В 2025 г. объем инвестиций в площадки под жилой девелопмент в Московском регионе вырос на 19%
По итогам 2025 г. в Московском регионе было зафиксировано 72 крупные сделки с земельными участками под жилой девелопмент общей площадью 1,1 тыс. га, суммарный денежный объем сделок составил 278,5 млрд руб. (+18,8% год к году), средний чек сделки — 3,9 млрд руб. (+85,7% год к году). В 2024 г. было зафиксировано 117 крупных сделок общей площадью 17,8 тыс. га и суммарной стоимостью 234,5 млрд руб. Таким образом, в 2025 г. рынок продемонстрировал снижение количества и общей площади сделок с земельными участками под жилое строительство параллельно со значительным ростом и среднего чека, что указывает на сдвиг интереса к более дорогим и компактным участкам. Из-за изменения градостроительной политики среди новых игроков (как локальных, так и внешних) особый спрос наблюдался на проекты высокого сегмента с согласованной архитектурой и/или разрешением на строительство. По прогнозам Nikoliers, в этом году ожидается продолжение, а возможно, и активизация практики партнёрств между девелоперами на рынке.
Основная активность на рынке продаж девелоперских проектов и земельных участков под жилое строительство в Москве в 2025 г. наблюдалась в проектах высоких классов: в бизнес-сегменте, премиум и элитном. Проекты классов ниже пользовались меньшим спросом из-за сложности построения эффективной финансовой модели и привлечения финансирования. Ограничение и дороговизна ипотечных программ, повышение себестоимости строительства, а также значительный рост операционных расходов застройщиков на этапе проектирования стимулируют девелоперов к выбору более высоких сегментов жилья и повышению позиционирования проектов.
На втором месте после жилого девелопмента в Москве находятся площадки под офисную недвижимость, на них пришлось 14% от общего объема инвестиций или 53,1 млрд рублей, что в 8,3 раза выше объема инвестиций 2024 г. (6,4 млрд руб.) На третьем месте – МФК (как правило, жилое и коммерческое строительство на одном участке) - 10,5% или 39,9 млрд руб., что сопоставимо с объемом прошлого года. На индустриальное назначение всего 1,7% или 6,3 млрд руб., что в 6,8 раз меньше объема 2024 г. и связано с исключением классических складов из программы МПТ.
Структура сделок 2025 г. с площадками под девелопмент по типу будущего строительства, Москва
Среди крупнейших сделок года под жилой девелопмент можно выделить покупку компанией «Страна Девелопмент» у Forma (ПИК) строящегося ЖК Republic, приобретение «Талан» у Smineх проекта ЖК Injoy, партнерства «РЖД-Недвижимость» (Новая Эра) с девелоперами по двум крупным проектам, а также высокую активность Sminex в приобретении премиальных и элитных участков. Крупнейшей сделкой под перспективное офисное строительства за 2025 г. является приобретение Совкомбанком компании, которой принадлежат права на участок с Дворцом спорта «Лужники» в Хамовниках. Крупнейшим приобретением под индустриальное строительство стало приобретение Компанией РВБ (объединенная компания Wildberries & Russ) участка для креативно-производственного кластера в ОЭЗ «Максимиха».
Московский регион традиционно лидирует по объему приобретений земельных участков под девелопмент — 85,7% объема земельных сделок России в 2025 г. При этом интересно, что в Москве объём сделок год к году вырос на 13,6% (до 378 млрд руб.), в то время как в других регионах снизился. Несмотря на преобладание инвестиций именно в жилой девелопмент, в разрезе регионов его доли значительно различаются. Так, в Москве доля составляет 73,7% — программы МПТ и КРТ дают более диверсифицированное распределение по назначению, в то время как в других регионах – более 90%.
Всего по итогам 2025 г. общий объем инвестиций в площадки под девелопмент и производства в России составил 441 млрд руб., что на 18,9% ниже показателя 2024 г., при этом в сравнении с 2023 г. динамика составляет +22,6%, а к 2022 г. — плюс 172,3%. Тренд снижения денежного объема земельных сделок сопоставим с общей тенденцией на рынке – например, объем инвестиций в коммерческую недвижимость России за год снизился на 19,9%. В любом случае, 2025 г. и 2024 г. являются ТОП-2 периодов по суммарному объему инвестиционных сделок России.
Продавцами наиболее крупного объема площадок под девелопмент в России в 2025 г. выступили: корпоративный сектор — 45,6% (2 тыс. га), 32,5% (1,4 тыс. га) — из федеральной собственности, в том числе по результатам тендеров, 6,4% (0,28 тыс. га) — банковскими структурами. Девелоперами было реализовано 8,5% (0,4 тыс. га) площадей, при этом в суммарном оцениваемом денежном объеме сделок их доля максимальна — 51,3% (226,5 млрд руб.).
Ключевыми покупателями земельных участков в 2025 г. выступили девелоперы: 72,6% объема сделок в денежном выражении – при этом доля в общем объеме за год выросла на 5 п.п. На втором месте – банковские структуры - 8,9% и плюс 7 п.п. за год, на третьем – частные инвесторы - 4,6% и плюс 3 п.п. за год
Тимур Рывкин, директор департамента девелопмента земли Nikoliers: «В 2025 году рынок продемонстрировал высокую активность, что отразилось в закрытии ряда крупных сделок. В первом полугодии на фоне жесткой денежно-кредитной политики ЦБ наблюдалось временное снижение девелоперской активности в пополнении земельного банка. Однако последующее смягчение политики регулятора и ожидания игроков по сохранению тренда способствовали оживлению сегмента к концу года. В 2026 г. мы прогнозируем сохранение тренда на интерес девелоперов к проектам высокого сегмента с согласованными архитектурными решениями и/или готовой разрешительной документацией. Параллельно мы ожидаем роста числа партнерств между девелоперами для реализации крупных проектов».
С марта 2025 года начали действовать утвержденные Минстрой РФ минимальные требования к отделке, хуже которых выполнять работу нельзя. Одновременно застройщики получили возможность применять собственные стандарты, которые должны быть более жесткими.
До последнего времени отделка в новостройках регулировалась техрегламентами. Поскольку содержащиеся в них требования довольно жестки, новоселы пользовались этим, изыскивая малейшие нарушения и требуя компенсации через суды. По данным Минстрой РФ, за 2023/24 годы дольщики взыскали с застройщиков 150 млрд рублей. Чиновники трактуют это как потребительский терроризм, а потому министерство утвердило приказ о минимальных требованиях к отделке квартир, которые реализуются по договорам долевого участия. Срок действия приказа - шесть лет.
Требования, утвержденные министерством, состоят из трех блоков, которые касаются стен, потолков и напольных покрытий. Стены, окна и входные двери не считаются отделкой, поэтому к ним определенных требований в документе не предъявляется
В новых стандартах есть целый ряд послаблений для застройщиков, которые могут негативно сказаться на качестве работ. Так, полосы, пятна, потеки и брызги, образующиеся при окрасе поверхностей, расхождение стыка обоев допускаются при условии, что они неразличимы на общем фоне с расстояния 2 метров «при естественном освещении или искусственном освещении стационарными настенными или потолочными светильниками, предусмотренными проектом».
Также, согласно приказу, срок гарантии на отделочные работы по ДДУ, заключенным с 1 января 2025 года, сокращается с трех лет до года, если иной срок не прописан в договоре.
Предполагается, что требования по отделке впредь также будут прописываться в ДДУ.
Между тем Андрей Паньков, заместитель генерального директора по производственным вопросам ГК «ТРЕСТ», уверен, что новые стандарты «приближены к действительности и позволяют более верно интерпретировать некоторые формулировки – это дает больше определенности производителям отделочных работ».
«Основной посыл Минстроя, побудивший закрепить минимальные требования к отделке, — поиск компромисса между интересами банков, финансирующих проекты, строительных компаний и самих дольщиков. Новый нормативный документ позволил упорядочить ряд требований и смягчить некоторые допуски в стандартах отделки. Это дает покупателям понимание, какие недочеты считаются допустимыми, а девелоперам — дополнительную защиту от возможных злоупотреблений со стороны недобросовестных клиентов», - рассуждает Дмитрий Ефремов, начальник управления продуктового менеджмента и маркетинговых исследований «Главстрой Санкт-Петербург».
По мнению Надежды Ильиной, директора по развитию ГК «Лидер Групп», стандарты направлены на создание разумного баланса в отношениях застройщиков и покупателей квартир: «Если мы имеем дело с массовым продуктом, вполне логично, что под него должна быть адаптирована и нормативно-законодательная база, в которой учитывается судебная практика, интересы покупателей и опыт застройщиков».
Отделочная составляющая
Объем квартир на рынке строящегося жилья – величина непостоянная. Она зависит от спроса в конкретном промежутке времени. По словам Дмитрия Ефремова, в периоды снижения покупательской активности некоторые застройщики вынужденно сокращали или упрощали отделку, чтобы адаптировать стоимость жилья под возможности клиентов. Однако сейчас тренд изменился: компании стремятся предложить максимально разнообразные варианты и улучшенный продукт. В 2024 году квартиры с отделкой пользовались стабильно высоким спросом — на них пришлось более 60% сделок.
Николай Гражданкин, начальник отдела продаж «Отделстрой», утверждает: «Доля квартир с отделкой варьируется в зависимости от класса жилья. В массовом сегменте, который в основном представлен за пределами КАД и в Ленинградской области, такие квартиры всегда пользовались спросом. В Петербурге преобладают объекты комфорт- и бизнес-класса, где готовые варианты с отделкой встречаются реже».
По словам Надежды Ильиной, сейчас квартиру с отделкой выбирает каждый третий покупатель в сегменте комфорт-класса. Она полагает, что спрос на квартиры с отделкой в массовом сегмента будет расти.
«Мы смотрим на ситуацию с точки зрения специфики нашей работы и сегмента рынка. Премиум- и элитный сегмент в принципе не поддается какой-либо стандартизации, тем более в отделке. В последние годы жилье с отделкой становится все популярнее, и даже несмотря на периодические спады спроса, вряд ли станет менее востребованным. Например, в Москве уже много лет даже самые дорогие элитные объекты передаются покупателям или с чистовой отделкой, или с пакетом White box. Эта же тенденция постепенно приходит и в Петербург», - рассказала Оксана Кравцова, генеральный директор ГК «Еврострой».
На фоне конкурентов
Разрешение Минстрой разрабатывать собственные стандарты отделки несколько припозднилось: многие застройщики давно практикуют такой подход, поскольку нередко наличие отделки – конкурентное преимущество. «Опция «наличие отделки» стала дополнительным преимуществом при продажах, а качество отделки – способом выделиться», - подчеркивает Екатерина Немченко, коммерческий директор холдинга РСТИ.
В 2024 году в компании разработан и принят новый стандарт отделки, в нем применены актуальные дизайнерские и технические решения, востребованная цветовая гамма, качественные материалы.
«Застройщики, ориентируясь на обновленные регламенты, будут следовать установленным нормам внутри своих компаний. Наличие внутренних стандартов дает сразу два преимущества: для покупателей это гарантия соответствия базовому уровню качества, а для девелоперов — инструмент оптимизации закупок и управления проектами, а также способ минимизировать потенциальные риски», - полагает Дмитрий Ефремов.
Девелоперы уверены: смягчение ряда позиций в новых стандартах не должно сказаться на качестве отделки. «Ответственные застройщики не будут менять технологические процессы в сторону ухудшения, требования технического надзора к приемке работ у подрядчиков не изменятся, но точно уменьшится количество судебных исков от «недобросовестных дольщиков», которые даже при незначительных дефектах в отделке требовали денежной компенсации от застройщиков», - убеждена Светлана Денисова, начальник отдела продаж «БФА-Девелопмент».
По ее словам, качество всегда было конкурентным преимуществом и останется им и после введения новых правил.
Министерство не настаивает на разработке собственных стандартов: можно по-прежнему пользоваться Сводом правил об отделочных покрытиях, но этот документ прекратит свое действие в феврале 2026 года, появится новый ГОСТ «Отделочные работы. Требования к приемке работ». В новом документе будут правила по качеству штукатурных, шпатлевочных, облицовочных, малярных, обойных работ, устройства подвесных и натяжных потолков, напольных покрытий. ГОСТ, как и приказ о стандартах отделки, не затронет окна, стены и входные двери. Зато Минстрой пока только планирует определиться с уровнями отделки: стандартная, улучшенная, и так далее – в зависимости от класса.
«Приказ Минстроя нацелен на систематизацию и установку разумных требований по качеству отделки, которые должны в обязательном порядке обеспечить все застройщики. Но нужно делать лучше, чем обязательные требования. Следует наращивать компетенции в этой области и работать над качеством выполняемой отделки», - резюмировала Екатерина Немченко.
При существующей динамике рынка жилого строительства поступающих на эскроу-счета средств не хватит, чтобы обеспечить нужные объемы строительства в последующие годы. Пополнение счетов происходит медленнее из-за снижения темпов продаж, поскольку высокие ставки на рыночную ипотеку уронили покупательский спрос, а застройщики, в свою очередь, откладывают вывод на рынок новых проектов и корпусов. Власти думают, что можно предпринять, чтобы активизировать рынок.
Еще в 2024 году на Восточном экономическом форуме Никита Стасишин, замглавы Министерства строительства и ЖКХ, заявил об обеспокоенности Минстроя возможным снижением ввода жилья в 2026-м и 2027 годах из-за существующей динамики наполнения счетов эскроу.
Итоги 2025 года опасений в министерстве не вызывали: продажи шли.
В конце февраля 2025 года в Госдуме прошел круглый стол «Риски в жилищном строительстве на фоне макроэкономических факторов», где чиновник повторил мысль: «Чтобы обеспечить и запуск новых проектов, и ввод в 2026-м и 2027-м, нам при нынешней динамике не хватит объема поступлений на счета эскроу… Если раньше банкам не надо было беспокоиться, денег от дольщиков с лихвой хватало для покрытия кредитов для застройщиков, то теперь ситуация меняется. Для достройки домов после 2026 года придется реально привлекать какой-то капитал, денег от дольщиков уже недостаточно. Рынок теряет баланс».
О подстерегающей рынок строящегося жилья проблеме говорил и Алексей Ниденс, заместитель генерального директора ДОМ.РФ. По его словам, при высоких ставках и невысоком спросе на ипотеку по рыночным ставкам есть риск сокращения новых проектов на рынке в 2025 году. В 2024 году на рынок выведено 48 млн кв. м жилья, но уже в этом году показатель может снизиться до 30–35 млн кв. м. Возможно, показатель будет еще меньше, если денежно-кредитная политика в России станет и дальше ужесточаться.
Никита Стасишин уже в марте на расширенном заседании Комитета по финансовому рынку Госдумы РФ заявил: «Из-за падения спроса и удорожания строительства объем запуска новых проектов в РФ в I квартале по сравнению с началом 2024-го сократился на 26%», что, по словам чиновника, является первым заметным снижением с 2021 года.
По данным ДОМ.РФ, 98% всего рынка строится с применением механизма эскроу. Объем открытых застройщикам лимитов по всей России превысил 20 трлн рублей, выборка лимитов на начало года составила 8 трлн рублей. Накопленные остатки на счетах эскроу увеличились до 6,4 трлн рублей, а застройщики по итогам года получили 4,4 трлн рублей после раскрытия счетов эскроу.
Антон Гак, директор по продажам федеральных проектов группы «Самолет», отмечает: «Действительно, на текущем этапе можно наблюдать замедление темпов продаж на рынке недвижимости. Это, конечно, оказывает влияние на скорость наполняемости эскроу-счетов. Важно понимать, что подобные колебания — естественная часть рыночных циклов и зависят от многих факторов. Снижение темпов продаж в первую очередь связано экономической конъюнктурой: повышение ипотечных ставок, изменение потребительских предпочтений или высокие ставки по депозитам, которые стимулируют покупателей держать деньги на вкладах, а не инвестировать в недвижимость. Тем не менее застройщики и отрасль в целом активно реагируют на эти изменения. В частности, за счет повышения эффективности процессов строительства и пересмотра сроков вывода новых проектов и очередей, а также улучшения качества предложений отрасль способна поддерживать стабильный интерес со стороны покупателей».
С думой о мерах
Пока распроданность жилья ни у кого не вызывает беспокойства. «По нашим данным, сегодня по проектам со сроками ввода в 2025 году распроданность в среднем на уровне 52%, что позволит завершить их в достаточно комфортных условиях. При этом проекты со сроками ввода в 2026 году распроданы всего на 27%, в 2027 году — на 14% и в 2028 году — на 11%», — пояснил Антон Медведев, заместитель председателя правления Банка ДОМ.РФ.
Однако меры для активизации рынка готовятся уже сейчас — при существующей ключевой ставке ЦБ. По мнению Алексея Ниденса, одна из возможных мер — субсидирование ставок проектного финансирования, например для проектов, ввод которых запланирован на 2026-й и последующие годы. «Предлагаемая мера поддержки позволит снизить отраслевые риски и стимулирует запуски новых проектов», — полагает он. Антон Медведев также пояснил: «Высокая стоимость финансирования при текущей ключевой ставке и снижение спроса будут негативно влиять на рентабельность девелоперского бизнеса. Это действительно может привести к сокращению стимулов для запуска новых проектов. Поэтому важно направить усилия на поддержку застройщиков с проектами на начальных этапах реализации», — подчеркнул Антон Медведев.
В числе мер Алексей Ниденс предлагает приблизить требования ЦБ к капиталу при выдаче ипотеки на новостройку и вторичку: «Если смотреть на рискованность этих кредитов, ситуация обратная: дефолтность по вторичке выше, чем по первичке».
Также следует стимулировать использование цифрового профиля для подтверждения доходов заемщиков. Например, сейчас сюда не входят доходы самозанятых.
Согласно заявлению Никиты Стасишина, Минстрой и ЦБ РФ обсуждают увеличение ответственности банков при выдаче проектного финансирования застройщикам, поскольку в нынешней экономической ситуации надо более тщательно подходить к одобрению проектного финансирования, в том числе в части норм резервирования при кредитах на покупку земельных участков.
Но министерство пока не рассматривает вариант реструктуризации по портфелям проектного финансирования и других параметрах новой программы, которая «точно будет адресной с привязкой к объемам распроданности». Кроме того, Минстрой намерен развивать в России некоммерческую аренду жилья как альтернативу ипотеке. Очередные пилотные регионы подобраны, осталось определить источники финансирования пилотного проекта.
Антон Мороз, вице-президент ассоциации «Национальное объединение строителей», предложил в Госдуме индексировать средства на эскроу-счетах соответственно официальной инфляции и поэтапное раскрытие счетов эскроу. Такая мера сейчас активно обсуждается.
Региональные и федеральные власти, а также сами девелоперы принимают меры для стимулирования спроса, утверждает Антон Гак. Это субсидирование ипотеки, адресные программы, ориентированные на определенные группы населения, и другие. По мнению эксперта, в конечном счете это должно способствовать восстановлению ситуации в долгосрочной перспективе. «Кроме того, важную роль играет корректировка стратегий строительных компаний — участников рынка. Они все больше ориентируются на качественные изменения, такие как комплексный подход в проектировании, улучшение инфраструктуры жилых комплексов, создание комфортных и безопасных условий для жителей. Это позволяет не только удерживать интерес покупателей, но и расширять рынок. В сочетании с комплексной государственной поддержкой это создаст условия для восстановления ситуации на рынке недвижимости и стабильного поступления средств на эскроу-счета», — заключил Антон Гак.