Изменения условий семейной ипотеки и разрыв цен уводят покупателей на вторичку
Аналитики «Циана», ведущей в России цифровой платформы операций с недвижимостью, зафиксировали переток спроса из новостроек в сегмент готового жилья в 1 квартале 2026 г. Причины – изменения условий семейной ипотеки и заметный ценовой разрыв (23%) между сегментами.
В 1 кв. 2026 г. на вторичном рынке крупных российских городов (см. таблицу) было продано 122,7 тыс. квартир. Он показал большую устойчивость, чем первичный рынок, который пострадал на фоне изменения условий семейной программы: продажи оказались на 27% ниже, чем в 4 кв. 2025 г., тогда как в новостройках снижение сильнее – на 43%. По сравнению с 1 кв. 2025 г. число сделок по ДКП выросло сразу на 18%, а в новостройках только на 4%.
Больше всего сделок с квартирами в готовых домах в 1 кв. 2026 г. (кроме Москвы и Петербурга) прошло в Екатеринбурге, Новосибирске и Краснодаре (более 5 тыс. регистраций). Максимальный рост спроса в годовом выражении по итогам января-марта – в Тольятти, Волгограде, Хабаровске (от +47 до +55%); спад отмечен лишь в Чебоксарах, Сочи и Калининграде (от -34% до -3%).
В условиях высоких ипотечных ставок и сохраняющегося роста цен, спрос сместился не просто на вторичный рынок, а в его более доступные сегменты. Вырос средний возраст дома, в котором купили квартиру (с 31 года в конце 2025 г. до 33 лет), немного сократилась средняя площадь (с 52 до 51 до кв.м.), а доля недавних новостроек (корпусов 2020-х гг. постройки) не изменилась (21% и в 4 кв. 2025 и в 1 кв. 2026).
Спрос в крупных городах РФ (число сделок)
Источник: Циан
Особенно большой разрыв в квартальной динамике спроса между сегментами в Сочи (-92% в новостройках и -22% на вторичке), Барнауле (-65% и -24%) и Томске (-56% и -20%) – в этих городах низкие темпы жилищного строительства, дефицит предложения на первичном рынке, а значит, мало сделок.
В Ставрополе и Владивостоке, наоборот, спрос на вторичке просел заметно сильнее, чем на первичке, а в Ярославле в новостройках он даже немного вырос (+8%). В этих городах различия в ценах между двумя сегментами минимальны (новостройки дороже всего на 2-9%), поэтому переток спроса с первичного рынка в 2026 г. в них не фиксируется.
Более низкий уровень цен в готовых домах – один из важных факторов их привлекательности. В апреле 2026 г. «квадрат» в предложении на первичном рынке на 23% дороже. Ценовой разрыв максимален в Новокузнецке, Барнауле и Тольятти (49-68%) – в этих городах строится мало нового жилья, высокая конкуренция на первичном рынке, а квартиры на вторичном рынке еще и продаются, в основном, в морально устаревшем жилфонде.
«В начале 2026 г. часть спроса из новостроек сместилась в готовое жилье, цены на которое заметно ниже, – комментирует Елена Бобровская, ведущий аналитик «Циана». – Покупатели всё чаще отказываются от приобретения современного жилья в пользу “обычной” вторички».
Приложение
|
Город |
Сделок с новостройками в 1 кв. 2026 г., тыс. штук |
Динамика, % |
Сделок на вторичке в 1 кв. 2026 г., тыс. штук |
Динамика, % |
||
|
к 1 кв. 2025 г. |
к 4 кв. 2025 г. |
к 1 кв. 2025 г. |
к 4 кв. 2025 г. |
|||
|
Барнаул |
0,6 |
-26% |
-65% |
2,3 |
20% |
-24% |
|
Владивосток |
1,9 |
34% |
-15% |
1,9 |
28% |
-27% |
|
Волгоград |
1,1 |
24% |
-53% |
2,5 |
54% |
-27% |
|
Воронеж |
2,2 |
20% |
-25% |
3,5 |
20% |
-32% |
|
Екатеринбург |
5,7 |
26% |
-45% |
6,4 |
29% |
-23% |
|
Ижевск |
1,1 |
0% |
-42% |
2,3 |
3% |
-36% |
|
Иркутск |
0,9 |
24% |
-43% |
1,9 |
23% |
-29% |
|
Калининград |
1,0 |
25% |
-34% |
1,6 |
-3% |
-30% |
|
Кемерово |
0,3 |
-20% |
-57% |
1,5 |
20% |
-25% |
|
Киров |
0,7 |
22% |
-34% |
2,0 |
17% |
-30% |
|
Краснодар |
4,9 |
66% |
-39% |
5,4 |
12% |
-27% |
|
Красноярск |
1,5 |
63% |
-28% |
4,0 |
37% |
-24% |
|
Москва |
13,9 |
-37% |
-51% |
21,5 |
2% |
-28% |
|
Набережные Челны |
0,8 |
16% |
-37% |
0,4 |
2% |
-30% |
|
Новокузнецк |
<0,1 |
57% |
-54% |
1,2 |
33% |
-23% |
|
Новосибирск |
2,5 |
12% |
-45% |
6,0 |
25% |
-21% |
|
Омск |
0,5 |
54% |
-43% |
3,3 |
26% |
-21% |
|
Оренбург |
0,9 |
7% |
-47% |
2,2 |
15% |
-27% |
|
Пенза |
1,1 |
29% |
-38% |
1,9 |
32% |
-28% |
|
Пермь |
2,2 |
59% |
-30% |
3,3 |
22% |
-30% |
|
Ростов-на-Дону |
3,6 |
14% |
-47% |
2,9 |
1% |
-31% |
|
Рязань |
1,2 |
26% |
-26% |
1,6 |
14% |
-34% |
|
Самара |
0,8 |
17% |
-59% |
3,5 |
40% |
-28% |
|
Санкт-Петербург |
8,5 |
14% |
-36% |
14,9 |
9% |
-27% |
|
Сочи |
0,1 |
-46% |
-92% |
1,3 |
-11% |
-22% |
|
Ставрополь |
1,6 |
9% |
-21% |
1,5 |
10% |
-37% |
|
Тольятти |
0,2 |
-31% |
-59% |
1,9 |
55% |
-25% |
|
Томск |
0,2 |
102% |
-56% |
1,4 |
16% |
-20% |
|
Тюмень |
3,0 |
10% |
-50% |
3,5 |
23% |
-23% |
|
Ульяновск |
0,7 |
38% |
-53% |
2,1 |
10% |
-31% |
|
Уфа |
2,9 |
70% |
-38% |
3,9 |
31% |
-25% |
|
Хабаровск |
1,6 |
1% |
-33% |
1,9 |
47% |
-18% |
|
Чебоксары |
0,5 |
-37% |
-55% |
0,9 |
-34% |
-24% |
|
Челябинск |
1,6 |
46% |
-28% |
4,0 |
30% |
-26% |
|
Ярославль |
1,3 |
67% |
8% |
2,2 |
31% |
-21% |
|
Все локации |
71,5 |
4% |
-43% |
122,7 |
18% |
-27% |
Источник: Циан
Методика
В выборку вошли 35 крупнейших городов, по которым есть полные данные по числу сделок.
В Московском регионе зафиксирован рекордный объем нового строительства объектов Light Industrial – с начала года в эксплуатацию введено 280 тыс. кв. м., а объем площадей на этапе строительства увеличился почти в 2 раза.
По данным совместного отчета консалтинговой компании IBC Real Estate и девелопера Parametr, за период января-августа 2025 года в Москве и Московской области введено в эксплуатацию 8 объектов формата Light Industrial совокупной площадью 280 тыс. кв. м, что на 12% превышает показатель год к году и является историческим максимумом среди аналогичных периодов.
Динамика ввода объектов Light Industrial,
классы А и В, Москва и Московская область, тыс. кв. м
Источник: IBC Real Estate
Крупнейшими объектами, введенными в эксплуатацию с начала года, стали DCL Томилино парк (118 тыс. кв. м), Industrial City Коледино (79 тыс. кв. м), I.VOLGA Light Industrial Park (35 тыс. кв. м) и Индустриальный парк Гранат (22 тыс. кв. м).
До конца 2025 года аналитики IBC Real Estate ожидают, что объем нового строительства в сегменте Light Industrial составит не менее 450 тыс. кв. м и станет рекордным показателем за весь период наблюдений. С начала года стартовало строительство значительного объема новых проектов – по состоянию на июль 2025 совокупно на этапе строительства находится 1,3 млн кв. м, что выше показателя на конец 2024 почти в 2 раза, когда объем строящихся площадей составлял 0,7 млн кв. м.
«Несмотря на общую стабилизацию рынка складской недвижимости в Московском регионе, сегмент Light Industrial продолжает стремительно развиваться. Рекордный ввод новых площадей и кратное увеличение объемов строительства демонстрируют в текущих условиях устойчивость формата. Сохраняющийся повышенный интерес со стороны девелоперов, инвесторов и конечных пользователей формирует прочный фундамент для дальнейшего динамичного развития сегмента», – отмечает Евгений Бумагин, член совета директоров, руководитель департамента по работе со складскими и производственными помещениями IBC Real Estate.
В сегменте Light Industrial сохраняется устойчивый спрос – согласно данным Parametr, объем запросов на аренду и покупку объектов Light Industrial в Московском регионе за 8 месяцев 2025 составил 1,67 млн кв. м.
Несмотря на то, что основными покупателями объектов Light Industrial продолжают оставаться конечные пользователи, 2025 год ознаменовался активным приходом инвесторов в сегмент. Так, по данным девелопера Parametr, в январе-августе этого года доля инвесторов в общем объеме спроса на объекты Light Industrial увеличилась в два раза, достигнув 20%. При этом специфика запросов этого года трансформировалась – блоки от 500 до 1000 кв. м стали наиболее привлекательным продуктом, доля подобных запросов с начала года увеличилась на 34 п.п. и составила 83% в общем объеме запросов со стороны инвесторов. Лидерами в структуре спроса продолжают оставаться производственные компании (52%), за ними следуют компании, занимающиеся оптово-розничной торговлей (21%).
«Рынок Light Industrial остается самым динамично развивающимся сегментом производственно-логистической недвижимости, демонстрируя стабильный рост. Наибольший спрос по-прежнему приходится на производственные компании, что связано с универсальностью продукта Light Industrial, который позволяет эффективно решать задачи практически любого бизнеса. Важным итогом этих восьми месяцев для нашей компании стало двукратное увеличение доли инвесторов в общем объеме спроса на Light Industrial по сравнению с 2024 годом. Учитывая, что драйверы, формирующие спрос на объекты Light Industrial, носят долгосрочный характер, мы ожидаем продолжения восходящего тренда в этом сегменте до конца этого года, а также в следующем году», – отмечает Александр Манунин, управляющий партнер Parametr.
На фоне позитивных прогнозов по дальнейшему снижению ключевой ставки аналитики компании Plus Development определили, каких квартир будет особенно не хватать на московском рынке к 2027 году.
Сегодня на рынке новостроек есть консенсус: к 2027 году все ждут дефицита жилья, причем не менее 30 млн кв.м. Запуск новых проектов резко сократился в 2025 году. С учетом среднего срока возведения новостройки 2-2,5 года – прогнозы более чем реалистичные.
Если ключевую ставку снизят до 12% к 2027 году, спрос в Москве (и многих других городах) будет превышать предложение. Цены могут вырасти на 15-20% из-за нехватки качественных ЖК. Но это не единственный вызов для покупателей.
Как отмечают в Plus Development, к тому времени окончательно завершится вымывание с первичного рынка Москвы оставшихся малогабаритных квартир. Лотов площадью менее 28 кв.м. просто не будет. Начнется «охота» за компактными вариантами.
С другой стороны, к 2027 году сформируется повышенный спрос и на просторные квартиры в комфорт-классе. В дефиците будут лоты площадью 80+ кв. м. с 3-4 комнатами, подходящие для семей с двумя и более детьми.
Да, сегодня девелоперы снижают долю многокомнатных квартир в проектах: они продаются медленно в условиях высоких ставок по ипотеке. В Москве есть новостройки, где доля трехкомнатных квартир не превышает 15%. Но когда ключевую ставку снизят, многие люди пойдут за просторным жильем.
Сегодня тем, кто хочет купить просторную квартиру именно в Москве, не стоит ждать снижения ставок, если накоплен минимальный первоначальный взнос. И особенно – если уже есть какая-то недвижимость. Лучше подобрать варианты сейчас, использовать семейную ипотеку или трейд-ин, отмечают эксперты компании. В будущем можно перекредитоваться, когда ставки по ипотеке упадут. А вот упущенное время может стоить слишком дорого: вымывание квартир для семей с рынка и связанный с ним рост цен будут идти быстрыми темпами.