Итоги 1 квартала на рынке аренды: выбор вырос на 21%, ставки снизились на 2%

Аналитики «Циана», ведущей в России цифровой платформы операций с недвижимостью, подвели итоги 1 квартала 2026 г. на рынке долгосрочной аренды крупных городов РФ. За первые 3 месяца текущего года объем предложения увеличился на 21%, при этом ставки в однушках стали ниже на 1,4%, в двушках – на 2,2%.

---

1. За первые 3 месяца 2026 г. ставки аренды в однушках снизились на 1,4%, в двушках – на 2,2%. В 1 квартале на рынке продолжилось сезонное сокращение цен, начавшееся в 4 квартале прошлого года – ставки возвращаются к фоновым значениям после роста в июне-сентябре. Помимо низкого спроса (сейчас не сезон), рост цен сдерживают:

• их высокий базовый уровень – в последние годы они достигли рекордных отметок, которые не всегда согласуются с доходами населения;
• большой объём предложения – арендаторам есть из чего выбирать, конкуренция среди рантье высокая.

Отрицательная динамика зафиксирована в 30 из 40 крупных городов. Однокомнатные квартиры особенно сильно подешевели в Хабаровске, Чебоксарах и Екатеринбурге (на 6,5-7%), двухкомнатные – в Новокузнецке, Перми и Хабаровске (на 7,2-11,6%). Для Москвы характерна стагнация ставок: однушки за 1 квартал стали дороже на 0,1%, двушки – дешевле на 0,2%.

Однушки сейчас в среднем на 2% дороже, чем в марте 2025 г., а двушки на 1% дешевле. Для сравнения, с марта 2024 г. по март 2025 г. однокомнатные квартиры подорожали на 13%, а двухкомнатные – на 10,5%. Т.е. в отличие от предыдущих лет роста год к году нет. А с учётом инфляции можно говорить и о снижении.

Средние ставки аренды 1- и 2-комн. квартир в крупных городах РФ

Источник: Циан

2. Объём предложения на рынке аренды за 1 квартал 2026 г. вырос на 21% – он продолжает увеличиваться после снижения летом и в начале осени.

Сейчас выбор максимальный за предыдущие 3 года – последний раз так много квартир было в начале 2023 г. На рынке стало больше предложений от инвесторов – доля объявлений в домах, построенных за последние 5 лет, выросла с 14% в 2025 г. до 20%. Именно они дали основной вклад в прирост показателя.

Объём предложения увеличился во всех городах, кроме Сочи. Максимальный рост в Набережных Челнах, Чебоксарах и Оренбурге (на 70-80% за квартал) – в городах с небольшим выбором колебания обычно заметнее. В Москве, для сравнения, число лотов увеличилось на 11%.

По сравнению с мартом прошлого года показатель вырос на 20%.

Объём предложения квартир в аренду в крупных городах РФ

Источник: Циан

«Ставки аренды продолжат снижаться и в начале второго квартала. Устойчивый рост возобновится только к лету, вместе с увеличением спроса, – комментирует Елена Бобровская, ведущий аналитик «Циана». – В 2026 г. на фоне снижения ключевой ставки ЦБ ожидается увеличение активности покупателей в новостройках и на вторичке, поэтому спрос на аренду может просесть, а рост ставок в высокий сезон будет ниже, чем в предыдущие годы».

Приложение

Локация	1-комн. квартиры			2-комн. квартиры
	Средняя ставка аренды, март 2026 г., тыс. руб. в месяц	Динамика средней ставки		Средняя ставка аренды, март 2026 г., тыс. руб. в месяц	Динамика средней ставки
		За год	За квартал		За год	За квартал
Барнаул	23,2	-4,5%	-6,1%	29,7	-5,7%	-4,8%
Владивосток	32,4	7,3%	5,5%	46,8	-11,2%	-4,3%
Волгоград	23,3	0,4%	-2,1%	32,0	-0,9%	-1,5%
Воронеж	22,1	0,0%	-0,9%	32,2	0,0%	-0,3%
Екатеринбург	31,9	-2,4%	-6,5%	42,4	-6,6%	-2,3%
Ижевск	24,8	10,2%	-1,2%	29,4	6,1%	-6,4%
Иркутск	29,6	5,7%	-2,6%	37,7	2,2%	-5,3%
Казань	31,4	4,0%	-0,9%	42,6	-2,5%	-3,4%
Калининград	33,1	3,1%	3,4%	48,0	-1,6%	12,1%
Кемерово	22,4	-3,0%	-1,3%	29,0	-6,1%	-6,1%
Киров	21,4	15,1%	-4,0%	26,8	0,0%	0,0%
Краснодар	25,5	-9,3%	-2,7%	39,7	-9,8%	-4,3%
Красноярск	28,2	-1,4%	-1,4%	38,4	-2,5%	-0,3%
Лен. область	30,0	3,4%	0,7%	39,0	9,9%	4,8%
Москва	67,9	4,0%	0,1%	108,6	3,8%	-0,2%
Мос. область	42,2	1,9%	-0,7%	55,0	2,6%	0,0%
Набережные Челны	26,1	6,1%	-3,0%	31,6	7,8%	-5,4%
Нижний Новгород	31,9	0,0%	-3,0%	43,5	4,8%	-2,7%
Новокузнецк	21,1	-5,4%	-3,7%	24,4	-18,1%	-11,6%
Новосибирск	31,8	2,9%	1,3%	41,3	3,0%	-3,1%
Омск	24,0	-1,2%	-3,2%	31,9	4,2%	-0,6%
Оренбург	21,3	1,9%	-0,5%	26,5	-5,0%	-2,9%
Пенза	17,8	2,3%	-3,3%	21,6	-8,5%	-6,5%
Пермь	26,1	-1,9%	-0,8%	32,8	-5,2%	-8,6%
Ростов-на-Дону	27,4	-6,8%	-0,7%	38,8	-0,3%	0,3%
Рязань	26,1	14,0%	-0,8%	29,8	1,0%	2,1%
Самара	26,6	1,9%	-4,0%	36,0	2,0%	-4,0%
Санкт-Петербург	42,6	8,1%	-5,8%	62,7	-6,1%	-7,0%
Саратов	22,9	15,1%	2,7%	32,3	14,9%	2,9%
Сочи	42,1	-6,7%	-5,4%	64,1	-13,5%	-3,9%
Ставрополь	27,0	21,6%	8,0%	33,8	16,2%	10,5%
Тольятти	20,3	0,0%	-2,9%	26,1	-3,3%	-1,5%
Томск	26,2	5,6%	1,2%	35,3	-0,6%	-4,6%
Тюмень	27,9	6,1%	-0,4%	35,8	5,6%	-0,8%
Ульяновск	19,8	0,5%	3,1%	26,8	1,1%	0,0%
Уфа	25,5	7,1%	0,8%	34,5	5,2%	-3,9%
Хабаровск	38,8	-4,9%	-7,0%	51,6	-9,9%	-7,2%
Чебоксары	23,1	2,7%	-6,5%	33,2	17,7%	-1,8%
Челябинск	24,1	-2,8%	-3,6%	32,0	-2,1%	2,6%
Ярославль	22,8	-3,8%	-4,2%	32,2	-1,8%	-5,8%
Все локации	28,3	2,0%	-1,4%	38,4	-1,0%	-2,2%

Источник: Циан

Методика

В выборку вошли 40 крупнейших рынков РФ. Использовались данные по ставкам аренды 1- и 2-комнатных квартир (кроме элитных) и по количеству объектов всех типов комнатности.

Пассивный доход от вкладов в два раза выше, чем от сдачи недвижимости

ВТБ проанализировал две наиболее распространенные стратегии получения пассивного дохода для состоятельных клиентов — инвестиции в жилую недвижимость для последующей сдачи в аренду и открытие банковского вклада. По оценке банка, на текущем рыночном цикле классический депозит не только требует меньше временных затрат, но и обеспечивает денежный поток, который превосходит арендную модель.

---

Сдача объекта недвижимости премиум или бизнес-класса в аренду приносит собственнику около 4–6% годовых в виде арендных платежей. Для сравнения, размещение средств на банковских вкладах или, например, в облигациях позволяет получать 14–17% годовых. Таким образом, разрыв в доходности достигает двукратного, а в отдельных случаях — трехкратного значения. Чтобы сформировать стабильный ежемесячный доход в размере 200 тысяч рублей за счет аренды, требуется капитал порядка 50 миллионов рублей. Аналогичный пассивный доход без необходимости управления объектом, поиска арендаторов и оплаты содержания недвижимости достигается при размещении на депозите суммы около 17 миллионов рублей.
 
«В условиях текущей макроэкономической конъюнктуры мы фиксируем смену инвестиционных приоритетов как у состоятельных, так и у розничных клиентов, — отметил Евгений Береснев, заместитель начальника управления продаж инвестиционных продуктов Private Banking и «Привилегии» ВТБ. — Стратегия “рантье” предполагает высокий порог входа и зачастую оказывается экономически неоптимальной для среднестатистического розничного инвестора. Депозитные продукты, напротив, позволяют начинать формирование сбережений с небольших сумм, обеспечивая их гарантированный прирост. При этом рынок не исчерпывается классическими вкладами: для клиентов, ориентированных на стабильные выплаты и диверсификацию рисков, существуют решения в том числе в секторе недвижимости с более высокой доходностью, такие как закрытые паевые инвестиционные фонды на коммерческую недвижимость, которые сочетают низкий порог входа с профессиональным управлением и стабильным денежным потоком».
 
По оценке эксперта, когда ставки по вкладам снизятся, структура спроса неизбежно начнет трансформироваться. Денежные потоки перераспределятся в пользу акций, что может стать драйвером роста фондового рынка, а также в реальные активы, традиционно защищающие от инфляции, — золото и недвижимость, которые станут более привлекательными за счет потенциального роста стоимости.