увеличение объемов логистических комплексов вдоль трассы. Это всего лишь один из факторов развития складского рынка», — отметил Егор Дорофеев, международный партнер, руководитель департамента складской и индустриальной недвижимости CMWP.
Крупнейшие строящиеся объекты с датой ввода в эксплуатацию в 2025 г.
Карта ключевых платных автодорог Московского региона
Разрыв цен между многоквартирными новостройками в Москве и Московской области в сентябре 2025 года достиг 2,4 раз, подсчитали эксперты компании MR. Особенно существенно показатель отличается в премиум-классе – в 3,4 раза.
По данным MR, сегодня квадратный метр квартир на первичном рынке Подмосковья обойдется в среднем в 198,9 тыс. руб., Москвы (без учета элитного сегмента) – 468,8 тыс. руб. То есть в столице новостройки стоят в 2,4 раз дороже.
Для сравнения, год назад – в сентябре 2024 года – разрыв цен между первичными рынками этих регионов составлял 2,2 раз. В абсолютном выражении стоимостная разница увеличилась с 218,4 тыс. руб. за кв. м до 269,9 тыс. руб. за кв. м, что связано в первую очередь с увеличением доли бизнес- и премиум-класса в структуре предложения на рынке новостроек Московской области. При покупке каждых четырех квадратных метров в подмосковных, а не столичных новостройках клиент экономит свыше 1 млн руб.
Разрыв цен на первичных рынках Московской области и Москвы отличается в зависимости от сегмента. В массовом он достигает 1,6 раз (193,4 тыс. руб. за кв. м против 316,5 тыс. руб. за кв. м), в бизнес-классе – 2 раз (253,4 тыс. руб. за кв. м против 502,2 тыс. руб. за кв. м), в премиум-классе – 3,4 раз (234 тыс. руб. за кв. м против 800,1 тыс. руб. за кв. м).
Также существенно отличается минимальный бюджет предложения на рынках первичного жилья Подмосковья и столицы. Согласно данным MR, в Московской области порог входа составляет 2,8 млн руб. за 20,3 кв. м, в то время как в Москве – 4,9 млн руб. за 19,5 кв. м.
«Московская недвижимость значительно дороже подмосковной, и это объясняется отнюдь не только структурой экспозиции и точно не кардинальными различиями в качестве продукта, – комментирует Алексей Годованец, управляющий партнер MR (девелопер семейного природного кластера «МЫС» в Одинцовском районе Подмосковья). – Одна из причин – дефицит земельных участков в Москве, особенно в привлекательных локациях, что ведет к существенному увеличению их стоимости. В Подмосковье такая проблема практически не возникает. Также, разумеется, в Москве подразумевается переплата за столичную прописку, в которой даже не все нуждаются. А при необходимости для ее приобретения можно купить небольшую долю на "вторичке".
Вместе с тем в Московской области создаются проекты, даже превосходящие московские по качеству благоустройства и уровню развития инфраструктуры. Например, в нашем новом жилом кластере "МЫС" предусмотрены два детских сада, школа, дворец спорта на 20 тыс. кв. м и парк с ландшафтным дизайном на 17 га. Развитой сети метрополитена в Подмосковье еще нет, однако транспортная доступность большинства районов постоянно растет. Так, от жилого кластера "МЫС" до "Москва-Сити" на автомобиле можно доехать за 20 минут. С учетом этих обстоятельств и существующего разрыва цен покупка новостройки в Подмосковье, на мой взгляд, выглядит более оправданной с инвестиционной точки зрения».