Частный дом на треть дороже трёхкомнатной квартиры
Аналитики «Циана», ведущей в России цифровой платформы операций с недвижимостью, сравнили стоимость трёхкомнатных квартир в городах-миллионниках и частных домов в городской черте и в пригородах, и выяснили, что дома на 32% дороже, хотя есть локации, где они доступнее.
Есть мнение, что стоимость частного дома в разы превышает стоимость квартир. Но это не так: коттеджи в городах-миллионниках и их пригородах лишь на 32% дороже трёхкомнатных квартир.
От города к городу ситуация различается. В Челябинске, Омске, Волгограде и Воронеже стоимость частного дома действительно заметно выше, чем квартиры – разрыв от 66 до 78%. Здесь самые дешёвые квартиры на вторичном рынке, в т.ч. из-за высокой доли предложения в устаревшем жилфонде, а стоимость домов – средняя для миллионников.
А вот в Уфе и Казани, напротив, дома даже дешевле трёшек. В Казани дело в дорогих квартирах на вторичке (город занимает 3-е место по стоимости среди миллионников после Москвы и Санкт-Петербурга) – такой уровень цен обусловлен сочетанием высоких доходов населения, активного строительства современного жилья и миграционной привлекательности. В Уфе самые дешёвые дома среди анализируемых городов: в республике популярно проживание в собственном доме, выбор здесь большой, много доступных вариантов.
«Разрыв в стоимости между трёхкомнатными квартирами и частными домами сокращается. Сейчас дома в среднем на 32% дороже, год назад – на 40%, а 5 лет назад – на 57%, – комментирует Елена Бобровская, ведущий аналитик «Циана». – Это связано тем, что цены на вторичке растут быстрее, чем на рынке ИЖС».
За 5 лет в среднем по миллионникам трёшки стали дороже на 82%, а дома – на 54%, за последний год – на 11% и 5% соответственно. Квартиры – более ликвидный и востребованный товар с более низким базовым уровнем цен, поэтому рост сильнее. 5 лет назад дома были дороже квартир во всех анализируемых городах, даже в Казани (правда, всего на 1%).
Приложение
|
Город |
Средняя стоимость, |
На сколько % частный дом дороже 3-комн. квартиры в городе |
|||
|
Частный дом |
3-комн. квартира на вторичке в городе |
Сейчас |
Год назад |
5 лет назад |
|
|
Волгоград |
12,4 |
7,5 |
66% |
57% |
74% |
|
Воронеж |
15,4 |
9,3 |
66% |
65% |
79% |
|
Екатеринбург |
14,5 |
12,2 |
19% |
21% |
33% |
|
Казань |
14,0 |
17,1 |
квартиры дороже на 21% |
квартиры дороже на 15% |
1% |
|
Краснодар |
15,6 |
13,4 |
16% |
18% |
18% |
|
Красноярск |
13,7 |
11,1 |
23% |
50% |
94% |
|
Москва |
36,6 |
30,5 |
20% |
29% |
34% |
|
Нижний Новгород |
13,6 |
12,5 |
8% |
18% |
51% |
|
Новосибирск |
15,6 |
11,0 |
42% |
47% |
62% |
|
Омск |
14,5 |
8,5 |
70% |
57% |
71% |
|
Пермь |
11,1 |
9,2 |
20% |
59% |
76% |
|
Ростов-на-Дону |
13,5 |
10,2 |
31% |
32% |
41% |
|
Самара |
15,5 |
10,8 |
44% |
51% |
86% |
|
Санкт-Петербург |
28,8 |
20,8 |
39% |
48% |
66% |
|
Уфа |
9,6 |
10,4 |
квартиры дороже на 8% |
6% |
12% |
|
Челябинск |
15,0 |
8,4 |
78% |
89% |
119% |
|
В среднем |
32% |
40% |
57% |
||
Источник: Циан
Методика
Сравнивалась средняя стоимость
- трёхкомнатных квартир на вторичном рынке городов-миллионников;
- частных домов, в которых заявлено наличие всей «городской» инфраструктуры (электричества, отопления, водоснабжения) в городах-миллионниках и их пригородах (районах и округах, непосредственно граничащих с ними).
Свыше четверти всех комплексов с квартирами[1] премиум-класса на первичном рынке Москвы представлено в ЗАО, подсчитали эксперты компании «Град Девелопмент». За прошедшие три года количество премиальных новостроек на западе столицы выросло в 2,2 раза.
По данным аналитиков компании «Град Девелопмент», на рынке первичного жилья Москвы сегодня представлено 49 жилых комплексов. За три года показатель вырос на 56%. В августе 2025 года лидером по числу премиальных жилых комплексов в столице является Западный округ, где реализуется 13 таких новостроек. Относительно августа 2022 года их количество здесь выросло на 116,7%. Тремя годами ранее первое место по числу ЖК премиум-класса занимал Центральный округ с 11 подобными проектами. На текущий момент их число сократилось до 10.
Пул премиальных жилых комплексов в ЗАО регулярно пополняется. В 2025 году в академическом районе Проспект Вернадского, рядом с благоустроенным природным парком «Лес на реке Самородинке» стартовал проект ICE TOWERS.
При этом, как подсчитали аналитики «Град Девелопмент», по объему квартир премиум-класса в продаже Западный округ занимает вторую позицию в Москве с результатом в 1,1 тыс. помещений. По этому показателю лидирует СЗАО (1,2 тыс. квартир), а топ-3 замыкает СВАО (1 тыс. квартир).
«Уровень концентрации премиального жилья в локации напрямую говорит о ее перспективности и востребованности, – говорит Анастасия Римская, коммерческий директор «Град Девелопмент». – Западный округ Москвы активно развивается, здесь строятся новые транспортные развязки, создаются современные рабочие места, реконструируются парки. Особенно престижным это направление делают наличие топовых вузов, обширное озеленение, благоприятная «роза ветров», удобные выезды на Рублево-Успенское и Новорижское шоссе. Девелоперы, особенно в премиум-классе, вносят значительный вклад в совершенствование ЗАО. Например, в рамках строительства комплекса ICE TOWERS демонтируются старые снегоплавильные установки, планируется благоустройство парка, появление детского сада, начальной школы, комьюнити-центра и фитнес-клуба на 3600 кв. м. Именно поэтому даже в условиях растущей конкуренции в Западном округе не наблюдается затоваривания».
[1] Без учета апартаментов.
ММДЦ «Москва-Сити» продолжает подтверждать свой статус ключевой локации для российского и международного бизнеса, демонстрируя устойчивый рост арендных ставок и минимальный уровень вакансии. По итогам августа 2025 года, доля офисного стока классов А/Prime на территории ММДЦ достигла 22% от общего объема в Москве. Согласно данным Nikoliers, высокое качество предложения в сочетании с низкой долей свободных площадей и низким объемом ввода новых объектов в ближайшие годы способствуют сохранению стабильно высоких арендных ставок.
За 2025 год среднерыночная ставка аренды в ММДЦ «Москва-Сити» выросла на 18%, достигнув по итогам III квартала 80 486 руб./кв. м/год. Этот показатель на 96% превышает среднее значение по другим столичным кластерам* (41 134 руб./кв. м/год), что подчеркивает уникальный статус локации. Динамика роста ставок в «Москва-Сити» за период с 2023 по III квартал 2025 года, выросших в два раза, многократно превышает темпы прироста в других субрынках. Это свидетельствует об исключительном и устойчивом спросе, а также концентрации качественного предложения. Прогнозируется, что по итогам 2025 года среднерыночная ставка составит 81 900 руб./кв. м/год, в 2026 году – 84 200 руб./кв. м/год, а в 2027 году – 86 000 руб./кв. м/год. Диапазон ставок аренды для офисов класса А и Prime по итогам III квартала 2025 года составляет 59 300 – 105 000 руб./кв. м/год. Все ставки аренды не включают операционные расходы, коммунальные платежи и НДС.
Динамика ставки аренды и вакансии в классе А/Prime в «Москва-Сити»**
Источник: Nikoliers
«Средневзвешенная ставка аренды зависит от структуры вакантного предложения в локации. В условиях дефицита качественного предложения и высоких темпов вымывания вакансии средневзвешенные ставки могут технически снижаться в связи с преобладанием менее качественных блоков. И наоборот – при выходе в рынок крупного качественного предложения по ставке выше средней – средневзвешенное значение увеличивается», – отметил заместитель директора департамента офисной недвижимости Nikoliers Валентин Кусов.
Общий объем предложения офисных площадей в «Москва-Сити» по итогам III квартала 2025 года составляет 1 662 тыс. кв. м (в 2024 году – 1 571 тыс. кв. м). Объем ввода новых объектов за третий квартал составил 91,3 тыс. кв. м. в БЦ IСity. В 2026 году ввод новых объектов не планируется, что связано с исчерпанием земельных участков для нового строительства после девелоперской активности в период 2007-2017 гг. Кроме того, в среднесрочной перспективе до 2027 года появление новых проектов будет минимальным. На 2027 год запланирован ввод башни МФК «СИТИ-4» (73 тыс. кв. м), с высокой долей вероятности объект будет полностью поглощен рынком к моменту завершения строительства благодаря сохраняющемуся активному спросу. По итогам 2027 года прогнозируется снижение уровня вакансии до 2,3%.
На сегодняшний день уровень вакансии в деловом районе составляет 2,4%. После недавнего ввода в эксплуатацию iCity Space Tower на рынок от частных инвесторов поступит около 46 тыс. кв. м уже проданных площадей. Порядка 15-20 тыс. кв. м будут предложены в аренду до конца года. Учитывая выход на рынок новых площадей и их распределение во времени не ожидается существенного роста вакантности в локации: при базовом сценарии по итогам года она не превысит 3,5%.
В период с 2027 по 2030 гг. в границах «Старого Сити» (ММДЦ) и «Нового Сити» (в окружении ММДЦ) будет введено в эксплуатацию 425 тыс. кв. м офисных площадей. В этот период буду введены такие знаковые объекты с офисными площадями: МФК Сити-4 (73 тыс. кв. м), ICity-2 (92 тыс. кв. м), One Tower (56 тыс. кв. м), Sezar Tower (71 тыс. кв. м) и БЦ «Багратион» (133 тыс. кв. м).
В рамках программы реновации городской среды Москвы планируется запуск проекта по созданию нового кластера – комплекса «Сити-2» на месте микрорайона Камушки. Реализация данного проекта предполагает вывод на рынок около 2 млн кв. м недвижимости, включающей деловой кластер, жилой компонент и торговую инфраструктуру. Ввод современных офисных площадей класса А в локации сформирует новую точку притяжения для бизнеса.
* Сравнение со средним значением деловых районах Москвы: Белорусский, Центральный деловой район, Ленинградский деловой коридор, «Большой Сити» (Большой Сити включает объекты, не пересекающиеся с локациями Ленинградского ДК и Москвы-Сити)
** Ставки аренды не включают операционные расходы, коммунальные платежи и НДС.